臺灣臺北地方法院民事判決 107年度簡上字第256號上 訴 人 羅遠文訴訟代理人 盧美如律師被 上 訴人 徐川峰訴訟代理人 賴昱任律師複 代 理人 陳怡均律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國107年1月31日本院臺北簡易庭106年度北簡字第9613號第一審判決提起上訴，本院於民國107年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人為臺北市○○區○○路○○○巷○號2樓、3樓房屋（未
辦保存登記，主要建材為木石磚造，第2層面積30.9平方公尺，第3層面積15.9平方公尺，不含如附圖所示本院91年度訴字第4857號民事判決所諭知訴外人熊德福或其承受人所有北側15平方公尺部分，下稱系爭房屋）之所有權人（坐落基地臺北市○○區○○段0○段0000000000地號土地為國有土地）。上訴人為被上訴人之配偶羅翎禎之胞兄，於民國95年間因岳父羅均烈以上訴人在臺北無處居住，而央求被上訴人將房屋租借予上訴人，被上訴人乃將系爭房屋以每月新臺幣（下同）1,000元出租予上訴人（下稱系爭租約）。詎上訴人承租後，竟將系爭房屋2樓及3樓分別出租他人牟利，每月可收取租金8,000元以上，且上訴人自承租日起迭有積欠房租未繳之情形，自102年6月起更未曾再繳付租金，積欠租金額除擔保金抵償外，達2個月以上，經被上訴人催討租金及要求搬離，上訴人均置之不理，被上訴人乃於105年4月21日以上訴人未依約給付租金為由，以存證信函催告上訴人於文到5日內清償所積欠之全部租金，並言明如逾期仍未給付，即依民法第440條規定，以該函為終止租約之意思表示，不另通知等語。上訴人於105年4月27日收受該存證信函後，屆期仍未給付租金，兩造就系爭房屋之租賃關係已於105年5月2日終止；另依土地法第100條第1款主張收回重建，並以起訴狀繕本為預告1個月後終止租約之意思表示。依民法第455條規定，上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，被上訴人並得依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金及利息。另上訴人於租賃關係終止後仍占有系爭房屋，即屬無權占有，被上訴人為系爭房屋之所有權人，自得請求上訴人返還系爭房屋，並請求上訴人返還被上訴人所受相當於租金之不當得利等語。爰依系爭租約、民法第767條第1項前段、第455條、第179條、第184條第1項前段提起本件訴訟。
並聲明：⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；並自105年5月3日起至系爭房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人8,000元；⒉上訴人應給付被上訴人46,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈡於本院中補陳：
①上訴人於原審中自始未提及已清償租金，及羅翎禎之筆記本
之存在，上訴人於105年4月27日收受催告租金之存證信函後，亦未如以往以存證信函強力回應，更未主張租金早已支付等語，顯見上訴人無非事後憑空虛構故事。況代收租金非屬日常家務代理，上訴人應就其主張清償、抵銷之事實負舉證責任。
②上訴人依民法第334條第1項規定，僅能以其對於被上訴人之
債權主張抵銷，惟被上訴人並未積欠上訴人任何債務，上訴人主張以其對於羅翎禎之借款債權與本案租金債權加以抵銷，與法未合。況上訴人主張之借款債權業經臺灣士林地方法院以105年度湖小字第832號、106年度小上字第87號判決敗訴確定，則其主張對羅翎禎另有消費借貸債權，顯屬無據。又上訴人於105年1月21日寄發之存證信函全無任何主張抵銷之文字，其所辯實屬憑空虛構。
③依最高法院64年度台上字第1387號、70年台上字第1401號判
例意旨，系爭房屋所在臺北市○○區○○街一帶交通發達，工商繁盛，建物形式亦以大樓、新建公寓為多，系爭房屋興建至今已40餘年，建材簡陋，房屋老舊損壞，危害公共安全，上訴人來函亦一再指稱系爭房屋「漏水又有壁癌」、「房屋破敗」，且系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段○○○○號等土地業經臺北市政府公告為都市更新單元，並擬定都市更新計畫案，持續進行都市更新之計畫階段執行中，系爭房屋價值與土地之利用價值顯然並不相當，有收回重建之必要。
二、上訴人答辯略以：㈠被上訴人應先履行下述4項要求，上訴人始同意遷出所有物
品並歸還系爭房屋：其一：被上訴人夫妻向上訴人借款，上訴人多次匯款至羅翎禎帳戶，被上訴人夫妻迄今仍積欠上訴人32萬元，卻一再以有錢即還款或抵付承租系爭房屋租金為推託之詞，被上訴人應先還款；其二：上訴人與羅翎禎及訴外人3人為坐落臺北市○○○路○段○○○號1樓店面（下稱系爭店面建物）之共有人，持分各為5分之1，彼等詐騙上訴人，使上訴人將系爭店面建物信託登記予被上訴人，但約明上訴人隨時可要求塗銷信託登記，故被上訴人應塗銷此信託登記；其三：羅翎禎在系爭店面建物虛設高額債權（即最高限額22,000,000元抵押權），然羅翎禎並無借款予上訴人母親，自應撤銷此不實債權設定；其四：被上訴人在未辦理系爭店面建物塗銷信託登記前，應支付上訴人此期間未收取之租金收入。又上訴人與羅翎禎於104年6月3日簽訂協議書，隨後被上訴人寄發存證信函予上訴人，聲明協議書無效，拒絕塗銷信託登記等旨，被上訴人自應支付信託期間房租收益至少1,200,000元予上訴人。
