臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第2742號原 告 闕麗梅訴訟代理人 張立業律師複 代理人 宋立文律師訴訟代理人 林孝璋律師被 告 集辰貿易有限公司法定代理人 張顯銘上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於中華民國108 年8月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號2至3樓房屋返還予原告及其他全體共有人。
二、被告應自民國107年1月1日起至返還第1項所示房屋予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣30,427元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔1/2，餘由原告負擔。
五、本判決第1項於原告以新臺幣196,270元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣588,812元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項於原告以新臺幣202,850元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣608,540元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00號1 至
4 樓房屋（下稱系爭房屋），係原告與他人分別共有，原告權利範圍為29/96 。被告於民國101 年12月25日與部份共有人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期102 年1 月1 日起至106 年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）20萬元。又因系爭租約之約定內容對原告顯失公平，原告前曾向本院聲請變更管理方法，經本院以10
3 年度抗字第402 號裁定禁止闕梅桂、闕才貴、闕梅雪及闕秀育於107 年1 月1 日起，再續租系爭房屋予被告。是系爭租約已於106 年12月31日因租期屆滿而終止，惟被告迄今仍繼續無權占有系爭房屋，原告自得依民法第455 條、第767條及第821 條規定，請求被告返還系爭房屋予原告及其他全體共有人。又被告無權占有系爭房屋，原告得依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，而本院103年度抗字第402 號裁定認定系爭房屋每月租金不得低於30萬元，因原告權利範圍為29/96 ，故被告應自107 年1 月1 日起迄返還系爭房屋時止，按月給付不當得利9 萬元（計算式：30萬元×29/96 ＝90,625元）。再者，原告得依系爭租約第15條第2 項約定，請求被告給付懲罰性違約金，即以每月約定租金20萬元及原告權利範圍為29/96 計算，被告應自10
7 年1 月1 日起迄返還房屋時止，按月給付懲罰性違約金6萬元（計算式：20萬元×29/96 ＝60,416元），以上，被告迄至返還房屋予原告及其他全體共有人時止，應按月給付原告15萬元（計算式：9 萬元＋6 萬元＝15萬元）。為此，依民法第455 條、第767 條及第821 條規定，起訴請求法院擇一判決被告返還房屋，並依民法第179 條規定，起訴請求被告返還相當於租金之不當得利，依系爭租約第15條第2 項約定，起訴請求被告給付懲罰性違約金等語，並聲明：㈠、被告應將系爭房屋返還予原告及其他全體共有人。㈡、被告應自107 年1 月1 日起迄返還系爭房屋予原告及其他全體共有人時止，按月給付原告15萬元。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於102 年間曾以相同理由，對被告承租戶提起遷讓房屋訴訟，經本院102 年度訴字第1867號、臺灣高等法院102 年度易字第1270號判決原告敗訴確定，惟原告又以相同理由提起本件訴訟，顯然違反一事不再理之既判力規定，本件訴訟並不合法。又被告已於106 年12月31日將系爭房屋返還給與被告訂立系爭租約之闕梅桂，且闕梅桂有代表系爭租約其他出租人闕才貴、闕梅雪之權限，至於原告與被告間並無租賃契約關係，且原告所提證據均無法證明被告仍占有使用系爭房屋之事實等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，系爭房屋為原告、闕梅桂、闕才貴、闕梅雪、闕秀育及其他共有人所共有，原告權利範圍為29/96 。闕梅桂、闕才貴、闕梅雪與被告於101 年12月25日簽訂系爭租約，由被告向闕梅桂、闕才貴、闕梅雪承租系爭房屋，租期自102 年1月1 日起至106 年12月31日止，租金為每月20萬元。原告於
