臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第3048號原 告 陳建良訴訟代理人 陳冠傑被 告 興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭志隆訴訟代理人 林桂聖律師
黃捷琳律師張玲綺律師上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國107 年12月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件原告起訴時，訴之聲明第1 項原為：「請求判決原告與被告之房屋土地預定契約之違約金減免，被告因原告違約而解除契約沒收已繳房屋價金部分新臺幣（下同）137 萬元整過高，應酌減為69萬2,920 元整。」，此有民事起訴狀在卷可稽（見本院卷第13頁）；嗣將聲明減縮如後述原告聲明所示，亦有本院107 年9 月18日言詞辯論筆錄附卷足憑（見本院卷第322 頁）。經核原告所為上開訴之變更，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造於105 年3 月29日簽訂房屋土地預定買賣契約書（系爭
契約），由伊向被告購買坐落新北市○○區○市段00000 地號土地之「海洋都心」建案（下稱系爭建案）編號A1棟27樓及地下第5 層編號563 號車位（下稱系爭預售屋、系爭不動產），買賣總價為新臺幣（下同）1,019 萬元，付款方式依系爭契約附件之付款明細表約定，分為11期給付；伊已給付被告第1 至5 期款，合計137 萬元。嗣於105 年間，伊因經濟狀況不佳，未能如期給付第6 期款，且伊於同年7 月13日入監服刑，無力給付剩餘價款，雖於獄中多次以書信與被告溝通，然被告仍以臺北成功郵局第648 號存證信函對伊主張解除系爭契約，並沒收已繳納之價款137 萬元作為違約金。
㈡系爭契約第25條雖約定於伊違反付款條件及方式之規定時，
被告得解除契約及沒收房地總價款百分之十五計算之違約金等語，但系爭契約屬定型化契約，破壞契約自由原則，消費者只有選擇簽約與否之自由，且被告未給予伊合理契約審閱期間；況伊僅為攤販及小市民，被告則為大型建設公司，足見兩造地位不平等，系爭契約顯失公平。再者，伊就本件買賣價金債務已為一部履行，依民法第252 條規定、最高法院49年台上字第807 號判例，應酌減違約金。又系爭契約約定買賣價金分為11期給付，伊已給付至第5 期款，故本件違約金應按比例計算為69萬4,772 元（計算式：買賣總價1,01 9萬元×15% ÷11期×5 期＝69萬4,772 元），是被告無權沒收超過上開金額之違約金，自應返還67萬5,228 元（計算式：137 萬元－69萬4,772 ＝67萬5,228 ）等語。並聲明：㈠被告應給付原告67萬5,228 元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：契約自由為憲法保障之基本權，本件締約雙方並無地位不平等致約定之違約金達「顯相懸殊或顯失公平」之程度，且系爭契約約定依房地總價款百分之十五計算之違約金，符合內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 款之規定，合於一般社會經濟狀況認可之客觀合理範圍，並無過高而達顯失公平之程度，自不應任意以民法第252 條規定介入私法自治領域。又原告應就違約金過高之利己事實負舉證責任，然原告並未舉證證明系爭約定違約金過高致顯失公平，則原告請求酌減違約金，並無理由。況系爭建案現已興建完成，於106 年12月29日取得使用執照，並於107 年3 月間辦理交屋，本件伊因原告債務不履行，致受有：①營業利潤損失294 萬538 元、②支出系爭預售屋銷售服務費用58萬1,400 元、③系爭不動產買賣總價1,019 萬元按年息百分之五計算之每年利息損害50萬9,50
0 元、④系爭不動產每年之房屋稅、地價稅、⑤系爭不動產跌價等之損害，故本件違約金並無過高致顯失公平情事，自無庸酌減。再者，原告於102 年8 月26日簽訂系爭契約後，即依約繳納各期價金，從未主張契約審閱期不足，迄至本件起訴為止約5 年半之期間內，亦未曾主張契約審閱期不足，故縱假設原告簽約前未有足夠時間審閱契約，仍應認契約審閱期之瑕疵已補正治癒等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於102 年間簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買坐落新北市○○區○市段○○○○○ ○號土地之「海洋都心」建案（下稱系爭建案）編號A1棟27樓及地下第5 層編號563 號車位，買賣總價為1,019 萬元；原告已給付價金137 萬元。嗣原告於105 年間無力繳納其餘價款，被告於同年5 月30日以台北成功郵局第648 號存證信函，對原告主張解除系爭契約，並沒收原告已給付之價金137 萬元作為違約金等情，為兩造均不爭執（見本院卷第
111 、112 、340 頁），並有系爭契約、系爭建案使用執照、被告106 年6 月16日106 興業字第177 號、106 年7 月14日106 興業字第201 號函、臺北成功郵局105 年3 月1 日第
205 號存證信函等在卷可稽（見本院卷第17至58、67至83、
275 頁），是上開事實均堪認定。
四、得心證之理由：㈠依系爭契約第25條違約處罰第2 項約定：「除經雙方個別磋
商同意之約定外，甲方（指原告）違反『付款條件及方式』之規定者，買賣雙方並得解除本契約；解約時乙方（指被告）得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限。」（下稱系爭違約金約定，見本院卷第40頁）。查原告向被告購買系爭預售屋後，已陸續給付買賣價金合計137 萬元，上開金額未超過按系爭不動產房地總價款百分之十五計算之金額152 萬8,500 元（計算式：1,019 萬元×15% ＝152 萬8,500 元）等情，為兩造均不否認，則被告以原告未如期給付其餘價款為由，依系爭契約上開約定對原告主張解除契約及沒收原告已繳之價金137 萬元，當屬有據。
