臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第1277號原 告 邱麟訴訟代理人 黃永琛律師複 代理人 孫誠偉律師
郭旆慈律師訴訟代理人 張秀夏律師被 告 程秀珍
李進堂被 告 唐國寶共 同訴訟代理人 梁堯清律師被 告 宏興建設有限公司法定代理人 李佩甄
李荃
姜慧芳
李貞依上 一 人訴訟代理人 黃文昌律師被 告 蔣台亮上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告蔣台亮應自坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號B、D、F面積共七十八點五九平方公尺之第四層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○號四樓）遷離，並應將上開地上物騰空返還原告。
二、被告蔣台亮應給付原告新臺幣壹萬貳仟陸佰參拾陸元，及自民國一百零八年七月十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零八年七月十日起至遷讓返還第一項地上物之日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰壹拾伍元，及各自次月十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告蔣台亮負擔百分之三，餘由原告負擔。
五、本判決第一項、第二項於原告以附表四所示之金額為被告蔣台亮供擔保後，得假執行；但被告蔣台亮如以附表四所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；有限公司之清算，以全體股東為清算人，但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限；由股東全體清算時，股東中有死亡者，清算事務由其繼承人行之；繼承人有數人時，應由繼承人互推一人行之；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人，公司法第24條、第8條第2項及第113條準用第79條、第80條分別定有明文。經查：
(一)被告宏興建設有限公司（下稱宏興公司）於民國74年8月8日由經濟部命令解散在案，而被告宏興公司解散前所登記之全體股東為訴外人李益山、馮治非，章程並未規定清算人，迄亦未選任清算人等節，有被告宏興公司之經濟部商工登記公示資料查詢查詢服務、本院民事紀錄科查詢表在卷可參（見本院卷一第409至411頁），且與本院調閱之宏興公司登記卷宗核閱相符。揆諸前揭說明，被告宏興公司解散後，自應以全體股東為清算人，並為本件訴訟之法定代理人。
(二)然因李益山、馮治非分別於70年11月8日、76年1月31日死亡，李益山之繼承人為姜慧芳、李佩甄、李荃、李貞依，均未拋棄繼承，而馮治非在臺灣地區無繼承人，此有馮治非、李益山之繼承系統表、除戶資料及繼承人之戶籍謄本、本院受理被繼承人李益山之繼承人聲請拋棄繼承或限定繼承查詢表等附卷可參（見本院卷二第49至53、54至56頁、本院卷一第445），則被告宏興公司即應由得行使清算事務之李益山全體繼承人為清算人。
(三)又姜慧芳、李佩甄、李荃、李貞依未推定一人或數人代表公司，依前揭規定，各有對於第三人代表公司之權。是原告列姜慧芳、李佩甄、李荃、李貞依為被告宏興公司之法定代理人提起本件訴訟，於法相符。
二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款及第256條分別定有明文。經查：
(一)原告起訴時，聲明請求坐落於新北市○○區○○段000地號（下稱系爭土地）上，門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號2樓、3樓、9號1樓至4樓未辦保存登記建物（下以門牌號碼分別稱之）之事實上處分權人（即被告程秀珍、李進堂、唐國寶、7號3樓部分待查、訴外人洪翠華。至於其他被告丁進村、黃瑞達因已調解成立，不在本判決範圍，故不予記載）將占用系爭土地之地上物拆除騰空，並給付相當於租金之不當得利（見本院卷一第11至12頁）。嗣於本院審理中，因調閱上開地上物興建之建造執照及相關判決卷宗、並經本院函查門牌編釘資料、水電申設、稅籍資料等後，原告乃特定並主張前述待查之7號3樓房屋之事實上處分權人為出資興建之建商即宏興公司，原告以宏興公司為被告，核屬補充、更正事實上及法律上之陳述。
(二)原告於訴訟繫屬中，與洪翠華就9號4樓房屋之拆屋還地及請求相當於租金之不當得利部分達成調解，並受讓9號4樓房屋之事實上處分權，且完成稅籍移轉登記，即以蔣台亮無權占有9號4樓房屋為由，於107年12月18日具狀追加請求蔣台亮遷離暨將房屋返還原告，並請求蔣台亮給付相當於租金之不當得利（見本院卷一第533至541頁），核亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，與前揭規定相符，應予准許。
