臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第3181號原 告 新生大廈管理委員會法定代理人 曾建興訴訟代理人 陳稚婷律師被 告 周家俊訴訟代理人 陳永誠律師上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國107 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。本件原告起訴原聲明：被告應自門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○號8 樓之1 、9 樓之2 房屋（下稱系爭房屋）遷離，嗣於民國107 年10月18日具狀追加聲明為：被告應自系爭房屋遷離；並應出讓上開房屋之建物區分所有權及土地所有權應有部分（見本院卷第37頁）。經核原告所為訴之追加，係本於其主張被告相同之違反公寓大廈管理條例第16條第4 項、原告大廈規約（下稱系爭規約）第2 條第7 項規定之「在社區內餵養老鼠、製造惡臭」之行為，故堪認係基於同一基礎事實而生，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告為坐落臺北市○○區○○○路○ 段○○號等之新生大廈之區分所有權人，並為系爭房屋所有權人及住戶。於103 年間，新生大廈之區分所有權人會議（下稱區權人會議）通過增訂系爭規約第2 條第7 項及新生大廈社區寵物飼養管理規則。該規約載明：「區分所有權人或住戶不得在本公寓大廈範圍內飼養或餵食鴿子、鳥類、老鼠、蟑螂、流浪貓狗等等有害人類健康、安全或妨礙公共衛生之動物，但每戶貓狗寵物之飼養應以不超過兩隻為限。有關動物之飼養，應嚴格遵照新制定之新生公寓大廈社區寵物飼養管理規則為之」等語。惟於106 年9 月間，被告僱工至系爭房屋修理冷氣，該名工人離開時向新生大廈管理人員表示被告有於大樓內餵食老鼠、放任老鼠在房屋、建物內便溺之情事，而嚴重違反系爭規約第2 條第7 項規定。經原告於106 年11月1 日寄發存證信函，促請被告於107 年1 月31日前改善上開狀況，若屆其未改善，原告將依公寓大廈管理條例第22條規定辦理等語，被告於收受該存證信函後，迄今仍未改善其餵養老鼠、散布惡臭之行為。是被告行為已違反公寓大廈管理條例第16條第4 項、系爭規約第2 條第7 項情節重大，原告不得已，僅得依照106 年12月23日之新生大廈區權人會議決議內容，依公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款、第2 項規定提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後聲明所示。
二、被告則以：其並未在系爭房屋或新生大廈內餵養老鼠及散布惡臭，蓋新生大廈本屬老舊，其公共設施及管線均已年久失修，水管破裂可能造成惡臭，且樓梯間即便有老鼠出沒，亦不能認與被告有何關聯等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張被告為新生大廈之區分所有權人，並為系爭房屋所有權人及住戶；103 年間，新生大廈區權人會議通過增訂系爭規約第2 條第7 項及新生大廈社區寵物飼養管理規則；後原告於106 年11月1 日寄發存證信函，促請被告於107年1 月31日前改善違規情形，被告確有收受該存證信函等情，業據提出新生大廈103 年6 月28日區權人會議之會議紀錄及規約公告、大龍峒郵局第267 號存證信函及回執各1 份為證（見本院北司調字卷第13-14 頁、第29-31 頁），且為被告所不爭執（見本院訴字卷第19頁、第58頁），自堪信為真實。
四、至原告主張被告有餵養老鼠、散布惡臭之行為，已違反公寓大廈管理條例第16條第4 項、系爭規約第2 條第7 項情節重大，原告得依公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款、第2項規定請求被告遷出新生大廈並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分等節，為被告否認，並以前詞置辯，經查：
㈠、按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款、第2 項定有明文。此等強制遷離、強制出讓所有權之事項，因涉及區分所有權人之重大權益，亦為區分所有權人會議決議項目之重要議題，理當依照重大決議方式行之，以維護各區分所有權人間之權益平衡，從而，區分所有權人會議在進行此部分事項議決時，除規約另有規定以外，應依據特別決議方式為之（臺灣高等法院暨所屬法院100 年法律座談會民事類提案第15號審查意見意旨參照）。
㈡、經查，原告主張被告有上開「餵養老鼠、散布惡臭」之行為，固已依照公寓大廈管理條例第22條第1 項規定，於106 年11月1 日寄發存證信函，促請被告於107 年1 月31日前改善該等違規情形，且被告確有收受此份存證信函等情，業據認定如前，惟參前開說明，倘原告欲依照前開條例規定，訴請法院強制被告遷離及出讓區分所有權、基地所有權應有部分，此事涉其他住戶居住安寧及被告固有財產權之基本權利衝突，且事關重大，自應有新生大廈區權人會議之明確特別決議為行為基礎，即區權人會議須明確將「是否依公寓大廈管理條例第22條第1 項、第2 項規定訴請法院強制被告遷離、出讓不動產所有權」等內容，列為區權人會議之重要議題，再提請討論，於合乎公寓大廈管理條例第31條以特別決議通過後，方能起訴請求法院判斷其通過之決議實體上是否有理。然細考原告所提新生大廈於106 年12月23日所召開之區權人會議議題一，提案內容為：「八月份調解會上針對九樓飼養狗隻問題達成協議筆錄及11月份針對八樓疑似飼養老鼠問題寄發存證信函內容均已告知該戶屋內環境衛生須完全改善，期限107 年1 月31日止」。限期內未完成之後續法律訴訟情事，於今日交付大會表決，通過授權下屆管理委員會來執行；決議內容記載：「同意授權下屆管理委員會聘請律師辦理，律師費用十萬元以內」等語（見本院北司調字卷第33頁），則該次區權人會議決議之內容，僅泛就「後續法律訴訟」、「聘請律師辦理」等事項為決議，並未明確將「訴請法院強制被告遷離、出讓房地所有權」等事項列為議案並進行表決，自難認本件原告已踐行公寓大廈管理條例第22條第1項、第2 項所定程序要件，且新生大廈區權人會議是否確實認同原告起訴請求被告遷離系爭房屋，並達請求出讓房地所有權之程度，亦未可知。原告逕依公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款、第2 項規定起訴請求被告遷出及出讓所有權，自屬無據。
五、綜上所述，本件尚未由新生大廈區權人會議決議通過授權原告訴請被告遷離系爭房屋並出讓區分所有權、基地所有權應有部分，原告逕行起訴，與公寓大廈管理條例第22條第1 項、第2 項規範之程序要件不符。從而，原告以被告違反系爭規約第2 條第7 項、公寓大廈管理條例第16條規定，依據公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款、第2 項而請求被告應自系爭房屋遷離；並應出讓上開房屋之建物區分所有權及土地所有權應有部分，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 蔡牧容以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 周芳安