臺灣臺北地方法院民事判決107年度簡上字第318號上 訴 人 黎明清境管理委員會法定代理人 楊基生訴訟代理人 蔡志揚律師複 代理人 王玲櫻律師
參 加 人 李銘雪
陳麗惠龐鳳英林港河邱愉玲被 上訴人 柯慧依訴訟代理人 陳志忠律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國107年3月23日本院新店簡易庭106年度店簡字第10號第一審判決提起上訴，經本院於109年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由〈甲、程序方面〉：
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第2項分別定有明文。查上訴人黎明清境管理委員會（下稱黎明清境管委會）之法定代理人原為王忠誠，於訴訟繫屬中陸續變更為李柏翰、馬芝雯、楊基生，新任法定代理人已先後具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、新北市新店區公所函、黎明清境管委會會議記錄、委任狀在卷可參（本院卷一第149至163頁，第261至267頁、本院卷二第244-1至244-7頁，以下提及本院卷時，均簡稱為「卷一」或「卷二」），於法應予准許。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。又第三人為輔助當事人一造起見為參加後，如未撤回其參加，亦未受法院駁回其參加之確定裁定，則在該訴訟未因確定裁判或其他原因終結前，隨時得輔助當事人為訴訟行為，並不以參加時之一審級為限，故在第一審為參加者，其效力及於上訴審，第二審法院指定期日應通知參加人到場（最高法院98年度台上字第1548號判決意旨參照）。查李銘雪、陳麗惠、龐鳳英、林港河、邱愉玲均為區分所有權人，於原審表明為輔助上訴人而聲請為訴訟參加，業經原審准許，渠等之參加效力應及於上訴審，本院自應將渠等列為參加人，並於言詞辯論期日通知渠等到場。
〈乙、實體方面〉：
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人為坐落於新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土
地）之共有人之一，權利範圍5分之2。上訴人為黎明清境社區（下稱系爭社區）之管理委員會。系爭社區之大門警衛室（下稱系爭警衛室）坐落於系爭土地上，範圍如原審判決附圖即新北市新店地政事務所民國106年7月26日土地複丈成果圖編號A所示，面積為87.42平方公尺，系爭警衛室未經被上訴人及其他共有人同意，亦無任何合法權源，卻占用系爭土地如原審判決附圖所示編號A部分，而系爭警衛室現由上訴人依區分所有權人之決議指派保全人員駐守該建築物內執行攔檢工作，被上訴人自得依程序選擇權，選擇對上訴人而非對區分所有權人起訴，爰依民法第767條第1項前段及第821條規定，請求上訴人拆除系爭警衛室，並返還上開占用土地予全體共有人。
㈡原審判決於判決理由項下，對上訴人於原審所主張其非權利
義務之主體所為之抗辯，已詳列其不採之理由及其認定，自無上訴理由指摘之判決不備理由情事。一般交易實務，建商將建物完成建築取得使用執照後進行點交時，有關區分所有權部分均係先行點交於各區分所有權人後，再協助區分所有權人成立管委會，待區分所有權人成立管委會後，建商方就社區公共設施（即公設）部分，逐一點交於管委會進行管理維護，而非逕自將公設點交予區分所有權人，故上訴人主張系爭警衛室係由社區全體區分所有權人占有及具事實上處分權云云，顯與事實不符。又依上訴人102年第21屆區分所有權人會議記錄，針對系爭社區公設「聚寶盆」（即碗公），上訴人顯然得自行發包僱工拆除，具有事實上處分權至為灼然，其辯稱其對系爭警衛室無事實上處分權，顯不足採。
㈢依鈞院調得96年度執字第96230號執行卷影印之拍賣期日100
年7月22日公告內容可知，被上訴人原係假扣押債權人，而非原執行債權人，而一般假扣押債權人並不參與查封、測量及鑑價程序（至多會對鑑價結果表示意見），無須親赴執行標的現場了解現況。被上訴人最後雖係以債權承受系爭土地所有權，其目的無非在保障假扣押執行債權，避免因無人應買而流拍或再次減價拍賣或因無人應買而啟封，自無赴執行標的土地現場勘查之可能。而拍賣公告就系爭土地（重測前地號為新北市○○區○○段○○路○段00000地號）僅註明使用情形為「編號8、9、11為黎明路道旁的雜林」（編號11即系爭土地），亦無記載系爭土地上建有系爭警衛室，上訴人憑空臆測被上訴人於承受系爭土地時即已明瞭其上有系爭警衛室而仍予以承受，顯無可採。
㈣上訴人雖辯稱系爭土地原所有權人侯耀仁與興建系爭社區之
