臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第2193號原 告 林麗英訴訟代理人 陳明宗律師複 代 理人 汪懿玥律師被 告 世青商業大廈管理委員會法定代理人 陳秀鶯訴訟代理人 張顥璞律師
田欣永律師上列當事人間確認區分所有權人會議無效等事件，本院於民國10
8 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對原告自民國九十八年四月二十七日起至民國一百零六年十二月三十一日止每月新臺幣參仟貳佰元之清潔費債權共新臺幣參拾參萬貳仟捌佰元不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告法定代理人原為曾騰芳，嗣於本院審理中先後變更為黎澄汝、陳秀鶯，變更後之法定代理人黎澄汝、陳秀鶯分別於民國107 年7 月18日、108 年10月31日提出書狀聲明承受訴訟（本院卷第85至90頁、第151 頁、第305 至309 頁），經核合於民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項及第176 條規定，應予准許。
二、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247 條規定，提起確認之訴。查原告主張世青商業大廈（下稱系爭大廈）於106 年12月1 日召開之區分所有權人會議（下系爭會議），其中第（二）案之決議即如附表所示決議內容（下稱系爭決議）違法而屬無效或應予撤銷，被告自不得以無效之系爭決議為由通知原告給付清潔費新臺幣（下同）33萬2800元等情，然為被告所否認。足見兩造間就系爭決議效力之存否，處於不明確之狀態，且致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以確認訴訟予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○ 號、154 之
1 號、154 之2 號及156 號房屋（即系爭大廈地上一層全部建物，下稱系爭房屋）為原告所有，原告為系爭大廈之區分所有權人，且因系爭大廈全體起造人就系爭大廈其中臺北市○○區○○段○○段○○○ ○號建物之地下一層（下稱系爭地下一樓建物）有約定由系爭房屋所有權人單獨無償使用之分管契約（下稱系爭分管契約），故原告自前手繼受取得系爭房屋所有權，即得繼受依系爭分管契約之約定，享有無償使用系爭地下一樓建物除電梯、樓梯、變電室、升降梯以外空間之約定專用權（下稱系爭專用權）。而系爭大廈於69年8月間興建完成，系爭大廈其他區分所有權人未曾向使用系爭地下一樓建物之區分所有權人即系爭房屋區分所有權人收取償金或費用，亦足證系爭地下一樓確有系爭分管契約存在。被告於106 年12月1 日召開系爭會議通過系爭決議，將系爭專用權變更為原告應給付償金始得行使，惟系爭專用權變更之系爭決議，違反公寓大廈管理條例第33條第3 款規定，未經享有系爭專用權之區分所有權人即原告之同意，並違反系爭大廈規約第13條第1 項第1 款：「共用部分之約定專用者，依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契書所載擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分者」，免繳交或給付使用償金之規定，依民法第56條第2 項規定，自屬無效。另被告於107 年1 月15日通知原告依系爭大廈規約第13條規定，就系爭專用權即約定專用部分之使用應按月繳交系爭地下一樓建物其中4 單位停車位自98年4 月27日起至10
6 年12月31日止之每月清潔費3200元，共33萬2800元；然前揭通知係本於無效之系爭決議而為，該債權即不存在，況該等清潔費用係依系爭大廈管理委員會停車場管理辦法第20條第1 項規定所收取，惟該停車場管理辦法業經本院105 年度訴字第1095號兩造間確認區分所有權人會議決議無效等事件判決無效確定，則被告對原告之上開33萬2800元清潔費債權自不存在。再者，縱令被告得請求原告給付前揭清潔費，惟系爭決議係於106 年12月1 日成立，依不溯及既往原則，被告至多僅得自107 年1 月起請求原告給付清潔費，故被告請求原告給付自98年4 月27日起之前揭清潔費顯已違反不溯及既往原則，該債權仍不存在。為此，先位之訴部分，依民法第56條第2 項規定，訴請確認如附表所示之系爭決議無效，並求為確認被告對原告自98年4 月27日起至106 年12月31日止每月3200元之清潔費債權共33萬2800元不存在。