臺灣臺北地方法院民事裁定 107年度聲字第372號聲 請 人 彭維昱相 對 人 隋愛群
隋愛燕隋愛誠隋愛琪隋愛森共同代理人 范值誠律師
林桓誼律師上列當事人間變更共有物管理事件本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、按非訟事件法第1條規定，法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。再依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3次民事庭庭推總會決議，可資參照。次按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。再按，法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。而觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，亦是參酌土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
二、聲請人聲請意旨略以：聲請人與相對人為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）既其上同小段1857建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號地下2樓房屋（下稱系爭房屋，以下合稱系爭房地）之共有人，聲請人就系爭土地之應有部分為420000分之1836、系爭房屋之應有部分為42分之12，而相對人就系爭土地之應有部均為420000分之918、系爭房屋之應有部分均為42分之6；相對人於107年5月31日以新店郵局存證號碼第000469號存證信函通知聲請人，告稱已於107年5月1日簽署「共有人管理協議書」（下稱系爭共有人管理協議書），「決定將系爭土地、建物全部出租予共有人之一之隋愛琪單獨使用收益，租期自107年5月1日起至112年4月30日止，租金為每月新臺幣(下同)壹萬貳仟元正，並約定本協議成立後5年內不得終止系爭協議，亦不得向法院請求分割系爭土地、建物」，聲請人即就此意圖妨害聲請人權利及共有人全體利益之不當協議，以聲證6律師函表示反對，相對人仍於107年6月12日辦理共有物使用管理登記；本件相對人就系爭房地本無急於出租之必要，迄聲請人另案訴請變價分割系爭房地，相對人突然簽署系爭共有人管理協議書，決議將系爭房地出租予共有人之一即相對人相對人隋愛琪，意圖妨害聲請人訴請分割系爭房地之權利，除減少系爭房地日後拍賣各共有人分配之金額而不利於全體共有人之利益外，亦獨厚相對人隋愛琪而顯失公平，實屬損人不利己之不當管理。而系爭房地所在區域租金介於每坪680元至1110元間，平均每坪租金約為895元(【680+1110】÷2＝895)，而系爭房屋面積約為20.33坪(67.23平方公尺×0.3025＝20.33)，因此系爭房地每月租金應以18,195元(
20. 33×895＝18,195)較符合公平原則，又系爭房地租期自107年5月1日起至112年4月30日止，大幅減低應買人之應買意願及降低應買價格，自應將租期變更為應於鈞院107年度北司補字第476號分割共有物事件判決確定時終止，始足維護全體共有人之利益及公平。爰依民法第820條第2項之規定，聲請本院將系爭房地之租賃契約變更為應於本院107年度北司補字第476號分割共有物事件判決確定時終止，並自107年5月1日起至前開判決確定時止，每月租金為18,195元等語。
三、相對人陳述意見略以：本件相對人等就系爭房地，不論係土地、建物之應有部分合計均逾3分之2(詳聲證4)，自得依民法第820條第1項之規定，以多數決將系爭房地約定出租於相對人隋愛琪，且相對人於簽署系爭共有人管理協議書後，旋即於107年5月31日以新店郵局存證號碼000469號函通知聲請人，相對人間已就系爭房地簽署上揭協議書，並將協議書內容告知聲請人，請聲請人提供銀行帳號以利相對人隋愛琪按時依聲請人應有部分比例匯付租金，祀聲請人逾時仍未提供，相對人隋愛琪已依法將租金辦理提存。聲請人固聲稱依當地市場行情租金每坪應以895元為妥，系爭房地每月租金應變更為18,195元云云，然衡酌租金數額時，除應評估建物所在位置外，對於房屋之實際情況仍應一併加入考量方為妥適，觀諸系爭房屋位於地下二樓，且建築完成日期為72年2月10日，至今已屬30年以上屋齡之老房，如此條件之房屋是否仍具有當地平均租金之行情即難謂無疑，準此，就相對人約定租金與聲請人要求變更之金額相較，再考量上開種種事由後，並無約定過低之情事，對聲請人而言並無任何損害可言，且依目前司法實務見解，共有物出租之租金是否過低屬實體爭執事項，並非非訟程序所得審究，是若聲請人對於租金之約定有疑義時，自應循通常訴訟程序尋求救濟等語。