建設公司即訴外人漢陽建設股份有限公司（現更名學宇股份有限公司，下稱漢陽公司、學宇公司）關係密切，侯耀仁同意無償提供系爭土地供系爭社區住戶及上訴人使用云云。惟由鈞院所調得之學宇公司登記案卷，侯耀仁在77、78年（即系爭社區興建及完工取得使用執照時）並非漢陽公司股東，與漢陽公司無何關係，侯耀仁曾在88年擔任漢陽公司之負責人，惟係基於法人股東之自然人代表身分而經股東會選任，無從證明侯耀仁曾同意提供系爭土地供上訴人使用。侯耀仁固曾設籍於系爭社區，惟並非當然表示實際居住於設籍地，單純沉默並無法表示即有同意上訴人使用系爭土地之意，且上開事實均無從使被上訴人客觀上具明知或可得而知其事實之情。又鈞院調得之78店使字第1635號使用執照、77年店建字第1366號建造執照原案卷宗，其中並無系爭警衛室之建造申請，亦無使用執照之核發，顯係違章建築，在法律上本即無受保護必要。上訴人所提出之相關證據均不足以證明其就系爭土地具有合法使用之權源，縱鈞院認侯耀仁有提供系爭土地予上訴人無償使用之情，且被上訴人應繼受侯耀仁無償提供系爭土地予上訴人使用之契約義務，則被上訴人亦得依民法第470條第2項規定，以109年3月19日民事言詞辯論意旨狀繕本之送達作為終止雙方就系爭土地無償使用契約關係之意思表示送達，並請求上訴人返還借用物即系爭土地。
㈤本件並無民法第425條之1規定之適用，依最高法院64年台上
字第110號判例意旨，必須土地及其土地上之房屋本屬同一人所有，嗣後因交易等原因而分屬二人時，始有民法第425條之1規定之適用，如土地及其土地上之房屋自始即非屬同一人所有，而屬無權占有他人土地之情形者，土地所有權人即得依民法第767條規定逕向該房屋所有人主張拆屋還地。系爭警衛室固足以避風雨，並供作系爭社區住戶通行之警衛檢查哨，但無從為獨立交易及使用之客體，其脫離系爭社區即無實際用處，無法單獨成為可達其經濟上使用目的之交易客體，不符民法第425條之1立法意旨。又系爭警衛室並不符房屋稅條例第2條第1款「房屋」定義，土地上之定著物必須為「房屋」，此乃適用民法第425條之1之前提要件，既非屬房屋，即無適用之餘地，況系爭土地未曾為漢陽公司所有，本件顯未具民法第425條之1規定之要件。
㈥系爭社區縱有千名住戶，亦僅屬特定人，非屬公眾，僅攸關
系爭社區住戶之利益，未涉及有無違反公共利益之問題。被上訴人係為自己及全體共有人之利益而行使所有權人之物上請求權及共有物請求權，縱對系爭社區住戶利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，依最高法院45年台上字第105號判例、79年台上字第2768判決意旨，即非民法第148條所定範圍內，而無該條項規定之適用。況排除系爭警衛室並不影響系爭社區住戶進出通行。上訴人既無合法權源占有系爭土地，被上訴人為行使自己所有權及為全體共有人利益請求上訴人拆屋還地，既未違反公共利益，亦非以損害占用人為主要目地，顯無涉權利濫用及誠實信用原則問題。至於被上訴人及共有人就系爭土地將如何使用收益，乃屬被上訴人之自由，只要合於法令範圍內均無不可。
二、上訴人則抗辯：㈠上訴人並非系爭警衛室之所有權人或事實上處分權人，顯然
不具有拆除權限，系爭大門警衛室雖並未辦理所有權第一次登記，惟其事實上處分權已隨主建物所有權移轉，而為系爭社區全體住戶共有與占有，故事實上處分權人乃屬全體區分所有權人，依最高法院101年度台上字第1106號判決意旨，上訴人自不具有拆除系爭警衛室之權限。上訴人係系爭社區區分所有權人團體之代表機關，僅具非法人團體之性質，在實體法上不能享有權利，無從發生占有系爭土地之事實。另被上訴人以「社區碗公拆除案」主張上訴人對於社區公設有事實上處分權云云，惟該案確係經區分所有權人決議拆除並授權上訴人執行，上訴人絕無權專擅或得自行決定拆除區分所有權人之所有物。
㈡縱認上訴人具有拆除系爭警衛室之法律上權限，惟系爭土地
原所有權人侯耀仁與漢陽公司關係密切，漢陽公司與該公司之內部人侯耀仁，先後將系爭警衛室與土地之事實上處分權與所有權，移轉予上訴人與被上訴人，兩造間自應類推適用民法第425條之1推定租賃關係。依重測前車子路小段180-28地號土地登記謄本所示，他項權利部登記9億6000萬元抵押權部分，係於78年1月20日登記，抵押債務人為「侯耀仁、葉宏基…漢陽公司」，是侯耀仁與漢陽公司於78年間就同一債務共同擔任高額抵押債務人之角色，可見關係甚深。另由漢陽公司變更登記申請書、變更登記表、漢臺興業股份有限公司（下稱漢臺公司，法人股東）指派書、股東臨時常會議事錄所示，侯耀仁經漢臺公司指定，於88年8月5日與訴外人侯西泉、侯西隆一起當選漢陽公司董事，並經董事會選任為董事長，而侯西隆為漢陽公司大股東，自漢陽公司70年10月核准設立之日起，即陸續擔任多屆董事長與董事，侯西泉亦自79年間陸續擔任多屆董事，足見侯耀仁與侯西隆等人關係非比尋常，且確屬漢陽公司之高階經理人或管理者。又系爭土地原所有權人為侯耀仁與葉宏基，侯耀仁為訴外人國揚實業股份有限公司（下稱國揚公司）之董事長特別助理兼發言人，葉宏基為財管部經理，亦為公司發言人及大股東，國揚公司於80年前後因侯西峰入主而成為漢陽公司之關係企業，該二公司間交叉持股，多數董事或大股東相同，國揚公司與漢陽公司關係密切不言可喻，故列位高階職位之侯耀仁與葉宏基自難認與漢陽公司間無任何關聯。又由卷附漢陽公司86年10月13日漢陽資字第861013號公司函說明欄第2點所示：
