臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第2558號原 告 朱育瑾
李淑芬訴訟代理人 林珮緹原 告 李淑真
林久江林威志訴訟代理人 趙德原 告 林家旭
林書羽林麗美姚成良姚虹因施淑華柯明欽洪玉杏胡思勤涂朝雄留鄭金鳳高文彬高淑女張欽柳張愷玲莊凱驛許秀鳳訴訟代理人 朱嘉榮原 告 陳昱帆
黃順德蔡萬福藍黃淑淨上列二十六 蔡宗隆律師人共同訴訟代理人複代理人 黃姵菁律師被 告 日新華廈管理委員會
設臺北市○○○路○段○○○號法定代理人 周炳奎 住同上
居臺北市○○○路○段○○○號6樓上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國一百零八年一月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認日新華廈社區民國一O六年九月十日召開之第三屆第二次區分所有權人會議所為議題四「地下室管理費計算，依每一持分每月新台幣1,000元收取」之決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張日新華廈社區106年9月10日第三屆第二次區分所有權人大會議題四「地下室管理費計算，依每一持份每月新台幣1,000元收取」之決議（下稱系爭決議1）及動議三「地下室停車位過多，授權委員會依法處理地下室停車問題」決議（下稱系爭決議2），依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項及民法第148條規定，應屬無效，足認原告等26人基於地下室持分人之私法上地位，確有因系爭決議1、2而有受侵害之危險，且此不安之狀態，能以確認判決將之除去，是其訴具有確認之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）查原告等分別於92年、93年間因買賣而分別取得日新華廈社區（下稱系爭社區）地下一層停車場（下稱系爭停車場）之所有權（原告藍黃淑淨係於96年因買賣取得、原告留鄭金鳳係於102年因繼承取得）。原告取得系爭停車場所有權後，均依照系爭停車場原所有權人管理方法使用系爭停車場及系爭社區地下一層共有部分（下稱系爭B1共有部分）即自行成立日新停車場所有權人自治會之方式管理、使用系爭停車場，並自行負擔系爭停車場之水電費等相關費用，顯見兩造間就系爭B1共有部分之管理等已有默示分管協議存在，並由原告與原告以外之區分所有權人所繼受。查日新華廈社區於106年9月10日舉辦第三屆第二次區分所有權人大會，其中議題四「地下室管理費計算，依每一持份每月新台幣1,000元收取」之決議（下稱系爭決議1）因違反系爭規約第21條、第30條、第31條及民法第148條第1項之規定而無效。動議三「地下室停車位過多，授權委員會依法處理地下室停車問題」決議（下稱系爭決議2），因違反系爭規約第31條、公寓大廈管理條例第4條第1項、第55條第2項規定而無效，茲分述如下：
1、系爭決議1因違反系爭規約第21條、第30條、第31條及民法第148條第1項之規定而無效：
①按區分所有權人應向管委會繳交管理費用。管理事務費用
、特別修繕費及約定專用權使用費（收取）之計算方式，由管委會參照各區分所有權人之持分比例及本社區各類型建築物之特性另（行）訂定，系爭規約第21條定有明文。
系爭規約既已明定管理費係依照區分所有權人之持分比例以及建物之特性訂定，被告依據佔用面積計算管理費即與系爭規約不符，且管理費為預收費用，以財報統計支出已發生之支出推算管理費數額亦不合理，其決議已明顯違反系爭規約第21條規定及按應有部分比例分擔管理費之公平原則。且原告等依分管協議使用系爭B1共有部分，亦未使用系爭社區其他公共設施，更未增加系爭社區之支出，實無須與其他一般區分所有權人採不同之計算標準，是決議1顯係被告藉由多數決方式形成對少數區分所有權人不利之分擔決議。又查系爭社區住戶之管理費為每坪45元，依原告就系爭地下層應有部分各30分之1之權利範圍計算後，原告每人之管理費竟為每月每坪120元（計算式：系爭建物地下層之總面積為827.08平方公尺，換算後約為
