臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第1623號原 告 吳文成訴訟代理人 王立中律師
陳淑貞律師被 告 羅靖宜訴訟代理人 羅久盛被 告 陳建超追 加 被告 中華第一大樓管理委員會法定代理人 張德榮上 三 人訴訟代理人 謝岳龍律師
劉博中律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國108年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認附表所示之規約無效，約定之共用關係不存在。
被告羅靖宜、陳建超應連帶給付原告新臺幣玖萬捌仟陸佰肆拾柒元，及自民國一百零八年一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之九十七，餘由被告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告羅靖宜、陳建超以新臺幣玖萬捌仟陸佰肆拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告原起訴之聲明：㈠被告羅靖宜、陳建超不得妨礙或限制原告利用、使用坐落於臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（下稱系爭建物）即地下一層停車位之行為，並應維持地下一樓出入口及車道通行，且應將系爭建物返還全體共有人；㈡願供擔保請准宣告假執行（見107年度北司調字第180號卷第19頁）。嗣於訴狀送達被告後，原告於民國107年8月22日具狀追加被告中華第一大樓管理委員會（下稱系爭管委會），並聲明：㈠確認中華第一大樓（下稱系爭大樓）住戶管理規約第2條、一、（四）約定共用部分中有關地下一樓專有部分（即系爭建物）之約定（即如附表所示，下稱系爭規約）無效，約定之共用關係不存在；被告中華第一大樓管理委員會不得妨害或限制原告使用系爭建物，並應將新更換之出入昇降梯遙控器交付原告使用。㈡被告羅靖宜、陳建超不得妨礙或限制原告按應有部分對系爭建物為使用收益。㈢就前開給付部分，願供擔保請准宣告假執行（本院卷第135、235頁）。原告另於108年1月28日追加民法第184條第1項前段、第185條第1項前段等規定並追加聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）493,236元，及自該追加書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第332頁）。經核本件原告主張其對於系爭建物之使用收益，因被告羅靖宜、陳建超等辯稱共有人間已有分管契約之約定，且追加被告系爭管委會亦以系爭規約認原告不得對系爭建物為使用收益，則原告前開追加系爭管委會為被告以確認系爭規約無效，及原告主張被告妨害使用系爭建物所致之損害予以追加請求賠償，核與原訴之主要爭點有其共同性，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，依前開規定，原告所為之變更追加，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3條第7款所明定；而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。查，原告為系爭大樓之區分所有權人，其第㈠項聲明主張如附表所示決議之系爭規約無效，被告則否認，則否有效存在即屬不明，而該會議決議所為系爭規約涉及原告對系爭建物使用方式，自影響權益，致原告主觀上認其法律地位處於不安狀態，而此種不安之狀態，應得以本件確認判決將之除去。是依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊於97年間向訴外人陳鴻基、陳肇基、吳幸雄、盧聰連購買系爭建物之應有部分4,567/10,000，暨坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地之應有部分188/10,000，原告於97年2月15日登記取得系爭建物及上開土地之所有權應有部分。系爭建物之其他共有人為被告羅靖宜（應有部分1,811/10,000）、被告陳建超（應有部分1,811/10,000）、訴外人陳永瀚（應有部分1,811/10,000）。原告與羅靖宜、陳建超、陳永瀚等共有人間並無約定系爭建物之分管契約。