102 年間依民法第820 條第2 項規定，向本院聲請變更共有物之管理（即闕梅桂、闕才貴、闕梅雪將系爭房屋出租被告之行為），經本院103 年度聲字第639 號裁定駁回原告之聲請，原告不服提起抗告，復經本院合議庭以103 年度抗字第
402 號裁定廢棄原裁定，並禁止闕梅桂、闕才貴、闕梅雪、闕秀育於107 年1 月1 日起，再續租系爭房屋予被告，且其後出租他人每月租金不得低於30萬元，闕梅桂雖提起再抗告，惟經最高法院104 年度非抗字第95號裁定駁回其再抗告，而告確定在案（下稱另案）。被告於租賃系爭房屋期間，將系爭房屋1 樓轉租予桂麗瑩黃金有限公司；將系爭房屋2 、
3 樓間隔成日租套房經營使用等情，為兩造所不爭執（見本院卷第92頁），並有建物登記第二類謄本、房屋租賃契約、本院103 年度抗字第402 號裁定在卷可稽（見本院臺北簡易庭107 年度北簡字第3308號卷〈下稱北簡卷〉第5 至18頁），堪信此部分之事實為真實。
四、得心證之理由
㈠、按民事訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決而言，所謂同一事件，必同一當事人，就同一訴訟標的而為訴之同一聲明，若此之者有一不同，自不得謂為同一事件（最高法院90年度台抗第221 號裁定參照）。
查，被告上開所辯原告曾以同一理由提起之訴訟，當事人為原告與桂麗瑩黃金有限公司，有本院102 年度訴字第1867號、臺灣高等法院102 年度上易字第1270號案卷可稽，是該案與本案之當事人已非同一，揆諸前開說明，非同一事件，不生一事不再理之問題，被告抗辯原告起訴有違一事不再理云云，並無理由。
㈡、次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第
3 人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條分別定有明文。再按，對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有明文。
又所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張被告無權占有系爭房屋，訴請被告返還系爭房屋予原告及全體共有人，被告則否認占有系爭房屋，按上說明，即應由原告先就被告仍占有系爭房屋一事，負舉證之責。經查：
1.證人林家弘於本院審理時證稱：我是張立業律師的受僱人，因為張立業律師受委任之另案而知悉被告有在信義路4 段44號2 樓經營日租套房，我是用信義路4 段44號2 樓去google搜尋找到聯絡電話。之後我聯絡老闆說我在該日要入住，到了該日我以電話跟老闆聯絡，老闆不在，他要我去跟一樓桂麗瑩黃金去櫃台取鑰匙，自己開門進去，我就從1 樓拍影片，內容如提供給鈞院的影片，拍完影片，我大門鑰匙拿下去還給櫃台，但房間鑰匙，放在房間就可以了，然後我就走了。我提供給鈞院的發票是老闆後來到現場後，開發票給我，發票上的日期就是我住宿當天的日期等語（見本院卷第190至192 頁）。復原告提供之發票上記載「108 年4 月15日、買受人林家弘、住宿1344」等語，並蓋有被告之統一發票章，有原告所提統一發票乙紙可查（見本院卷第125 頁）。
2.經本院勘驗證人林家弘提供之影片：「畫面一開始為台北市○○區○○路○段○○ 號1 樓（下稱系爭房地）騎樓，接著為系爭房地樓梯，二樓左側有一鐵門，證人林家弘以鑰匙打開二樓鐵門，進入二樓為一條走廊，分別隔有數間房屋，二樓走廊並有一個衣櫥及飲水機，二樓並有內梯通往三樓，三樓同樣有一條走廊並隔有數間房間，最後出現一個鐵捲門。」，有本院勘驗筆錄可稽（見本院卷第194 頁）。是依勘驗筆錄，可○○○區○○路○ 段○○號2 樓、3 樓均為同一人所占有使用，證人林家弘始可透過內梯自由通行於2 樓、3 樓間。
3.勾稽以上，足徵林家弘證述其於108 年4 月15日進入向被告預訂之台北市○○區○○路0 段00號2 樓日租套房，並於該日向1 樓之桂麗瑩黃金櫃台索取大門鑰匙後，方得進入信義路4 段44號2 、3 樓屋內等情，可以採信。據此，被告對上址立於得排除他人干涉之狀態，有事實上之管領力，而為被告占有一事，可以認定。
