臺灣臺北地方法院民事判決 107年度簡上字第438號上 訴 人 難逢廬股份有限公司法定代理人 葉之麟上 訴 人 善若水股份有限公司法定代理人 葉之麟共 同訴訟代理人 陳學驊律師
黃柏融律師被 上 訴人 梁瑞春
梁笙富兼 共 同訴訟代理人 梁國基上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國107 年
5 月30日本院臺北簡易庭106 年度北簡字第15012 號第一審判決提起上訴，本院於民國107 年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人難逢廬股份有限公司（下稱難逢廬公司）、善若水股份
有限公司（下稱善若水公司）法定代理人於民國107年7月30日皆變更為葉之麟，業據上訴人等具狀聲明承受並續行訴訟（見本院卷第91-107頁之民事聲明承受訴訟狀及公司變更登記表），核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許。
上訴人主張：難逢廬公司向被上訴人梁瑞春承租門牌號碼為臺
北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號1 樓及17號1 樓房屋，及向被上訴人梁笙富承租門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號1 樓房屋；善若水公司則向被上訴人梁國基承租門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號1 樓房屋（下合稱系爭租賃房屋），兩造簽訂房屋租賃契約書（下合稱系爭租約），難逢廬公司並依約給付梁若基、梁笙富保證金各18萬元、12萬元，善若水公司則給付梁國基保證金10萬5,000 元（下合稱系爭保證金）。詎被上訴人於系爭租約到期後竟藉詞上訴人未依其要求，補平租賃房屋門口柏油路為由，拒絕返還系爭保證金，上訴人乃依系爭租約約定，請求被上訴人返還等語（原審判命梁瑞春、梁笙富應分別給付難逢廬公司9 萬7,386 元、6萬6,858 元及梁國基應給付善若水公司5 萬5,493 元及均自10
6 年9 月27日起至清償日止按年息5%計算之利息，駁回上訴人其餘請求，被上訴人就其等敗訴部分未據其上訴而確定，上訴人就其敗訴部分不服，提起本件上訴），聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，梁瑞春、梁笙富應再分別給付難逢廬公司8 萬2,614 元、5 萬3,142 元，梁國基應再給付善若水公司4 萬9,507 元，及均自106 年9 月27日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
被上訴人則以：系爭保證金應扣除上訴人於租賃期間未繳而由
被上訴人代為繳交如附表所示之水電費用，而上訴人於租期屆滿並未依約回復系爭租賃房屋原狀，且系爭租約於105 年11月
1 3 日終止後，上訴人遲至105 年11月28日方返還系爭租賃房屋鑰匙，被上訴人得依系爭租約第12條約定，自系爭保證金中扣除如附表所示回復原狀費用及違約金，從而梁瑞春、梁笙富所應返還難逢廬公司、善若水公司之保證金各為9 萬7,386 元、6 萬6,858 元，梁國基應返還善若水公司之保證金為5 萬5,
493 元，上訴人其餘請求應屬無據等語，資為抗辯，聲明：上訴駁回。
上訴人主張其向被上訴人承租系爭租賃房屋，系爭14號、17號
房屋每月租金為6 萬8,182 元、系爭16號房屋每月租金4 萬5,
455 元、系爭19號房屋每月租金3 萬9,772 元，兩造簽訂系爭租約，約定租期自100 年10月14日起至105 年10月13日止，上訴人難逢廬公司並依約給付被上訴人梁若基、梁笙富保證金各18萬元、12萬元，上訴人善若水公司則給付梁國基保證金10萬5000元，嗣兩造合意系爭租約於105 年11月13日終止，上訴人已搬遷並返還系爭租賃房屋予被上訴人等情，為被上訴人所不爭執，並有系爭租約在卷可稽（見臺灣士林地方法院內湖簡易庭106 年度湖簡調字第477 號卷第13-36 頁），堪信為真。
