臺灣臺北地方法院民事判決 107年度簡上字第44號上 訴 人 永康停車場股份有限公司法定代理人 陳茂元被 上訴人 林駿凱上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於本院臺北簡易庭中華民國106 年10月6 日106 年度北簡字第6272號第一審判決，提起上訴，本院於107 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國102 年11月1 日與上訴人簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向上訴人承租坐落臺北市○○區○○路0 段000 號永康停車場右側小店面（如原審判決附圖編號Ａ部分所示面積3 平方公尺之建物，下稱系爭建物），嗣被上訴人將系爭建物作為四面佛敬拜之用，上訴人已向被上訴人表明不欲續約將收回自用，詎被上訴人於系爭租約到期後仍不肯搬遷，並自行將月租金匯入上訴人銀行帳戶。系爭租約固已成為不定期限租約，然因上訴人欲收回自用，乃先於105 年4 月間以口頭告知被上訴人終止租約，並以台北東門郵局第58號存證信函限被上訴人於106 年2月28日搬遷返還系爭建物，復於106 年5 月間於系爭建物處張貼通知書通知被上訴人返還，堪認兩造間租賃契約業已合法終止，上訴人自得請求被上訴人返還系爭建物。被上訴人迄未依約返還系爭建物，依系爭租約第6 條之約定，亦應按月給付上訴人相當於租金5 倍之違約金即新臺幣（下同）2萬5,000 元。爰依系爭租約之法律關係，訴請被上訴人遷讓返還系爭建物，並自106 年4 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人2 萬5,000 元。
二、被上訴人則以：系爭租約屆期後，被上訴人仍持續繳納租金，即先以匯款至上訴人指定帳戶之方式繳納，嗣改以提存方式為之，並已提存至106 年9 月份之租金，本件屬不定期租賃契約，依土地法第100 條、第103 條之規定，上訴人不得終止租約等語置辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人應將系爭建物全部遷讓交付上訴人；被上訴人應自106 年4月1 日起至交屋日止，按月給付上訴人賠償金5,000 元。並駁回上訴人其餘之訴，另就上訴人勝訴部分為假執行之宣告。上訴人提起上訴，聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡被上訴人應自106 年4 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月再給付上訴人2 萬元。被上訴人則未提出書狀做任何聲明或陳述（被上訴人就其敗訴部分固另提起上訴，惟逾期未繳納第二審裁判費，經本院另以裁定駁回其上訴，已告確定，下不贅述）。
四、兩造於102 年11月1 日簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭建物（即如原審判決附圖編號Ａ部分所示，面積約
3 平方公尺），約定租賃期間自102 年11月1 日起至103 年11月止，租金每月5,000 元，自103 年11月租期屆滿後，兩造未再訂立書面租約，經上訴人催告限期搬遷未果，被上訴人迄今仍占有系爭建物作為敬拜四面佛使用之事實，有上訴人所提出之催告函、台北東門郵局第58號存證信函、台北東門郵局第120 號存證信函、系爭租約、上訴人工作同仁協議書面、永康停車塔現場圖、系爭建物現場照片、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本及現場圖為證（見原審卷第
2 至10頁、第33至39頁、第67至72頁），並經原審會同兩造及地政人員至現場履勘，製有勘驗筆錄、現場略圖及現場照片在卷可稽（見原審卷第83至91頁），且有臺北市大安地政事務所106 年8 月11日北市大地測字第10631387000 號函暨所附土地複丈成果圖在卷可按（見原審卷第93至94頁，即原審判決附圖），復為兩造所不爭執，堪信為真實。又上訴人主張系爭租約業經其於106 年4 月1 日前即依法終止，被上訴人應返還系爭建物予上訴人等節，亦經原判決認定明確，且已確定，復如前述。至於上訴人主張依系爭租約第6 條之約定，被上訴人應按月給付違約金2 萬5,000 元一節，則為被上訴人所否認，經查：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條定有明文。
2.查系爭租約第6 條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（本件並無連帶保證人），決無異議」（見原審卷第8頁），兩造既未另訂定違約金性質，此項違約金即應視為損害賠償額之預定。而被上訴人未依約遷讓返還系爭建物予上訴人，上訴人自得本於前開約定請求給付違約金。惟本院審酌上訴人雖因未能取回系爭建物，而受有無法就系爭建物為使用收益之損害，然系爭建物使用收益之代價即相當於兩造約定之租金每月5,000 元，故被上訴人遲延交還系爭建物所致上訴人之損害，即為租金之損害，上訴人請求按月以租金之5 倍計算違約金，顯屬過高，應以每月租金之金額5,000元為適當。從而，上訴人請求被上訴人於106 年4 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付違約金5,000 元，應認有據，逾此部分之請求，即無理由。
五、綜上所述，上訴人就違約金之部分，依系爭租約第6 條之約定，請求被上訴人自106 年4 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人5,000 元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核均與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 黃鈺純法 官 解怡蕙以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 鄭以忻