250.1919坪，則原告每人約為8.3397坪，依議題四決議，原告每人每月負擔1,000元管理費，故原告每人每月每坪負擔120元；827.08×0.3025÷30=8.3397，1000÷8.3397=120，小數點後四捨五入），高達系爭社區住戶管理費
2.6倍之多，且系爭會議又未提出差別待遇之合理說明，顯然已違背公平及誠信原則，已有權利濫用之情。綜上，決議1違反系爭規約第21條、民法第148條，依上揭臺灣高等法院判決意旨、民法第56條第2項以及民法第148條之規定，決議1自屬無效。
②次按，系爭規約第30、31條規定，社區大會關於下列各款
事項之決議，應有區分所有權人簽具三分之二以上同意書行之。七、約定專用或約定共用事項(之變更)。會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。查地下一層乃屬原告等人之約定專用部分，系爭決議1涉及區分所有權人之約定專用事項變更應依系爭規約第30條、第31條規定行之，即需先經使用該約定專用部分之區分所有權人書面同意始得將其列為議案，並經原告等人簽具三分之二以上同意書行之始可決議。惟被告召開系爭會議前均未依系爭規約約定辦理，被告之舉違反系爭規約規定，決議1應為無效。
2、系爭決議2因違反系爭規約第31條、公寓大廈管理條例第4條第1項、第55條第2項規定而無效：查系爭停車場為原告等之專有部分，依公寓大廈管理條例第4條第1項規定，原告等就其專有部分有自由使用、收益及處分之權，惟被告竟未取得原告等之同意，擅自決議由委員會處理地下室停車問題，干涉原告等就其專有部分之自由使用、收益權，被告又未於決議中說明原告等管理、使用其專有部分有何違反法律規定，故決議2違反公寓大廈管理條例第4條第1項、第55條第1、2項，依民法第56條第2項規定及臺灣高等法院判決意旨，該決議應為無效。次查，決議2涉及區分所有權人之專有部分事項變更，依系爭規約第31條第1項約定，被告召開系爭會議前未取得原告等之書面同意，且係以動議之方式率而將交由被告處理系爭停車場之停車位問題列入議案並表決，系爭會議之行為所作成之決議2明顯違反系爭規約第31條之規定而無效。末查，被告辯稱地下室停車位數量超過竣工圖預設數量，其得依公寓大廈管理條例第15條制止云云，惟原告等並未違反使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，被告亦未指明上開情形究竟違反何具體之使用執照所載用途及規約。是以，被告之辯稱實不可採。
（二）備位聲明：
1、系爭會議召集程序違反系爭規約第26條規定，並顯係刻意規避區分所有權人會議決議之正常門檻：按管委會應於召開社區大會前十日，將議程包括日期、時間、地點、及內容綱要張貼於社區公告欄，至會議結束為止。前項會議通知……得以其門牌號碼寄達。社區大會之決議應由區分所有權人過半數之出席，以出席人數過半數之同意行之。社區大會已依前項規定辦理而未獲致決議者，召集人得就同一議案重新召集會議，其開議應有區分所有權人五分之一以上之出席，以出席人數過半數之同意做成決議，系爭規約第26條、第29條第1項定有明文。查原告等於106年8月間收受被告於106年8月12日所發之區分所有權人會議開會通知（下稱通知1），載明區分所有權人會議之開會時間為106年9月10日，嗣後，原告等又收到被告於106年8月28日發出之區分所有權人會議開會通知（下稱通知2），所載之區分所有權人開會時間仍為106年9月10日，是原告等以為系爭社區之區分所有權人會議開會時間即106年9月10日。未料原告等收到系爭會議之會議記錄後，發現被告於106年8月27日已召開第一次區分所有權人會議。