被告辯稱系爭規約約定原告不得主張系爭建物之權利，原告否認系爭規約係經98年區分所有權人會議決議通過，亦未經原告同意，依公寓大廈管理條例第33條第1項規定，即屬無效。系爭管委會以系爭規約為由主張原告不得使用系爭建物，並拒絕將新更換之出入昇降梯遙控器交付原告，致原告無法利用昇降梯進出、無法使用系爭建物，妨害原告之所有權。羅靖宜、陳建超以系爭規約為由拒絕原告使用系爭建物，並逾越渠等之應有部分。又，系爭建物如移除發電機等設施後得停放4台車，以系爭大樓地下一層、二層之停車位如出租他人使用，租金為每月4,500元，故系爭建物每月使用之租金為18,000元（即4,500元×4台＝18,000元），被告以系爭規約為由妨害原告對系爭建物共有部分為使用收益，原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段請求被告連帶賠償前五年之損害為493,236元（即18,000元×4,567/10,000×12月×5年＝493,236元）等語。爰依民法第767條第1項前段及中段、後段、第821條、第184條第1項前段、第185條第1項前段等規定起訴請求，並聲明：㈠確認系爭規約無效，約定之共用關係不存在；系爭管委會不得妨害或限制原告使用系爭建物，並應將新更換之出入昇降梯遙控器交付原告使用。㈡被告羅靖宜、陳建超不得妨礙或限制原告按應有部分對系爭建物為使用收益。㈢被告應連帶給付原告493,236元，及自該追加書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣就前開給付部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告購買之系爭建物為系爭大樓地下一層之大公部分，所有權為全體住戶。系爭規約已約定原告並無權利使用系爭建物之停車位，原告必須補350萬元金額與系爭管委會，才能使用一個停車位。且系爭大樓係由訴外人即地主陳樹秋、羅康純梅、羅瑞清與建商盧聰連、吳幸雄、陳鴻基合建，系爭建物第一次所有權登記時，即由地主與建商登記取得所有權，渠等間曾就系爭建物、地下二層停車場為分管使用之約定。原告就系爭建物應有部分係承受自盧聰連等人，羅靖宜、陳建超則係承受自羅瑞清、羅康純梅，則原告就系爭建物之使用、收益應受前開地主與建商間分管契約所拘束，自不得就系爭建物之全部主張得依應有部分為使用、收益等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第439至440頁；本院並依論述需要予以調整或簡化文字用語）：
㈠、原告於97年間向訴外人陳鴻基、陳肇基、吳幸雄、盧聰連買入系爭建物應有部分4,567/10,000，暨坐落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地之應有部分188/10,000，原告於97年2月15日登記取得系爭建物及土地之所有權應有部分。
㈡、系爭建物之其他共有人為被告羅靖宜（應有部分1,811/10,000）、被告陳建超（應有部分1,811/10,000）、訴外人陳永瀚（應有部分1,811/10,000）。
㈢、系爭建物目前是以三個停車位方式使用，各由被告羅靖宜、訴外人陳永瀚、被告陳建超等各自占有使用或同意他人分別占有上開三個停車位，原告並未使用收益系爭建物。
㈣、系爭大樓通行一樓、地下一樓及地下二樓之升降梯係位在臺北市○○區○○段○○段0000○號建物。升降梯之一樓部分設有鐵門，必須使用遙控器始能出入。
四、得心證之理由：原告主張被告不得以前開事由妨害原告使用系爭建物，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者闕為：㈠、系爭規約是否有效？羅靖宜、陳建超、系爭管委會得否依該規約內容限制原告使用系爭建物？㈡、原告與被告羅靖宜、被告陳建超、訴外人陳永瀚間對於系爭建物有無約定分管契約？原告得否請求被告羅靖宜、陳建超不得妨害或限制原告依其對系爭建物應有部分4,567/10,000予以使用收益系爭建物？
㈢、原告得否請求系爭管委會將不爭執事項㈣之出入系爭建物之昇降梯遙控器交付原告使用？㈣、原告得否請求羅靖宜、陳建超、系爭管委會連帶給付原告493,236元？茲一一析述如下：