(三)又原告原請求被告拆屋還地暨請求相當於租金之不當得利，經測量、更正補充被告及追加被告後，原告迭經訴之變更，嗣於109年3月3日當庭變更其聲明為：1.被告程秀珍應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A面積共87.9平方公尺之第二層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號2樓）全部拆除，並將上開土地騰空返還原告；2.被告李進堂應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號B、C、D、F、G、H面積共103.09平方公尺之第一層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號1樓及其增建物）全部拆除，並將上開土地騰空返還原告；3.被告唐國寶應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號B、D、F面積共78.59平方公尺之第二層、第三層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號2樓、3樓）全部拆除，並將上開土地騰空返還原告；4.被告蔣台亮應自坐落系爭土地上，如附圖所示編號B、D、F面積共78.59平方公尺之第四層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號4樓）遷離，並應將上開地上物騰空返還原告。且應自107年8月31日起至遷離上開地上物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4,814元，暨自民事更正聲明二暨聲請公示送達狀繕本送達翌日起至清償日止，按月於次月1日給付按年利率5％計算之利息；5.被告宏興公司應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A面積共87.9平方公尺之第三層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號3樓）全部拆除，並將上開土地騰空返還原告；6.被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司應分別給付如附表一所示之相當於租金之不當得利金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息；另應自107 年3月10日起至返還前開土地予原告為止，按月於次月1日給付原告如附表一所示之按月給付，及自各期給付日之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息（見本院卷三第115至116頁），核原告上開所為，其請求之基礎事實同一，且係就相當於租金之不當得利金額為擴張，並就拆屋還地之面積位置予以更正、補充，均與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)訴外人紀速增於103年1月9日取得系爭土地，伊再於105年4月20日向紀速增買受系爭土地並為所有權移轉登記。詎被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司竟以其等所有如附表二「建物門牌號碼」所示之違章建築無權占用系爭土地。爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司將附表二「建物門牌號碼」地上物拆除，並將占用土地騰空返還予伊。且被告無權占用系爭土地，係無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊得依民法第179條規定，請求被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司給付自103年1月9日至107年3月9日止，及自107年3月10日起至返還占用土地之日止相當於租金之不當得利（數額如附表一編號一至三、五所示，紀速增前於105年4月20日將自103年1月9日起之不當得利債權讓與伊）。
(二)洪翠華於107年8月30日將附表二編號四之9號4樓房屋之事實上處分權轉讓與伊，然被告蔣台亮竟無權占有前揭房屋，伊得適用或類推適用民法第767條第1項前段、第184條第1項前段、第179條，擇一請求被告蔣台亮自系爭9號4樓建物遷出，並返還予伊。且蔣台亮無權占用系爭土地，係無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊得依民法第179條、第184條第1項前段規定，擇一請求蔣台亮給付自107年8月31日起按月給付相當於租金之不當得利或損害賠償。
(三)爰就被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司部分，依民法第767條第1項、第179條規定及債權讓與之法律關係，請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利；被告蔣台亮部分，則適用或類推適用民法第767條第1項、第184條第1項前段、第179條規定擇一請求遷讓房屋；併擇一依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求給付相當於租金之不當得利或損害賠償。並聲明：如前述109年3月3日變更後之聲明；且願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
(一)被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司：