原告蔡萬福遂向被告管理委員楊曉風取得被告於106年8月12日發出之會議通知（下稱通知3），該通知明確載明區分所有權人會議開會時間為106年8月27日。可知，被告故意不告知原告等第一次區分所有權人會議時間，致使原告等未能出席該次會議；此外，被告亦於第一次區分所有權人會議尚未召開前，即規劃要召開第二次區分所有權人會議，意圖以此種取巧方式使系爭會議之決議得以較低門檻通過，致使原告等應繳納之管理費高於一般住戶，侵害原告等管理、使用系爭停車場及系爭B1共有部分之權。被告之行為違反系爭規約第26條規定，原告等自得類推適用民法第56條第1項之規定，請求撤銷該次區分所有權人會議之決議。上開情事經原告等於106年10月12日發函指正並要求被告重為適法之決議，被告仍置之不理。
2、決議1及決議2之決議方法均違反民法第820條第1項修法前之規定：按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，其發生在98年6月23日民法物權編修正施行前，依修正施行前民法第820條第1項規定（民法物權編施行法就民法第820條規定並未規定得溯及適用，依該施行法第1條後段之規定，自應適用修正前之規定），應由共有人全體共同協議訂定之；其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約。臺灣高等法院98年度上字第1122號民事判決參照。次按，管理事務費用使用於下列項目：三、公有設備之設置、維護及運轉費用，系爭規約第22條第3款亦有明文規定。
查系爭社區係於70年取得使用執照，自斯時起，系爭停車場之所有權人即使用、管理系爭B1共有部分，直至原告等取得系爭停車場所有權後亦均如此，是可認原告等與被告就系爭B1共有部分成立默示分管契約。此外，原告等於101年間更換系爭停車場與樓上唯一相通之安全門及鎖頭時，系爭社區當時之總幹事馮清嚴亦基於尊重原告等有管理、使用系爭停車場之權，而商請原告等提供新鑰匙給系爭社區，由此可知地下一層之空間歷年來皆係由原告等單獨管理、使用，系爭社區之其他住戶皆無通往地下一層之鑰匙，亦無法從其他入口進入地下一層，且被告並未曾管理與地下一層相關之事務。又系爭社區之管理人員亦知悉不得讓系爭社區之其他住戶進入地下一層，此有被告於107年2月19日以日新字0000000號函表示「本管委會為此針對往地下室入口裝設監視器，且要求管理人員注意住戶不得進入地下室，如無此管制未知地下室將如現今一樣安否」，亦徵兩造間確有默示分管協議存在。另原告以往均針對系爭停車場自行召開內部會議，並自行統計收支，原告並自行負擔系爭停車場之打掃費用、工程費用及設備費用，且被告以往從未向原告收取管理費，可知，原告使用並管理地下一層行之有年，足徵兩造間就系爭B1共有部分確實有默示分管契約存在。且依系爭規約第22條第3款規定，管理費之使用範圍本即包括系爭B1共有部分，而系爭B1共有部分之修繕、維護及管理等事務及費用等，既係由原告等自行負擔，被告自不得向原告等請求繳交管理費。被告利用不適法之決議1，增加原告等應給付之管理費，顯屬單方變更分管契約之內容。再查，原告等既因分管協議就B1共有部分取得使用及管理權，決議2之內容明顯影響原告等行使上開權利，亦屬被告單方面變更兩造間分管契約之內容。承上，兩造間之分管契約係發生於00年0月00日民法第820條第1項修正之前，依修正前規定，被告如欲變更其與原告等間分管契約內容，應經由全體區分所有權人同意，惟查被告以系爭規約第29條規定（尤其係取巧以第29條第1項後段規定之決議方法），通過決議1及決議2，該決議方法已違反修正前民法第820條第1項規定，原告等自得類推適用民法第56條第1項規定，請求法院撤鎖該等決議。
3、按區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算，公寓大廈管理條例第27條第3項定有明文。查系爭決議（原證1)主席報告第1點提到「應到區分所有權人222人，實到98人（含委託書），共計區分所有權出席比例為