4.被告雖辯稱：我們的發票章就是限定在42號我們的套房使用，且影片是什麼時候拍的不曉得云云。惟查，發票章上之被告公司地址，係基於稅捐、行政所需而設，與被告經營日租套房之地點並無必然關係，是被告辯稱發票章就是限定在42號的套房使用云云，難以憑採。又系爭房屋自102 年1 月1日起至106 年12月31日止，由其他共有人出租予被告使用，則無論被告是否已返還系爭房屋予原告以外之共有人，原告無必要、亦無可能於106 年12月31日前取得信義路4 段44號
2 樓大門鑰匙，遑論拍攝影片。而證人林家弘確於108 年4月15日進入被告經營、位於信義路4 段44號2 樓之日租套房，已如前述，堪信上開影片亦是林家弘108 年4 月15日所攝。是被告上開所辯，無從為有利於被告之認定。
5.從而，被告占用信義路4 段44號2 、3 樓，且未能提出其有合法占用權源，則原告依民法第767 條第1 項、第821 條之規定，請求被告將信義路4 段44號2 、3 樓返還予原告及其他全體共有人，為有理由。
6.又原告就被告占有、使用信義路4 段44號1 、4 樓之情，未能舉證以實其說，按上說明，自難認原告主張被告占用信義路4 段44號1 、4 樓為可採，是原告請求被告將信義路4 段44號1 、4 樓返還予原告及其他全體共有人，自乏所據，為無理由。
㈢、另按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。再依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益，致他人受損害為其要件。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房地，可能獲得之相當於租金之利益，應以無權占有人客觀上所受之利益為衡量標準（最高法院107 年度台上字第1704號判決意旨參照）。經查：
1.本件被告自107 年1 月1 日起無權占用信義路4 段44號2 、
3 樓，而消極減免其應支付使用該房屋之代價，即受有利益，並因而致原告受有損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告自107 年1 月1 日起迄返還系爭房屋予原告及其他全體共有人時止，按月給付原告相當於租金之不當得利，於法有據，應予准許。
2.另案裁定計算被告於104 年間就信義路4 段44號2 、3 樓所受之利益，係依分隔日租房型不同，並以日租房型特價租金及每月住房率60% 計算，被告每月以上址2 、3 樓經營日租套房之租金利益達130,626 元【計算式：（1,743 ＋1,838*
3 ）*30*60 %=130,626元】（見北簡卷第16頁）。惟日租套房之租金會隨觀光景氣、市場波動而浮動，自應按日租套房租金之波動等比例計算被告於107 年後占用上址2 、3 樓經營日租套房所受之租金利益，是對照本件證人林家弘108 年
4 月15日支付之租金為1,344 元，則以104 年與108 年間之最低房價比例計算，被告於占用期間每月以上址2 、3 樓經營日租套房之租金利益為100,724 元【計算式：130,626 元*1344 （108 年間房價金額）/1743 （104 年間房價最低金額）=100,724元，元以下四捨五入，下同】，揆前說明，堪認此為被告無權占用信義路4 段44號2 、3 樓所受之客觀上利益。據此，則原告自得請求被告每月給付30,427元（計算式：100,724 元*29/96 =30,427元）之相當於租金之不當得利。
㈣、觀原告所提系爭租約，其上所載出租人為「闕梅桂、闕才貴、闕梅雪」，承租人則為被告，有系爭租約附卷可參（見北簡卷第8 頁）。據此，系爭租約係以「闕梅桂、闕才貴、闕梅雪」名義與被告簽訂，基於債之相對性原則，原告既非系爭租約之當事人，則其依系爭租約第15條第2 項之約定，請求被告給付租賃期滿不交還房屋之懲罰性違約金云云，顯乏所據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條、第179 條規定，請求如主文第1 項所示，並請求被告給付如主文第2 項所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。被告於言詞辯論終結後始提出之抗辯，本院自無庸予以審酌，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
書記官 林立原