㈠、系爭規約是否有效？羅靖宜、陳建超、系爭管委會得否依該規約內容限制原告使用系爭建物？按公寓大廈管理條例第33條規定區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：「一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。」。查，系爭大樓住戶規約第2條、
一、（四）約定共用部分於98年7月11日之前原係約定：「公寓大廈專有部分經約定提供共同使用者」（本院卷第314頁），嗣經系爭管委會於98年7月11日召開九十八年第一次臨時區分所有權人會議修訂如附表所示之系爭規約（本院卷第47頁）。經查，原告於97年間自系爭大樓之建商盧聰連等人買受並於97年2月15日登記取得系爭建物所有權應有部分一節，已如前述，則系爭管委會於98年7月11日以上揭會議修訂系爭規約將該專有部分予以約定共用，揆之前開規定，自應取得所有權人即原告之同意，否則不生效力。對此，原告否認其曾未同意上開規約之修訂，自應由被告舉證以實其說。證人羅瑞清證稱：系爭管委會於98年7月11日召開前揭區分所有權人會議時，伊擔任主委，原告有出席會議，但表決修訂系爭規約時原告好像有退場，當時修訂該規約係因原告主張買下建商之系爭建物應有部分後，原告主張於地下一樓應有停車位等語（本院卷第475至478頁）。由此可見，被告辯稱原告係屬默示同意系爭規約云云，即不可採。又，上開會議記錄並未向主管機關報備一節，經臺北市建築管理工程處108年2月19日函文：經查系爭大樓歷年組織報備資料，並無檢附98年7月11日之區分所有權人會議相關資料及報備資料等語可參（本院卷第349頁）。則依被告提出之會議記錄及規約擬修改對照表等資料（本院卷第307至311頁、第313至323頁），均無原告同意之內容。從而，依上開規定，系爭管委會於98年7月11日以上揭會議修訂系爭規約，應屬無效，依系爭規約所約定之共用關係不存在。
㈡、原告與被告羅靖宜、被告陳建超、訴外人陳永瀚間對於系爭建物有無約定分管契約？原告得否請求被告羅靖宜、陳建超不得妨害或限制原告依其對系爭建物應有部分4,567/10,000予以使用收益系爭建物？⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。
查，原告、羅靖宜、陳建超與訴外人陳永瀚對於系爭建物並無約定之分管契約一節，為兩造所不爭執，已如前述，又被告羅靖宜、陳建超主張渠等與訴外人陳永瀚間於108年11月14日依上開規定就系爭建物為分管之決定方式為：羅靖宜、陳建超與陳永瀚分別使用如附圖所示甲、乙、丙車位；羅靖宜得使用系爭建物之儲藏室；原告繼受建商盧聰連等系爭建物應有部分仍應作為放置發電機等系爭大樓公共使用，不得作為私人用途一節，有該分管協議書及附圖可參（本院卷第524至530頁）。則羅靖宜、陳建超與訴外人陳永瀚之應有部分合計5,433/10,000（計算式：1,811/10,000＋1,811/10,000＋1,811/10,000＝5,433/10,000），則上開108年11月14日之分管決定，即已符合民法第820條第1項規定，自對原告發生拘束效力。原告主張上開分管決定並非由四位共有人擬定而無效云云，顯屬無據。
⒉承上，系爭建物經多數共有人為上開管理之決定，被告辯稱
系爭建物業經多數共有人為管理之決定，原告自應受拘束，故原告第㈡項聲明請求被告羅靖宜、陳建超不得妨礙原告按應有部分對系爭建物為使用收益之部分，因被告間業依民法第820條第1項為管理之決定，原告此部分請求為無理由。
⒊至被告辯稱系爭大樓係由原地主羅瑞清、陳樹秋、羅康純梅
及建商盧聰連、吳幸雄、陳鴻基所合建，系爭建物於辦理第一次所有權登記時，分別由前述原地主、建商等人取得所有權，渠等間因系爭大樓之地下一層（包含系爭建物）、地下二層停車場為分管使用之約定，並已約定系爭建物之三個汽車停車位由三位地主分管使用，其餘部分作為放置發電機使用、儲藏室、公共防火梯、廁所、必要迴車空間等空間之用途云云。被告雖提出系爭管委會之96年5月、96年6月、96年10月之停車管理費收入明細記載「地下一層（5樓共有部分）」、「地下一層（12樓共有部分）」、「地下一層（3樓共有部分）」（本院卷第378至382頁），惟查，上開管理費收據僅係系爭管委會於收據所記載，並未敘名其主張之分管契約依據之所在，尚難據此認定系爭建物前已有分管契約。至證人羅瑞清雖到庭證稱：合建時講說二樓分配給三位地主共同所有，本規劃要出租或做餐廳，把地下一樓看是否要做餐廳廚房或倉庫或停車場，地下一樓由三位地主共有一半，建商共有一半。建商共有一半如將來二樓餐廳出租，租金即按土地應有部分比例，三位地主與建商共享。