「臺北縣稅捐稽徵處補徵侯耀仁名義84、85年度地價稅，本公司業於期限內繳竣…」，若侯耀仁與漢陽公司毫無關係，漢陽公司實無為其繳稅之可能。漢陽公司既與侯耀仁之關係緊密，則侯耀仁所有系爭土地與坐落其上由漢陽公司興建之系爭大門警衛室，實與同屬一人所有相類。又漢陽公司於81年6月13日先將系爭警衛室之事實上處分權移轉予系爭社區住戶或上訴人，由系爭社區住戶使用至今，嗣系爭土地因侯耀仁之財產遭查封拍賣而由被上訴人拍定取得，該等建物、土地所有權先後出售，依最高法院96年度台上字第1359號、104年度台上字第822號判決意旨，為保護系爭大門警衛室之經濟價值，與符合社會正義與誠信原則之要求下，自應認此建物、土地先後出售行為當屬同一人所為，應類推適用民法第425條之1規定，推定兩造間具有租賃關係存在。
㈢侯耀仁既屬漢陽公司內部人，其為履行漢陽公司與系爭社區
住戶間之協議，無償提供系爭大門警衛室所坐落之土地，供系爭社區住戶及上訴人使用：
⒈侯耀仁於83年12月與漢陽公司、葉宏基共同簽署捐贈承諾
書，其上載明「貴社區擬設立公益性財團法人文教基金會，本公司等承諾將附件清冊內之不動產捐贈該基金會，惟如有任何稅費負擔仍應由貴社區自行負擔」，並附有「土地建物清冊」作為附件。前述清冊之土地欄位部分，其中車子路小段183-4、183-5地號土地之備註欄已標明為「大門」，足見侯耀仁簽署當下係認大門坐落車子路小段183-
4、183-5地號土地，該大門已供系爭社區住戶使用，爰將該等土地予以捐贈。系爭警衛室係77年間興建完成，其坐落位置於完工後確定，從未曾移動，實際坐落之系爭土地，原始地號為安坑段車子路小段183-8地號，上開183-4、183-5地號（重測後為黎明段349、351地號）土地緊鄰其旁，確實容易產生坐落地號土地混淆之情形，惟不影響侯耀仁同意將系爭大門警衛室坐落之土地贈出之意思。故即便捐贈承諾書之附件「土地建物清冊」上所載與現實土地之地號不同，但無解於侯耀仁已承諾將系爭大門警衛室坐落土地捐贈並令其成為公共建設之事實。況漢陽公司確實在81年6月13日將系爭大門警衛室及網球場、游泳池、停車場、活動中心等公設移交予系爭社區，足見系爭大門警衛室所在地號確係誤載。
⒉漢陽公司、葉宏基、侯耀仁共同同意捐贈之對象為「黎明
清境社區擬設立之公益性財團法人文教基金會」，雖此一基金會最後並未成立，無從以該「捐贈承諾書」完成土地所有權移轉事宜。但由該捐贈承諾書之內文，可知侯耀仁等人明確知悉其所捐贈之財團法人，乃係由黎明清境社區擬預組成之法人團體。再觀漢陽公司、葉宏基、侯耀仁於83年7月15日簽訂之備忘錄明確記載「…因甲方與『黎明清境社區』承購客戶約定直接移轉與『黎明清境社區』將成立之法人團體，故暫信託登記於乙方名下…」，足見侯耀仁對於黎明清境社區及其所承諾捐贈之財團法人間，具有同一性並不可割裂之事實，知之甚詳，且縱未成立財團法人，亦不會更易侯耀仁同意捐贈之事實。
⒊再參漢陽公司88年8月25日公司變更登記表，其中董事、監
察人名單欄記載董事長侯耀仁當時之住所地址為「臺北縣○○市○○路00巷00號」，該址為系爭社區內4層樓獨棟建物，人車均僅得由唯一之黎明路幹道經系爭社區大門警衛室管制後通行，倘侯耀仁未曾將系爭警衛室坐落土地贈與系爭社區居民或上訴人，並同意系爭警衛室矗立於其系爭土地上，自無可能在通行大門數年期間皆未曾就此向系爭社區管委會及所有社區居民提出異議甚至訴訟。故上訴人及系爭社區住戶使用系爭警衛室所坐落之土地，乃係基於侯耀仁等人贈與之意思而有權占有，毫無疑義。
㈣設若兩造間無推定租賃關係，被上訴人拍定系爭土地前，應
對系爭警衛室矗立於系爭土地一節有所知悉，但仍予買受，自應承受此法律關係：
⒈參鈞院96年度執字第92630號執行卷，被上訴人於96年5月3
0日自訴外人復華資產管理股份有限公司（其前身為亞太商業銀行股份有限公司，下稱復華公司、亞太銀行）受讓對於債務人漢華投資股份有限公司（下稱漢華公司）本金1億3000萬元暨其違約金、利息、墊付費用之債權，而該債權尚有侯耀仁、葉宏基、侯西峰等連帶保證人。又亞太銀行早於88年5月31日即以該債權聲請假扣押（鈞院88年度執全字第1658號），並將連帶債務人侯耀仁所有如拍賣公告之丙標所示土地予以假扣押登記，丙標編號11土地即為系爭土地，堪認被上訴人為系爭土地之假扣押債權人。被上訴人並非與原債權人為公司合併等概括承受關係，其取得復華公司對漢華公司及連帶債務人侯耀仁、葉宏基、侯西峰之債權，勢必將支出相當金額予以買受，況上開1億3000萬元債權既有假扣押標的物擔保，顯非無受償可能之債權，被上訴人支付如此高額之債權買賣價金，殊難想像其未曾至假扣押標的物現場查看並了解使用原因。
⒉況被上訴人之母即訴外人呂雪詩曾擔任訴外人富開資產管
理顧問有限公司（下稱富開公司）法定代理人職，綜管該公司土地買賣等投資事宜。而被上訴人曾於99年至101年間與富開公司共同就慶豐特區土地以5億4558萬6968元之價額予以投資，且依被上訴人於他案提及其曾於105年前以價金7億4506萬元買受慶豐商業銀行股份有限公司位於新北市新店區93筆土地；由慶豐特區投資案、新北市新店區93筆土地買賣案及於本案承受1億3000萬元債權、拍定侯耀仁土地等情，足以推定被上訴人實係以土地投資為業，於投資前必定對投資標的狀況徹底研究、掌握明瞭，其聲稱不知悉云云，顯與常情不符。
⒊另參鈞院96年度執字第92630號拍賣公告就丙標使用情形記
