臺灣臺北地方法院民事判決 107年度簡上字第122號上 訴 人 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會法定代理人 林正雄訴訟代理人 蔣美龍律師被 上訴人 王轅錩上列當事人間請求確認債權存在等事件，上訴人對於民國107 年
1 月31日本院臺北簡易庭106 年度北簡字第357 號第一審判決提起上訴，本院於民國107 年7 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）伊與訴外人宏府不動產有限公司（下稱宏府公司）於民國
103 年12月24日簽訂「不動產共同買賣契約書」（下稱系爭契約），約定共同買賣投資不動產，由伊出資新臺幣（下同）100 萬元後，委由宏府公司負責於12個月之出資期限內執行尋找買家、議價、交屋等出售事宜，倘不動產未成交，由宏府公司返還100 萬元。宏府公司另交付由其簽發，票面金額100 萬元、票據號碼TH0000000 號之本票（下稱系爭本票）為擔保。嗣宏府公司未依系爭契約返還10
0 萬元，伊乃執系爭本票聲請本票裁定獲准（下稱系爭本票裁定）。
（二）宏府公司係不動產經紀業，前依不動產經紀業管理條例第
7 條規定，繳存營業保證金25萬元於上訴人所屬單位。系爭契約屬不動產經紀業管理條例第26條第1 項所定之委託契約，因可歸責於宏府公司之事由不能履行，致伊受有10
0 萬元之損害，伊乃得依同條項規定，請求宏府公司負賠償責任。又伊業對宏府公司取得系爭本票裁定，茲屬擔保系爭契約不履行之票據執行名義，伊得依同條例第8 條第
3 項、第26條第4 項規定，請求上訴人於宏府公司繳存之營業保證金25萬元範圍內代為賠償。爰依不動產經紀業管理條例第8 條第3 項、第26條第1 項、第4 項規定，提起本件訴訟，求為命上訴人給付25萬元之判決等語。
二、上訴人則以：
（一）依不動產經紀業管理條例第26條規定，須「因可歸責於經紀業者或經紀人員之事由，不能履行委託契約，致委託人受損害」；或「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意、過失，致委託人或交易當事人受有損害」，由經紀業或經紀人員負賠償責任時，方得於經紀業者繳存營業保證金之金額範圍內，由伊代為賠償。該條第1 項所稱「委託契約」，應專指經紀業者受託處理不動產仲介或代銷業務，並屬民法第565 條定義之居間契約者；同條第4 項所稱「執行名義」，依同條第1 項、第2 項之體系解釋，應指判斷同條第1 項、第2 項之法律關係存在，具與確定判決同一效力之執行名義而言。
（二）被上訴人與宏府公司所簽立之系爭契約，乃以「不動產共同買賣契約書」為名；觀其契約內容，前言即稱「共同買賣投資不動產」，全部契約內容亦顯與民法第565 條居間契約「為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介」毫無牽涉，當非宏府公司受被上訴人委託，執行不動產仲介或代銷業務所定契約，自與不動產經紀業管理條例第26條第1 項「委託契約」之要件不符。又被上訴人據以主張之執行名義，乃關於票款准予強制執行之系爭本票裁定，亦非不動產經紀業管理條例第26條第4 項所定執行名義。茲被上訴人依不動產經紀業管理條例第8 條第3 項、第26條第1 項、第4 項規定，請求伊在宏府公司繳存之營業保證金25萬元範圍內代為賠償，於法顯有不合等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人25萬元。上訴人提起上訴，上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人於原審敗訴部分，未據聲明不服，不在本院審酌範圍，茲不贅論）。
四、兩造不爭執事項（本院卷第49頁反面，依判決格式、爭點架構、全辯論意旨修正、刪減、整理文句及內容）：
（一）被上訴人與宏府公司於103 年12月24日簽訂「不動產共同買賣契約書」（即系爭契約），宏府公司並依系爭契約第
5 條約定，交付由宏府公司簽發，票面金額100 萬元、票據號碼TH0000000 號之本票（即系爭本票）為擔保。
（二）宏府公司未依系爭契約第5 條約定，返還被上訴人100 萬元，被上訴人即執系爭本票聲請本票裁定，經臺灣新北地方法院以105 年度司票字第2264號裁定准許（即系爭本票裁定），嗣為確定。
（三）宏府公司屬不動產經紀業，業依不動產經紀業管理條例規定繳存營業保證金25萬元，由上訴人所屬單位收款。
五、經本院於107 年6 月21日與兩造整理並協議簡化之爭點為（本院卷第49頁反面，依論述先後、妥適性、全辯論意旨調整順序、內容）：
（一）系爭契約是否屬不動產經紀業管理條例第26條第1 項所定「委託契約」？系爭本票裁定是否屬同條第4 項所定「執行名義」？
（二）被上訴人依不動產經紀業管理條例第8 條第3 項、第26條第1 項、第4 項規定，請求上訴人代為賠償25萬元，有無理由？
六、茲就爭點分別論述如下：
（一）系爭契約非屬不動產經紀業管理條例第26條第1 項所定「委託契約」；系爭本票裁定亦非同條第4 項所定「執行名義」：
