臺灣臺北地方法院民事判決 107年度簡上字第388號上 訴 人 李喬瑜訴訟代理人 廖信憲律師被 上訴 人 洪川鐘訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國107年6月13日本院臺北簡易庭107 年度北簡字第1406號第一審判決提起上訴，本院於108年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾貳萬伍仟元，及自民國一百零六年七月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國106年7月10日向被上訴人承租位在臺北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），被上訴人授權由訴外人洪文亮全權處理系爭房屋之租賃事宜，兩造約定租賃期間自106 年8月1日起至108年7月31日止，押金新臺幣（下同）25萬元，並簽立租賃契約書（下稱系爭契約）。洪文亮於簽約時口頭承諾，租約期間將每月退還租金5 千元，且於106 年8月1日前，上訴人得隨時解除系爭契約等語，是本件每月租金實為12萬元，然應洪文亮要求於系爭契約上則係載12萬5 千元。嗣因發現系爭房屋有嚴重漏水、壁癌、鋼筋外露及結構不良之重大瑕疵，且締約過程中，洪文亮並未據實告知系爭房屋前有販賣豬肉之早市攤位，除影響環境衛生外，亦將妨礙上訴人食品材料之進出，足以妨害上訴人承租系爭房屋供作經營複合式冰品飲食店之契約目的，上訴人爰於106年7月16日解除系爭契約，並於同年7 月25日於新店區大坪林郵局以雙掛號方式寄還鑰匙予被上訴人，是被上訴人應返還押金，故依民法第179 條規定提起本件訴訟。
退步言之，縱依系爭契約第18條第1款約定賠償1個月租金12萬元，依民法第179 條規定被上訴人仍應返還13萬元等語（原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴），聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人25萬元及自106年7月17日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人委託洪文亮代為處理系爭房屋之招租事宜。於106年7月10日上訴人與洪文亮相約於系爭房屋現場簽約，簽約前上訴人多次到房屋現場了解屋況，雖有部分壁癌、水泥裂縫等，均為肉眼可見且為上訴人所知悉，系爭房屋並無結構上嚴重瑕疵不良之狀況，並約定依現況交付，然無合約審閱期或可隨時解約之約定。系爭房屋前有早市豬肉攤位亦為上訴人所知悉，該攤位經主管機關查核，衛生無慮，且系爭房屋1樓有2個出入口，並未妨礙上訴人食材之進出。為促使契約順利執行，被上訴人需裝修系爭房屋，始約定租賃期間自106 年8月1日開始，而被上訴人亦已完成系爭房屋壁癌、水泥裂縫之修復。上訴人所稱5 千元乃係洪文亮因深知上訴人創業艱辛，同意以其個人名義補助上訴人每月5千元，為期1年，此非契約上租金之減免，亦非被上訴人同意，故系爭契約上每月租金仍載12萬5 千元。然上訴人於同年7 月16日以LINE通訊軟體告知洪文亮不願承租並要求返還押金25萬元，上訴人無權片面解除系爭契約，且因上訴人未同意被上訴人所提出合意終止系爭契約之條件，則系爭契約繼續有效，而上訴人未依約給付租金達2 期，被上訴人遂於106年10月5日以存證信函終止系爭契約，則本件押金25萬元於系爭契約終止後，抵充上訴人積欠2 個月租金及衍生利息之債務後，已無剩餘，被上訴人自無返還之義務等語，資為抗辯，聲明：上訴駁回。
三、兩造均不爭執：(一)被上訴人授權其子洪文亮全權處理系爭房屋（不含門前早市攤位）之租賃事宜，由洪文亮代理被上訴人與上訴人於106年7月10日下午4 時，以系爭契約約定租賃期限為106 年8月1日起至108年7月31日止，每月租金為12萬5 千元，押租金為25萬元（被上訴人已當場交付25萬元之即期支票）。上訴人承租目的為開設經營複合式冰品飲食店營業使用，洪文亮並以簡訊承諾私下支援上訴人為期1 年每月5 千元之金額。(二)上訴人於106年7月12日以LINE通訊軟體通知洪文亮系爭房屋有壁癌、漏水、結構、門窗損害等問題，由洪文亮承諾解決上述問題，並順延契約始日。(三)上訴人於106 年7 月16日以LINE通訊軟體通知洪文亮「把合約結束」，並請求返還上開押租金25萬元。並有系爭契約書、LINE通訊軟體截圖紀錄、簡訊紀錄等件在卷可稽（原審卷第4-7頁、26-30頁反面、32頁、38頁），堪信為真。
