臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第2171號原 告 林廷機訴訟代理人 蔡行志律師被 告 林則權訴訟代理人 許恒輔律師
林泊彥上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國108年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴請求：（一）請求核定被告所有之門牌號碼臺北市○○區○○街○○號6樓之1建物（即臺北市○○區○○段0○段000○號，原臺北市○○區○○段○○○○○號，下稱系爭房屋）占有臺北市○○區○○段0○段000地號土地（原臺北市○○區○○段○○○○○○號，面積274平方公尺，下稱系爭土地）部分，應按月給付原告新臺幣（下同）32,798元；（二）被告應給付原告1,967,880元，並自起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋坐落系爭土地之租賃關係終止時，應按月給付原告32,798元。（見本院北簡卷第2頁）。嗣於民國107年6月15日具狀將請求變更為：（一）請求核定系爭房屋占有系爭土地原告分別共有部分，應給付原告如附表所示租金；（二）被告應給付原告1,924,758元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋坐落系爭土地之租賃關係終止時，應按月給付原告32,798元；（三）就第二項聲明前段，願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第29至31頁），核屬基於同一基礎事實及減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造之先母廖寅文為系爭土地之原所有人，經與建商合建，並為房屋之原始起造人之一，嗣廖寅文將分得房地就系爭土地權利範圍540/10,000以買賣原因移轉登記予伊，就系爭房屋則以買賣原因移轉登記予被告，被告就系爭房屋並無建築基地之分別共有權，茲因建物及坐落基地分屬不同所有權人，應類推適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造間有租賃關係，且兩造因先母遺產分割纏訟多年，甫於近年始確定，現已進入執行階段，就上開租賃關係之租金無法協議，遂請求法院酌定之，系爭土地之地段鄰近台電大樓捷運站、台北市客家文化主題公園，附近亦有河堤國小，為優質住宅區域，請審酌系爭土地之交通便利、生活機能健全等情，酌定如附表所示各年度每月租金。又被告占用系爭土地應給付租金，伊應得請求被告給付如附表所示占用五年之租金合計1,924,758元，爰類推適用民法第425之1第2項規定及租賃關係，請求酌定租金並請求給付租金等語。並聲明：
（一）請求核定系爭房屋占有系爭土地原告分別共有部分，應給付原告如附表所示租金；（二）被告應給付原告1,924,758元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；並起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋坐落系爭土地之租賃關係終止時，應按月給付原告32,798元；（三）就第二項聲明前段，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋及土地為廖寅文於66年間出資購買，分別登記予伊及原告所有，廖寅文係以房屋無償使用坐落土地之意思出資、主導交易及登記，應認房屋土地間有無償之使用借貸關係。且廖寅文購買系爭房屋之理由，係為作為往生後專供奉祀牌位及家族祠堂之神明廳用途，事實上現亦係專門供奉廖寅文之牌位之用，伊未居住此處，亦未轉租他人使用，自廖寅文在世時均未曾支付土地租金或收益。原告未舉證證明系爭房屋及土地之原始所有權人同屬一人，自無從類推適用民法第425條之1規定推定有租賃關係存在及酌定租金。縱認原告主張有理由，應以系爭房屋占用全部土地面積之比例計算（僅4.06％，佔用面積約11.1244平方公尺），而非以原告之應有部分計算，又系爭房屋現況難以出租、屋況不佳，應以申報地價2％計算，每月租金以1,306元為適當等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造為兄弟關係，兩造之母廖寅文於60年3月8日以買賣為原因登記為系爭土地之單獨所有權人，嗣於64年8月27日年間先以廖寅文、郭承英為起造人申請建造執照，興建七樓集合住宅（64建古亭廈字第54號；於65年3月8日第一次變更起造人名義為廖寅文、郭承英、陳禮源、曾元良、方照美；於65年5月20日第二次變更起造人名義為廖寅文、郭承英、陳禮源、曾元良、方照美、陳惠娜、吳榮駿），並經臺北市政府工務局於65年12月18日核發65使字第2211號使用執照；系爭土地部分應有部分即於65年11月15日以買賣為原因，分別移轉登記予吳榮駿（710/10,000）、陳惠娜（540/10,000）、郭承英（18 75/10,000）、曾元良（540/10,000）、陳禮源（710/10,000）、方照美（1250/10,000），廖寅文所有之權利範圍剩餘4,375 /10,000，原告再於66年8月3日以買賣為原因自郭承英移轉登記取得系爭土地應有部分540/10,000（原因發生日期為66年2月1日）。又系爭房屋於66年4月14日以新建為原因，第一次所有權登記為郭承英所有（原因發生日期65年12月18日），嗣於66年8月23日以買賣為原因移轉登記予被告（原因發生日期66年5月19日）等情，有系爭土地、房屋之登記簿謄本、64建古亭廈字第54號建築使用執照等在卷可參（見本院卷第153至161、215至216頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張系爭土地為兩造之母廖寅文所有，於65年間提供建商合建，並將系爭土地應有部分登記予伊、系爭房屋登記予被告，兩造間應類推適用民法第425條之1第1項規定推定成立租賃關係，為此請求法院酌定租金，並請求被告給付租金等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