1.宏興公司之前負責人李益山於63年5月21日與宏興公司原股東胡宗才焮之夫胡之耀簽訂「合作契約書」，約定日後成立公司與系爭土地原地主即訴外人陳萬生、陳運婿合建房屋。嗣李益山、胡宗才焮與陳萬生、陳運婿於同月26日簽訂「合建房屋契約書」，約定由地主陳萬生、陳運婿提供土地予建商即李益山、胡宗才焮合建房屋，並以陳萬生經營之萬進被服廠為起造人，申請興建集合式住宅「福祿二村」之建築執照，且陳萬生可分得26戶，李益山分得74戶。被告程秀珍、李進堂、唐國寶並與宏興公司簽訂委建契約書而承購附表二編號一至三之房屋，然上開房屋完工後，因未按圖施工致未能核發使用執照，陳萬生、陳運婿因此未能辦理房屋所有權保存登記及土地所有權移轉登記予承購戶，其等僅能與陳萬生及宏興公司辦理交屋取得事實上處分權；被告宏興公司為福祿二村之原始起造人，亦原始取得附表二編號五房屋之事實上處分權。因地主陳萬生、陳運婿曾出具「土地使用權同意書」且與建商間有合建房屋之約定，可認原土地所有權人陳萬生、陳運婿已同意上開房屋得使用系爭土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，上開房屋之使用土地目的並未終了，自仍有占用之正當權源；縱非使用借貸關係，系爭土地原地主陳萬生擔任上開房屋之原始起造人，原始取得房屋後轉讓予宏興公司或其他承購戶，即有房屋土地原同屬一人，僅將土地或房屋分別讓與他人之情形，而得適用或類推適用民法第425條之1規定，在上開房屋使用期限內有推定租賃關係存在。又陳萬生於7、80年將以系爭土地設定抵押權予原告之前手紀速增，紀速增於103年間因判決移轉取等系爭土地所有權，原告為知名建商之負責人，具有不動產買賣專業，且其與紀速增簽署之土地買賣契約中，已詳盡記載系爭土地上有包含其等房屋在內之地上物，原告既於取得系爭土地所有權前已知悉系爭土地有上開20棟建築物、近200人居住，卻仍予以買受，顯見已願受原土地使用權法律關係之拘束。是以，其等使用系爭土地有合法占用之權源，原告不得請求拆屋還地及相當於租金之不當得利。
2.況且，原告於買受系爭土地時即已清楚其等有占用土地之權，竟仍執意以低價買受，牟取鉅額利益，卻於取得系爭土地所有權後旋提起本件訴訟，其行使權利顯違反誠信原則，更是以損害其等權利為主要目的，使無辜之承購戶頓失所依、流落街頭，顯違居住正義，而屬權利濫用。
3.縱認原告之主張為有理由，然系爭土地位在新北市新店區寶宏路之巷弄尾端，旁為新店區第一公墓，位置尚屬偏僻，原告請求不當得利，顯屬過高等語置辯。
4.並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
(二)被告蔣台亮：
1.洪翠華為伊之前妻，洪翠華之母親鄧綉珠於67年5月9日以洪翠華名義，與訴外人陳黃靜以總價366,000元與李義山、馮治非簽訂委建契約書承購附表二編號四9號4樓房屋，因建商未依圖施工致建案遭停工拖延，9號4樓房屋因此雜草叢生、積水而形同廢墟，且無隔間、左右鄰無牆通，僅有主體結構和樓梯初模，伊因此支付全部整建費用約38餘萬元，於73年間完工後更與洪翠華、鄧綉珠同住於9號4樓房屋，歷年水電費用均由伊負擔，並係由伊辦理房屋稅籍登記，應認伊已取得9號4樓房屋之所有權或事實上處分權。縱非因上開整建及支付稅捐、水電費用而取得9號4樓房屋之所有權或事實上處分權，因洪翠華、鄧綉珠於78年間即搬離9號4樓房屋，伊並與洪翠華於79年7月13日協議離婚，伊再於83年10月26日交付洪翠華共205萬元，洪翠華亦口頭約定將9號4樓房屋歸屬於伊，伊才是9號4樓房屋之真正權利人，原告並非9號4樓房屋之權利人，自不得主張權利。
2.伊於73年起因夫妻關係而居住在9號4樓房屋，並得以民法第772條規定準用同法第770條、第769條規定，抗辯因時效取得系爭土地之地上權；且伊自始至終居住在9號4樓房屋內，原告未受讓占有，不能取得事實上處分權，伊因民法第948條規定已經善意受讓占有。而洪翠華與原告之和解應屬通謀虛偽意思表示，伊是有權使用9號4樓房屋，原告不得請求伊遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利或損害賠償等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查：
(一)系爭土地重測前為新北市○○區○○○段○○○○段000○0地號，面積為4,544.83平方公尺，原為陳萬生、陳運婿共有，於103年1月9日以判決移轉為登記原因，登記為紀速增所有，又於105年4月20日以買賣為登記原因，移轉登記為原告所有。原告與紀速增間之不動產買賣契約第條5條第5項載明：「五、買賣標的地上違建之處理：（一）甲方聲明本約簽署時、買賣標的上存有如附件二附圖斜線標示區域之地上建物、該等建物為違章建築。（二）甲方保證未曾以書面或口頭同意或口頭允許該等地上建物或建物佔用人使用買賣標的之土地；並同意甲方基於買賣標的所有權人、所得對佔用買賣標的及地上物佔有人主張之民事請求權、包括但不限於侵權行為及不當得利損害賠償債權均無條件轉讓予乙方；如需甲方另出具轉讓權利同意書，甲方應無條件配合。（三）甲方同意於本約簽署後、配合乙方辦理地上建物拆遷之一切必要程序，包括但不限於地上物佔有人協商、提出民刑事訴訟、行使土地所有權人權利等行為；甲方並授權乙方得以甲方名義進行上述法律行為；如需乙方配合用印、乙方不得拒絕、但進行上述法律行為所需費用悉由乙方自理。」，有系爭土地之土地登記謄本、異動索引、原告與紀速增間之不動產買賣契約在卷可參（見本院卷一第453、473至491、549至557頁）。