44.14％，超過1/5人數出席（，）區分所有權比例達
50.89％（，）超過1/5區分所有權比例」，惟核對簽到名冊（本院卷一第157頁）及勾選代理人具「本社區之其他區分所有權人」身分之委託書可知，上開委託書中有代理人根本不具「本社區之其他區分所有權人」身分之情形（即代理人劉佩玲、李祐林，參附表1編號14、16、19、25、29、31、33、49、50、56、61、68、87），應不得代理委託人出席。另部分委託書亦有未勾選代理人係基於何身分代理出席之情形，實無從核實代理人是否確實具備法定受託身分（即委託人顏金滿、劉家偉、陳美珠、太東石業、杏芳化工，參附表1編號40、57、72、73、74、75、78、79）。甚至有於委託書上簽名之委託人並非簽到名冊之區分所有權人之情形（即委託人周陳麗珠，參附表1編號19）。故委託書之代理人是否具有公寓大廈管理條例第27條第3項規定之法定受託身分，系爭會議出席人數是否達開議人數，均仍待查明。是系爭決議可能有委託書不適法之狀況，亦屬決議方法有顯著瑕疵。綜上，被告除未依系爭規約第26條之規定，通知原告等區分所有權人會議之開會時間外，決議1及決議2之決議方亦違反修正前民法第820條第1項之規定，參酌高等法院判決之意旨，原告自得類推適用民法第56條第1項之規定，請求法院撤銷該等決議。
（四）為此，依系爭規約之法律關係、類推適用民法第56條、民法第148條第1項規定。先位聲明：確認日新華廈社區106年9月10日第三屆第二次區分所有權人大會議題四「地下室管理費計算，依每一持分每月新台幣1,000元收取」以及動議三「地下室停車位過多，授權委員會依法處理地下室停車問題」之決議無效。備位聲明：日新華廈社區106年9月10日第三屆第二次區分所有權人大會決議應與撤銷。
二、被告則抗辯以：
（一）關於系爭決議1部分：
1、否認兩造有分管協議存在：系爭社區依據臺北市政府100年10月27日府都建字第10072122000號函，成立日新華廈管理委員，之前無管理委員會存在，先予陳明。系爭B1共有部分設有自動灑水設備儲水池、機械房、逃生樓梯等，依公寓大廈管理條例第7條第2款規定，其性質無法成立分管協議，原告侵占系爭B1公共空間59.1平方公尺，兩造多次協商未果，不代表成立默示分管協議，被告已對原告起訴主張回復原狀等（案號：106年度訴字第2590號）。原告主張兩造有分管協議，自應就此負舉證責任。次查，原告長年非法佔用系爭B1共有部分，未分攤管理費、消防申報費用、公共意外責任險、營業稅等，對大樓住戶顯屬不公。又原告主張並無使用日新華廈其他共用部分云云，惟查地下室除地下室共有人共有3110建號建物外，尚有系爭社區一樓以上住戶共有部分1521建號建物，其上設有電梯、樓梯、消防儲水池、地下室電力之大樓配電室、配電盤，緊急發電機等。
2、地下室管理費計算係依據佔用面積計算，依日新華廈使用執照所列地下層為1056.45平方公尺，第1層為734.85平方公尺，第2層至第8層為831.50平方公尺，又依地下室建物謄本所載，原告共有地下層總面積為827.08平方公尺，與樓上8層住戶所佔面積大致相當，原告負擔一層樓管理費用尚無不當。依據系爭社區105年10月1日至106年7月31日財報統計所示，支出共計274萬0,771元，每月每層住戶約負擔3萬4,260元（計算式：2,740,771÷10÷8＝34,260）。故地下層每一持分負擔管理費1,000元，合計該層管理費共3萬元並無不妥。另地下層的停車使用與樓上住戶的住宅使用不相同，原告主張應以每坪45元計算，顯然有悖事實；如依原告所主張管理費計算基礎以實際使用面積計算，系爭B1地下層全部面積都可使用，而樓上住戶尚需分攤公共設施面積13.6957％。系爭社區之管理費係依個人持有面積計算（即可使用面積含該樓層走道86.3043％＋共同使用面積13.6957％)，所以系爭停車場之管理費應比照加計提供給大樓共同使用/可使用面積15.8687％。以此標準計算，系爭地下層權狀面積827.08平方公尺，原告非法佔用系爭社區公共區域54.68平方公尺，此部分管理費為1萬3,908元（計算式：881.76÷（1－13.6957％）＝1,022平方公尺相當於309坪，309×45＝13,908）；應提供公用面積為42.327坪（計算式：881.76×15.8687％＝