㈡上訴意旨略以：
①按夫妻於日常家務互為代理人，民法第1003條第1項定有明
文。又法律中之財產行為，不論為債權行為、物權行為、準物權行為或無體財產權行使行為，以及各種準法律行為，仍得代理行使，臺中地方法院99年度保險簡上字第6號、臺灣高等法院99年度重上字第517號、臺灣高等法院高雄分院103年度上字第97號等判決參照。而查：
⒈上訴人自95年11月起於當年10、11月間至被上訴人內湖家中
給付被上訴人隔年度之租金12,000元現金，由羅翎禎代為收受，並記載於筆記本中，其後於每年10、11月間上訴人均以此方式繳付租金，羅翎禎亦均有記載於筆記本上，持續至103年11、12月間，羅翎禎以夫妻日常家務代理人身分代理被上訴人收受上訴人給付租金，已生清償效力。是房租已然繳付至104年全年度，104年度租金已然付清。
⒉被上訴人夫妻向上訴人借款，上訴人陸續匯款或轉帳至羅翎
禎之郵局帳號0000000000****號存款帳戶（詳卷），金額至少202,700元，上訴人於105年1月21日已以存證信函通知被上訴人表示自105年1月起，以自上訴人匯款或轉帳予羅翎禎之上開金額抵扣租金。縱使抵銷自102年6月起計算至105年5月31日止36,000元租金，仍有剩餘166,700元。此外，上訴人於104年1月16日另轉帳10萬元至羅翎禎郵局帳戶，倘因被上訴人拒絕提供簽收租金筆記本，致無從認定上訴人業已給付租金者，上訴人主張以上開10萬元抵銷自102年6月起至105年5月31日止36,000元租金，則仍有剩餘64,000元，上訴人並未積欠被上訴人租金，被上訴人不得終止租約。
③依最高法院45年度台上字第536號判例意旨，都市更新指在
都市計畫範圍內，為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依都市更新條例所定程序，實施重建、整建或維護措施，惟被上訴人無法證明其已取得實施都市更新之權利，被上證2臺北市政府104年3月17日函文充其量僅為臺北市政府通知舉辦都市更新事業計畫案之聽證而已，即使系爭房屋所在區域屬都市更新範圍，惟客觀上被上訴人並未取得任何建物執照，系爭房屋無立即拆除改建之必要，且系爭房屋雖已有數十年屋齡，但結構穩固，並無瀕臨倒塌之危險，尚有人居住其中，顯示系爭房屋仍有相當之使用價值，不能遽認其在客觀上有重建之必要，故被上訴人不得以土地法第100條第1款收回重建為由，終止租約。
④系爭房屋之3樓自105年3月起已未出租，被上訴人與系爭房
屋之鄰居熟稔，亦應知悉，上訴人僅就系爭房屋2樓出租而每月收受4,000元，縱認定上訴人應自105年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利，亦應為每月4,000元。
三、原審為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，即判命⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。⒉上訴人應自105年6月1日起至前項房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人8,000元。⒊上訴人應給付被上訴人36,000元，及自106年3月26日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依職權為假執行及免予假執行之宣告（關於原審判決駁回部分，未據被上訴人聲明不服，業已確定，不在本院審理範圍，以下茲不贅述）。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，於95年間以每月租金1,000元，將系爭房屋出租上訴人使用；嗣於105年4月21日以上訴人未依期繳納租金已逾2個月以上為由，以內湖東湖郵局第000106號存證信函通知上訴人於文到後5日內清償積欠之租金，逾期如未給付，逕以該函終止租約，上訴人已於同年月27日收受該存證信函等情，業據被上訴人提出系爭房屋之房屋稅籍證明書、財政部國有財產署北區分署國有土地使用補償金繳納通知書、補償金計算表、內湖東湖郵局第000106號存證信函暨回執、門牌證明書等件為證（見北司調卷第9至11、16-17、63頁），並均為上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人未按期繳納租金，積欠租金額已逾2個月以上，以及系爭房屋已老舊有收回重新建築之必要等情，其得依法終止租約，爰依系爭租約約定請求給付所欠租金本息，及依民法第767條、第455條規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，暨依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求上訴人按月給付被上訴人相當於租金之不當得利或損害賠償8,000元等語，則均為上訴人否認，並以上詞置辯。