(二)萬進被服廠、陳萬生曾為起造人，在系爭土地上申請興建房屋，系爭土地使用分區為工業區、建築用途為廠房、構造種類為RC、層棟戶數為四層三座三間、基地面積原設計1,411.89平方公尺、建蔽率6.5/10、法定空地面積392.29平方公尺、其他3833.59平方公尺，並由地主陳萬生、陳運婿出具土地使用權同意書，該土地地目為田、面積為4,544平方公尺、同意使用面積為2,583.03平方公尺，經臺北縣政府建設局核發66建字第632號建造執照（下稱系爭建造執照），有系爭建造執照卷宗可參。
(三)被告宏興公司於63年11月14日設立登記，股東為李益山、訴外人李許春、馮治非、訴外人馮明文、胡宗才焮，李益山為執行業務股東，再於65年9月30日股權移轉，股東為李益山、馮治非，並由李益山為執行業務股東，嗣由經濟部於74年2月5日以經（七四）商校11889號函命令解散等情，有被告宏興公司之登記卷宗可參。
(四)附表二所示房屋均為未辦保存登記之建物，而納稅義務人如
附表二「納稅義務人」欄所示，並由附表二「被告」欄之人占有中，有附表二房屋之稅籍資料、新北市政府稅捐稽徵處新店分處107年6月29日新北稅店二字第1073741714號函、房屋新建暨房屋現值申報書、契稅申報書等附卷可稽（見本院卷一第44、47至50頁、本院卷二第第271至272頁反面）。
四、本院之判斷：原告主張其為系爭土地所有權人，被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司無權占用系爭土地，請求被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司拆除地上物並返還土地，並給付相當於租金之不當得利；又主張其因洪翠華之受讓已為9號4樓房屋之事實上處分權人，被告蔣台亮無權占用前揭房屋，故請求被告蔣台亮遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利或損害賠償，均為被告所否認，則本件應審酌者即為：未辦理建物第一次所有權登記之7號3樓房屋所有權人為何人？被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司所有房屋有無占有使用系爭土地之權源？何人為9號4樓房屋之事實上處分權人？被告蔣台亮有無占有使用9號4樓房屋之權源？原告得請求被告蔣台亮給付之相當於租金之不當得利數額為何？茲論述如下：
(一)未辦理建物第一次所有權登記之7號3樓房屋所有權人為何人？
1.按民法第66條第1項規定，稱不動產者，謂土地及其定著物。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。如房屋之結構體業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產，由原始起造人取得所有權。又按主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人（最高法院 96 年台上字第 2851 號判決意旨參照）。原告主張被告宏興公司為7號3樓房屋之所有人，請求其拆除房屋，與系爭建造執照記載之起造人萬進被服廠、陳萬生不符，則本件首應查明未辦保存登記之7號3樓房屋所有人為何人。
2.經查，系爭土地之原地主陳萬生、陳運婿（為契約之甲方）曾與胡之耀（由宗才焮簽名）、李益山（上二人為契約之乙方）於63年5月26日簽署「合建房屋契約書」，約定由甲方提供系爭土地合建房屋，乙方則在甲方提供之土地上規劃興建加強磚造樓房、店鋪及公寓住宅，並負擔設計費、請領建築執照、使用執照、全部工程之工料費、管理費、稅捐、水電設備等一切費用，建築完成後，依核准面積，甲方分取總建坪三分之一、乙方分取三分之二、建築執照起造人名義於設計完成時甲方分取房屋由甲方指定，本工程進行至一樓粗胚完成時，甲方應將土地所有權狀交雙方指定代書辦理地目變更及分筆登記（下稱系爭合建契約，見本院卷三第253至256頁）；又原告、被告蔣台亮提出之9號4樓房屋之委建契約書，係以「宏興建設公司」、代表人「李益山、馮治非」名義與承購戶簽署契約（見本院卷三第23頁），併參酌被告宏興公司於63年11月14日設立登記，且原始股東有簽署系爭合建契約之乙方即李益山、胡宗才焮；另陳萬生、陳運婿於80年12月25日曾共同指揮工人、怪手司機將7號房屋頂樓拆毀，陳萬生、陳運婿於臺灣高等法院82年度上易字第3863號案件中，係陳稱其等提供土地與建商合建房屋，不涉及防污之建築、地目變更暨出售事宜，其等係拆除自己分得之房屋等語，有上開刑事判決在卷可參（見本院卷一第177至190頁）。綜合上開各節，可認原地主陳萬生、陳運婿提供系爭土地興建房屋，並由李益山等人設立宏興公司，並以宏興公司名義出資興建房屋，並出售房屋，且為符合系爭合建契約對地主之保障，而由地主指定由陳萬生經營之萬進被服廠作為建築執照之名義起造人，興建完成之房屋業已區分由地主分得之房屋及建商分得之房屋，地主分得房屋部分更於80年間拆除完畢。
3.是以，系爭建造執照之起造人雖為萬進被服廠、陳萬生，然陳萬生並非出資興建上開集合住宅之人，7號3樓房屋亦非其依系爭合建契約分得之房屋，因認7號3樓房屋之所有權屬於出資興建之原始建築人即被告宏興公司。
