臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第3308號原 告 闕大為訴訟代理人 張思瀚律師被 告 許玉龍
許蓮宜共 同訴訟代理人 林辰彥律師複 代理人 許凱傑律師
黃淑怡律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國108 年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告許蓮宜應將坐落於新北市○○區○○街○○巷○ 號房屋騰空遷讓交付予原告。
二、被告許蓮宜應給付原告新臺幣（下同）140 萬元，及自民國
107 年6 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
三、被告應連帶給付原告1,565,458 元，及被告許玉龍自107 年
6 月2 日起，被告許蓮宜自107 年6 月15日起，均至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告連帶負擔50 ％，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以12,000元為被告許蓮宜供擔保後，得假執行，但被告許蓮宜如以35,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以47萬元為被告許蓮宜供擔保後，得假執行，但被告許蓮宜如以140 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以53萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以1,565,458 元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1 項、第2 項主張：㈠被告許蓮宜應將坐落於新北市○○區○○街○○巷○ 號房屋（下稱系爭房屋）騰空搬遷，遷讓返還予原告。被告許蓮宜應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項建物予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）7,000 元。㈡被告應連帶給付原告670 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷第17頁）。嗣於本院審理中，將上開聲明變更如聲明欄第1項、第2項所示（見本院卷第95頁），核原告為訴之變更所執之基礎原因事實相同，與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告與被告許蓮宜曾於民國100 年3 月1 日就系爭房屋簽立
搬遷協議書（下稱系爭搬遷協議書）。依系爭搬遷協議書第
2 條、第3 條約定，被告許蓮宜於收受原告所給付之70萬元前金後，最遲不得逾360 天內應將屋內清空交付予原告，逾期並應給付前金加倍金額賠償原告。而原告於簽立系爭搬遷協議書當時，即已給付被告許蓮宜前金70萬元，且更於101年3 月15日為被告許蓮宜提存餘款280 萬元。原告已依系爭搬遷協議書之約定，履行其義務，被告許蓮宜依約至遲應於
101 年2 月25日前將系爭房屋騰空搬離交付原告。然被告許蓮宜迄今仍未為之，則原告自得依系爭搬遷協議書第2 條、第3 條之約定，請求被告許蓮宜騰空交付系爭房屋及給付違約金140 萬元。
㈡原告於100 年3 月1 日與被告許玉龍簽訂土地買賣契約書（
下稱系爭土地買賣契約書），向被告許玉龍購買新北市○○區○○段○○○號等土地（詳如附表1 所示之地號、持分，下稱系爭土地），被告許蓮宜並為連帶保證人。然於原告給付被告第1 期款310 萬元及第2 期款中之180 萬元，共490 萬元後，被告卻未依約履行交付系爭土地及其上建物之點交。而原告因系爭土地之交付遲延，受有無法使用系爭土地之相當於租金之損害。又依約被告應於簽約後360 日內將其應盡之義務全部履行完畢，故本件原告自得自101 年2 月25日（
