臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第350號原 告 徐雲鵬訴訟代理人 陳宏銘律師被 告 楊孟玲訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國109年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣88,800元，及自民國107年1月19日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔5%，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣88,800元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,678,000元（包括修復費55,000元，修復後價值減損1,623,000元）本息。嗣於108年9月19日以擴張聲明聲請暨補充理由(二)狀變更為：被告應給付原告1,761,000元（包括修復費138,000元，修復後價值減損1,623,000元）本息，核原告前揭聲明之擴張，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國106年7月31日與被告簽訂買賣契約，以新臺幣（
下同）10,820,000元向被告購買門牌號碼為臺北市中山區遼寧街62巷5樓之1房屋及坐落臺北市○○區○○0段000地號土地之不動產（下合稱系爭房屋），原告均已如數給付。原告在簽約前僅前往系爭房屋實地勘察3次，且當時天氣良好並未下雨，嗣於106年8月30日交屋入住，於翌日（即106年8月31日）發現系爭房屋內有嚴重滲漏水與壁癌，依經驗法則，應於出賣系爭房屋予原告前，即已存在許久。被告雖向原告表示會找尋修繕師傅進行履勘與修繕，然兩造歷經多次溝通與協商，被告完全推託其詞，稱該等嚴重瑕疵均為天花板之公共管線破舊損壞所致，與其無關。系爭房屋屋齡已近9年之久，難免有些年久失修之情，被告對此理應知之甚詳，其竟於不動產標的現況說明書項次15之「現況有無滲漏水或壁癌之情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」與「委託前6個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」欄位內，勾選「無」、「否」，顯有惡意隱瞞系爭房屋有嚴重滲漏水與壁癌之情，顯屬詐欺之行為。
㈡原告在不知系爭房屋有嚴重瑕疵之情下，方願以總價金10,82
0,000元（即每坪約70.93萬元）向被告承買，系爭房屋因嚴重滲漏水與壁癌之污名損失與價值減損至少約15%，依民法第354條、第365條、第366條規定，原告自得請求減價及返還價金1,623,000元（10,820,000×15%），及將系爭房屋進行抓漏、磨除等修復工程費用138,000元損失，共計1,761,000元。爰依民法第359條請求減少價金，並依第179條規定請求被告給付之。
㈢聲明：⒈被告應給付原告1,761,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋滲漏水、壁癌處為天花板之公共管線破舊所致，非
被告所造成，公共管線修繕應屬大樓管委會職責，被告無須負責。又，依臺北市建築施公會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）就漏水途徑可分為3，惟不論是途徑1因屋頂通風球防雨弧形變形，無法甩開雨水；途徑2因屋頂通風球與屋頂管道間之接縫填縫劑年久失修；途徑3因屋頂管道間牆與屋頂板間之屋頂防水反水年久失修，均為公共設施，該部分為現況交屋，被告無從負擔瑕疵擔保責任。屋頂通風球、屋頂管道間、屋頂管道間牆、屋頂板等既屬公共設施，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，自應由原告向管委會反應，由管委會進行修繕。
㈡原告在簽約前前往系爭房屋實地勘察3次，都未發現有滲漏水