載「…本件拍賣標的為黎明清境社區部分建物坐落基地及公共設施，由住戶使用」，該等記載足以令不特定多數人知悉拍賣土地上，業有系爭社區建物、公共設施矗立並由社區住戶無償使用土地之事實。被上訴人知悉上情，仍予買受，依大法官釋字第349號解釋理由書及最高法院100年度台上字第463號判決之債權物權化理論，被上訴人於決定買受系爭土地之際，對於土地之狀況與利用關係明知或可得而知，自應承受侯耀仁與系爭社區住戶或上訴人間之無償使用作為公設土地之關係，然被上訴人猶於買受後請求拆屋還地，顯已違反誠信原則。
⒋被上訴人雖主張若其須承繼侯耀仁無償提供系爭大門警衛
室所坐落土地之義務，其亦得依民法第470條第2項規定，以109年3月17日民事言詞辯論意旨狀之送達送為終止意思表示之到達，然此終止使用借貸之攻防方法，為原審未提出，亦非於本審準備程序中所提出之事項，已生失權效果外，民法第470條第2項乃係在不能依借貸之目的定其期限之情況下，貸與人返還請求權之規定，惟侯耀仁當初無償提供系爭土地作為系爭社區唯一聯外道路之公設土地，其借貸之目的顯然是要利用坐落於該土地上之系爭大門警衛室，用以管制進出系爭社區人員，保護居民之安全。故若系爭社區拆除或全體住戶遷出抑或社區住戶自願廢止大門時，當可認其借貸之目的已失，土地所有權人自得按規定請求拆除，在前開喪失借貸目的之情況發生前，被上訴人自無依民法第470條第2項終止或請求返還之權利。
㈤被上訴人提起本件訴訟實有權利濫用及違反誠信原則，其請
求拆屋還地顯無理由。系爭土地之地目為林，坐落山坡地，形狀狹長，依新北市政府108年7月8日新北府城測字第1081262805號函與使用分區與地籍對照圖所示，應屬「新店都市計畫」之「保護區」，依都市計畫法第33條規定，此乃限制建築使用之土地，被上訴人縱得取回土地、排除他人使用，依都市計畫法第41條前段及非都市土地使用管制規則第8條規定，不得另行開發使用。系爭土地因被上訴人欠繳稅款，業經法務部行政執行署臺北分署於108年6月5日查封登記，被上訴人就系爭土地之所有權已遭到限制，其提起本件訴訟根本無任何利益可言。系爭大門出入口之高度為570公分、寬度為390公分，足供各種噸數之大型起重機具通過，若僅係為供他人開發他筆「非保護區」土地而有利用或通行之需，亦無拆除必要。被上訴人權利行使係以損害他人為唯一目的，將造成系爭社區安全性大幅降低，所牽涉者非僅數千名區分所有權人，尚有區分所有權人之家人、友人等不特定多數人，實與公共利益相當。被上訴人囿於上開規定，無法於拆除返還土地後取得興建、改建之開發利益，又無其他有必要拆除之原因，依最高法院100年度台上第463號、102年度台上字第666號判決意旨，訴請拆屋還地，並無所得利益可言，反之，系爭社區居民卻顯然受有損害，堪認被上訴人確有以損害他人為目的之權利濫用及違反誠信原則情事。
三、參加人於原審陳述意見略以：參加人為系爭社區建物及土地所有權人，系爭社區於79至80年間興建完成，系爭警衛室亦於興建完成後由建商移轉予系爭社區全體住戶，故系爭警衛室之所有權及事實上處分權乃屬區分所有權人，非屬上訴人。系爭警衛室縱未辦理所有權第一次登記，因已隨主建物所有權移轉，而為全體住戶所共有及占有。地上物之拆除為事實上處分行為，僅所有權人或事實上處分權人始得拆除。
四、被上訴人於原審聲明：上訴人應將坐落於系爭土地上如原審判決附圖所示編號A部分面積87.42平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權為假執行及上訴人預供擔保後免為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人係系爭土地之共有人之一，權利範圍為5分之2。系
爭土地原係訴外人葉宏基與侯耀仁二人分別共有（葉宏基於79年9月5日以買賣為原因登記為所有權人，權利範圍為5分之3；侯耀仁於77年10月24日以買賣為原因登記為所有權人，權利範圍為5分之2），被上訴人於100年7月22日在本院96年度執字第92630號強制執行事件中得標買受侯耀仁就系爭土地之權利範圍，於100年9月5日取得權利移轉證書，並於100年9月13日以「拍賣」為原因辦竣所有權移轉登記。
㈡系爭土地於重測前地號為安坑段車子路小段183-8地號，前述
地號係於82年6月16日由安坑段車子路小段183-3地號逕為分割而來。
㈢「黎明清境」公寓大廈集合住宅係由訴外人漢陽公司（現更
名為學宇公司）興建，領有78店使字第1635號使用執照（77店建字第1366號建造執照）。
㈣黎明清境社區之大門警衛室（系爭警衛室）坐落於系爭土地
上，範圍詳如新北市新店地政事務所106年7月26日土地複丈成果圖編號Ａ所示，面積為87.42平方公尺。
㈤被上訴人為本院96年度執字第92630號執行事件之假扣押債權人。
㈥系爭大門警衛室及其所占有之土地，自77年以來經系爭社區
之住戶使用。㈦上開各節，業經兩造於本院準備程序合意列為不爭執事項（
卷一第539至541頁，卷二第35頁背面），有原審勘驗筆錄及照片、新店地政事務所函覆之複丈成果圖（原審卷第94至98頁、第112頁）在卷可稽，且有新北市政府工務局函送之新北市○○區○○段00○號（門牌新北市○○區○○路0號）建物登記資料、78年使字第1635號使用執照存根（原審卷第293至295頁）附卷可憑，及新店地政事務所108年1月11日新北店地籍字第1085350526號函暨所附資料（卷一第177至246頁）存卷可佐，並經本院調取上述96年度執字第92630號執行事件全案卷宗查閱無誤。以上均足堪採為本院得心證理由之基礎。