如認系爭決議並非無效，依系爭大廈規約第3 條第2 項前段規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前15日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。」而系爭會議係於106 年12月1 日召開，被告卻於106 年11月20日始將開會日期通知公告，顯未於開會前15日通知或公告，未符系爭大廈規約前揭規定之召集程序。又系爭會議通知之討論事項（二）僅記載：「有關B1協商及公設大於1 的問題」，惟該等記載之協商或討論係基於何種事由，均未見系爭會議通知有何記載，已違反系爭大廈規約第3 條第2 項規定及公寓大廈管理條例第30條第1 項規定，依民法第56條第1 項規定，作成系爭決議之系爭會議召集程序不合法，系爭決議應予撤銷。另系爭會議於106 年11月20日之會議通知未載明召集人為何人，倘以會議通知下方記載：「世青商業大廈管理委員會主委：曾騰芳」，則系爭會議係由被告召集，惟被告並非區分所有權人，自不得合法召集系爭會議。又系爭會議雖似為被告當時之主任委員曾騰芳召集，然曾騰芳並未出席系爭會議擔任主席，系爭會議係由訴外人威商企業有限公司擔任主席，並由訴外人李麗娜代理曾騰芳擔任紀錄，該2 人均非系爭大廈區分所有權人，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用公司法第
183 條之1 及第208 條規定，系爭決議之召集程序及決議方法違反法令，依民法第56條第1 項，系爭決議應予撤銷。為此，備位之訴部分，依民法第56條第1 項規定，訴請撤銷系爭決議等語。並聲明：
（一）先位聲明：
1.確認附表所示系爭決議內容無效。
2.確認被告對原告自98年4 月27日起至106 年12月31日止每月3200元之清潔費債權共33萬2800元不存在。
（二）備位聲明：附表所示決議內容應予撤銷。
二、被告則以：被告願與原告和解，並多次協商，嗣兩造因故未能成立和解等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第125 至127 頁、第311 頁）：
（一）系爭房屋為原告所有，原告為系爭大廈區分所有權人。
（二）系爭大廈於106 年12月1 日召開區分所有權人會議即系爭會議，作成決議第（二）案即系爭決議。
（三）依本院98年度訴字第843 號、臺灣高等法院99年度重上字第434 號、最高法院102 年度台上字第1279號、臺灣高等法院102 年度上更一字第71號、最高法院104 年度台上字第1084號確定判決，原告依原地主與建商間成立之分管契約就系爭大廈之系爭地下一樓建物之全部有專用使用權，有權供停車、電梯、樓梯、升降梯、變電室等共用目的而使用。
四、得心證之理由：
（一）按「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：三、依第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」公寓大廈管理條例第33條第3款、第56條第1項分別定有明文。
（二）查兩造不爭執原告依系爭大廈之原地主與建商間成立之分管契約，就系爭大廈之系爭地下一樓建物即共用部分之全部有專用使用權，業如不爭執事項第三點所載。次查，如附表所示系爭決議之內容並未變更原告就系爭地下一樓建物之約定專用部分，僅要求原告就該約定專用部分應繳交或給付使用償金，有系爭會議紀錄可稽（調解卷第63至64頁）。而公寓大廈管理條例第33條第3 款係就「約定專用部分有變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」而為規定，然系爭地下一樓建物由原告使用之約定專用部分既未變更，則原告依公寓大廈管理條例第33條第
3 款主張系爭決議未經其同意而無效，自屬無據。再查，系爭大廈規約第13條第1 項第1 款規定：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共有者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分或專有部分者。」（調解卷第53頁、本院卷第67頁），原告主張：系爭決議違反系爭大廈規約前揭規定而無效，係以臺灣高等法院102 年度上更一字第71號確定判決為證據云云（本院卷第227 頁、調解卷第23至25頁），惟前揭確定判決僅認定系爭地下一層建物有供原告前手依設置目的使用之分管契約存在，並未認定原告依與系爭大廈起造人或建築業者簽訂之買賣契約書或分管契約書約定所載，有何擁有停車空間持分或訂有免費使用系爭地下一樓建物共用部分之情事，業經本院調閱該確定判決卷宗核對屬實，且原告復未能舉證證明原告或其前手有何符合系爭大廈規約第13條第1 項第1 款規定要件之事實存在，則原告主張系爭決議違反規約第13條第