139.9238平方公尺相當42.327坪），系爭社區每坪租金行情價1,000元計算，租金為4萬2,327元（計算式：42.327×1,000＝42,327）。故如以使用面積計算，系爭停車場管理費合計為5萬6,235元，即每一持份應繳1,875元【計算式：（13,908＋42,327）÷30＝1,875】，反較被告決議收取之每一持份1,000元為高。
（二）關於決議2部分：查被告為系爭停車場之管理單位，依日新華廈竣工圖所示，系爭停車場停車位共有11個，惟共有26個持分人，目前停車28輛；被告發現住戶停車有違反停車位情形，應依公寓大廈管理條第15條規定制止並無不妥。且被告依建築技術規則建築設計施工編第2章第14節有關停車空間規範對地下層停車空間進行調查，並無不妥。故決議2授權委員會依法處理地下室停車問題，並無違法之處。
（三）查被告召開106年度區分所有權人會議召集通知內容有2張：1張為開會通知單，1張為代理出席委託書。被告特別寄雙掛號予地下室所有權人，其他住戶為單掛號，所以被告分為2次處理，其中8月12日所寄內容：開會通知單為9月10日，代理出席委託書之會議時間為8月27日；8月28日所寄內容：開會通知單為9月10日，代理出席委託書之會議時間為9月10日。被告所寄出文件確有缺失，惟決非刻意欺瞞地下室持分人。次查，被告雖於106年8月27日召開第1次區分所有權人，惟系爭社區實際居住者多是承租人，第1次區分所有權人大多因人數不足流會，第2次區分所有權人才順利開會，因此被告上揭缺失並不影響會議決議內容。原告主張系爭會議有委託書不適法之情形云云，經查，劉珮玲係6樓之9區分所有權人，而李祐林則為3樓之13區分所有權人李月之子，其具備被委託人資格應無疑義。另顏金滿、陳美珠之代理人均為6樓之9區分所有權人劉珮玲，而劉家偉之代理人蘇文昇則為8樓之9區分所有權人，區分所有權人太東實業、杏芳化工為公司法人，故由公司派代表代理出席。綜上，系爭社區總出席人數為222人，第二次區分所有權人僅需五分之一出席人數即45位出席即達開會門檻，而本次區分所有權會議出席人數計98人，就算扣除有爭議之21份委託書，出席人數仍達77人，系爭會議已達開會人數，決議方法並無瑕疵，故原告主張類推適用民法第56條第1項之規定，請求撤銷該等決議云云，顯屬無據。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造所不爭執之事項（本院卷一第346頁、第347頁）：
（一）原告等人於92年陸續取得日新華廈地下一層停車場之建物所有權。
（二）日新華廈管理委員會於100年10月5日申請公寓大廈管理組織報備，臺北市政府於100年10月27日同意備查。
（三）原告於106年8月間收到被告106年8月12日所發之日新華廈社區106年第三屆第一次區分所有權人會議開會通知，該通知載明之開會時間為106年9月10日；嗣後，原告又收到被告於106年8月28日另外發出之日新華廈社區106年第三屆第二次區分所有權人會議區分所有權人會議開會通知，該通知所載之區分所有權人開會時間亦為106年9月10日。
（四）被告實際上在106年8月27日召開日新華廈社區106年第三屆第一次區分所有權人會議(下稱第一次區權會)，並於106年9月10日召開日新華廈社區106年第三屆第二次區分所有權人會議(下稱第二次區權會)。
四、得心證之理由
（一）系爭決議1「地下室管理費計算，依每一持份每月新台幣1,000元收取」，是否違反系爭社區規約第21條第2項規定及第148條第1項、系爭規約第30條、第31條之規定而無效？