是本件所應審究者為：㈠上訴人是否欠租？㈡被上訴人終止租約是否合法？㈢被上訴人依據系爭租約約定，請求上訴人給付欠租36,000元，是否有理？㈣被上訴人依據民法第767條、第455條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有理？㈤被上訴人依據民法第179條、第184條第1項前段規定，請求上訴人自105年6月1日起至系爭房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人8,000元，是否有理？茲分述如下：
㈠上訴人是否欠租？①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段亦已明定。是「主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。」（最高法院48年台上第887號裁判要旨參照）。
②被上訴人主張上訴人自102年6月起即未按期繳納租金，為上
訴人否認，並執上詞置辯。惟上訴人不爭執兩造間就系爭房屋成立租賃契約，並已約定租金為每月租金1,000元，堪認被上訴人已就兩造間存有租賃契約法律關係及其對上訴人有租金給付請求權一事已為舉證，上訴人抗辯其已按期給付租金，並無欠租，揆諸前揭規定及說明，自應由上訴人就其已依約繳納租金一事負舉證責任。經查：
⒈上訴人抗辯：自95年11月起於當年10、11月間至被上訴人內
湖家中給付被上訴人隔年度之租金12,000元現金，由羅翎禎代為收受，並記載於筆記本中，並持續至103年11、12月間，核104年度租金已然付清云云，均為被上訴人否認，而上訴人並未提出任何證據證明此情，空言抗辯，自無可採。
⒉上訴人另抗辯：被上訴人夫妻向上訴人借款，上訴人已陸續
匯款或轉帳至羅翎禎之郵局帳號0000000000****號存款帳戶（詳卷），金額至少202,700元，並已於105年1月21日以存證信函通知被上訴人自105年1月起，以上開借款抵扣租金；另上訴人復於104年1月16日轉帳10萬元至羅翎禎郵局帳戶，以之抵銷自102年6月起至105年5月31日止36,000元租金，則仍有剩餘64,000元，自無欠租云云，並提出存證信函及上訴人之郵局帳戶往來明細為證（見本審卷第105-171、203-211、258-275頁）。然：
⑴上訴人所提出之前揭郵局帳戶往來明細中，並無任何一筆上
訴人匯款予被上訴人個人之紀錄，自無從據各該往來明細資料，認定兩造間存有任何消費借貸契約關係。而上訴人復未能提出其他證據證明上情，則上訴人抗辯其對被上訴人有借款債權，並得以之與系爭房屋租金債務抵銷云云，自無可取。
⑵按「二人互負債務，而其給付總類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」，民法第334條第1項定有明文。是得供債務人抵銷之債權，須為其所有之對於債權人之債權，至於債務人與他人之債權，則非得執以對債權人主張抵銷。又按「夫妻於日常家務，互為代理人」，民法第1003條第1項固有明定，惟日常乃限於與家庭日常生活相關之事務，夫妻個人向外借款，顯非屬日常家務，自無代理可言，應自負其責。而查：
1.依據上揭郵局往來明細，上訴人固曾多次匯款予被上訴人配偶羅翎禎。惟匯款原因所在多有，無法單從該往來明細資料據以認定其源由。縱各該匯款確屬借款，亦屬羅翎禎與上訴人間之借款債權債務關係，非屬日常家務代理行為，核與被上訴人無關。揆諸前揭規定及說明，上訴人尚無得執此與系爭租金債務抵銷。是上訴人執此抗辯其無欠租云云，亦無可採。
2.上訴人前以羅翎禎於104年1月16日向其借款10萬元為由，向臺灣士林地方法院起訴請求羅翎禎返還該筆借款，業經該院先後以105年度湖小字第832號判決及106年度小上字第87號判決駁回其訴確定在案（見外放影卷），是上訴人與羅翎禎間是否確存在上開10萬元之借貸關係，並非全然無疑。縱有其情，亦屬羅翎禎積欠上訴人債務，與被上訴人無關，不得與其所欠被上訴人之租金債務為抵銷。
⒊從而，被上訴人主張上訴人自102年6月起即未依約給付租金等語，堪信為實。上訴人否認欠租，核無可取。
㈡被上訴人終止租約是否合法？①按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收
回自住或重新建築時。...三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。...，土地法第100條第1、3款定有明文。又按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項亦有明定。系爭租約約定每月租金1,000元，且未定期限，屬不定期租約等情，為兩造所不爭執。是依上開規定，須於承租人即上訴人有欠租達2個月以上，或系爭房屋因老舊而有收回重新建築之必要時，出租人始得依上開規定終止租約。
