臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第3647號原 告 劉君如訴訟代理人 邱基祥律師被 告 黃榮楷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將建物門牌新北市○○區○○路○○○巷○弄○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟元。
被告應自民國一百零七年十月三日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項，於原告以新臺幣參拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾肆萬捌仟捌佰伍拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第二項，於原告以新臺幣貳萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣參仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺壹萬壹仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴狀所列訴之聲明，第二項原係「被告應給付原告新臺幣（下同）55,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息」，第三項原係「被告應自民國107 年8 月15日起至遷出騰空返還房屋之日止，按月於每月15日前給付原告11,000元」，惟原告於言詞辯論期日當庭以言詞更正該二項聲明為「被告應給付原告88,000元」、「被告應自 107年10月3 日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告11,000元」（本院卷第25頁），其所為應屬不變更訴訟標的而擴張或減縮應受判決事項之聲明，於法應予准許。
㈡被告經合法通知，未於歷次言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386 條所列各款情形，爰依同法第385 條第1 項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠被告向原告承租原告所有新北市○○區○○路○○巷○ 弄○○號
2 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自105 年12月29日起至107 年12月29日止，每月租金11,000元，於每月15日繳納，但訂約後，被告始終未按時給付租金，期間更一再以未經同意自行裝設之設備費用或押租金抵付租金，原告皆未予計較，惟被告積欠107 年1 月份起共計4 個月租金，原告曾於107 年5 月29日以大龍峒郵局存證信函催告限於文到 5日內給付，逾期租約終止不再發函，雖於催告期滿後被告又給付11,000元，然不影響租約終止之效力。退步言，縱認尚不生終止效力，原告另曾以臺北東門郵局存證信函催告被告於文到3 日內給付，如未給付，催告期限屆滿契約自動終止，惟仍未獲置理。倘上開存證信函不生終止效力，原告仍得以起訴狀繕本送達日即107 年9 月29日起，經3 日（起訴狀繕本附有上開催告函，請求文到3 日內給付，否則屆期自動終止），於107 年10月2 日發生租賃契約終止效力。原告為系爭房屋所有權人，亦為出租人，被告既已無占有使用系爭房屋之合法權源，原告自得依民法第767 條規定或第455 條規定請求被告騰空搬遷交還系爭房屋。又經計算結果，被告尚欠8 個月租金（101 年2 月至9 月計8 個月）共計88,000元，原告自得請求被告給付積欠之租金88,000元，另依民法第179 條規定，請求被告應自107 年10月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利11,000元。
㈡並聲明：
1.被告應自坐落新北市○○區○○段○○○ ○號門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○ 弄○○號2 樓房屋騰空遷出，將房屋返還原告。
2.被告應給付原告88,000元。
3.被告應自107 年10月3 日起至遷出騰空返還房屋之日止，按月給付原告11,000元。
4.第一、二、三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
5.訴訟費用由被告負擔。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠查原告主張之上開事實，業據原告提出房屋租賃契約書、大
龍峒郵局第119 號存證信函暨回執、臺北東門郵局第272 號存證信函、系爭房屋之建物登記謄本、坐落基地之土地登記謄本、房屋稅繳款書、被告之國民身分證正反面影本為證，核與原告所述相符，且被告經合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查結果，自堪信原告上開主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項亦定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。此為民法第455 條前段明定。
兩造間之系爭租賃契約，係定有期限之租賃，約定租賃期間
2 年，自105 年12月29日起至107 年12月29日止，每月租金為11,000元，本應於每月15日以前繳納。原告主張被告原係自107 年1 月份起未繳付租金，原告曾於107 年5 月29日以大龍峒郵局存證信函催告被告給付，被告僅清償1 個月租金，嗣後未再給付，原告另以臺北東門郵局存證信函催告被告給付租金等情，雖據原告提出存證信函2 份為證，惟因大龍峒郵局存證信函僅送達原告之戶籍地址（由家人代為簽收，參卷附原告所提回執），臺北東門郵局存證信函則欠缺回執（原告陳稱被告拒收），尚難據此認定已將催告函合法送達被告。惟本件起訴狀繕本附有上開二件存證信函內容，且已送達被告之戶籍住址及上開租賃居址（系爭房屋地址），堪認催告給付租金之意思通知已對被告合法送達。另按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 號裁判意旨參照）。上開2 份存證信函已有向被告表明限期給付積欠之租金，逾期則租約自動終止不再發函等情，堪認係附有停止條件之終止租約之意思表示，於被告逾期仍不履行，則條件成就而發生終止租約之效力。又起訴狀繕本（含2 份存證信函）係於107 年9 月29日發生送達被告之效力（被告上開二址均於107 年9 月29日發生送達效力，參本院卷第17、19頁送達證書），故原告主張以上揭存證信函送達後經3 日（參第二份存證信函所載），於
107 年10月2 日，因被告仍未給付所欠租金而發生系爭租賃契約終止之效力等情，應屬可採。原告於兩造租賃關係合法終止後，主張被告係無權占有，本於民法第455 條之租賃物返還請求權及同法第767 條之所有物返還請求權，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，即有理由。又原告尚主張被告於系爭租賃契約合法終止前，積欠8 期計88,000元租金未付（自107 年1 月份至9 月份，扣除存證信函所載被告曾於第一次存證信函後、第二次存證信函前支付1 期租金，堪認尚欠8 個月租金），請求被告給付積欠之租金88,000元，亦為有理由。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條、第181 條定有明文。
無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。查兩造租賃關係已因合法終止而消滅，被告於107 年10月3 日起已無占有使用系爭房屋之正當權源，卻仍未遷讓返還系爭房屋予原告，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。依兩造間過往租約，承租系爭房屋每月租金為11,000元，是原告請求以系爭租約月租金額作為計算不當得利數額之標準，自屬有據。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告自107 年10月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元，亦屬有理由。
五、綜上所述，原告依民法租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金給付請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求被告應給付原告88,000元，及自107 年10月3 日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止按月給付原告11,000元，均為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請就三項聲明均予宣告假執行，合於法律規定，爰依民事訴訟法第390 條第2 項規定，酌定相當之擔保金額准許之。本院併依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
民事第四庭 法 官 張婷妮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
書記官 鄭以忻