1、按本條例未規定者，適用其他法令之規定。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。分別為公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條第2項所明定。公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程時，區分所有權人自得依前揭規定訴請確認決議無效。次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第1、2項前段定有明文。又系爭規約第21條規定，區分所有權人應向管委會繳交管理費用。管理事務費用、特別修繕費及約定專用權使用費（收取）之計算方式，由管委會參照各區分所有權人之持分比例及本社區各類型建築物之特性另（行）訂定（見本院卷第78頁）。查原告共有地下室面積831.50平方公尺，系爭社區住戶管理費每坪45元，為兩造所不爭執（本院卷第88頁）。查，系爭決議1「地下室管理費計算，依每一持份每月新台幣1,000元收取」，依原告就系爭地下層應有部分各30分之1之權利範圍計算，原告每人之管理費為每月每坪120元（計算式：系爭建物地下層之總面積為827.08平方公尺，換算後約為250.1919坪，原告每人約為8.3397坪，依系爭決議，原告每人每月負擔1,000元管理費，故原告每人每月每坪負擔120元；827.08×0.3025÷30=8.33 97，1000÷8.3397=120，小數點後四捨五入），相較系爭社區住戶管理費每坪45元，原告要負擔之管理費則高達系爭社區住戶管理費約2.6倍，且系爭決議1並未提出原告要繳交較高管理費之理由。且依被告抗辯，系爭決議1地下室管理費計算係依所佔用面積據以計算，即與系爭規約第21條約定不符。是原告主張系爭決議1有權利濫用之情形，違反社區規約第21條第2項及民法第148條第1項規定而無效，為有理由，應予准許。
（二）原告先位聲明請求確認系爭決議1無效，既有理由，其備位之訴有無理由，即無再予審究之必要。
（三）系爭決議2「地下室停車位過多，授權委員會依法處理地下室停車問題」是否違反公寓大廈管理條例第4條第1項、第55條第2項、系爭規約第30條、第31條之規定而無效？按約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。約定共用部分係指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第5款、第6款定有明文。又按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，同條例第4條第1項、第55條第2項分別定有明文。觀諸系爭決議2內容為「地下室停車位過多，授權委員會依法處理地下室停車問題」，僅係抽象載明「依法」處理地下室停車問題，並未涉及原告等就專有部分之自由使用、收益、處分權，亦未涉及原告主張之「變更其與原告等間分管契約內容」及約定專用或約定共用事項之變更。況按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，公寓大廈管理條例第15條定有明文。是原告本應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，自不待言。是原告主張，系爭決議2違反公寓大廈管理條例第4條第1項、第55條第2項、系爭規約第30條、第31條之規定而無效云云，為無理由，不應准許。
（四）系爭第二次區權會之召集程序是否違反系爭規約第26條規定而應予撤銷？原告主張被告係故意告知原告錯誤之開會日期，致使原告等未能參與第一次區權會議，於第二次區分所有權人會議以較低門檻通過同一議案，被告所為實係為規避區分所有權人會議決議之正常門檻，系爭決議2違反系爭規約第26條規定，原告等自得類推適用民法第56條第1項之規定，請求撤銷該次區分所有權人會議之決議等語。經查：