100 年3 月1 日加計360 日為101 年2 月24日）起計算遲延損害。原告依此計算，自101 年2 月25日起至107 年5 月止，相當於租金之損害共為1,565,501 元，再依系爭土地買賣契約書第10條得請求上開數額2 倍計算之損害賠償即3,131,
002 元。為此，爰依系爭土地買賣契約書第10條、第13條之約定，請求被告連帶給付3,131,002 元之違約損害賠償等語。
㈢並聲明：
⒈被告許蓮宜應將系爭房屋騰空遷讓交付予原告。被告許蓮宜
應給付原告140 萬元及自民事變更暨減縮訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒉被告應連帶給付原告3,131,002 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：本件訴外人吳素禎透過訴外人張寶美之牽線，而認識被告許蓮宜，嗣吳素禎知悉被告許蓮宜不識字，乃以「系爭土地上之16筆抵押權讓與」作為藉口，誘使被告許蓮宜、許玉龍締結系爭土地買賣契約書、系爭搬遷協議書等書面，由於被告許蓮宜不識字，加以誤信吳素禎之說詞，致被告許蓮宜自始即認定與其為交易之對象為吳素禎、交易之標的為「16筆抵押權讓與」，與系爭土地無涉，吳素禎並交付總價為180 萬元之支票2 張，被告許蓮宜將此180 萬元視為「16筆抵押權讓與」之一部分價金；另280 萬之提存書亦同。
被告始終認定締約之對象為吳素禎、交易之標的為「16筆抵押權讓與」等情，原告則係訴外人，與前揭交易完全無關。又系爭土地買賣契約書之買賣價金為1,550 萬元，並未完全給付，則在原告給付完成前，被告自得行使同時履行抗辯而拒絕給付，實無違約可言等語，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受敗訴判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第336至337頁） ：㈠被告許玉龍與訴外人松本富士子、松本年廣曾於81年7 月3
日簽訂原證一「不動產買賣契約書」（被告許玉龍部份由被告許蓮宜代為簽名及用印） 。
㈡被告許玉龍、許蓮宜曾於原證二100 年3 月1 日系爭土地買
賣契約書上之「抵押權人兼乙方被授權人」、「賣方連帶保證人」欄位簽名及用印。
㈢原告曾於100 年3 月1 日交付原證七發票日：100 年2 月25
日、受款人：許蓮宜、許玉龍、支票號碼：UA0000000 、票面金額：380萬元之聯邦商業銀行支票1 張予被告許蓮宜、許玉龍。被告許蓮宜、許玉龍並有於原證七支票上簽名及用印。
㈣原告曾於100 年3 月1 日交付原證八發票日：100 年2 月25
日、支票號碼：UA0000000 ，以及發票日：100 年2 月25日、支票號碼：UA0000000 ，票面金額均為90萬元之聯邦商業銀行支票2 張予吳素禎。
㈤被告許蓮宜曾於原證六100 年3 月1 日系爭搬遷協議書上簽名及用印。
㈥原告曾如原證四之記載，於101 年3 月15日，向本院提存所，為被告許蓮宜提存280萬元。
㈦吳素禎曾如原證九、被證一之記載，於101 年8 月13日匯款
180萬元至被告許蓮宜合作金庫銀行南勢角分行帳號0000000000000 帳戶。
㈧原告曾於102 年間，以松本富士子、松本年廣之繼承人及被
告許玉龍等人為另案被告，向本院訴請將系爭土地買賣契約書上所記載之系爭土地持分所有權，移轉予原告（本院102年度重訴字第178 號所有權移轉登記事件）。
㈨原告與本院102 年度重訴字第178 號所有權移轉登記事件中
之被告松本政子、松本惠美、松本龍昇及松本孝治( 以上四人均為松本年廣之繼承人) ，於102 年10月31日，以原證三內所記載之條件，成立訴訟上和解。
㈩被告許蓮宜已於102 年12月5 日領取原告於101 年3 月15日所提存之280萬元（被證一）。
本院102 年度重訴字第178 號所有權移轉登記事件已於107年9 月28日宣判，判決主文如原證十一之記載所示。
被告許蓮宜迄今仍占用系爭房屋而未將該屋交還予原告。
四、得心證之理由：㈠被告辯稱系爭土地買賣契約書及系爭搬遷協議書締約交易之
標的僅為「16筆抵押權讓與」，與系爭土地無涉等語，為不可採。
