臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第3883號原 告 祭祀公業法人臺北市劉明公法定代理人 劉成家訴訟代理人 張耕豪律師被 告 方春香訴訟代理人 蔡坤鐘律師（法扶律師）被 告 梅萬益上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣肆萬壹仟叁佰叁拾玖元，及其中新臺幣肆萬零捌佰肆拾捌元，被告方春香自民國一百零七年十月十六日起、被告梅萬益自民國一百零七年十月四日起；其中新臺幣肆佰玖拾壹元，被告方春香自民國一百零七年十二月二十六日起、被告梅萬益自民國一百零七年十二月二十三日起，均至清償日止，按年息百分五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆萬壹仟叁佰叁拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一，或係擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明原為：「⒈被告方春香應將臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓202室房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。⒉被告應自民國107年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）9,600元。⒊被告應連帶給付原告40,848元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒋確認原證1房屋租賃契約所載『臺北市○○區○○路0段000巷00號2樓202室』為『臺北市○○區○○路○段000巷0號2樓202室』。」（見本院卷第11頁）。嗣於107年12月22日撤回訴之聲明第二項；聲明第三項部分迭經變更，末於108年3月22日具狀變更為：「被告應連帶給付原告41,339元，及其中40,848元自起訴狀繕本送達之翌日起，其中491元自原告107年12月22日民事準備狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷第265頁、第267頁、第371頁、第443頁），核原告所為其請求之基礎事實同一、擴張及減縮應受判決事項之聲明，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告方春香於106年7月17日與原告簽定房屋租賃契約（下稱系爭租約），以每月租金9,450元向原告租用系爭房屋，租賃期間自106年8月1日起至107年7月31日止，被告方春香另應給付水費每月150元及依照表分攤收費之電費。詎被告方春香積欠107年1月起至107年7月止之租金67,200元、107年3月及4月電費654元、107年5月及6月電費594元，與107年7月1日至107年8月2日電費491元共68,939元，扣除被告方春香存入之不明款項9,600元及押金18,000元後，尚欠41,339元。而被告梅萬益為連帶保證人，即應就被告方春香積欠之債務負連帶清償責任。又租約到期後，被告方春香無正當權源卻仍繼續占用系爭房屋，自應將系爭房屋遷讓返還。另依地政機關之登記，系爭房屋所在大樓之二樓僅有「臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓202室」門牌，故系爭租約上所載系爭房屋之地址應為上開門牌，為利本件訴訟及強制執行程序之進行，爰訴請確認系爭租約所載地址為「臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓202室」。為此，爰依系爭租約第3條、第6條約定、民法第179條、第767條及民事訴訟法第247條等規定提起本件訴訟等語，並聲明：
㈠被告方春香應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告71,339元，及其中40,848元自起訴狀繕本送達之翌日起，其中491元自原告107年12月22日民事準備狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢確認原證1房屋租賃契約所載「臺北市○○區○○路0段000巷00號2樓202室」為「臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓202室」。㈣聲明第一、二項部分，願供擔保請準宣告假執行。
二、被告之抗辯：㈠被告方春香則以：伊已於107年12月7日將系爭房屋騰空並搬
遷完畢，連同鑰匙交由原告收受。又原告多次拒絕被告進入系爭房屋，致被告無法進行搬遷；且被告未使用系爭房屋，無獲有任何利益，原告請求被告給付租金、水電費，並無理由等語，資為抗辯。
㈡被告梅萬益則以：租約到期後所產生之債務與伊無涉，伊無
庸負責。且債權人未於期間內請求者，連帶保證人免其責任等語，資為抗辯。
㈢均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦定有明文。經查，原告與被告方春香於107年12月7日會同律師進行點交，被告方春香已將系爭房屋清空並將鑰匙返還原告，此有當日點交後系爭房屋屋內狀況及原告人員收受鑰匙之照片附卷可稽（見本院卷第143頁至第243頁）；復參以當日陪同進行點交之律師即證人楊俊鑫到庭具結證稱：「提示本院卷第141-243頁）（問：上開本院卷之照片是否為當時點交之現場照片？第243頁是否為該房屋鑰匙之照片？）這些現場照片是我拍的，鑰匙有交給陳德賢，有確認有拍照，……第243頁照片據被告方春香稱為系爭202室鑰匙，陳德賢並未反對，且被告方春香已交還陳德賢。」、「（問：點交當天，被告方春香將房屋點交後現場有無破壞的痕跡？或遺留任何物品？）沒有破壞的痕跡也沒有遺留物品，就如同卷內照片所示。」、「（問：被告方春香交付鑰匙給陳德賢時，陳德賢有無表示鑰匙有欠缺？）沒有，陳德賢沒有這樣講。」等語（見本院卷第359頁、第361頁、第362頁），堪認被告方春香確實已將系爭房屋騰空返還予原告，並將鑰匙如數交還甚明。是被告方春香既現未占有系爭房屋，即無從返還。原告訴請被告方春香應將系爭房屋騰空遷讓返還，自乏其所據，顯無理由。
㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。惟承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例、102年度台上字第833號判決參照）。則上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且應類推適用於定期之租賃關係。又土地法為民法之特別法，關於房屋租賃契約之終止，自應優先適用土地法之規定，亦即在房屋租賃之情形，出租人依民法第440條規定終止租約時，須先以擔保金抵償後，積欠之租金總額仍達二個月以上之租額時，出租人始能定相當期限催告承租人支付租金，承租人於期限內仍不為支付時，方得終止租約、收回租賃標的物房屋（最高法院95年度台簡上字第2號判決意旨參照）。
⒈經查，被告方春香於106年7月17日邀同被告梅萬益為連帶保
證人簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋；而系爭租約約定每月租金9,450元，被告方春香於每月1日支付，被告並應於簽定系爭租約時給付押租金18,000元等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可參（見本院卷第47頁至第65頁），此部分事實堪信為真實。原告固主張被告方春香積欠107年1月至3月租金，原告已於107年3月31日寄發臺北成功郵局第250號存證信函終止系爭租約云云。然於原告107年3月31日寄發存證信函時，被告方春香積欠107年1月至3月，合計3個月租金28,350元（計算式：9,450×3＝28,350），上開未繳之租金總額經以被告方春香於簽立系爭租約時所繳付之擔保金18,000元抵償後，被告方春香遲付之租金總額僅為10,350元（計算式：28,350－18,000＝10,350元），尚未達二個月之租額，揆諸前開說明，原告以前揭存證信函終止系爭租約，於法即有未合，自不生終止系爭租約之效力。
⒉按原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無
確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第1679號、第2855號判例意旨可資參照。被告方春香雖主張原告以將被告方春香之個人訊息公布週知、門口橫置木板、揚言斷水斷電等方式要求搬離，被告方春香因而恐懼不敢返回系爭房屋云云。惟觀諸被告方春香之照片，縱原告有將存證信函張貼於大門、設置木板於房門口之行為，然被告方春香是否確已無法進入系爭房屋使用收益，未見被告方春香舉證以實其說。況證人楊俊鑫僅證稱兩造點交系爭房屋時，系爭房屋內確實沒有電，有沒有水無法確認等語，無法確知系爭房屋係自何時開始斷電，且是否仍有水源使用。是被告方春香辯稱遭原告阻撓而無法使用系爭房屋，無給付租金之義務云云，尚難憑採。是系爭租約既未經合法終止，則被告方春香仍有於租賃期間內依約給付租金及水電費之義務。
⒊復按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任
者，為連帶債務；連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任，民法第272條第1項、第273條分別定有明文。又就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償（最高法院87年度台上字第2428號判決意旨參照）。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，最高法院著有45年台上字第1426號判例。
本件系爭租約之租賃期間為自106年8月1日起至107年7月31日止，被告方春香107年1月起即未按期繳付租金及水電費，迄至系爭租約期滿之日止，積欠7個月租金、水費共67,200元（計算式：9,450×7＋150×7＝67,200），與107 年3月及4月電費654元、107年5月及6月電費594元，與107年7月1日至107年8月2日電費491元等節，有台灣電力公司繳費通知單、分攤明細表存卷可查（見本院卷第67頁至第73頁、第271頁、第273頁）；復扣除原告不爭執被告方春香於107年6月9日存入之9,600元及擔保金18,000元，尚餘41,339元未付，被告方春香自應負清償之責。而被告梅萬益為系爭租約之連帶保證人，依前揭規定及說明，原告請求被告梅萬益就被告方春香對原告之上開債務負連帶清償責任，核屬有據。至系爭租約是否終止、租期是否屆至，要不影響被告梅萬益應負之連帶保證責任，併此敘明。
㈢再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1項、第2項分別定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上第1240號判例可資參照）。準此，確認之訴之標的為法律關係及證書真偽，法律關係基礎事實存否，亦得作為確認之訴之客體，但限制須以原告不能提起他訴訟者，始得提起。本件原告訴請確認系爭租約所載「臺北市○○區○○路0段000巷00號2樓202室」為「臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓202室」，然兩造就租賃之標的並無爭執，僅係系爭租約之記載誤寫誤繕，非法律關係存否或法律關係所由發生之原因事實存否之問題，自不得作為確認之訴之客體。是原告提起確認之訴，難認有即受確認判決之法律上利益，於法無據。
四、綜上所述，原告依系爭租約請求被告連帶給付41,339元，及其中40,848元自起訴狀繕本送達之翌日即被告方春香自107年10月16日起、被告梅萬益自107年10月4日起（見本院卷第95頁、第99頁）；其中491元自原告107年12月22日民事準備狀繕本送達之翌日即被告方春香自107年12月26日起、被告梅萬益自107年12月23日起（見本院卷第263頁、第307頁），均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。至原告依民法第767條規定請求被告方春香將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；並依民事訴訟法第247條規定，訴請確認系爭租約所載「臺北市○○區○○路0段000巷00號2樓202室」為「臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓202室」，均無理由，不應准許。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 林怡秀