或壁癌，足見是新發現，且是在密閉管道位置，不易發現之處，未刻意挖開不易發現有滲漏及壁癌，被告自買受起至出賣時止，從未發現有滲漏水及壁癌之情。又，系爭房屋於98年3月3日才起造完成，被告於99年9月10日因買受而取得，至106年7月31日出賣予原告時止僅6年，尚屬新屋，非老舊房屋，更無原告所主張之年久失修之情，原告主張被告惡意隱瞞滲漏水、壁癌之情，與事實不符。又，被告係委託仲介出售系爭房屋，當時電器開關箱並無生鏽，電器開關箱附近牆面亦無滲漏水痕跡。因房屋無人居住，被告特別叮囑房仲每次待看房屋後，務必將總電源關閉，因此，房仲每次帶看屋都須打開電器開關箱，委售期間無數次的帶看屋，均未發現有漏水跡象。且系爭房屋為套房式住宅，坪數不大，原告自承看屋3次，原告每次看屋時，仲介均須打開電器開關箱以開啟電源，若有原告所述之嚴重滲漏水及壁癌，原告豈有可能不知？況若系爭房屋有肉眼顯可見之漏水、壁癌，仲介豈有不督促被告修繕，被告亦不可能放任不理而減損房價。兩造於106年7月31日簽約，同年8月30日交屋，交屋當日又是先將總電源打開，逐一確認屋內各項電器設備，當時電器開關箱亦無滲漏水，房屋入口大門左側牆面亦無滲水痕跡，若有原告一定要求被告修繕，原告稱被告故意不告知，非事實。
㈢系爭鑑定報告第3頁雖記載「依原告及被告陳述及電器開關箱
生鏽情形，約於2年前開始出現該滲漏水等現象」等語，惟自被告與仲介會同檢查屋況之日起，至兩造點交房屋期間，均未有滲漏水情況，鑑定報告所稱2年前開始滲漏水，若係指兩造108年3月6日共同會勘日當時已漏水2年，與實際狀況不符。
㈣對原告請求金額抗辯如下：
⒈價值減損部分：
系爭房屋已由原告入住，原告配合修繕抓漏工程進行，自可完成修繕，除去房屋瑕疵，不生房屋價值減損問題。又依原證2照片、原證3估價單費用，可認原告所指瑕疵屬民法第354條第1項所指「減少之程度，無關重要者」，不可視為瑕疵。原告購屋時即知系爭房屋非新屋，被告於不動產說明書上也勾選未曾更換水、電管線。輕微之漏水只要僱工稍加補強，不影響系爭房屋供作起居生活之效能，亦不影響其價值，尤以臺北地區房價高漲，房市交易多半為中古舊屋，些微漏水應屬可容許之範圍，不可視為民法第354條第1項所指之瑕疵，原告主張減少價金實無理由。又原證3修復費用僅要55,000元，相較於房屋交易10,820,000元，縱有減損，其程度亦屬無關重要，自不得視為瑕疵。再者，系爭鑑定報告否定所謂污名損失，依社會生活經驗，不動產市場行情從未將不動產是否曾漏水列入考量，漏水修復後，不動產之使用收益與市場行情均毫無減損，原告請求污名損失，實無所據。
⒉修復費用部分：
系爭鑑定報告附件7有關專有部分5樓之1修復費用為76,800元，較原證3估價單多出21,800元，係因原告拒絕即時修復，所造成之損害擴大，不應由被告負擔。況原證3估價單為原告提供，即表示進行修繕之實際費用為55,000元，被告僅就實際修復費用負責。鑑定報告附件7屋頂修復費用12,000元，係大樓管理委員會責任範圍，不應由被告負責。鑑定報告附件7屋頂修復費用，係包含漏水途徑1、途徑2之修復費用，惟鑑定報告第4項已載明：「若是途徑2滲漏所造成的水量較小滲漏至5樓之可能性極低」等語，被告顯無庸就途徑2部分負責。附件7，5樓之1修復費用之牆面重新貼壁紙15,000元，等於更換新品，被告主張此項目應予以折舊，依台中市室內設計裝修商業同業公會之室內裝修裝潢折舊率，第9年起折價85%，殘值為15%，故該項應僅為2,250元。
㈥聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院判斷：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項、第359條前段亦有明定。㈡原告主張兩造於106年7月31日簽訂買賣契約，原告以10,820,
000元向被告購買系爭房屋；系爭房屋存有滲漏水、壁癌情形；兩造於106年11月10日至臺北市中正區調解委員會調解時已向被告通知行使減價權利之旨等語，業據提出不動產買賣契約書、滲漏水照片（見本院卷第9至34頁）等件為證，並為被告所不爭執（見本院卷第64頁反、第116頁）。惟原告主張上揭滲漏水等瑕疵應係在交屋前已經存在，被告應負瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定請求減價1,761,000元（含修復費用138,000元及修復後所受之污名減價損失16,230,000元），並依民法第179條不當得利規定，請求被告返還上揭金額等語，被告則以前詞置辯。是本件應予審究者為：⒈系爭房屋之滲漏水是否在交屋前已經存在?其情形是否無關重要?⒉如屬物之瑕疵，原告得請求減價若干?茲分論如下：