按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃
關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許；押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。上訴人主張被上訴人應全數返還系爭保證金，為被上訴人所否認，抗辯系爭保證金應扣抵被上訴人應給付之違約金、回復原狀費用及被上訴人所代墊之水電費用。經查：
㈠上訴人主張其已於105 年11月13日搬遷返還系爭租賃房屋予被
上訴人，同年11月14日起至同年月28日屬兩造協議由上訴人無償進入系爭租賃房屋進行修繕之期間，被上訴人則抗辯上訴人雖於105 年11月13日搬遷出系爭租賃房屋，惟上訴人遲至同年28日方交還系爭租賃房屋鑰匙，上訴人既遲延交屋，依約應給付違約金，被上訴人得自系爭保證金予以扣抵。查：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前
段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127號判決參照）。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又系爭租約第10條約定：「租約期滿或終止時，乙方（指上訴人）應無條件將租賃標的物內之設施、物品騰空，按原狀回復交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」、第12條約定：「依系爭租約第12條約定「乙方（指上訴人）如違反或不履行本契約所約定事項，甲方（指被上訴人）得經書面通知後終止本契約，乙方除應負責清償負擔之費用外，並自願將其所存放於甲方之保證金全部給付予甲方作為懲罰性違約金」，此有系爭租約在卷可稽（見湖簡調字卷第13-36 頁）。
⒉兩造均不爭執上訴人於105 年11月13日委請康福搬家公司搬走
系爭租賃房屋內物品，被上訴人梁笙富即交付原證2 手寫稿2紙（下稱系爭手寫稿），載明被上訴人要求上訴人修繕系爭租賃房屋內容乙節，並有手寫稿為證（見湖調簡字第37-38 頁），證人即上訴人前受僱人李樹枝亦於刑事案件偵查中具結證稱：「…隔天早上是伊與梁笙富進行點交，當時梁笙富拿了2 張修繕單（指系爭手寫稿）給伊，意思是要公司負責修繕這些東西，所以當天就沒有完成點交過程，…等都弄好後伊又去找梁笙富，並將鑰匙交還，伊還有問梁笙富這樣可以了嗎，他回應我說好。…」、證人即上訴人受僱人黃芃菻於刑事案件中證稱：「…李樹枝跟伊說，房東有拿修繕清單（指系爭手寫稿）給她，希望公司負責修繕，李樹枝拿到清單後有交回公司，後來公司也有依照房東要求修繕，李樹枝於11月28日完成點交並交還鑰匙，…」（見原審卷第69頁之臺灣士林地方法院檢察署
106 年度偵字第17679 號不起訴處分書）。⒊佐以系爭手寫稿記載：「1樓化粧鏡少一個、破一個、廚房混
合龍頭、後紗窗少一大一小，改到外面水管恢復至室內1樓、後大紗窗少一個、化粧鏡、總機電線處理掉、鋁大門左邊壞掉、廚房混合龍頭、後木板門拆除改到外面水恢復至室內、每間補貼6000請粗工拆除鐵釘及補水泥4間房24000。14、16號後遮雨棚拆除、牆上壁虎拿掉，並補上水泥。」（見湖簡調字卷第
37、38頁）；又酌上訴人委請鼎聯設計企業公司（下稱鼎聯公司）修繕系爭租賃房屋，估價單中修繕項目中包含「快速鐵捲門另加遙控器、兩側不銹鋼包覆及上方補板、拆除冷氣、水電含化粧鏡、淋浴龍頭、油漆、鐵工拆除、紗窗」（見湖簡調字卷第39頁），與系爭手寫稿相互勾稽，可知上訴人固於105 年
1 1 月13日時固搬空系爭租賃房屋內物品，但因其尚未回復原狀而未完成點交，其應被上訴人要求修繕系爭租賃房屋，迄至
105 年11月28日方點交系爭租賃房屋並返還鑰匙予被上訴人，從而被上訴人抗辯上訴人遲延遷讓返還系爭租賃房屋，應系爭租約第12條約定給付違約金，應為可採，惟本院審酌上訴人違約情節尚非重大等一切情狀，認被上訴人得請求給付之違約金各以如附表所示即系爭租約半個月租金較為公允而適當。
㈡上訴人復主張其於遷讓返還系爭租賃房屋時已回復原狀，被上