(二)被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司所有房屋有無占有使用系爭土地之權源？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又關於民事訴訟舉證責任之分配，89年間修正之民事訴訟法第277條已增設但書規定，受訴法院於具體個案決定是否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責（最高法院102年度台上字第176號、104年度台上字第2241號判決意旨併同參照）。經查，系爭土地為原告所有，被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司所有如附表二之房屋占有使用系爭土地之事實，為兩造所不爭執。依前揭說明暨審酌於他人土地上興建房屋本非屬常態，建物所有人就占有使用他人土地是否具正當權源，於舉證上應係建物所有人較土地所有人方便、容易，是本件應由被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司就占有系爭土地有正當權源之事實負舉證責任，然本件因上開房屋起造、完工，距原告提起本件訴訟已將近40年，該建物合建起造過程及系爭土地占有使用過程，諸多因時間久遠、人事皆非已難查考，被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司舉證顯有相當困難，依上開說明，自應減輕其證明度，方符合民事訴訟法第277條但書之立法意旨與正義原則，合先敘明。
2.次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。倘若土地所有人同意其所有土地供他人使用以興建房屋，此同意之性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性房屋，著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，則自得預期並推認土地所有人同意房屋所有人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。經查，系爭土地當時之所有權人陳萬生、陳運婿曾與建商簽署合建契約，提供土地與建商合建加強磚造樓房、店鋪及公寓住宅，且實際上亦已分得房屋，而建商為興建房屋，已以萬進被服廠、陳萬生為起造人名義申請而領有系爭建造執照，系爭土地所有權人陳萬生、陳運婿更於66年間出具土地使用權同意書，同意在系爭土地上建築興建四層RC造建築物，則由上述地主與建商合建房屋之約定、系爭建造執照等申請卷宗內事證等觀之，系爭土地之原所有權人陳萬生、陳運婿已同意提供系爭土地建築建物，可徵系爭土地與其上所興建房屋之關係，應屬使用借貸關係，且得使用至房屋滅失或無法繼續使用之日止，始符合一般人生活經驗。
3.再按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。系爭土地之原所有權人陳萬生、陳運婿已同意建商於系爭土地興建房屋永久使用，既經認定如上，而本件被告除宏興公司是7號3樓房屋原始所有權人外，被告程秀珍、李進堂、唐國寶則係因買賣受讓，基於上述占有連鎖之原理，亦得對系爭土地之所有權人主張有占有使用坐落基地之正當權源。
4.又按基於權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，及應依誠實及信用方法，雖使用借貸契約，僅於當事人間有其效力，但就具體個案，若土地受讓人明知房屋所有人係基於與原土地所有人間債之關係，有占有坐落基地之合法權源，仍受讓該土地，經斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀後，認土地受讓人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。第按權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院95年11月14日95年度第16次民事庭會議決議意旨、106年度台上字第2152號、100年度台上字第463號判決意旨併同參照）。又於房屋建竣，基於信賴保護原則、維護交易安全，衡諸情理，房屋定著於土地之上，若非有合法使用土地之權源，房屋所有人豈敢甘冒拆屋還地之風險，於土地上興建永久性房屋，是房屋之公示足使他人具有相當之確信，認房屋係合法占用坐落基地者。同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人之後手，既得明確知悉其買受之土地，現實存在永久性房屋，則土地承買人知悉有房屋後仍予買受，顯見其願承受該永久性建物坐落其土地上之負擔，揆諸前揭所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最初係未得土地所有權人同意即無權占用土地蓋屋之情況迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得對房屋使用人主張侵害土地所有權，應拆屋還地，實有違公示安定性及物盡其用之原則。