六、兩造爭執要旨：㈠上訴人係公寓大廈管理委員會，於請求拆屋還地事件中有無
當事人能力或當事人適格？㈡被上訴人與上訴人間就系爭土地有無民法第425條之1之推定
租賃關係？㈢被上訴人於取得系爭土地所有權之前，是否明知或可得而知
系爭土地係供黎明清境社區之全體住戶使用？被上訴人請求上訴人拆除系爭警衛室，有無權利濫用或違反誠信原則？㈣被上訴人主張系爭警衛室坐落於系爭土地上係無權占有，依
民法第767條第1項前段、第821條規定，要求上訴人應拆除系爭警衛室並返還占用之土地予系爭土地所有人全體，有無理由？㈤系爭土地之使用分區為何？
七、得心證之理由：㈠上訴人於本件訴訟有當事人能力及當事人適格：
⑴按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格
，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。次按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790號、98年度台上字第792號、98年度台上字第2248號判決意旨參照）。
⑵查系爭社區規約第2條第3款規定：「本社區建築物周圍下
及外牆面為該建物所有權人共用部分」；管理委員會組織章程第13條第1項前段規定：「社區共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之，其費用由公共基金支付」，此有上開規約及組織章程在卷可參（參原審卷第125至132頁反面）。系爭警衛室乃屬系爭社區之建築物，係作大門及警衛室之用，為系爭社區共用部分，由系爭社區全體住戶共同出入使用，是依上開規約及組織章程規定，應為上訴人所管理及維護。且關於警衛室聘雇工作人員及制定勤務規範，均由上訴人辦理等情，有系爭社區第21屆至第25屆區分所有權人會議議事資料存卷可憑（原審卷第204至278頁）；上訴人亦曾陳稱：系爭警衛室為上訴人受區分所有權人指示管理，並聘用保全人員進行出入管制等語（原審卷第94頁），足證上訴人基於規約及區分所有權人會議決議，對於系爭警衛室負有管理及維護之職務，而被上訴人起訴主張系爭警衛室係無權占用系爭土地應予拆除，此與上訴人所負上開管理及維護系爭警衛室之職務相關，縱其自身並非係系爭警衛室之所有權人或事實上處分權人，就關於警衛室得否拆除之爭執並非權利義務歸屬之主體，然被上訴人依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以上訴人為對象提起本件訴訟，尚無不可。是以，上訴人有當事人能力，且於本件訴訟應具有代表全體區分所有權人應訴之訴訟實施權，而為本件訴訟適格之當事人。
㈡本件應無上訴人所稱之推定租賃關係：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。依上開規定可知，土地及房屋須同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後讓與不同之人時，始有該條之適用。
⑵查系爭土地於重測前車子路小段183-8地號，原為侯耀仁及
葉宏基所有一情，此有系爭土地登記謄本可參（卷一第453頁），而系爭警衛室為系爭社區之建築物，於77、78年間由漢陽公司擔任起造人，就系爭社區建案興建完工後售讓予系爭社區各區分所有權人，系爭警衛室雖無建號，未辦理建物所有權第一次登記，然由新北市政府函送到院之使用執照及建造執照案卷中，顯示漢陽公司提供予主管機關之「基地配置圖」亦繪有系爭大門，亦即有包含系爭警衛室在內（參下述），堪認系爭警衛室之構造雖獨立於各區分所有建物（主建物）之外，惟既係作為大門及警衛室之用，提供系爭社區之全體住戶共同出入使用，性質上應屬從物，漢陽公司將公共設施範圍點交予上訴人（管委會）時，系爭警衛室之事實上處分權應已一併移轉。是於客觀上觀之，系爭土地之所有權人係侯耀仁及葉宏基，而系爭警衛室（系爭社區建物）之原始起造人（所有權人）係漢陽公司，應為不同之人，於民法上為不同權利主體，系爭土地於讓與被上訴人及系爭警衛室於讓與系爭社區之區分所有權人以前，已難認同屬一人所有，自不符合民法第425條之1第1項所定要件，無從適用前述規定。
㈢被上訴人就系爭土地之前手侯耀仁與漢陽公司關係密切，依卷附事證，堪認侯耀仁應有同意系爭社區使用系爭土地：
⑴查新店地政事務所就系爭警衛室坐落位置測量繪製之附圖
及卷內就系爭警衛室所攝之照片（原審卷第112、97至98頁、卷一第309至317頁），顯示系爭警衛室係呈狹長形狀（形似牌樓之大門，其內有警衛室，有二個開口可供車輛通行），與上訴人所提黎明清境建案之廣告圖面內容並無不合（卷一第125頁），新北市政府於108年9月3日以新北府工施字第1081575596號函檢送本院之使用執照（79使字第339號、79使字第505號、79使字第761號）及建造執照案卷中，顯示漢陽公司提供予主管機關之「基地配置圖」亦繪有系爭大門，亦即有包含系爭警衛室在內（卷二第131至135頁），堪認系爭警衛室之構造雖獨立於各區分所有建物之外，惟漢陽公司於申請建造執照時已規劃興建系爭警衛室（作為大門及警衛室），且系爭建案興建完工後申請使用執照時，系爭警衛室已存在於現場，並非領得使用執照後另為二次施工等情，應堪認定。兩造於上開不爭執事項第六點，亦均認同系爭警衛室及其所占用之土地，係自77年以來經系爭社區住戶使用至今。