(一)按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第470條第1項定有明文。次按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議壹參照）。再按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。倘若土地所有人同意其所有土地供他人使用以興建房屋，此同意之性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性房屋，著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，則自得預期並推認土地所有人同意房屋所有人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。末按父母於生前為避免死後遺留之財產遭課徵遺產稅之賦稅，或依其意思分配其財產，又或為避免因其死後，於繼承人或家屬間產生繼承之紛爭等問題，而預先規畫財產歸屬，以登記所有權人方式將特定財產預先分配予特定子女之情形，亦為我國社會所常見。
(二)查，兩造均不爭執系爭土地、房屋係經地主即廖寅文與建商合建，嗣合建完成後建商取得房屋所有權再予過戶，所有合建、過戶等事宜均係由廖寅文處理，且兩造均曾經使用系爭房屋，而廖寅文另擁有坐落系爭土地上之地下一樓、一樓及五樓房地，現均由兩造及其他繼承人繼承，前經法院裁判變價分割等事實（見本院卷第63、64、196、224、225、327頁）。又廖寅文係先將其原合建分配取得之大坪數房地登記為自己所有，再於66年間向郭承英購置系爭房地，而先將系爭土地登記予年方14歲之原告，嗣將系爭房屋登記予時年17歲之被告，作為家族祭祀、供奉祖先之神明廳為主要用途，系爭房地因此而成為較難分別轉讓之持有模式，可見廖寅文有意區別系爭房地與其他資產，針對系爭房地作成兩造永久持有之特別分配，考其本意既為財產規畫，自無可能蘊含系爭房屋登記人須支付系爭土地登記人土地使用對價之理。是以，審酌本件個案中，兩造由廖寅文分配登記之情形、兩造乃兄弟關係、獲分配時之年紀等情，可認系爭土地與系爭房屋之關係，屬使用借貸關係，且得使用至建物滅失或無法繼續使用之日止。此外，兩造均曾居住在系爭房屋，廖寅文本人亦居住在同棟其他樓層，兩造自獲配房屋或於成年後，待至廖寅文死亡及進行分割遺產訴訟進行之間，均未曾有給付地租、反對上開使用方式或變更分配之行為，堪認兩造同意系爭房屋繼續無償使用系爭土地。從而，堪認系爭土地與系爭房地間應係存在使用借貸關係。
(三)原告固主張系爭房屋、土地間得類推適用民法第425條之1第1項前段規定云云。惟類推適用屬於法律漏洞的填補方法之一，係基於平等原則，將法律於某種事件類型所明定之法律效果，轉移適用於法律未設規定之另種事件類型，以符合「相類似之事件，應為相同處理」之要求。故為類推適用時，首須探究該事件類型是否為立法疏忽、未預見或情況變更，致有法律漏洞存在；次須研求法律規範意旨，尋繹彼此相類似之處，以建立可供比附援引之共通原則；嗣再將法律效果，轉移適用於類似事件。若法律規定並無漏洞，或兩事件類型缺乏類似性質，自無運用類推適用之餘地。又揆諸民法第425條之1之規範意旨，乃在處理土地及土地上房屋原屬同一人所有，因原所有權人嗣後之處分行為，致生房屋及土地分由不同人取得之問題，並以法律推定之方式，肯認房屋對基地之使用權限，不因基地物權嗣後變動而受影響，俾以保護既有之使用權利。而本件依前所述，兩造分別登記為系爭土地、房屋所有權人乃係渠等母親廖寅文之有意安排，自無法律漏洞之情形存在，且非民法第425條之1所欲處理之事件類型，亦不符該條之規範意旨，更不適合以租賃之法律關係作為系爭房屋占有使用系爭土地之權源。原告主張本件應類推適用民法第425條之1規定，推定系爭房屋與系爭土地間成立租賃關係，並請求法院酌定租金、給付租金云云，均屬無據。
五、綜上所述，原告主張類推適用民法第425條之1規定請求本院酌定租金及依租賃關係請求被告給付附表所示之租金數額，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所提證據及聲請調查證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 3 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 林玲玉法 官 唐 玥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 25 日
書記官 趙盈秀附表：原告請求酌定租金數額之計算表┌──┬──────┬──────┬─────┬──────────┐│年度│公告現值（元│公告地價（元│租金 │租金期間 ││ │/平方公尺） │/平方公尺） │ │ │├──┼──────┼──────┼─────┼──────────┤│107 │266,000元 │73,400元 │393,573元 │107年3月20日至106年3││ │ │ │ │月20日 │├──┼──────┼──────┼─────┼──────────┤│106 │270,000元 │76,700元 │399,492元 │106年3月20日至105年3││ │ │ │ │月20日 │├──┼──────┼──────┼─────┼──────────┤│105 │274,000元 │76,700元 │405,410元 │105年3月20日至104年3││ │ │ │ │月20日 │├──┼──────┼──────┼─────┼──────────┤│104 │260,000元 │57,100元 │384,496元 │104年3月20日至103年3││ │ │ │ │月20日 │├──┼──────┼──────┼─────┼──────────┤│103 │231,000元 │57,100元 │341,787元 │103年3月20日至102年3││ │ │ │ │月20日 │├──┴──────┴──────┴─────┴──────────┤│ 1,924,758元 ││年租金之計算式為土地年度公告現值總價10％即為： ││公告現值×總面積×權利範圍×10％ │└─────────────────────────────────┘