②上訴人自102年6月起即未再依約給付租金，至被上訴人於10
5年4月21日以內湖東湖郵局第000106號存證信函催告其於文到後5日內繳納為止已逾2年。上訴人於同年月27日收受上開通知後，既未於5日內繳納欠租，是被上訴人主張其得依法終止系爭租約，自屬有據。惟承前述，系爭租約係屬於不定期租約，依前揭規定，應至少於1個月前通知之，並應以曆定1個月之末日為契約終止期。從而，系爭租約已於105年5月31日經被上訴人通知而合法終止。
㈢被上訴人依據系爭租約約定，請求上訴人給付欠租36,000元
，是否有理？①按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。
②系爭租約約定月租金為1,000元，以及上訴人自102年6月起
即未再給付租金，均業如前述，則自102年6月起算至租約終止日即105年5月31日止，上訴人尚積欠租金36,000元，是被上訴人依據系爭租約約定請求上訴人給付租金36,000元，自屬有據。
③按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段定有明文。被上訴人起訴請求上訴人給付上開租金，上訴人迄未給付，自應負遲延責任。則被上訴人就此部分併請求自起訴狀繕本送達翌日即106年3月26日（見北司調字卷第23頁）起算之法定遲延利息，與法並無不符，應予准許。
㈣被上訴人依據民法第767條、第455條規定，請求上訴人遷讓
返還系爭房屋，是否有理？按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。本件被上訴人已依法終止租約，業經審認如前，則上訴人已無占有使用系爭房屋之正當權源，上訴人無權占有系爭房屋，則被上訴人依據民法第767條第1項前段物上返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈤被上訴人依據民法第179條、第184條第1項前段規定，請求
上訴人自105年6月1日起至系爭房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人8,000元，是否有理？①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租約已於105年5月31日合法終止，但上訴人至今仍占有使用收益而未予返還，上訴人因而受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，是被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付相當於租當租金之損害賠償，核屬有據。
②被上訴人得請求之金額若干？⒈被上訴人主張上訴人先前將系爭房屋之2、3樓分別出租他人
，每月各收取租金4,000元乙節，上訴人並無爭執，參之上訴人寄予被上訴人之臺北北門郵局營收股第004095號存證信函中亦自述：「因房屋破敗本人僅分租八千元...」等詞（見前揭北司調字卷第15頁）。復查，系爭房屋之基地係屬財政部國有財產署北區分署所管理，被上訴人於105年度每月所須支付之土地補償金即高達6,870元，亦有該分署計算表在卷可稽（見北司調卷第11頁）。綜此各情，被上訴人主張系爭房屋之2、3樓合理市場租金各為4,000元等語，堪信為實，則被上訴人請求上訴人自105年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金8,000元之不當得利，為有理由。
⒉上訴人雖抗辯：自105年5月起，系爭房屋之3樓已未出租，
僅出租系爭房屋2樓，縱認定上訴人應自105年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，亦應為每月4,000元云云。惟縱上訴人未繼續將3樓部分出租他人以賺取該筆租金，但上訴人亦未將該部分房屋返還予被上訴人，而仍占有使用中，上訴人既不將之返還予被上訴人，自仍因占有而享有相當於上開金額之利益，不得以上訴人未出租他人而要求扣減。是上訴人此部分所辯，並無可取。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約約定請求上訴人給付租金36,000元，及自106年3月26日起至清償日止按年息5%計算之利息，及依據物上返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，暨依不當得利法律關係，請求上訴人自105年6月1日起至系爭房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人8,000元，均為有理由。原判決為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 鍾淑慧法 官 李桂英中 華 民 國 108 年 1 月 14 日
書記官 郭書妤以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
附圖：