兩造就關於系爭土地之土地買賣事宜簽訂有系爭土地買賣契約書，且上載被告許蓮宜為賣方連帶保證人，被告許玉龍為抵押權人兼乙方被授權人，有系爭土地買賣契約書（見本院卷第39頁）在卷甚為明確。再系爭土地買賣契約書之立契書人欄位雖記載松本富士子、松本年廣之繼承人為賣方，被告許玉龍則為抵押權人兼乙方（即松本富士子、松本年廣之繼承人）被授權人，然參以被告許玉龍於另案坦認係其將系爭土地出售予原告乙情（見本院卷第263 頁），核與原告本件主張相符；又系爭土地買賣契約書上不僅無任何松本富士子、松本年廣之繼承人之簽名用印，且依系爭土地買賣契約書第3 條第1 項之約定，負有交付系爭土地之土地權狀予原告之義務者更為被告許玉龍（見本院卷第43頁），足見被告許玉龍為系爭土地之出賣人及其履約對象，僅因所應移轉登記之系爭土地尚登記為松本富士子、松本年廣所有，為表示松本富士子、松本年廣之繼承人確有將系爭土地移轉登記予原告之意願，方將被告許玉龍列名為松本富士子、松本年廣之繼承人之被授權人。另系爭搬遷協議書為被告許蓮宜簽名及用印（見不爭執事項㈤），且內容係關於原告給付被告許蓮宜350 萬元搬遷費，被告許蓮宜則將系爭房屋清空交付原告，有系爭搬遷協議書（見本院卷第115 頁）可按。稽上，被告抗辯締約交易之標的僅為「16筆抵押權讓與」，與系爭土地無涉等語，顯與上開契約內容不符，並無可採。
㈡被告抗辯相關契約交易之對象為吳素禎，原告與前揭交易完全無關等語，為不可採。
被告抗辯：相關契約均係以吳素禎為對象，原告復從未出面，上開各文件皆係由吳素禎冒簽原告之名及盜用其印章，交易之對象為吳素禎，原告與前揭交易完全無關等語。惟此為原告所否認，並主張其雖未曾親自出面與被告商議購買土地相關事宜，惟原告確有授權吳素禎辦理購買系爭土地相關事宜等語。查簽訂契約本可授權他人辦理，本人無需出面；又原告「本人」已否認有何吳素禎冒簽原告之名及盜用其印章之情事，被告上開抗辯，已難採認。且原告主張吳素禎與被告商議購買系爭土地相關買賣事宜時，並曾向被告出示載有原告授權意旨之委託書等情，業據原告提出該100 年1 月5 日委託書（見本院卷第339 頁）為證，就上開委託書被告亦無意見（見本院卷第335 頁）。況且，無論系爭土地買賣契約書、系爭搬遷協議書均清楚載明買方或立書人為原告，甚為明確。故被告辯稱：本件契約之交易對象為吳素禎等語，實屬無據。更何況，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，經本人承認而對於本人發生效力（最高法院85年度台上字第963 號判決意旨參照），縱認吳素禎冒簽原告之名義，然原告並不否認上開契約之效力，上開契約當自屬有效。被告抗辯相關契約交易之對象為吳素禎，原告與前揭交易完全無關等語，為不可採。另被告請求呂秀琴、張寶美作證，證明系爭土地買賣契約書、搬遷協議書，過程中均為吳素禎出面而未見原告露面，且未見吳素禎出示授權證明文件。以及請求吳素禎作證，證明原告從未出面，故上開各文件皆係由吳素禎冒簽原告之名及盜用其印章（見本院卷第235 、236 頁）。因原告並不否認其並無出面之事實，且有無出面與有無授權，係屬二事，實無必要。至於吳素禎有無出示授權證明文件乙事，除原告已提出委託書，被告並無意見，已如上述外；有無「出示」該書面文件，亦與原告與吳素禎間有無授權關係無直接關係。是上開證人均屬無調查之必要，附此敘明。
㈢原告依系爭搬遷協議書第2 條、第3 條之約定，請求被告許
蓮宜將系爭房屋騰空遷讓交付予原告，以及請求給付140 萬元，為有理由，應予准許。
系爭搬遷協議書第2 條：「…二、甲方（即原告）為商請乙方（即被告許蓮宜）於360 天內遷離上揭住所，同意依民法第249 條給付新台幣350 萬元正予乙方充為搬遷費，並於簽立本協書時交付乙方70萬元正，剩餘280 萬元依土地買賣付款待乙方將屋內物品『全數清空』，交由甲方視查無訛『交接』後當場交付。」，第3 條：「乙方於收受甲方所給付之70萬元前金後，（自收取前金日期起）最遲不得逾越360 天內應將屋內清空，否則視同違約，應負已給付前金加倍金額賠償甲方，且甲方得直接向法院聲請強制執行。苟有留置物亦同意視同廢棄物，由甲方自行清離丟棄，並放棄先訴抗辯權。」等語（見本院卷第115 頁），足見原告與被告許蓮宜間約定，於原告給付70萬元之前金後，被告許蓮宜於360 天內應將系爭房屋清空交付原告；且若違反，應負已給付前金加倍金額即140 萬元賠償原告。