⒈系爭房屋之滲漏水是否在交屋前已存在?其情形是否無關重要
?⑴本院依原告聲請囑託臺北市建築師公會鑑定，鑑定意見認為
：依電氣開關箱生銹情形，約於2年前開始出現該滲漏水現象等語（見外放報告書3頁）。而參酌鑑定人會勘時間為108年3月6日（見外放報告書第1頁），以此推算，系爭房屋之滲漏水現象應發生在交屋之前。被告雖對此仍有爭執，但本院參酌原告於交屋之翌日即發覺有滲漏水等污漬現象；又，由原告於106年12月22日起訴時所提出之原證2照片，明顯可見系爭房屋之電氣開關箱外殼之內部上方及上緣之白色保護塗料均已有明顯的銹跡，且嚴色極深，且非單一點；另電氣開關箱之鄰近牆面，經撕開壁紙後，內部之牆面已出現佈滿黑黴現象，顯非於拍照當時甫發生之現象。準此，堪認系爭鑑定報告判斷系爭房屋之滲漏水約發生在2年前，當屬可採。被告抗辯滲漏水是於交屋後始新發生之現象云云，並無可取。
⑵系爭房屋係一般住宅，其主要目的為供人居住使用，前揭滲
漏水之位置係在電氣開關箱處，臨近之牆面復已出現佈滿黑黴現象，不僅於居住者之健康不利，且長此以往亦有電路受損之虞，是該瑕疵不僅影響原告居住使用之舒適性，亦有危害安全之疑慮，並非無關重要，自屬瑕疵。被告抗辯：該瑕疵屬民法第354條第1項所指「減少之程度，無關重要」之情形，不可視為瑕疵云云，亦無可採。
⒉原告得請求減價若干?⑴修復費用部分：
①依系爭鑑定報告，上揭滲漏水係可以修復（見外放報告第4頁
），所須費用如附件七（見外放報告第17頁），包括編號一「5樓之1修復費用」之76,800元，及編號三「屋頂修復費用」之12,000元，合計88,800元，鑑定報告第4頁項次(三)之3.所記載之費用總額138,000元有誤一節，業經本院以公務電話與鑑定人確認在卷（見本院卷第111頁），兩造亦無爭執（見本院卷第115反-116頁），則原告主張為修復系爭房屋之滲漏水，使其回復應有效用所須費用為88,800元，其得依民法第359條規定請求減少此部分之價金，核屬有據。
②被告雖另執上詞置辯。惟查，原告提出之原證3估價單所預估
之修復費用固為55,000元，但比對兩份估價之估價項目可知，原證3估價單僅計算抓漏、磨除、施作高分子抗水壓矽酸劑補強、壁癌抑制劑及批土、油漆等工程之相關費用，並未計入因滲漏水而已受損之電氣開關箱之更換，及為修復已佈滿黑黴之牆面，須先將壁紙撕除進行相關之藥劑處理後再重貼之費用。又依系爭鑑定報告，系爭房屋漏水之可能途徑有
三：1、自屋頂管道間裝設之屋頂通風球（扇）變形；2、屋頂通風球（扇）與屋頂管道間之填縫劑年久失修；3、屋頂管道間牆與屋頂版間之屋頂防水施工不當或年久失修等因素（見外放報告第3-4頁）。換言之，不論是哪一個可能途徑，造成系爭房屋漏水之水源並非來自系爭房屋專有部分之自身設備或結構，而係來自該大樓之屋頂相關設施或防水工程，必須將上揭原因排除方能徹底阻止水源再度浸入屋頂版，進而流入系爭房屋之專有部分，解決滲漏水問題，如只進行編號一所列工程項目，則只能治標並不能治本。職是，鑑定報告之附件七編號一及編號三所列之工程項目，均為使系爭房屋回復其通常效用之必要費用。準此，被告抗辯編號一所列高於原證3估價單之21,800元部分係因原告拖延修繕所致，以及「牆面重新貼壁紙」部分應扣減折舊費用，暨編號三「屋頂修復費用」應屬管委會之責任，均不得計入等語，均難認可取。
⑵污名損害部分：
①原告主張系爭房屋之滲漏水瑕疵即使修復，仍會受15%之價值
減損，爰依民法第359條規定請求再減價1,623,000元（10,820,000元×15%）等語，被告則執上詞置辯。經查，本院前依原告聲請囑託臺北市建築師公會鑑定結果認為：所謂污名損失不含漏水已修復者（見外放報告第5頁）。原告則以前揭鑑定意見屬鑑定人之個人主觀意見，非確實之鑑定判斷為由，請求再囑託其他機關進行鑑定。本院准許原告之聲請，並請兩造提出鑑定機關，惟兩造各提出不同鑑定機關，經開庭協商仍無法達成協議，經雙方同意後，以抽籤方式決定由天下不動產估價師聯合事務所進行鑑定，但本院依前述結果囑託後，原告拒絕預納鑑定費。按訴訟行為須支出費用者，審判長得定期命當事人預納之。當事人不預納者，法院得不為該行為，民事訴訟法第94條之1第1項前段定有明文，茲因原告拒絕預納費用，依上揭規定，得不為該行為，本院乃通知鑑定人停止鑑定。是原告主張系爭房屋即使修復仍會受有15%之減價損害等語，即乏證據佐證。