當時之規劃為，承租二樓就必須同時承租地下一樓，所以如果二樓出租出去，依承租人需求看是否使用地下一樓再決定地下一樓之使用方式。後來將二樓賣掉，地下一樓則直接做停車場，三位地主可以有停車位停車，建商部分將發電機、配電設施等語（本院卷第474至475頁），然查，系爭規約之擬修改對照表，係由證人羅瑞清於擔任系爭管委會主委時所為，依該對照表說明為：「原起造建商因將地下二樓大公持分之車位使用權出售，涉一屋兩賣情事，由原合建地主代表出面與建商達成協議，為補償全體區分所有權人權益損失，登載建商名下地下一樓專有部分，除先行將大樓公共使用發電機設置於該產權範圍內，儲藏室補羅瑞清先生合建時少分配一間套房的損失外，其餘持分將來改建時再重新按所有區分所有權人各自持分比例分配還給個人，在未歸還產權以前應登記設定抵押權新臺幣375萬元給大樓管理委員會，以資表達誠意，方得多分配一個停車位給該份產權持有人（若取得正式協議書簽署時間不在民國98年，應依物價指數調整該金額）。若建商或其繼受人經與管委會協議得以合理市價購得該持分產權的使用權，該協議內容經召開區分所有權人會議追認後，全體住戶亦無條件放棄該部分產權不需再逐一用印來確定承認」（本院卷第314至315頁），可知羅瑞清及系爭管委會修訂系爭規約時，所執理由顯與前揭證述之內容不同，且無前開與地主間因出售二樓而約定停車位之情，甚而被告提出之大樓合作委建契約書亦無前開之約定（本院卷第209至214頁），則上開證述是否可採，即非無疑。至被告另以臺灣高等法院81年度上易字第5354號形式判決、臺灣高等法院93年度上易字第1048號民事判決（本院卷第215至219頁、第221至227頁）辯稱確有上開分管契約云云，然則，上開判決理由僅攸關系爭大樓之地下一層與地下二層之停車位劃分、或地下二層之分管契約等情，至系爭建物之部分，並未敘及當時共有人間系爭建物有無實際約定一節，亦不得據此認定系爭建物已有分管契約之約定。
㈢、原告得否請求系爭管委會將不爭執事項㈣之出入系爭建物之昇降梯遙控器交付原告使用？⒈另查，系爭大樓之地下一層、地下二層之汽車自動升降機，
係專供車位權利人使用，此有系爭大樓停車場管理規則第2條第8項：「凡遙控器遺失或損壞，擬申請補發者，應繳交500元由管委員代購補發。停車場遙控器不得轉借他人使用，如因轉借而發生意外事故，原持有人應負一切責任。」第3條第4項：「承租戶須於簽約時繳5,000元保證金，退租時應繳還遙控器，若未繳回承租時管委會所交付的遙控器，將扣除1,000元無息退還，並須簽立切結書保證若有遺失為匪人所得，造成其他住戶損失須負損害賠償責任」（本院卷第430至434頁），可知上開升降機係供停車目的之使用，此關該升降梯之出入口係設置上下開啟關閉之鐵捲門照片（見本院卷第442頁），亦可知悉該升降梯顯非屬供一般行人通行之用。原告在系爭大樓之地下一層、地下二層並無使用車位之權利，已如前述，且上開升降機係為停車場目的所設置，並依停車位之管理而收取保養費、電費、及維護基金等情，有系爭大樓之汽車停車場管理規則在卷可參（本院卷第430至434頁），原告固得主張對於系爭建物應有部分之所有權，然因前開多數共有人所為管理之決定，原告並無使用現行空間之停車位情形。從而，原告既於系爭建物尚無停車位供其使用收益，則原告請求系爭管委會交付遙控器等情，即無理由。
⒉從而，原告第㈠項聲明中關於依民法第821條、第765條、第
767條第1項、第184條第1項、第185條第1項等規定請求系爭管委會不得妨害或限制原告使用系爭建物並應將新更換之出入昇降梯遙控器交付原告使用之部分，因原告依前開多數共有人之管理決定，且依系爭建物現況等限制，原告對於系爭建物並無汽車停車位，原告此部分聲明之請求，自屬無據。
㈣、原告得否請求被告羅靖宜、陳建超、系爭管委會連帶給付原告493,236元？⒈原告固主張系爭建物如移除發電機等設施後得停放4台車，
以系爭大樓地下一層、二層之停車位如出租他人使用，租金為每月4,500元，故系爭建物每月使用之租金為18,000元，被告以系爭規約為由妨害原告對系爭建物共有部分為使用收益，原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段請求被告連帶賠償前五年之損害為493,236元，然此為被告所否認。查，系爭建物現況僅能停放三台汽車一節，有照片在卷可稽（本院卷第21、175、176頁），此亦為原告所不爭執（本院卷第153頁），至原告主張系爭建物將發電機移除後得停置第四台汽車一節，然因原告請求之期間，系爭建物既已設置發電機設置而並未停放第四台汽車，則關於損害賠償部分，則僅能以三台汽車之停放為準。故被告辯稱系爭建物僅能停放三台汽車等語，應可憑採。