四、經查：㈠聲請人與相對人均為系爭房地之共有人，聲請人就系爭土地
之權利範圍為420000分之1836、系爭房屋之權利範圍為42分之12，而相對人就系爭土地之權利範圍均為420000分之918、系爭房屋之權利範圍均為42分之6，有建物暨土地登記第一類謄本（見本院卷第9、10頁）、建物暨土地登記第二類謄本（見本院卷第11至14頁）等資料附卷足憑，堪認相對人就系爭房地之應有部分合計已逾3分之2，是而相對人簽訂系爭共有人管理協議書決議將系爭房地以每月租金12,000元出租予相對人隋愛琪，核與民法第820條第1項之規定相符，合先敘明。
㈡聲請人固主張依當地市場行情租金每坪應以895元為妥，系
爭房地每月租金應變更為18,195元云云，提出不動產交易實價查詢服務網查詢資料為憑（見本院卷第26頁）。然按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。經查，系爭土地之107年度申報地價為每平方公尺54,960元，系爭房屋之現值為21,900元，有臺北市古亭地政事務所107年7月27日北市古地籍字第0000000000函附申報地價資料（見本院卷第38至40頁）及臺北市稅捐稽徵處文山分處107年7月30日北市稽文山甲字第10752406700號函附課稅現值資料（見本院卷第41至47頁）附卷足憑，是以系爭房屋之房地總價應為979,671元（計算公式：①系爭土地價值：1,139平方公尺×54,960元＝62,599,440元，相對人權利範圍420000分之4590+聲請人權利範圍420000分之1836＝42000 0分之6426，62,599,440元×420000分之6426≒957,771元【小數點以下四捨五入，下同】。②957,771元+21,900元＝979,671元），則系爭房地依上開土地法第105條準用第97條第1項規定，以申報總價年息10％計算其法定租金上限為年租金97,967元、月租金8,164元（計算公式：979,671元×10%≒97,967元【年租金】，97,967元÷12月≒8,164元【月租金】，然依系爭共有人管理協議書之約定（見本院卷第18、19頁），其月租金為12,000元，經兩相比較，可知依系爭共有人管理協議書之租金約定，已達上揭法定租金上限之147％（計算式：12,000元÷8,164元≒1.47）；再依上揭土地申報地價資料顯示，系爭土地於96年至107年11年間，申報地價介於每平方公尺43,360元至每平方公尺54,960元，於長達11年間漲幅僅20%左右，平均每年漲幅約1.8%，而系爭共有人管理協議書之約定租賃期間為5年，縱未約定租金調整方式，亦難謂有何損害全體共有人之虞。此外，抗告人就共有物管理之收益即租金，並未有分配不均之抗辯，足證系爭共有物之管理尚無聲請人所指摘有何不合理甚或顯失公平之處，其理至明。至系爭共有人管理協議書之租期是否過長？相對人有無權利濫用之情形？或其他獨厚相對人隋愛琪而顯失公平之不當管理等情形？要屬實體爭執事項，並非本件非訟程序所得審究，自應由聲請人另依其他程序尋求救濟，而非據以依非訟程序請求法院裁定變更其管理行為。又如聲請人於多年後仍認為有租金過低乙情，仍得另依相關規定訴請法院調整租金之額度，亦無庸再依民法第820條第2項之規定，請求法院裁定變更租賃契約行為之必要，併予敘明。
五、綜上所述，聲請人主張相對人將系爭房地以系爭共有人管理協議書之約定出租予相對人隋愛琪之管理方式對其顯失公平，要非可採，則其依民法第820條第2項之規定聲請本院廢棄上揭管理方法，顯於法無據，應予駁回。
六、依非訟事件法第21條第2項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
民事第四庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
書記官 劉冠伶