查，系爭土地雖經原所有權人陳萬生、陳運婿讓與紀速增，再由紀速增以買賣為原因登記移轉所有權予原告，然依原告與紀速增間之土地買賣契約，可見原告明知系爭土地上有諸多地上建物，復依系爭土地實際使用情形、現場近20棟房屋等土地利用外觀，輕易可知悉有房屋坐落於系爭土地，此有本院勘驗筆錄、現場建物照片、原告提供之不動產估價報告書可參（本院卷一第237至242、381至394頁、本院卷三第266至268頁），原告為建設公司之負責人，其於105年間購買系爭土地時，顯已知悉上開房屋得對系爭土地原所有權人主張有權占有使用土地，其既明知上情而仍購買系爭土地，揆諸上開所有權社會化之精神、土地經濟效益及房屋不能與土地分離而存在之事務本質，可認原告有承受系爭土地原所有權人同意房屋使用系爭土地之意思，而同意被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司所有房屋繼續使用系爭土地，被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司所有房屋對系爭土地有占用之正當權源，原告嗣主張被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司無權占用系爭土地，請求拆屋還地，為無理由。
5.原告雖主張系爭土地為農地，應作農用，原地主同意提供土地為建築之用，是違背相關土地規範，其效力應屬無效；或稱系爭建造執照所載建築物之用途應供作工業區廠房使用，而非現行供住宅使用云云。然系爭土地之使用分區及申請建造執照時所提之建築物用途及工程圖樣，為公法上之行政管制事項，縱興建後之房屋有違反使用分區，或實際建築不符建造執照所載之建築物用途或工程圖樣等情形，仍無從逕認地主與建商間私法上同意使用之法律關係為無效。
6.至於原告主張因建商不能在工業用地上興建合法住宅，建商與地主陳萬生、陳運婿間之合建契約或與其他承購戶間之買賣契約係以不能給付為標的，其契約依民法第246條第1項規定為無效，縱非無效，亦屬給付不能，地主出具同意書之目的即失所附麗，而陳萬生亦曾為終止契約之意思表示云云，並提出陳萬生於84年10月27日在臺灣高等法院84年度上字第1448號準備程序筆錄為憑（見本院卷三第83頁），然土地地目經相關行政程序後可為變更，且系爭合建契約更已約定雙方欲申請變更土地地目之時間點，並非自始客觀不能之給付，而陳萬生固於另案口頭表示曾終止契約，然並未提出為終止意思表示之相關證據，更何況陳萬生業已分得房屋且將所得房屋為事實上處分（即於80年間雇工拆除），原告此部分主張，自均屬無據。
7.末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（最高法院99年度台上第2019號裁判意旨參照）。查，本件被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司係有權占用系爭土地，業已認定如前，則被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司所有如附表二之房屋既非無權占有系爭土地，其等即非無法律上之原因受有利益，原告依民法第179條規定，請求被告程秀珍、李進堂、唐國寶、宏興公司分別給付如附表一所示相當於租金之不當得利，即屬無據。
(三)何人為9號4樓房屋之事實上處分權人？
1.原告主張其為9號4樓房屋之事實上處分權人，請求被告蔣台亮遷離，惟為被告蔣台亮所否認，並以前詞置辯，則自應由主張有事實上處分之人即原告先盡舉證責任。
2.經查，9號4樓房屋於85年間係以洪翠華名義申報房屋新建暨房屋現值，嗣於107年5月7日申報移轉為原告，洪翠華並於107年8月30日將9號4樓房屋之事實上處分權讓與原告等節，有房屋新建暨房屋現值申報書、契稅申報書、本院107年度移調字第112號調解筆錄在卷可參（見本院卷二第271至272頁反面及調解卷宗）。而被告宏興公司（即甲方）與陳黃靜、洪翠華（二人為乙方）前於67年5月9日簽署委建契約書，約定乙方所訂住宅為B型5號4樓（即9號4樓房屋），委建總工料款為366,000元、付款辦法為乙方應給付自備款290,000元，並於訂立本契約書同時給付，又陳黃靜於98年9月13日簽署切結書，記載「本人陳黃靜與好友鄧綉珠於民國年月日合買新店市○○路00巷000號4F。房屋壹戶總價新臺幣貳拾玖萬元正，各付壹拾肆萬伍仟元正，本人今將以壹拾陸萬元正賣與鄧綉珠，本人放棄此屋貳分之壹所有權，此房屋從此歸鄧綉珠與其女洪翠華所有，恐口說無憑，特立此據。」，亦有上開委建契約書、切結書附卷可稽（見本院卷三第23至24頁）。又證人洪翠華具結證稱：9號4樓房屋是母親鄧綉珠在67年5月9日買給伊的，伊當時是學生，該屋為預售屋，錢是鄧綉珠交的，鄧綉珠錢不夠，還有一位合買的人叫陳黃靜，後來房屋建商跑掉，那段時間沒有處理，等伊要結婚時，鄧綉珠拿這棟房子整修，讓伊、蔣台亮、鄧綉珠三人都有地方可以住，伊沒有出整修的錢，鄧綉珠出大部分裝修的錢，還買了家電、家具，只是是由蔣台亮出面處理，98年時，鄧綉珠覺得這房子很困擾，蔣台亮也住在那邊，對陳黃靜有損失，就跟陳黃靜談，若要房子就給房子，若不要房子就現金補償，後來也達成共識，由鄧綉珠給陳黃靜16萬元作為補償，伊則擁有房屋的所有權，委建契約書原本一直由鄧綉珠保管，後來才交給原告，伊不知道何人申請房屋稅籍，但房屋稅一直由伊繳納；伊與蔣台亮在79年間是無條件離婚，並沒有答應將房子贈與給蔣台亮，且離婚後蔣台亮本應搬離，但蔣台亮一直沒有搬，伊有請共同朋友聯絡，蔣台亮沒有回應，打電話也不接，這個房子在地主換手過後有過幾次訴訟，每次訴訟伊都很煩惱，困擾很久，感覺是蔣台亮霸佔著伊的房子；伊跟蔣台亮於79年間離婚，之後於83年10月26日曾約在中國信託城中分行見面，蔣台亮有交錢給伊，但這筆錢是伊委請時任房屋仲介的蔣台亮出售其他不動產的款項，與9號4樓房屋無關，伊不管在79年或83年都沒有承諾將房屋交給蔣台亮，房屋是鄧綉珠買給伊的，伊還那麼年輕不能自己作主，且當時還有陳黃靜部分沒有處理，蔣台亮有房屋仲介專業，如果有這件事情，蔣台亮會要伊寫書面，不可能口頭承諾等語（見本院卷三第16至20頁）。則由上開證據，可認9號4樓房屋原為洪翠華與陳黃靜共同買受，且陳黃靜於98年間轉讓其對上開房屋之權利後，洪翠華始擁有完整之權利，並於107年將9號4樓房屋權利轉讓原告，原告應為9號4樓房屋之事實上處分權人。