１、按不動產經紀業之營業內容、方式，影響不動產交易市場之穩定與發展，並與交易當事人之權利義務息息相關，而仲介業或從業人員，時有賺取差價、哄抬售價、假藉理由沒收斡旋金，或未詳實揭露仲介交易之不動產資訊等情事，致消費者權益遭受侵害，紊亂市場秩序，故為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，不動產經紀業管理條例乃於88年2 月3 日經制定公布，俾為管制規範（不動產經紀業管理條例第1 條、立法理由參照）。而不動產經紀業管理條例所稱「不動產經紀業」，指依該條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號而言。所謂「仲介業務」，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；所謂「代銷業務」，指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務；所謂「經紀人員」，指經紀人或經紀營業員；經紀人之職務為執行仲介或代銷業務，經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務，為不動產經紀業管理條例第4 條第4 款至第7 款所明定。
２、次按，「營業保證基金，除本條例另有規定外，非有依第26條第4 項之情形，不得動支」、「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第8 條第4 項規定，通知經紀業限期補繳」，不動產經紀業管理條例第8 條第3 項、第26條定有明文。申言之，不動產經紀業管理條例第26條規範於同條例「業務及責任」章，屬不動產經紀業、經紀人員因經紀業務之執行所負特別法定責任，依同條例第1 條所揭櫫之立法意旨，暨關於不動產經紀業、仲介業務、代銷業務、經紀人員等立法定義，本條所謂「委託契約」，應專指經紀業受委託人之委託，從事於不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務（即仲介業務）；或受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務（即代銷業務）所成立之契約。至同條第4 項所定「執行名義」，參諸同條第1 項至第3 項規定，暨同條例第2 條所定「經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定」，乃指受害人就同條第1 項、第2項之請求，按民事訴訟法、強制執行法或其他法律規定，所取得之執行名義而言。經本院函詢法規主管機關內政部關於上開規定之解釋，內政部以107 年5 月7 日內授中辦地字第1071352599號函復略以：「…委託契約係指委託人（買賣或租賃雙方當事人）委託不動產經紀業（受託人）進行不動產買賣或租賃之居間或代理業務所成立之委託銷售、承購、租賃契約」、「本條例對於該『執行名義』未另有規定，爰適用其他法律規定，如強制執行法或民事訴訟法關於執行名義之規定」（本院卷第38至40頁），合於前開立法意旨與說明，茲足憑為本件法律解釋之依據。被上訴人主張：不動產經紀業管理條例第26條第1 項所稱「委託契約」，並無其他明文定義或特別限制委託之內容；又同條第4 項所指「執行名義」，並無種類或內容之限制云云，均與前開論述不符，並不可採。
３、復按，解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院106 年度台上字第1903號判決意旨參照）。
惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、107 年度台上字第340 號判決意旨參照）。關於契約性質於法律上之評價，屬法律適用範圍，法院依辯論主義之審理原則，就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果確定契約內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束（最高法院106 年度台上字第1610號判決意旨參照）。
４、經查，系爭契約為被上訴人、宏府公司於103 年12月24日所簽立。前言略以：「茲因共同買賣投資不動產，合意簽訂本契約內容如下」。第1 條、第2 條分別約定：「動產標的：座落於▁▁▁▁地號▁民族段▁▁建號之所有權持分全部。▁▁▁▁（實際內容以滕本【即謄本】登記內容及房地買賣契約書內容為準」、「本件建案基本資料：建坪。使用分區 住宅」。第3 條至第6 條、第9 條、第11條、第15條、第17條則分別約定：「共同買賣付款方式及計算方法／帳號0000-0000-0000／中國信託822 文心分行陳基鐿【宏府公司負責人，現改名為陳信銘，下逕稱陳基鐿】」、「出資金額：每股新臺幣（下同）壹佰萬元整」、「出資期間：自民國103 年12月25日至104 年12月24日止，計12個月。如到期時乙方【即宏府公司】同意返還本息合計新台幣壹佰萬元整不動產未成交亦同。利息每月1日發放完成，計息1 萬／月，乙方以本票票號TH0000000【即系爭本票】做擔保」、「獲利分配／（一）乙方同意支付甲方【即被上訴人】每伍拾萬元整，依每月發放利息新台幣5 千元整，於到期當月連同本金當月利息，匯入甲方指定帳戶。（二）操盤人陳基鐿／操盤人負責找尋案件、議價及設定、交屋案件操作相關事宜」、「違約金：於出資期間內未經他方同意自行解除契約退股時，應依出資金額40% 計算，給付股東做違約金」、「非經股東書面同意，不得將本契約權利義務之全部或部分移轉或讓與或設質第三人」、「本契約如有未盡事宜，股東必須另定書面協議補充或變更始生效力」、「本契約於股東簽署後成立，操盤人陳基鐿收取全額資金後生效，正本壹式貳份」等節（原審卷第99頁至第101 頁）。