②原告雖另提出臺灣高等法院105年度上易字第543號判決，主
張房屋漏水即使修復後價值會減損15-19%等語。惟查，房屋漏水之類型所在多有，有單純因水管破裂而一時性漏水；或因水龍頭長時間小量漏水未即時發現，造成日積月累而漏水；或因某些特定設施（例如遮雨棚等）老舊未即時更新而漏水；或因防水設施（例如浴室地板之防水層、窗框矽利康老舊）年久失修、防水度減低...等等一時性、較輕微情況之漏水；亦有因建築物發生裂痕、傾斜或其他結構性損害所造成之嚴重漏水，不一而足。而如果是因建築物發生結構性損害之漏水類型，即使修復漏水，建築物之結構性損害仍在，自有可能產生房屋價值減損之情形。但如果只是一時性、輕微的漏水類型，修復後非必然會產生房屋價值之減損，自非可一概而論。再者，房屋交易本身係包含建築物及土地交易，雖在不動產交易市場，多數以單一總價進行交易，但其交易價格仍包含兩項標的物，是即便是結構性損害類型之嚴重漏水，於修復後產生減價損害時，亦僅有建築物本身受有損害，土地部分並無受損之可言。本件依據臺北市建築師公會鑑定意見，系爭房屋之滲漏水原因有前述3種可能因素，如果是原因1自屋頂管道間裝設之屋頂通風球（扇）變形，只要改善屋頂通風球（扇）設備即可；如果是原因2屋頂通風球（扇）與屋頂管道間之填縫劑年久失修，則重新填縫即可；另如果是原因3屋頂管道間牆與屋頂版間之屋頂防水施工不當或年久失修，則予以重新施作防水即可，然不論哪一種因素，均非屬於建築物結構性破損所造成之滲漏水類型，非必當然發生價值減損。原告所提出之上揭案件之漏水情況與本案既非完全相同，自無從比附援引，認系爭房屋即使修復滲漏水，亦會產生原約定總價之15%之價值減損。
⑶綜上，原告主張系爭房屋因有滲漏水瑕疵，須進行前揭修復
方得符合其通常效用有據，是原告依民法第359條規定請求減少修復所須之費用88,800元部分，為有理由，應予准許，惟逾上開範圍之減價主張，則無可取。又原告既已依前揭規定行使減價權，則於減價範圍內，被告受領該部分價金給付之法律上原因，嗣後已不存在，則原告依據民法第179條後段規定，請求被告返還上開金額，即屬有據，應予准許。
四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。原告請求有理由部分，其請求自起訴狀繕本送達翌日即107年1月19日（見本院卷第47頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。
五、綜上所述，本件原告依據民法第359條、第179條規定請求被告給付88,800元，及自107年1月19日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾上開範圍請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行宣告部分：本件金錢請求部分，原告勝訴部分未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，職權宣告准予假執行。原告聲請供擔保宣告假執行，則無另行審酌之必要。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
七、原告雖請求本院再囑託其他機關鑑定污名損害部分，惟承前述，本院前已依原告之請求先指定臺北市建築公會鑑定，但原告對於鑑定結果提出前揭不同意見，請求第二次鑑定，本院依其請求選定鑑定機關，但經囑託後，原告拒絕繳納鑑定費用而停止鑑定，則其第三次請求就同一事項再為鑑定，已有延滯訴訟之情形，應不予准許，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判決結果不生影響，爰不一一論述
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 李桂英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
書記官 郭書妤