①管委會應於召開社區大會前十日，將議程包括日期、時間
、地點、及內容綱要張貼於社區公告欄，至會議結束為止。前項會議通知……得以其門牌號碼寄達。社區大會之決議應由區分所有權人過半數之出席，以出席人數過半數之同意行之。社區大會已依前項規定辦理而未獲致決議者，召集人得就同一議案重新召集會議，其開議應有區分所有權人五分之一以上之出席，以出席人數過半數之同意做成決議，系爭規約第26條、第29條第1項定有明文。查原告於106年8月間收到被告106年8月12日所發之日新華廈社區106年第三屆第一次區分所有權人會議開會通知，該通知載明之開會時間為106年9月10日；嗣後，原告又收到被告於106年8月28日另外發出之日新華廈社區106年第三屆第二次區分所有權人會議區分所有權人會議開會通知，該通知所載之區分所有權人開會時間亦為106年9月10日，為兩造所不爭執（本院卷一第346頁）。原告雖未收到第一次區權會即106年8月27日召開日新華廈社區106年第三屆第一次區分所有權人會議通知，惟原告提起本件訴訟係確認第二次區權會106年9月10日召集程序是否違反系爭規約第26條，故原告未收到第一次區權會議通知，尚難認系爭第二次區權會之召集程序違反系爭規約第26條規定而應予撤銷（詳後述）。
②查系爭106年8月27日區分所有權人大會會議，應到出席數
19 6戶，地下室26持分人，實到出席數5戶，有臺北市建築管理工程處107年9月6日北市都建寓第0000000000號函附系爭106年8月27日區分所有權人大會會議紀錄可稽（本院卷第135頁），足見縱使原告出席系爭106年8月27日區分所有權人會議，亦未達系爭規約第29條應出席二分之一區分所有權人之規定，是原告主張被告係故意告知原告錯誤之開會日期，致使原告等未能參與第一次區權會議，於第二次區分所有權人會議以較低門檻通過同一議案，被告所為實係為規避區分所有權人會議決議之正常門檻，系爭決議2違反系爭規約第26條規定等語，為無理由。
③另原告主張系爭會議似有委託書不適法之情形云云。經查
，系爭第二次區權會應到區分所有權人數222人，實到98人（含委託書），有第二次區權會議記錄附卷可稽（本院卷一第148頁），依系爭規約第29條第1項規定，第二次區分所有權人需五分之一出席人數即可舉行，而第二次區分所有權會議出席人數共98人，縱使扣除原告主張似有爭議人數21人（即出席人數77人）亦已達五分之一開會人數門檻，是原告主張系爭第二次區權會之召集程序違反系爭規約第26條規定，請求撤銷該等決議云云，則屬無據，不應准許。
（五）系爭決議2之決議方法是否違反民法第820條第1項修法前之規定：原告主張兩造間之分管契約係發生於00年0月00日民法第820條第1項修正之前，依修正前規定，被告如欲變更其與原告等間分管契約內容，應經由全體區分所有權人同意，惟查被告以系爭規約第29條規定（尤其係取巧以第29條第1項後段規定之決議方法），通過決議1及決議2，該決議方法已違反修正前民法第820條第1項規定，原告等自得類推適用民法第56條第1項規定，請求法院撤鎖該等決議等語。查系爭決議2內容「地下室停車位過多，授權委員會依法處理地下室停車問題」，僅係抽象決議「依法」處理地下室停車問題，並未涉及原告主張之「變更其與原告等間分管契約內容」，是原告主張，系爭第二次區權會決議方法違反民法第820條第1項而應予撤銷，為無理由。
五、綜上所述，原告主張系爭決議1違反社區規約第21條第2項及民法第148條第1項規定，請求確認系爭決議無效，自屬有據，應予准許，其餘先位之訴及備位之訴則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 1 月 30 日
民事第六庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 30 日
書記官 賴俊宏