又原告於100 年3 月1 日簽立系爭搬遷協議書當時，即已將發票日：100 年2 月25日、受款人：許蓮宜、許玉龍、支票號碼：UA0000000 、票面金額：380 萬元之聯邦商業銀行支票1 張交予被告許蓮宜、許玉龍，被告許蓮宜、許玉龍並有於原證七支票上簽名及用印（見不爭執事項㈢，見本院卷第336 頁），且被告許蓮宜已於隔日（即同年月2 日）將上開380 萬元支票提示兌現領取等情，亦業據原告提出原證七支票號碼UA0000000 聯邦銀行支票翻攝照片2 幀（見本院卷第331 頁）為證，被告亦不爭執許蓮宜有領取上開款項（見本院卷第336 頁）。是原告主張系爭搬遷協議書所約定之前金70萬元，已以上開380 萬元支票為給付被告許蓮宜，堪以認定。是以，被告許蓮宜依系爭搬遷協議書第2 條、第3 條之約定，至遲於101 年2 月24日內（即100 年3 月1 日加計360 日）應將系爭房屋清空交付原告。況且，原告曾如原證四之記載，於101 年3 月15日，向本院提存所為被告許蓮宜提存280 萬元。被告許蓮宜並已於102 年12月5 日領取原告於101 年3 月15日所提存之28
0 萬元（被證一）（見不爭執事項㈥㈩），是原告亦已履行系爭搬遷協議書第2 條所約定，本應於被告許蓮宜將屋內物品全數清空交接後始給付之餘款280 萬元。然被告許蓮宜迄今仍占用系爭房屋而未將該屋交付原告（見不爭執事項），則原告依系爭搬遷協議書第2 條、第3 條之約定，請求被告許蓮宜將系爭房屋騰空遷讓交付予原告，以及請求給付已給付前金加倍金額即140 萬元，為有理由，應予准許。㈣原告依系爭土地買賣契約書第10條、第13條請求被告連帶負損害賠償責任，為有理由。
⒈就系爭土地買賣契約書，被告許玉龍為系爭土地之出賣人及
履約對象，被告許蓮宜為連帶保證人，已如上述。又依土地買賣契約書第3 條第1 、4 款約定：「第一期款：簽訂本契約同時甲方按土地總款20% 給付乙方，即新台幣310 萬元整。丙方同時用印並交付抵押權讓與之證件、印鑑證明、他項權利證明書、土地權狀正本及附件等。…第四期款：尾款於過戶完成交付權狀時，由甲方會同乙方點交地上建物及土地指界無誤後，支付乙方尾款20% 即新台幣310 萬元整。」、第4 條第1 項約定：「甲方支付第一期款同時，乙方、丙方應提供土地所有權移轉登記所需文件用印備齊，並配合甲方完成繼承及過戶登記手續，如乙方、丙方需補證不得藉故刁難或推諉之情事，否則乙方、丙方及保證人負違約及損害賠償之責任。」、第8 條約定：「如於本約簽訂之日起逾180天仍未提供相關之證件並辦理所有權移轉登記完畢，視為乙方、丙方、保證人違約，甲方得逕行向法院起訴訴請所有權移轉登記，毋須再行催告，乙方、丙方、保證人不得抗辯。」、第10條約定：「按第3 條第4 款之約定，於甲方過戶完成後三日內會同乙方、丙方、保證人點交並支付尾款予乙方，倘若乙方、丙方、保證人來不及搬遷最遲不得超過自簽約日起360 天，如超過此期限致使甲方發生損害，則甲方得請求加倍之損害賠償，乙方、丙方、保證人不得異議，並願放棄先訴抗辯權」、第13條約定：「…。本約各項條件確係當事人自己意思表示，經當事人、被授權人與保證人確認無誤，嗣候如有糾紛或與實際情形不符，當事人即被授權人與保證人連帶負一切損害賠償責任，一切與地政士無關。」（見本院卷第43至49頁）。綜合上開約定以觀，系爭土地買賣契約書係將系爭土地及其上之建物之買賣流程，分為4 階段，且賣方至遲應於簽約後360 日內完成系爭土地及其上建物之點交，如超過期限致原告發生損害，則原告得向被告請求連帶給付加倍之損害賠償。
⒉原告主張被告並未交付系爭土地，被告並未表示爭執，惟辯
稱：買賣價金為1,550 萬元，惟在原告給付完成前，被告自得行使同時履行抗辯而拒絕給付，實無違約可言等語。然依系爭土地買賣契約書第3 條約定：「第一期款：簽訂本契約同時甲方按土地總款20% 給付乙方，即新台幣310 萬元整。