3.被告蔣台亮辯稱其曾修繕9號4樓房屋，且離婚後洪翠華已口頭同意轉讓房屋，其應為事實上處分權人云云，固提出房屋修繕之照片、修繕費用單據、委建契約書影本、電費收費單、協議離婚書、86年度房屋稅繳款書、臺灣電力公司繳費憑證等為憑（見本院卷二第94至97、100至101、244至245頁）。而證人洪翠華固證稱曾於83年10月26日收受被告蔣台亮給付之款項，然已否認有轉讓9號4樓房屋之意思如前。因交付款項之原因多端，尚無從推知洪翠華與被告蔣台亮間就9號4樓房屋確有轉讓之意思表示合致。而被告蔣台亮縱有出資整理、修繕上開房屋之事實，亦不因此即取得9號4樓房屋之權利。此外，被告蔣台亮提出之委建契約書影本與原告提出之原本內容相符，均係以洪翠華、陳黃靜為承購戶，則洪翠華、被告蔣台亮離婚之79年間，或被告蔣台亮於83年10月26日交付款項予洪翠華之時，洪翠華尚未與陳黃靜協議如何處分9號4樓房屋，係其母鄧綉珠直至98年間才與陳黃靜達成補償協議，由上開簽約內容、補償協議之過程，亦難認洪翠華於83年10月26日有同意轉讓9號4樓房屋予被告蔣台亮。
4.是以，原告應為9號4樓房屋之事實上處分權人。
(四)被告蔣台亮有無占有使用9號4樓房屋之權源？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。查，9號4樓房屋之事實上處分權人為原告，房屋由被告蔣台亮占有，則依前揭說明，被告蔣台亮自應就其占有係有正當權源之事實，負舉證責任。
2.被告蔣台亮前辯稱其為事實上處分權人，得占有使用云云，已經本院認定為不可採。又辯稱其依法已得申請地上權登記，其有合法占用權源云云。惟按土地占有人因時效而取得地上權登記請求權者，向該管地政機關聲請為地上權登記，如經地政機關受理，受訴法院固應就占有人是否具備取得地上權之要件，為實體上之裁判，惟此之向該管地政機關為地上權登記之聲請，限於土地所有人對占有人提起拆屋還地訴訟前為之，蓋因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其非無權占有。土地所有人本於所有權主張占有人無權占有土地，對占有人起訴而為請求後，占有人始向地政機關為地上權登記之聲請，若認法院仍必須就占有人是否具備取得地上權之要件，為實體上之調查審認，將導致占有人於訴訟中利用向地政機關為地上權登記之聲請手段，阻撓及拖延訴訟之進行，影響土地所有人之權益（最高法院88年度台聲第203號裁定、88年度台上第1729號判決要旨參照）。本件原告係以9號4樓房屋事實上處分權請求被告蔣台亮遷讓房屋，並非以系爭土地所有權主張被告蔣台亮拆屋還地，是被告蔣台亮對系爭土地有無權利，與其有無占有9號4樓房屋之正當權源無關，復且，於原告提起本件拆屋還地、遷讓房屋訴訟前，被告蔣台亮亦未曾向地政機關提出地上權登記之申請，依前揭說明，被告蔣台亮所辯，無足可採。
3.被告蔣台亮再辯稱：其係和平、公然、繼續占有未登記之9號4樓房屋，得依民法第769條、第770條規定為時效取得云云。然按以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第769條、第770條分別定有明文。縱被告蔣台亮有以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產或十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失，仍非當然取得所有有權，不過僅有請求權而已，然被告蔣台亮在原告提起本件訴訟前，並未向地政機關提出所有權登記之申請，被告蔣台亮所辯既與上開規定不符，亦難認可採。
4.綜上，被告蔣台亮既未能證明有使用9號4樓房屋之正當權源，原告類推適用民法第767條第1項前段規定，請求被告蔣台亮自9號4樓房屋遷出，並將該房屋返還原告，為有理由。
(五)原告得請求被告蔣台亮給付之相當於租金之不當得利數額為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；而不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查，被告蔣台亮占有9號4樓房屋，受有占有原告對9號4樓房屋之利益，而被告蔣台亮就9號4樓房屋並無正當占用權源，自屬無法律上原因而受有利益，原告依不當得利法律關係，請求被告蔣台亮返還占有房屋之相當於租金的不當得利，為有理由。又原告請求被告蔣台亮如附表三所示自107年8月31起遷讓返還之日止之按月計算相當於租金之不當得利，亦有理由。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文。又按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。上開規定以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號裁判意旨併同參照）。