臺灣臺北地方法院民事裁定 107年度抗字第464號抗 告 人 陳永昇上列抗告人聲請變更共有物之管理事件，抗告人對於民國107年9月21日本院107年度聲字第490號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定，非訟事件法第1條定有明文。又依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，有最高法院67年度第3 次民事庭庭推總會決議意旨可資參照。
次按，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項定有明文。法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛，而針對民法第820條第2項規定變更共有物管理事件所為裁定之抗告，依非訟事件法第44條第1 項規定，自應由地方法院合議庭裁定之。又觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，乃參酌土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，修正後民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820條增訂第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理。又是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
二、抗告人於原審聲請及抗告意旨略以：坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（下分別稱832、833之3地號土地）及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），均為抗告人父親陳之遺產（下合稱系爭不動產），抗告人父、母先後於87、89年間過世，832地號土地為抗告人與其他繼承人共7人公同共有，系爭建物為7人分別共有，833之3 地號土地則係陳於民國60年間以其次子陳永富名義（時為軍人身分）向國產局購買，登記於陳永富名下，陳永富於88年間出具承諾同意書，承認833之3地號土地係借名登記，權利義務由7 名繼承人共同分攤。抗告人於107年2月14日收到共有人陳永昌、陳永富、陳永明、陳靜枝、李陳昭等5人（下稱陳永昌等5人）之存證信函，通知抗告人渠等已依土地法第34條之1 出售系爭不動產並請抗告人於期限內表示是否依相同條件優先承買，抗告人乃於同年2月20日函覆表示欲就832地號土地及系爭建物行使優先承買權，至於833之3地號土地非登記為共有，不符合土地法第34條之1之規定，雙方因此就833之3 號土地是否應列入承買範圍發生爭執。詎陳永昌等5 人竟將抗告人應分配之價款提存於法院，並即辦理系爭不動產移轉登記，然陳永昌等人所簽訂之買賣契約書及補充協議書有諸多疑點瑕疵，抗告人恐陳永昌等人欲變更系爭土地所有權現狀，致抗告人日後有難以執行優先承買權之虞，乃就832 地號土地向本院聲請假處分，並就833之3地號土地提起返還借名登記訴訟。抗告人於107年8月20日發現陳永昌等5 人在系爭建物張貼「出租」公告，恐渠等5人依民法第820條規定，採多數決方式將系爭建物出租予買方關係人，阻礙抗告人行使優先承買權，對抗告人無力阻擋共有物出租之情事顯失公平，且抗告人就833之3地號土地所提訴訟尚未確定，為保全系爭不動產之完整性，爰依民法第820條第2項「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之」之規定，將系爭建物之管理，由多數決之同意行之變更為需全體共有人同意始得為之。
三、經查，本件抗告人以陳永昌等人依土地法第34條之1 出售系爭不動產所簽訂之買賣契約書及補充協議書有諸多疑點瑕疵，抗告人就共有之832地號土地及系爭建物已行使優先承買權，然陳永昌等5人竟於系爭建物張貼出租公告，抗告人恐渠等5人依民法第820條規定，採多數決方式將系爭建物出租予買方關係人，阻礙抗告人行使優先承買權，對抗告人無力阻擋共有物出租之情事顯失公平，爰依民法第820條第2項規定，聲請將系爭建物之管理，由多數決之同意行之變更為需全體共有人同意始得為之。而查修正前民法第820條第1項原規定共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。然此不僅與土地法第34條之1 關於共有不動產處分之特別規定未盡平衡，且共有物之使用、收益及其他利用之管理原則須經共有人全體之同意不易達成，致妨礙共有物之利用，而與物應盡其用之原則不符，為匡正此項缺失，現行法乃修正為以多數決同意行之之規定，業如前述。本件縱依抗告人之主張，陳永昌等5 人依民法第820條第1項規定以多數決同意行之之方式，決定將系爭建物出租他人，要屬法律規定之適法行為，僅該管理顯失公平時，例如決定共有物僅供特定共有人無償使用或其利用未按共有人之應有部分比例分配等是，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，或共有人依多數決所為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，例如低價出租共有地等，應對不同意之共有人連帶負賠償責任，此觀同條第2、4項之規定甚明。抗告人請求將系爭建物之管理，由多數決之同意行之，變更為需全體共有人同意始得為之，無異回歸適用舊法，不僅悖於前述修法意旨，違反現行民法第820條第1項之規定，且民法第820 條所稱共有物之管理乃係指保存行為及改良、利用等行為而言，抗告人上開請求實已涉及共有物管理之決定方式，而非屬變更共有物之管理行為；況將系爭建物出租之管理行為，抗告人亦同享收益，難認有何顯失公平情事。至於抗告人與陳永昌等5 人間有關優先承買權之爭議，或出租行為是否影響其優先承買權，此屬實體權利之爭執，應循訴訟或保全程序以資救濟，尚非變更共有物管理之非訟事件程序所得審究。
四、綜上所述，抗告人依民法第820條第2項規定，聲請將系爭建物之管理，由多數決之同意行之變更為需全體共有人同意始得為之，於法未合，自無從准許。原裁定駁回抗告人之聲請，並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。
五、依非訟事件法第46條、第21條第2項、第24條第1項、民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449 條第1 項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 方祥鴻法 官 鍾淑慧以上正本係照原本作成。
本件依非訟事件法第45條第3 項之規定，僅得以適用法規顯有錯誤為理由再為抗告。
中 華 民 國 107 年 11 月 5 日
書記官 石勝尹