臺灣臺北地方法院民事裁定 107年度抗字第506號抗 告 人 彭維昱相 對 人 隋愛群
隋愛燕隋愛誠隋愛琪隋愛森上列當事人間變更共有物管理事件，抗告人對本院中華民國107年9月27日107年度聲字第372號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：抗告人係臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同小段1857建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號地下2樓房屋（下稱系爭建物，與系爭土地下合稱系爭房地）之共有人，抗告人就系爭土地、系爭建物之應有部分依序為1836/420000、12/42，而相對人就系爭土地、系爭建物之應有部分，均各為918/420000、6/42。相對人未事前告知抗告人，即以107年5月31日存證信函通知系爭房地出租予相對人隋愛琪單獨使用收益，約定租期自民國107年5月1日起至112年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）12,000元，並約定上開協議成立後5年內不得終止，亦不得向法院請求分割系爭房地（下稱系爭協議）；再酌以相對人於抗告人取得系爭房地應有部分後未曾與之協商如何管理系爭房地，即逕占有系爭房地全部為使用收益長達3年餘，抗告人亦未收取分文租金，而屬不當得利，相對人係於抗告人在另案即本院107年訴字第3233號訴請變價分割系爭房地訴訟（下稱另案訴訟）繫屬中，突然訂立系爭協議，可認系爭房地原無急於出租之必要，而係意圖妨害抗告人訴請分割系爭房地之權利，且因系爭房地存有系爭租約而難以變價分割方式高價售出，致減少全體共有人受配金額，係僅獨利於相對人隋愛琪而顯失公平之不當管理，爰依民法第820條第3項規定聲請變更共有物管理方法。並聲明：㈠原裁定廢棄。㈡相對人系爭租約應於另案訴訟判決確定時終止，並自107年5月1日至判決確定時止，每月租金為18,195元。
二、經查：㈠兩造均為系爭房地之共有人，就系爭房地之應有部分數額各
如前述，相對人於107年4月9日因拍賣取得系爭房地之應有部分，相對人於107年5月1日訂立系爭協議，與民法第823條第1項共有物之管理要件尚無不合。又抗告人於107年5月17日提起另案訴訟請求變價分割系爭房地，相對人以107年5月31日存證信函通知抗告人限期提供銀行帳戶以供受領系爭房地租金，及系爭協議存在，抗告人以律師函表示不同意系爭協議所定管理方法，上開各節，有不動產權利移轉證書、建物及土地登記謄本、存證信函、共有人管理協議書、起訴狀、律師函在卷可憑（原審卷第9-20、24頁），是此部分事實，應堪認定。
㈡系爭協議當事人僅有相對人，而無抗告人，故系爭協議第3
條所定於系爭租約租賃期間不得請求分割系爭房地，基於契約相對性原則，僅拘束相對人，而不拘束抗告人，故抗告人稱系爭協議妨害其請求分割權利云云，即屬無由。又另案訴訟繫屬時點為107年5月17日，系爭協議訂立時點係同年5月1日，有起訴狀、系爭協議存卷為稽，是系爭協議訂立時點早於抗告人另案訴訟起訴時點，故抗告人陳稱相對人係於其提起另案訴訟之際，為妨害抗告人訴請分割之權利及減少各共有人系爭房地拍賣受配金額，始訂立系爭租約云云，顯非可取，是其據此而主張系爭租約之訂立為不利於全體共有人之管理行為，係無足採。
㈢抗告人又主張系爭租約第2條所定租金12,000元過低，應按
市場行情每坪895元計算，而以18,195元為適當，並提出不動產交易實價查詢資料為憑（見原審卷第26頁），然按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105條分有明文。上開土地法規定，在無其他市價資料得以徵認系爭房地價值以外，仍不失為得憑以認定其租金標準之一。經查，系爭土地107年度申報地價為每平方公尺54,960元，系爭建物107年度課稅現係為134,500元，有系爭房地申報地價及課稅現值資料得憑（原審卷第39、42-47頁），是系爭房地申報總價為1,092,271元（計算式詳後），則系爭房地依土地法第105條準用第97條第1項規定，以申報總價週年利率10%計算其法定租金上限，年租金為109,227元、月租金9,102元（計算式：1,092,271×10%＝109,227，元以下4捨5入；109,227÷12＝9,102，元以下4捨5入，原審誤計為8,164元），與系爭協議每月租金12,000元相較，可知系爭協議之租金約定已達上開法定租金上限之132%（計算式：12,000元÷9,102元≒1.32），是系爭協議約定每月租金12,000元，難認有租金過低獨利相對人隋愛琪及害於其餘共有人租金利益之顯失公平之情。至抗告人雖主張以104年1月辛亥路31-60號租賃單價1,110元與107年3月辛亥路5段1-30號租賃單價680元之均值895元為每坪租金，並計出每月租金為18,195元，然系爭房地為地下二層，而地下層與不動產交易實價查詢所載地上樓層資料交易單價相較，兩者因用途殊異、空氣流通與否、採光、嫌惡設施之有無等相關決定屋價之諸多因素，市價乃本有相當之價差，而系爭租約訂立時點係107年5月，抗告人僅採計104年1月、107年3月兩時點之每坪單價，在未釋明系爭房地與不動產交易實價查詢所載標的物屋況是否近似情形下，自無從遽執該查詢表認定租金數額是否過低之標準，並進而率認12,000元低於市價而損害全體共有人利益，故抗告人主張：每月租金應自107年5月1日調高為18,195元云云，洵無足採。
㈣抗告人主張系爭房地倘採變價分割，系爭租約之存在將減低
應買人意願及應買價格，致全體共有人得分配金額減少，故系爭租約應至另案訴訟判決確定時即終止，倘採原物全部分配或部分分配，其餘共有人採金錢補償方式，亦未損及相對人權益，故系爭租約屆期日應為縮短云云，然系爭房地究否採變價分割，尚屬未定之數，且民法第820條第2項立法意旨在於避免多數共有人決定之管理方法，於侵害少數共有人使用、收益、處分權能達顯失公平情形時，始例外允許法院介入私法關係而重新形成其契約內容，並非在確保共有人於為管理行為後之「將來」得否分割或如何分割，抑或採取某特定分割方式之下得獲最多分配金額，抗告人既未釋明系爭租約存續期間至112年4月30日止一節，對其餘共有人究有何顯失公平之處，其聲請自不應准許。
四、綜上，系爭協議之管理行為未顯失公平，抗告人請求租期縮短及調漲租金，為無理由，原審認抗告人聲請無理由而裁定駁回，核無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，係無理由，應予駁回。
五、結論：本件抗告為無理由，依非訟事件法第46條、第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第八庭審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 林欣苑法 官 陳琪媛以上正本係照原本作成。
本裁定僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起再抗告。如提起再抗告，應於裁定送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 呂耘萱計算式：
⑴系爭土地面積1,139平方公尺×54,960元＝62,599,440⑵相對人應有部分合計4590/420000＋抗告人應有部分1836/4200
00＝6426/420000⑶系爭土地申報價值：62,599,440元×6426/420000＝957,771（
元以下4捨5入）⑷系爭建物課稅現值：134,500元⑸系爭房地現值：957,771元＋134,500元＝1,092,271元