原告雖主張應以其自行送請估價師估驗之每平方公尺土地市價租金加權平均額245元作為不當得利計算標準，惟其主張之加權方式，並無依據，自仍應以土地法之規定為計算。本院審酌9號4樓房屋位在新北市新店區與臺北市文山區交界處，鄰道路、附近有高速公路交流道、大型量販賣場，交通及生活機能便利（見本院卷一第237至241頁勘驗筆錄），而9號4樓房屋為鋼筋混凝土構造、屋齡約40年，並參考原告提出之估價報告顯示折舊後建物單價為每坪20,446元（見本院卷三第151頁）等情，認9號4樓房屋以估算價值年息3％計算為適當。從而，原告得請求被告蔣台亮按月給付相當於租金之不當得利數額為1,215元（計算式：78.59×0.3025×20,446元×3％÷12＝1,215元，元以下四捨五入），為有理由，逾此部分之請求，則為無理由。
(六)法定遲延利息：末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。本件原告請求被告蔣台亮給付自民事更正聲明二暨聲請公示送達翌日起算之法定遲延利息，惟其未提出上開書狀送達之回執，被告蔣台亮於108年7月9日準備程序期日陳稱有收受上開書狀（見本院卷二第116頁反面），則即以上開期日作為書狀送達之日。而原告得請求之利息如附表三所示，逾此部分之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告類推適用民法第767條第1項前段規定請求被告蔣台亮遷讓9號4樓房屋，及依民法第179條規定請求被告蔣台亮給付如附表三相當於租金之不當得利及法定遲延利息，為有理由，應予准許；至於逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定如附表四所示之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決之結果不生影響，被告蔣台亮聲請傳喚證人葉耀輝、任卓如、黃榮華、柯耀凱、陳棟樑、莊水旺、莊陳玉琴等人，欲證明其曾出資修繕9號4樓房屋、長久居住在9號4樓房屋及該房屋稅籍、水電申登經過等情，然此均與洪翠華有無同意將9號4樓房屋讓與被告蔣台亮、被告蔣台亮是否為9號4樓房屋之事實上處分權人之待證事實無關，並無調查必要，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 4 月 22 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 林振芳
法 官 唐 玥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 23 日
書記官 趙盈秀附表一：
編號 被告 103年1月9日至107年3月9日期間之不當得利 107年3月10日起至返還占用土地之日止按月給付 103年至107年間應給付之不當得利按月應給付之不當得利（計算式：系爭土地鑑估月租金×占用面積×應負擔比例） 一 程秀珍 269,196元 5,384元 4.1667年×12月×245元×87.9㎡×1/4＝269,196元 245元×87.9㎡×1/4＝5,384元 二 李進堂 540,823元 10,816元 （4.1667年×12月×245元×78.59㎡×1/4）＋（4.1667年×12月×245元×24.5㎡）＝540,823元 （245元×78.59㎡×1/4）＋（245元×24.5㎡）＝10,816元 三 唐國寶 481,368元 9,627元 4.1667年×12月×245元×78.59㎡×2/4＝481,368元 245元×78.59㎡×2/4＝9,627元 四 蔣台亮 無 4,814元（自107年8月31日起） 245元×78.59㎡×1/4＝4,814元 五 宏興公司 269,196元 5,384元 4.1667年×12月×245元×87.9㎡×1/4＝269,196元 245元×87.9㎡×1/4＝5,384元附表二：
編號 被告 建物門牌號碼 複丈成果圖編號 占用面積 （平方公尺） 納稅義務人 一 程秀珍 新北市○○區○○路00巷0號2樓 A 87.9 程秀珍 二 李進堂 新北市○○區○○路00巷0號1樓及增建物 B、C、D、F、G、H 103.09 李進堂 三 唐國寶 新北市○○區○○路00巷0號2樓、3樓 B、D、F 78.59 唐國寶 四 蔣台亮 新北市○○區○○路00巷0號4樓 B、D、F 78.59 於85年間以洪翠華名義申報房屋新建暨房屋現值，嗣於107年5月7日申報移轉為原告 五 宏興公司 新北市○○區○○路00巷0號3樓 A 87.9 無附表三：
占有期間 占有日數 不當得利金額 利息 自107年8月31日起至108年7月9日止 312日 12,636元（計算式：1,215元÷30×312＝12,636元） 自108年7月10日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。 108年7月10日起至遷讓房屋之日止 按月於每月10日給付1,215元 各自次月11日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。附表四：
主文編號 原告為被告供擔保之金額 被告為原告供擔保之金額 一 200,000元 600,000元 二 4,212元，各按月給付到期部分以每期405元 12,636元，各按月給付到期部分以每期1,215元