1 項第1 款規定而無效，亦屬無據。
（三）至原告雖主張：系爭大廈自69年8 月興建完成起，至被告於106 年12月1 日召開系爭會議通過系爭決議向原告收取系爭地下一樓建物之使用償金前，系爭地下一樓建物均由原告或其前手無償單獨使用，期間長達37年，應認系爭地下一樓建物業成立系爭分管契約云云（調解卷第6 頁）。
惟按，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年渝上字第762 號判決參照）。查系爭大廈自98年以來，即因系爭地下一樓建物是否有由原告單獨使用之分管契約存在，爭訟不斷，業如不爭執事項第三點所載，且臺灣高等法院102 年度上更一字第71號確定判決僅認定原告之前手就系爭建物地下一樓建物有依設置目的使用之分管契約存在，並未認定該前手及繼受人原告有何「無償使用」系爭地下一樓建物之系爭分管契約存在。揆諸前揭說明，尚難以被告或系爭大廈區分所有權人之單純沉默，遽認系爭大廈區分所有權人間有何同意由原告無償使用系爭地下一樓建物之系爭分管契約之默示意思表示存在，原告此部分主張，自不可採。
（四）另被告於107 年1 月15日通知原告應繳交系爭地下一樓建物4 單位停車位自98年4 月27日起至106 年12月31日止之清潔費共計33萬2800元，並載明依據為系爭大廈規約第13條規定云云（調解卷第58頁），然為原告所爭執。查系爭大廈規約第13條並無規定系爭地下一樓建物每1 單位停車位之清潔費應收取具體金額為何，而係由該條規定第2 項授權區分所有權人會議決議。至被告於104 年9 月22日雖曾訂定B1及B2停車場管理辦法（下稱系爭停車場管理辦法），於該辦法第20條第1 項規定每1 單位停車位每月清潔費800 元（調解卷第60至61頁），然系爭停車場管理辦法業經本院105 年度訴字第1095號確定判決認定無效，有該判決及確定證明書可查（調解卷第40至47頁反面、本院卷第165 頁），被告對此亦未爭執。綜此，被告通知原告應依系爭大廈規約第13條規定按每1 單位停車位每月清潔費
800 元繳交系爭地下一樓建物4 單位停車位清潔費每月3200元，自98年4 月27日起至106 年12月31日止共計33萬2800元，即乏依據，亦無理由。
五、從而，原告先位之訴求為確認被告對原告自98年4 月27日起至106 年12月31日止每月3200元之清潔費債權共33萬2800元不存在，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告提起本件訴訟，主張先位、備位之聲明，係慮及先位請求無理由時，得就備位之訴加以裁判，則先位之訴為有理由時，備位之訴即毋庸裁判，必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。本件既已審認原告之先位之訴為一部有理由，即無需就其備位之訴為審酌及裁判。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告先位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 林禎瑩法 官 許峻彬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
書記官 李真萍附表：
┌───────┬──────────┬───┐│ 會議 │ 決議內容 │ 備註 │├───────┼──────────┼───┤│世青商業大廈民│決議：1.就本大樓B1樓│調解卷││國106年12月1日│層共用部分而為約定專│第63至││區分所有權人會│用，本於本大樓管理規│64頁 ││議決議 │約第13條規定與使用者│ ││ │付費之精神，該約定專│ ││ │用部分之使用人應繳交│ ││ │或給付使用償金。2.對│ ││ │於B1樓層使用償金之金│ ││ │額、收繳用途與支付，│ ││ │委由管理委員會決定之│ ││ │，並應遵守本大樓管理│ ││ │規約。 │ │└───────┴──────────┴───┘