⑵被上訴人係於100年9月13日以「拍賣」為原因就系爭土地
權利範圍5分之2辦竣所有權移轉登記，前手所有權人為侯耀仁，而侯耀仁係於77年10月24日以買賣為原因登記取得系爭土地權利範圍5分之2所有權，此參卷附土地登記謄本即明（卷一第453頁）。又被上訴人係在本院96年度執字第92630號執行事件中拍定取得系爭土地上開權利範圍，此由新店地政事務所108年1月11日新北店地籍字第1085350526號函所附100年新登字第149430號登記申請資料中被上訴人申辦所有權移轉登記時提供之不動產權利移轉證書可知（卷一第185頁）。96年度執字第92630號執行事件之拍賣公告中，於丙標標案記載共16筆地號土地合併拍賣，財產所有人均為侯耀仁，包含重測前之車子路小段180-4、180-28、180-179、180-180、182-2、183、183-3、183-4、183-5、183-6、183-8、183-9、251、251-1、251-2、251-3地號共16筆，侯耀仁就前述16筆地號均有所有權（180-4地號之權利範圍為1000分之134，180-28、180-17
9、180-180、183-3、183-4、183-5、183-8、183-9地號之權利範圍均各為5分之2，其餘7筆地號之權利範圍均為全部），並於使用情形欄載明：「本件編號1之土地為黎明路50巷、52巷建物之坐落基地，編號2、4、12之土地為黎明路9號，作為黎明清境社區之管委會使用，編號3之土地為球場、停車場，編號5之土地為路地，編號6、10之土地為林地，編號7之土地為籃球場、水池，編號8、9、11為黎明路道路旁的雜林，編號13至16之土地為花圃，本件拍賣標的為黎明清境社區部分建物坐落基地及公共設施，由住戶使用」，拍賣最低價額為4231萬元，有拍賣公告在卷可參（卷一第443至450頁），顯見拍賣公告中已揭明上列16筆地號土地均由系爭社區住戶使用中，或為建物坐落基地、或為公共設施等情，足供應買人於出價投標買受前自行考量。
⑶查系爭社區建案係由漢陽公司興建，本院調取漢陽公司之
公司登記案卷核閱結果，漢陽公司係於70年10月17日辦妥設立登記，由侯西峰擔任經理人，侯西峰曾於73年6月7日變更登記為董事長，73年10月29日變更擔任經理人，此後至85年間長期擔任經理人，且於78年3月2日至85年3月間擔任董事長兼經理人（卷一第4至16頁）。侯耀仁雖於77至79年間（系爭社區建案申領建造執照、使用執照期間）並未登記為漢陽公司股東或董事、監察人，惟有於88年8月25日登記成為漢陽公司董事長，侯耀仁當時戶籍地址係在「臺北縣○○市○○路00巷00號」（侯耀仁係於82年12月2日已將其戶籍遷入上址），此有漢陽公司變更登記表可參（卷二第18至19頁），而上開黎明路53巷37號，係屬系爭社區內之透天建物，此經上訴人提出照片為證（卷二第54頁）。新北市政府工務局以108年3月28日新北工建字第1080505830號函檢送「新北市○○區○○路0號建築物（78店使字第1635號使用執照、77店建字第1366號建造執照）」建築基地之相關資料時，其內所附於78年5月15日列印之重測前車子路小段180-4地號土地登記謄本中，顯示侯耀仁於77年1月及77年11月陸續取得持分，於77年2月間曾為債務人侯西峰提供作為擔保物設定抵押權（卷一第403至407頁），另於78年2月4日列印之重測前車子路小段180-28地號（分割自180-4地號）土地登記謄本中，顯示侯耀仁於77年1月及77年11月陸續取得持分，且侯耀仁有與葉宏基、漢陽公司等6人共同為債務人，於78年1月20日提供土地作擔保物為美商花旗銀行股份有限公司設定本金最高限額9億6000萬元之抵押權（卷一第411至415頁），足資顯示侯耀仁至少於77年2月即與侯西峰（斯時為漢陽公司經理）互有淵源，於78年1月與漢陽公司互有淵源。對照侯耀仁係於77年10月24日以買賣為原因登記取得系爭土地權利範圍5分之2所有權之客觀事實，可知侯耀仁登記取得系爭土地權利之際，與侯西峰已有關連。上開「黎明路9號」建物（黎明段46建號，重測前為車子路小段17803建號），係供系爭社區管委會使用，建物登記資料顯示係坐落於黎明段459地號（原審卷第294頁，重測前為車子路小段180-28地號），該地號亦在上開拍賣公告之丙標標案範圍內。
侯耀仁名下既有多筆土地均由系爭社區之建物或公共設施占有使用，倘侯耀仁並無同意提供占有使用，衡情侯耀仁對於被占用情事應無不知之理，於設戶籍於系爭社區內建物、住居其內之期間，更難認對於自己名下多筆土地正由系爭社區之建物或公共設施占有使用等事係不知情。
⑷查系爭土地（黎明段394地號，重測前為車子路小段183-3