⒉被告另辯稱：依原告提出之汽車管理費收據（本院卷第337
頁），雖系爭大樓每月收取地下室車位管理費每月4,500元，但其中1,500元係作為保養費用、電費及其設備維護基金之提撥，故每一停車位之實際收益每月為3,000元。且系爭建物實際空間僅能三台汽車，故每月租金收益為3,000元 ×3＝9,000。又因原告係以民法第184條第1項前段、第185條第1項前段等規定請求，依民法第197條第1項規定，就原告請求逾二年之損害，被告為時效抗辯拒絕給付等語。查，於原告追加本項損害賠償請求之聲明前，系爭建物共有人間並無分管契約存在，被告羅靖宜、陳建超與陳永瀚所為之前該管理決定，亦係於108年11月14日始為之，被告羅靖宜、陳建超於此之前均執前開事由妨礙原告依其應有部分權利使用系爭建物，自係侵害原告對系爭建物應有部分之所有權，故原告得依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段等規定請求被告連帶賠償其損害，而因被告為時效抗辯，故原告得請求之金額為98,647元（計算式：9,000元×4,567/10, 000×12月×2年＝98,647元，元以下四捨五入）。至原告雖主張系爭管委會亦應依前開規定連帶賠償，然則，系爭管委會並未實際使用系爭建物，且未提供昇降梯之遙控器予原告，實係因系爭建物現況僅得停放三台汽車，則於羅靖宜、陳建超、陳永瀚等依前述不爭執事項各自使用停車位後，系爭管委會依系爭大樓之汽車停車場管理規則未交與停車場遙控器予以原告，尚難認係侵害原告對系爭建物之所有權，故原告此部分請求為無理由，應予駁回。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段分別定有明文。而侵權行為之損害賠償請求權於行為時即已發生，但其給付無確定期限，故依據民法第229條第2項規定，應自以受催告時起負遲延責任。本件原告追加聲明請求被告賠償上開損害，被告係於108年1月29日收受該書狀一節，為兩造所不爭執（本院卷第515頁）。從而，原告本於上揭原因事實，依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段等侵權行為法律關係，訴請被告羅靖宜、陳建超連帶給付98,647元，及自追加訴狀繕本送達被告翌日即108年1月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告請求確認系爭規約無效，及依民法第184條第1項前段、第185條第1項等規定請求被告羅靖宜、陳建超連帶給付原告98,647元，及自108年1月30日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；原告逾此部分依民法第767條第1項前段、中段、後段、民法第821條、民法第184條第1項前段、第185條第1項等請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，因所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 12 月 17 日
民事第六庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 17 日
書記官 陳嬿舒附表（中華第一大樓管理委員會以98年7月11日召開之九十八年第一次臨時區分所有權人會議修訂之系爭規約）：
中華第一大樓管理委員會增訂中華第一大樓住戶管理規約第2條、一、（四）約定共用部分中有關地下一樓專有部分之約定：「原起造建商因將地下二樓大公持分之車位使用權出售，涉一屋兩賣情事，由原合建地主代表出面與建商達成協議，為補償全體區分所有權人權益損失，登載建商名下地下一樓專有部分，除先行將大樓公共使用發電機設置於該產權範圍內，儲藏室補羅瑞清先生合建時少分配一間套房的損失外，其餘持分將來改建時再重新按所有區分所有權人各自持分比例分配還給個人，在未歸還產權以前應登記設定抵押權新臺幣375萬元給大樓管理委員會，以資表達誠意，方得多分配一個停車位給該份產權持有人（若取得正式協議書簽署時間不在民國98年，應依物價指數調整該金額）。
若建商或其繼受人經與管委會協議得以合理市價購得該持分產權的使用權，該協議內容經召開區分所有權人會議追認後，全體住戶亦無條件放棄該部分產權不需再逐一用印來確定承認。」附圖：（本院卷第526頁）