５、酌之被上訴人於原審言詞辯論期日陳稱：系爭契約乃約定由宏府公司代尋覓可獲利之不動產標的買入後賣出，賺取差額，獲利則依比例拆帳分配等情（原審卷第108 頁），依系爭契約之文義、體系以觀，系爭契約係由被上訴人出資100 萬元，匯入宏府公司負責人即「操盤人」陳基鐿帳戶，由陳基鐿負責尋找為投資標的之不動產，並處理議價、設定物權、交屋等相關事宜，嗣為售出獲利。被上訴人投資期間為103 年12月25日起至104 年12月24日止，宏府公司屆期應返還投資本金100 萬元，並應按月給付1 萬元之利息。雙方復約定投資獲利每50萬元，由宏府公司按月發放利息5,000 元；於出資期間被上訴人不得任意退股，倘未經宏府公司同意而退股，應依出資金額40% 計付違約金；又關於系爭契約之權利義務關係，非經股東書面同意，不得全部或部分移轉或設質於第三人。依上各節，系爭契約乃宏府公司為招募以不動產為投資標的之資金，被上訴人為獲取投資收益之目的，由雙方合意訂立；被上訴人僅須於一定期間投入資金，即得享有投資股份，於該投資期間分配投資利益，屆期並得保本還息，就為投資標的之不動產，毫未享有或負擔何等權利義務關係。茲系爭契約應屬雙方為共同投資目的所成立之無名契約，要非「被上訴人委託宏府公司進行不動產買賣之居間或代理業務所成立之委託銷售、承購、租賃」之仲介契約，亦非「宏府公司受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產」之代銷契約甚明。準此，系爭契約非宏府公司為執行仲介或代銷業務，而與委託人所簽訂之委託契約，自無不動產經紀業管理條例第26條第1 項規定適用，應屬灼然。
６、被上訴人雖迭主張：系爭契約雖具共同投資目的，惟亦包含伊委託宏府公司進行不動產買賣，進而謀取利益之意涵，是系爭契約應有不動產委託買賣、銷售之仲介性質，屬不動產經紀業管理條例第26條第1 項所定委託契約云云。
惟則，不動產經紀業管理條例所謂「仲介業務」，即「不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，應具受託人為本人處理事務之勞務給付屬性。委託人與不動產經紀業成立委託契約，委由不動產經紀業執行仲介業務，應由委託人給付服務報酬（不動產經紀業管理條例第19條第1 項參照），由不動產經紀業為委託人之利益，積極斡旋於委託人與他方交易當事人間，為買賣、租賃等媒合、報告訂約機會之行為，方足稱之。系爭契約第6 條第2 項固約定：「操盤人【陳基鐿】負責找尋案件、議價及設定、交屋案件操作相關事宜」，然茲僅屬被上訴人、宏府公司間，關於共同投資契約之投資事項所為約款，非約定宏府公司須積極斡旋於被上訴人、他方交易當事人間，為不動產買賣之媒合或報告訂約機會之行為，以處理被上訴人之事務，是被上訴人此部分主張，並不可取。再者，系爭契約雖以「不動產共同買賣契約書」為名義，惟系爭契約第1 條、第2 條約定，就不動產標的未有何等具體之約定（原審卷第99頁）；且就宏府公司已取得或擬取得之不動產，被上訴人亦未享有或負擔何等權利義務，益徵系爭契約非被上訴人委託宏府公司進行不動產買賣、互易或租賃居間或代理之仲介業務，更屬明確。
７、系爭契約非宏府公司為執行仲介或代銷業務，與委託人所簽訂之委託契約，無不動產經紀業管理條例第26條第1 項規定適用，業如前述，是被上訴人對宏府公司雖取得系爭本票裁定之執行名義，亦非同條第4 項所指之執行名義，應屬顯然。況且，系爭本票裁定之執行名義，乃屬票款給付請求之執行名義，縱其原因事實與系爭契約相涉，亦顯非受害人依不動產經紀條例第26條第1 項、第2 項之請求，按民事訴訟法、強制執行法或其他法律規定所取得對於不動產經紀業之執行名義，則被上訴人主張：系爭本票裁定屬該條項規定執行名義之範疇云云，亦不可採。
（二）綜上，系爭契約非不動產經紀業管理條例第26條第1 項所定委託契約；系爭本票裁定亦非同條第4 項所定執行名義，則被上訴人依不動產經紀業管理條例第8 條第3 項、第26條第1 項、同條第4 項規定，請求上訴人代為賠償25萬元，當屬無憑。
七、從而，被上訴人依不動產經紀業管理條例第8 條第3 項、第26條第1 項、第4 項規定，請求上訴人給付25萬元，為無理由，應予駁回。原審准許被上訴人前開請求，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院詳予斟酌後，認為均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法436 條之1 第
3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 林欣苑法 官 劉庭維以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
書記官 鄭涵文