地號）之分割、重測情形如下：183-3地號於68年2月21日逕為分割自同小段183-1地號，土地面積為9,748平方公尺；183-3地號復於82年6月16日因分割新增同小段183-8地號，土地面積分為5,878及3,870平方公尺；183-3地號再於93年12月28日因逕為分割新增同小段183-9地號，土地面積分為5,741及137平方公尺；183-3地號於100年間辦竣地籍圖重測後為黎明段346地號，土地面積為5,741.01平方公尺，此後迄今無分割、合併或逕為分割等標示變更情形，此有新店地政事務所109年2月24日新北店地測字第1096061478號函暨所附資料存卷可查（卷二第149至163頁）。
⑸上訴人提出「捐贈承諾書（含附件清冊）」影本、「漢陽
公司83年12月13日函文（含不動產清冊）」影本、「84年3月3日發函予漢陽公司之函文」影本（卷二第117至119頁、第179至187頁），雖經被上訴人否認形式真正，而上訴人未能提出原本。前揭書證應係在就上訴人於原審所抗辯就系爭土地具有占用權源之攻防方法為補充。細閱前揭書證影本，其上日期為83年12月12日，立承諾書人為漢陽公司、葉宏基、侯耀仁，向「黎明清境守望相助管理委員會（下稱守望相助管委會）、黎明清境觀天下管理委員會（下稱觀天下管委會）」，表達「貴社區擬設立公益性財團法人文教基金會，本公司等承諾將附件清冊內之不動產捐贈該基金會，惟如有任何稅費負擔仍應由貴社區自行負責。」上開附件清冊所示建物及土地包含：「黎明路9號（17803建號，坐落車子路小段180-28地號）」、「黎明路52巷2號地下二層（22557建號，坐落車子路小段180-4地號）」、「車子路小段183-3地號（面積5,878平方公尺）」、「車子路小段183-4地號（面積369平方公尺）」、「車子路小段183-5地號（面積85平方公尺）」、「車子路小段180-37地號（面積29,159平方公尺）」。而上訴人係於88年3月25日正式取得主管機關所核發之公寓大廈管理組織報備證明（原審卷第58頁），是於83年間係以「守望相助管委會、觀天下管委會」名稱對外交涉。由於上訴人尚有提出「張慶帆律師」代漢陽公司於87年3月4日向上訴人寄發之郵局存證信函，要求上訴人應清償漢陽公司土地稅費845,050元並向主管機關申請成立財團法人，並提及漢陽公司已於83年12月13日將上列清冊提及之建物及土地捐贈並點交予黎明清境社區（卷二第225至235頁），及「林銘宏律師」代上訴人於87年3月27日向漢陽公司寄發之郵局存證信函，針對漢陽公司於前述存證信函所述予以回應（卷二第237至243頁），而本院87年度訴字第1985號民事判決，即係由漢陽公司以守望相助管委會、觀天下管委會為被告，起訴請求給付土地稅費共計845,050元（要求守望相助管委會給付265,338元、觀天下管委會給付579,712元），該案即係由張慶帆律師擔任漢陽公司訴訟代理人、由林銘宏律師擔任黎明清境守望相助管委會訴訟代理人，其內敘及83年12月12日「捐贈承諾書」及附件內容（參卷二第265至271頁本院87年度訴字第1985號民事判決全文），足資顯示上訴人提出之上開書證影本形式上應係真正。對照上述183-3地號之分割情形，於83年12月12日之183-3地號面積確實為5,878平方公尺，可知「捐贈承諾書」於附件清冊表格所列之不動產，已有包含系爭土地在內（卷二第119頁），雖然183-3地號備註欄記載「網球游泳池等」，而183-4地號及183-5地號備註欄記載「大門」，惟無損於立承諾書人以該文書表示願提供183-3地號（面積5,878平方公尺）及大門坐落之土地作為捐贈標的之意，益徵侯耀仁應確實有同意無償提供系爭土地予系爭社區住戶占有使用。
⑹綜參上情，侯耀仁與漢陽公司之間關係密切，依上開卷附
事證，堪認侯耀仁應有同意系爭社區使用系爭土地，且因兩造均未提及侯耀仁曾有對系爭社區以訴訟爭執系爭社區無權占用土地之情事，亦無事證顯示系爭社區占有使用侯耀仁名下多筆土地期間有對於侯耀仁支付對價，是以，上訴人主張系爭社區與侯耀仁之間就系爭土地具有無償使用借貸關係等情，應堪採信為真。㈣被上訴人應係明知或可得而知侯耀仁同意系爭社區使用系爭
土地之情形，故應繼受侯耀仁之無償使用借貸關係，且使用借貸之目的應尚未消滅，被上訴人終止使用借貸關係，於法不合：⑴查侯耀仁就系爭土地之權利，於88年間即由原債權人亞太
銀行聲請為假扣押登記，有系爭土地之土地登記謄本可參（卷一第453頁，其上有亞太銀行假扣押登記之限制登記事項）。被上訴人於上開96年度執字第92630號執行事件中，曾於100年9月22日向本院執行處提出聲請狀，提及其為原債權人亞太銀行之權利受讓人，而為假扣押債權人，於96年5月30日自訴外人復華公司（前身為亞太銀行）受讓對於債務人漢華公司之本金1億3000萬元暨其違約金、利息、墊付費用之債權，而該債權尚有侯耀仁、葉宏基、侯西峰為連帶保證人，此有被上訴人當時提出之聲請狀及債權讓與證明書影本可參（卷一第493至497頁）。又亞太銀行早於88年5月31日即以債權人身分聲請假扣押，並將連帶債務人侯耀仁所有如拍賣公告丙標所示之土地予以假扣押登記（本院88年度執全字第1658號），其中丙標編號11土地即為系爭土地，此由系爭土地之土地登記謄本亦可印證，堪認被上訴人為系爭土地之假扣押債權人。⑵被上訴人於96年6月20日受讓前手對於債務人侯耀仁、葉宏