四、上訴人主張系爭房屋具有瑕疵等為由，主張解除或終止契約，並請求返還押租金，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，債權人如主張債務人應負債務不履行損害賠償責任，即應先證明其因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，雖債務人就其抗辯已為完全給付乙節，應負證明之責，惟參酌民事訴訟法第277 條但書規定「但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」，乃肇源於民事舉證責任之分配情形繁雜，僅設原則性之概括規定，未能解決一切舉證責任之分配問題，故受訴法院於具體個案中，得視訴訟事件之類型及待證事實之性質，斟酌當事人間能力、財力之不平等、證據偏在一方、蒐證之困難等因素，並依誠信原則，決定是否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度，進而為事實之認定並予以判決。查上訴人主張被上訴人代理人洪文亮有承諾於108 年8月1日前得隨時解約，系爭房屋有漏水、壁癌、鋼筋裸露及結構不良及系爭房屋前之豬肉早市攤位影響環境衛生等之瑕疵等情，既為被上訴人否認，上訴人自應就兩造有合意被上訴人得於106年8月1 日前不具理由解約及系爭房屋確有前開瑕疵而得主張解除契約乙情，負舉證之責。
(二)上訴人固主張簽約當時洪文亮有口頭承諾得於106 年8月1日前隨時解約云云，然經證人洪文亮到庭否認之（見原審卷第71頁）。經遍查系爭契約，並無上訴人前開主張得任意解約之約款，設若雙方果有此約定，核屬契約重要之點，對上訴人之權益影響甚大，焉有不載於系爭契約中以維自身權益之理？又證人洪文亮證稱：伊簽約時有答應上訴人要修繕系爭房屋1 樓廁所，於106年7月12日有以LINE通訊軟體與上訴人溝通修繕廁所之內容等語（見原審卷第71頁反面），復有該通訊軟體截圖紀錄在卷可佐（見原審卷第26- 28頁），並為上訴人所不爭執，而查被上訴人於此後亦有積極處理修繕系爭房屋之情（詳後述），是衡諸常理，被上訴人乃具有出租房屋經驗之人，實無一面答應上訴人為相關房屋修繕之工作，另方面卻又同意上訴人得隨時解除契約之理，是堪認證人洪文亮前開所述未承諾得隨時解約之證詞為可採。上訴人復未能就此部分主張另行舉證以實其說，自無可取。
(三)上訴人又主張因系爭房屋有漏水、壁癌、鋼筋裸露及結構不良、及系爭房屋前之豬肉早市攤位影響環境衛生等之瑕疵，故得解除契約云云。惟查：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文，又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第
423 條定有明文，此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，最高法院98年度台上字第222 號判決意旨可資參照，故出租人之主要給付義務乃提供合於約定使用、收益之租賃物予承租人使用、受益，若所交付之租賃物，不合約定之使用目的，其給付內容即不符合債務本旨，反之，出租人所交付之租賃物如能使承租人依約為有效之用益者，即可謂出租人此部分之主給付義務（提供義務）業已履行。
⒉觀諸上訴人所提出於LINE通訊軟體上所載之系爭房屋瑕疵之
照片（見原審卷第28- 29頁），其上雖可見油漆斑駁、脫落乙情，然經上訴人於106年7月12日以LINE通知洪文亮前開瑕疵，業經洪文亮允諾修復，上訴人則回以：「既然如此，合約開始日期，也需順延」等語，洪文亮復答以：「Ok，合約開始日期，就看我用多少天解決妳上述緊急的問題。就順延多少天」（見原審卷第30頁反面），顯見雙方已就系爭房屋之瑕疵修補及契約始期調整之方式達成合意，即上訴人同意予被上訴人相當期間進行修補，若遲於原定租賃始日即106年8月1日則順延租賃期日。然上訴人卻於僅4日後之106年7月16日即向被上訴人主張解除契約，顯非予被上訴人合理之瑕疵修補期間，亦有違前開雙方之合意，其解除契約，實屬無據。縱本件認系爭房屋存有上訴人主張之前開瑕疵，然觀諸上開照片，其瑕疵亦非嚴重，尚未達於系爭房屋無法為使用收益之狀態。況查證人洪文亮證稱：上訴人於106年7月12日說房子需要修繕，伊有打電話，也有用LINE的方式通知上訴人，於工人修繕期間伊也有在LINE上面跟上訴人講，上訴人去看時，工人也在那邊施工。工人大概於同年7 月17日、18日左右完工，但上訴人於7 月16日就跟伊說不租了等語（見原審卷第72頁反面），核與洪文亮於106年7月14日以LINE向上訴人告以：「明天早上7 ：30我會在臨江街店面等處理壁癌的師傅來施工。我會在那裡待一段期間。如果明早妳可以的話，我們就在那裡見面」之對話紀錄相符（見本院卷第93頁），且有被上訴人提出之系爭房屋修繕完工照片及修繕費用免用統一發票收據在卷可佐（見原審卷第31頁、85- 92頁），堪認被上訴人確於上訴人通知後有積極處理瑕疵修補事宜，且系爭房屋之瑕疵亦於106年7月17日或18日修復完畢，被上訴人並無可歸責事由。是原告以系爭房屋存有漏水、壁癌、鋼筋裸露及結構不良之瑕疵為由，而不顧被上訴人已為瑕疵修補之舉，即主張解除契約，自不可採。
⒊上訴人再以系爭房屋前之豬肉早市攤位影響環境衛生而主張
解除契約云云，然上訴人未就該豬肉攤位有何影響環境衛生舉證以實其說，則其空言主張因該攤位影響環境衛生，且將妨礙上訴人食品材料之進出，尚嫌無據。況觀諸系爭契約第