㈡原告雖主張：系爭契約屬定型化契約，有害契約自由原則；
其僅為攤販及小市民，被告則為大型建設公司，兩造地位顯不平等；且其將系爭契約拿回家不到兩天，仲介人員即催促其簽約，契約審約期並非系爭契約第1 條記載之150 日，故依其簽約情狀、內容理解及議約條件，足認系爭契約顯失公平云云。惟依民法第247 條之1 規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者。」又按所謂定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。定型化契約之條款，因違反誠信原則，顯失公平而無效者，應以契約當事人之一方於訂約當時，處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定者始足當之。又定型化契約之出現原因不一而足，是否符合平等互惠原則，不能主觀認定，而應依一般社會的客觀標準，以及當事人雙方是否彼此對約定內容有充分的認知來判斷，最高法院93年度台上字第710 號判決、96年度台上字第1246號、100 年度台上字第1635號判決意旨參照。查系爭契約雖屬被告為辦理系爭建案銷售，與不特定人訂立契約之用而預先擬定、印製之契約，然觀諸系爭契約之內容，文字表達方式明白易懂，原告應能充分理解系爭契約所約定之權利義務及效果；且系爭契約中有關兩造權利義務之約定，經核與行政院消費者保護委員會（下稱消保會）所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（見本院卷第165 至172 頁）之規定大致相符，尚難認系爭契約之條款內容有民法第247 條之1 第1 至4 款規定顯失公平之情形；況原告並未指明系爭契約何條款有顯失公平情事，且原告如認系爭契約之內容有顯失公平之情形，自可不與被告締約，原告並無受制於被告而不得不與被告締約之情事。準此，原告既因同意系爭契約之內容而與被告締約，除另有其他無效之原因外，原告即不得任指該契約內容有顯失公平之情事而屬無效。
㈢原告雖主張：伊給付訂金69萬元予被告後有攜回空白契約，
然大約2 、3 天後，被告仲介人員即催促伊簽約，故系爭契約之審閱期不足5 日，應屬無效云云。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 定有明文。惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。查系爭契約第1 條已載明契約審閱期至少五日之旨，則原告在該條款「本契約於102 年3 月29日經甲方（指原告）攜回審閱150 日」等文字之後方簽名確認（見本院卷第17頁），顯自願放棄審閱期間；況原告自承已攜回空白契約大約2 、3 天後才簽約等語（見本院卷第340 頁），足見原告已有詳細審閱契約之機會，則原告事後再以被告違反消費者保護法第11條之1 關於審閱期之規定，抗辯系爭契約無效云云，自無足取。
㈣原告固主張：系爭契約第25條第2 項約定之違約金過高，應酌減為69萬4,772 元云云。惟查：
⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條、第252 條分別定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，此有最高法院49年台上字第807 號判例可資參照。又民法第252 條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909號裁判意旨參照）。查系爭違約金約定雖未載明違約金之性質，惟既稱原告違反系爭契約付款條件及方式之規定時，被告得解除契約並沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，上開開沒收之違約金金額如超過已繳納之價款時，則以已繳納之兌現價款為限等語，自屬賠償總額預定性質之違約金。
⒉本件被告為銷售系爭建案，委託丰雲廣告有限公司（下稱
丰雲公司）辦理銷售服務，並就系爭不動產之銷售給付丰雲公司銷售服務費58萬1,400 元之情，有房地買賣銷售佣金收訖證明書在卷可稽（見本院卷第281 頁）。而被告就系爭不動產系爭支出之銷售服務費為房地總價之5.7%（計算式：58萬1,400 元÷1,019 萬元＝0.057 ），被告如欲繼續銷售系爭不動產，恐須再次委託他人銷售，將另行支出服務費，堪認上開銷售服務費58萬1,400 元應屬被告因解除契約所受之損害甚明。又依被告所提經會計師查核簽證之99至105 年度綜合損益表，可知被告於99至105 年度之淨利率依序為25% 、30 %、23% 、23% 、33% 、34% 、
34 %（見本院卷第269 至273 頁），上開7 年度之平均淨利率為28.86%（計算式：〈25% ＋30% ＋23% ＋23% ＋33% ＋34% ＋34 %〉÷7 ＝28.8571%），是被告抗辯倘原告依約履行，其本可獲得營業利益大約294 萬538 元（計算式：1,019 萬元×28.857 1% ＝294 萬538 元）等語，應堪採憑。再者，被告於現今房市交易緊縮且整體經濟環境欠佳情形下，嗣後得否順利出售系爭不動產，尚屬未定之數，即難認被告可再獲得另行出售價金之利益。綜上各情，本院審酌被告前揭銷售服務費及預期利益等損失，已遠逾本件被告主張沒收之違約金137 萬元，尚難認本件有約定之違約金金額過高之情事，從而原告請求酌減本件違約金，並請求被告返還違約金，尚不足取。
五、綜上所述，原告主張依民法第252 條規定酌減本件違約金，並請求被告返還67萬5,228 元，為無理由，不應准許。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第五庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 林奕瑋