基、侯西峰之1億3000萬元債權，成為系爭土地假扣押債權人，於100年7月22日得標買受96年度執字第92630號執行事件之丙標全部標的且繳足全部價金（參卷一第185至187頁不動產權利移轉證書），上開拍賣標的底價明定為4,231萬元，則被上訴人以高達數千萬元承購前述丙標標的，對於前述拍賣標的之狀況，自應有相當查證，且應可由閱覽拍賣公告而查悉前述丙標拍賣標的全部均供系爭社區占有使用之情，參以被上訴人於參與投標應買時，早已因債權受讓而成為侯耀仁、葉宏基、侯西峰之債權人，則對於侯耀仁與漢陽公司所興建系爭社區間就侯耀仁名下土地之關係，至少應屬可得而知之狀態。
⑶按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須
以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。另按民法上之法律行為有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。司法院大法官會議釋字第349號解釋理由書可資參照。
再按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有第349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依第349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷（最高法院107年度台上字第70號判決意旨參照）。是以，關於不動產之使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人而言，以受讓或取得時「知悉」其情事或「可得而知」者，受讓人應受原使用、管理約定之拘束。
⑷侯耀仁就系爭土地與系爭社區間應有無償使用借貸關係一
節，既經本院認定如上述，而系爭警衛室坐落於系爭土地上，漢陽公司於77、78年間興建系爭社區建案時，同時在系爭土地上建築系爭警衛室作為大門，應堪認就系爭土地前述使用借貸關係，係未定期限，該使用借貸之目的應係至系爭警衛室毀損不堪使用或系爭社區住戶決意放棄使用系爭警衛室為止。系爭警衛室迄今仍供系爭社區使用中，並無毀損不堪使用或經住戶決意放棄使用之情事，此由卷附照片即足以查知，參酌民法第470條規定：「（第1項）借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。（第2項）借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。」可知，系爭土地之使用借貸目的既仍存在，尚未使用完畢，使用借貸關係仍然存在，侯耀仁之權利範圍雖因被上訴人拍定買受而移轉予被上訴人，然被上訴人對於侯耀仁有同意提供其名下土地予系爭社區無償使用情事，應屬可得而知，而應受該使用借貸關係之拘束。
⑸被上訴人雖主張以書狀送達作為終止使用借貸關係之意思
表示云云，然而，民法第472條規定：「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。三、因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者。」被上訴人並未具體表明究竟係依何事由主張終止使用借貸契約，亦未表明自己需用系爭土地之用途為何，經上訴人質疑被上訴人提起本訴要求拆除系爭警衛室及返還占用土地係屬權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。系爭土地之面積達5,741.01平方公尺，系爭警衛室所占用之面積為87.42平方公尺，實際上，系爭社區占有使用面積應為系爭土地全部，且被上訴人於100年7月22日得標買受之丙標全部標的（16筆地號），均係系爭社區之建物坐落基地或公共設施，由系爭社區住戶使用中。系爭警衛室就系爭土地總面積而言，占用範圍不大，且出入口之高度及寬度足供各種噸數之大型起重機具及車輛通過，業經上訴人提供照片為憑（卷二第56至59頁），縱未加以拆除，對於被上訴人之通行應無妨礙，而系爭警衛室既係系爭社區大門兼警衛室，並於該處設有保全檢查哨，具有保障系爭社區住戶居住安寧之作用，倘准予拆除，將影響系爭社區數千名區分所有權人及家人等不特定多數人居住安寧之利益，自難認被上訴人任意終止使用借貸關係、要求拆除系爭警衛室及返還該部分占用之土地，係符合誠信原則及合理行使權利之範圍，被上訴人提起本件訴訟，請求拆屋還地，自無理由。
八、綜上所述，上訴人主張有權占有系爭土地，被上訴人應承受前手所有權人侯耀仁同意提供系爭土地供系爭社區住戶無償使用之使用借貸關係，洵屬有據。原審為上訴人敗訴判決，認定上訴人應拆除系爭警衛室並返還占用之土地予被上訴人及其餘共有人，尚有未恰。上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決廢棄，改判如
主文第2項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第463條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 姚水文
法 官 張婷妮以上正本係照原本作成。
本判決不得再上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
書記官 鄭以忻