1 條下方手寫部分記載：「本租約不包含門前早市攤位」等語，足見上訴人於簽約時已知悉系爭房屋前有早市攤位，然核系爭房屋前之早市攤位性質並非系爭契約之重要、必要之點，被上訴人並無主動告知之義務，倘上訴人認為該攤位之性質對其使用收益系爭房屋影響甚鉅，而該早市攤位乃顯而易見之事實，則上訴人於簽約前即應審慎評估，而非事後始據此爭執。故上訴人以被上訴人未據實主動告知上情為由主張解除契約，亦屬無由。
⒋從而，上訴人主張業於106年7月16日據上開事由解除系爭契
約，而依不當得利法律關係請求被告返還押金，即無理由，應予駁回。
(四)至上訴人主張其已於106年7月16日表示不承租系爭房屋，並經洪文亮於同年7 月22日表示認同而生終止契約之效力，故依系爭契約第18條第1款之約定扣抵1個月租金後，被上訴人仍應返還剩餘押租金之不當得利。經查：
⒈上訴人於106年7月16日以LINE通知洪文亮：「....退租是最
壞的打算，但我不得不作出這樣的決定，再拖下去，對你我都不好！那我們約個時間，把合約結束，壓（按，「押」之誤繕）金返回」等語（見原審卷第32頁），乃為提前終止系爭契約之意思表示，嗣經洪文亮於106年7月22日以LINE回以：「契約還在妳手上。沒有正式解約，契約還是有效。今天妳想要解約。妳要付我違約金一個月。我其他的損失就不先跟我（按，「我」應屬贅載）妳算」、「既然妳心意已定要解約，讓我們將事簡單化照約走。違約金一個月，妳將契約，鑰匙交還給我，我將剩餘押金12萬5 千給妳」等語（見原審卷第41頁），堪信已對系爭契約終止乙節意思表示合致而生合意終止之效力。至洪文亮要求之上訴人應交還契約及鑰匙，應認係於契約關係消滅後，為維護被上訴人之利益，而賦予上訴人應予協力輔助被上訴人之附隨義務，性質上非屬必要之點，如有違反，原則上僅得請求損害賠償，尚難認係合意終止之停止條件，則本件應認系爭契約於106年7月22日已生合意終止之效力。又系爭契約第18條第1 款約定：「租賃期間內乙方（按，即上訴人）若擬提前搬離他處時，乙方應賠償甲方（按，即被上訴人）一個月租金，乙方絕無異議。」，應解釋為上訴人於系爭租約租期屆滿前提前終止系爭租約者，為保障被上訴人之期限利益及使被上訴人得預為出租或使用之準備，應賠償1 個月租金予被上訴人之特別約定，是被上訴人依前揭約定，請求上訴人應賠償1 個月之租金，自無不合。
⒉復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。如受益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的；在給付型之不當得利，關於有無法律上之原因，應視當事人間之給付行為是否存在給付目的而定。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182條第2項亦定有明文。上訴人主張本件押租金扣除上開1 個月租金後，被上訴人應返還剩餘押租金之不當得利等語，查因系爭契約於106年7月22日已生合意終止效力，其所受押租金之利益於此之後即成無法律上之原因，自構成不當得利，惟上訴人所稱本件每月租金為12萬元，係應洪文亮要求始於系爭契約上載為12萬5 千元云云，已為被上訴人所否認，抗辯係洪文亮以其個人名義提供上訴人為期1 年、每月5 千元之補助，而非契約上租金之減免，並提出洪文亮傳送予上訴人之「....我要私下支援妳一年：每月5000用（按，「元」之誤繕）」簡訊內容為證（原審卷第38頁），足徵上訴人所謂每月扣減之5 千元僅係為洪文亮個人補助，系爭契約約定之租金確為每月12萬5 千元甚明。從而，上訴人所交付之押租金25萬元，於抵充上開1個月租金12萬5千元之損害賠償後，被上訴人所收取剩餘之押租金12萬5 千元（計算式：25萬－12萬5千＝12萬5千），即為無法律上原因而受利益，上訴人主張此為被上訴人所領之不當利益，應予返還，即屬有據。又系爭契約於000年0月00日生合意終止效力，從而上訴人請求被上訴人應就不當得利12萬5千元自106年7月16日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，應以其中106年7月23日起算部分，為有理由，逾此部分，難認可取。
五、綜上所述，上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人返還12萬5千元及自106年7月23日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2 項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審漏未駁回假執行聲請部分，本院不另為諭知，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，爰不另一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
民事第五庭 審判長法 官 匡偉
法 官 羅立德法 官 楊承翰以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
書記官 蕭欣怡