訴人則抗辯上訴人於105 年11月28日返還系爭租賃房屋時仍有多處並未回復原狀，其等需另行支付如附表所示之修繕費用，並提出估價單及現場照片為證（見原審卷第82-103頁、第119-
122 頁），上訴人則主張其已委由鼎聯公司修繕及回復系爭租賃房屋原狀，並提出估價單為證（見湖簡字卷第39頁），查：
⒈兩造合意於105 年11月13日終止系爭租約，上訴人於當日自系
爭租賃房屋搬遷屋內物品，梁笙富即交付系爭手寫稿予上訴人當時受僱人李樹枝，要求上訴人修繕並回復系爭租賃房屋原狀，上訴人即依被上訴人要求修繕系爭租賃房屋，已如前所述，堪認上訴人當時並未爭執系爭手寫稿所載內容，即為系爭租賃房屋所需修繕及回復原狀之工項。
⒉而依系爭手寫稿所載內容：「1樓化粧鏡少一個、破一個、廚
房混合龍頭、後紗窗少一大一小，改到外面水管恢復至室內1樓、後大紗窗少一個、化粧鏡、總機電線處理掉、鋁大門左邊壞掉、廚房混合龍頭、後木板門拆除改到外面水恢復至室內、每間補貼6000請粗工拆除鐵釘及補水泥4間房24000。14、16號後遮雨棚拆除、牆上壁虎拿掉，並補上水泥。」（見湖簡調字卷第37、38頁），可知被上訴人除逐項載明上訴人應修繕及回復原狀之工項以外，並註記上訴人應每間補貼被上訴人6,000元，用以雇工拔除鐵釘及補水泥。
⒊上訴人固委由鼎聯公司修繕並回復系爭租賃房屋原狀，惟勾稽
鼎聯公司出具之估價單所載內容（見湖簡調字卷第39頁），頂聯公司所修繕之工項為「快速鐵捲門另加遙控器、兩側不銹鋼包覆及上方補板、拆除冷氣、水電含化粧鏡、淋浴龍頭、油漆、鐵工拆除、紗窗」，並未包含系爭租賃房屋拆除鐵釘及補上水泥之工項，而系爭14號房屋有未將冷氣孔封起、未清除牆面膠帶、架設鐵板鋼釘未清除、鋁隔間拆除後矽利康未清除、架設管線拆除後鎖螺絲的洞未補起、配置冷熱水管至外牆拆除後洞未補起、後遮雨棚拆除後矽利康及螺絲未清除之情狀（見原審卷第82-85 頁之現場照片）、系爭16號房屋有架設鐵板鋼釘未清除、牆面變色未恢復、隔間拆除鐵釘和穿孔未恢復原狀、牆面雙面膠帶未清除、後遮雨棚拆除螺絲及矽利康未清除之情狀（見原審卷第86-89 頁之現場照片）、系爭17號房屋有牆面膠帶未清除、架設鐵板鋼釘未清除、架設冷氣室內機螺絲孔未補起、架設保全螺絲孔未補起、裝設電風扇螺絲孔未補起、冷氣孔未封起、裝設保全，螺絲孔未補起牆上雙面膠未清除、鋁門拆除矽利康未清除、拆除隔間鐵釘未清除穿孔未補起之情狀（見原審卷第90-92 頁之現場照片）、系爭19號房屋有膠帶未清除、架設鐵板鋼釘未清除、架設管線螺絲孔未補起、架設線路矽利康未清除之情狀（見原審卷第93-99 頁之現場照片），從而被上訴人抗辯上訴人固已委由鼎聯公司修繕系爭租賃房屋，但仍有部分未能回復原狀之處，上訴人應給付按照每間房屋6,000 元計價之回復原狀費用，被上訴人得自系爭保證金中予以扣抵，應為可採。至上訴人主張上開照片之真實性，並稱：如照片所示之瑕疪有可能是被上訴人交屋前即存在或是而被上訴人在上訴人等搬離後自行破壞房屋云云，惟上訴人就租賃標的物為裝設之鐵架、冷氣、保全、隔間等改裝設施在係在上訴人承租後，又於搬離後旋遭被上訴人梁笙富發現有前開缺損並提出系爭手寫稿要求修繕，參被上訴人提出就租賃標的物於自行修繕後旋出租他人等情觀之，豈可能自行破壞房屋損及出租利益之行為（見原審卷第70-76 頁），況上訴人就交屋前瑕疵已經存在並未提出任何舉證，據此難認上訴人等已盡其舉證責任，而得為上訴人等有利之認定。
㈢另依系爭租約第7 條約定，上訴人應給付系爭租賃房屋之水、
電費用，而上訴人係於105 年11月28日始遷讓返還系爭租賃房屋，已如前所述，又被上訴人抗辯其代上訴人繳付如附表所示自105 年10月起至同年11月28日止之水電費用乙節，上訴人未予爭執，則被上訴人抗辯被上訴人應給付上開水電費用，並得自系爭保證金中予以扣除，應屬有據。
綜上所述，被上訴人抗辯系爭保證金應扣除如附表所示之違約
金、回復原狀費用及水電費用，應屬有據，原審就系爭保證金扣除上開金額後，判命被上訴人梁瑞春應給付上訴人難逢廬公司10萬9,386 元、被上訴人梁笙富應給付上訴人難逢廬公司6萬6,858 元、被上訴人梁國基應給付上訴人善若水公司5 萬5,
493 元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年9 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由，並依職權宣告假執行及依被上訴人之聲請酌定擔保金額宣告免假執行，經核並無違誤。上訴人提起本件上訴，指摘原判決認定不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟
酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
民事第五庭 審判長 法 官 匡 偉
法 官 蔡牧容法 官 何佳蓉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 17 日
書記官 陳立俐附表：（單位：新臺幣）┌──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬─────┬────┬─────┬────────┬─────────────┐│承租人 │租賃標的門牌│保證金 │⑴代墊水費 │⑵代墊電費 │⑶遲延返還│⑷回復原│⑸違約金 │保證金扣除 │應返還金額 ││ │ │ │ │ │系爭租賃房│狀修補代│ │(1)(2)(3)(4)(5) │ ││出租人 │ │ │ │ │屋15日之遲│墊費用 │ │ │ ││ │ │ │ │ │延損害（相│ │ │ │ ││ │ │ │ │ │當於半個月│ │ │ │ ││ │ │ │ │ │租金） │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┼────────┼─────────────┤│難逢廬公司 │臺北市內湖區│18萬 │586元 │937元 │3萬4091元 │6,000元 │3萬4091元 │9萬7386元（ │97,386元 ││ │新明路321 巷│ │（14號1樓） │（14號1樓） │ │ │ │000000-000-000 │ ││ │10弄14號1 樓│ ├──────┼──────┤ ├────┤ │-000-000-00000 │ ││梁瑞春 ├──────┤ │260元 │649 │ │6,000元 │ │-0000-0000-00000│ ││ │同址17號1樓 │ │（17號1樓） │（17號1樓） │ │ │ │=109386） │ │├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┼────────┼─────────────┤│難逢廬公司 │臺北市內湖區│12萬 │700元 │986元 │2萬2728元 │6,000元 │2萬2728元 │6萬6858元（ │66,858元 ││ │新明路321 巷│ │ │ │ │ │ │000000-000-000 │ ││梁笙富 │10弄16號1 樓│ │ │ │ │ │ │-00000-0000 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │-22728=66,858元 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │） │ │├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┼────────┼─────────────┤│善若水公司 │臺北市內湖區│10萬5000元 │239元 │3496元 │1萬9886元 │6,000元 │1萬9886元 │5萬5493元（ │55,493元 ││ │新明路321 巷│ │ │ │ │ │ │000000-000 -0000│ ││梁國基 │10弄19號1 樓│ │ │ │ │ │ │-00000-0000 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │-19886=55493） │ │└──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴─────┴────┴─────┴────────┴─────────────┘