丙方同時用印並交付抵押權讓與之證件、印鑑證明、他項權利證明書、土地權狀正本及附件等。第二期款：乙方交付繼承登記應備戶籍籐本、死亡除戶及過戶用印、印鑑證明、授權書等應備證件後，甲方按土地總價款30% 給付乙方，即新台幣465 萬元整」（見本院卷第43頁），而原告於系爭土地買賣契約書簽立當時即以上開380 萬元之支票交付第一期土地買賣價金310 萬元（加計搬遷協議書前金70萬元為380 萬元，另見不爭執事項㈢），被告亦不爭執有領取上開款項（見本院卷第336 頁）。且據原告主張被告許玉龍未履行第1期所定之義務即交付印鑑證明予原告，被告雖抗辯其有交付，然並未舉證以實其說。又第二期款部分，依上開約定賣方有先為給付之義務，亦即賣方需先交付繼承登記應備戶籍謄本、死亡除戶等相關文件予原告後，原告始有給付第二期款之義務，然被告亦未舉證其有履行上開義務，原告自無給付第2 期款之義務。則被告辯稱：其得行使同時履行抗辯而拒絕給付系爭土地等語，實屬無據。況原告另尚先行給付第二期款其中180 萬元予被告（見不爭執事項㈣㈦）。是以，本件被告以同時履行抗辯，並無理由。系爭土地迄未交付係因可歸責於被告，並自簽約後已超過360 日，則原告依系爭土地買賣契約書第10條、第13條請求被告連帶負損害賠償責任，為有理由。
⒊另本件原登記於松本年廣名下之土地，據原告陳述係另以和
解之方式（見本院102 年度重訴字第178 號和解筆錄，下稱系爭和解筆錄）付款方完成過戶（見本院卷第21頁）。按就出賣物之「交付義務」及「移轉所有權義務」，係相互獨立之義務，此二者有其一不履行者，即構成出賣人給付義務全部債務不履行。原告主張系爭土地被告均未交付，被告並未表示爭執，再依系爭和解筆錄第一項、第二項記載：松本年廣名下之土地係以「現況」移轉登記予原告或原告指定之人。上開土地現況係指：上開土地現由被告許玉龍及許蓮宜占有中，被告許玉龍及許蓮宜並有地上物。原告同意上開土地以現況移轉，松本年廣之繼承人僅負擔配合辦理移轉所有權予原告或原告指定之人之義務，其餘土地點交及地上物拆遷均由原告與被告許玉龍自行處理等情（見本院卷第53至55頁），亦可見原松本年廣名下之土地雖有辦理過戶，然尚未交付乙情，就此部分，被告自仍有給付遲延之債務不履行之情事，附此敘明。
⒋本件被告未於簽約後360 日內履行交付系爭土地之義務，致
原告未能使用系爭土地，原告自受有相當於租金之損害。按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第1 項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339 號判例意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法第148 條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1 項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，並有最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照。本件斟酌系爭土地之位置，尚非屬市中心鬧區，認以申報地價5 ％計算損害金為適當。而本件被告於101 年2 月25日（即簽約日100 年3 月1 日加計360日為101 年2 月24日）起負遲延責任，原告請求自該日起至
107 年5 月之遲延損害，應予准許，其得請求之金額如附件所示。另就遲延利息之部分，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日開始起算，然原告起訴時所請求之損害賠償670 萬元，係以其已給付系爭土地買賣契約書第1 期款310 萬元及第2 期款其中360 萬元，合計670 萬元為其主張（見本院卷第19、25頁），然嗣民事變更暨減縮訴之聲明狀所變更聲明之請求3,131,002 元，則係以未交付系爭土地而生無法使用系爭土地相當於租金之損害為其主張（見本院卷第95頁以下）。則於起訴狀請求給付與變更後請求之給付，尚有不同，其請求之催告無法代用，則原告嗣變更之請求自應以民事變更暨減縮訴之聲明狀繕本送達被告翌日起，開始起算法定遲延利息。則被告許玉龍為107 年6 月2 日（見本院卷第167頁），被告許蓮宜為107 年6 月15日（見本院卷第169 頁）。至原告請求逾上開准許部分，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭搬遷協議書第2 條、第3 條之約定，請求被告許蓮宜將系爭房屋騰空遷讓交付予原告，以及請求給付140 萬元，及自民事變更暨減縮訴之聲明狀繕本送達之翌日（即107 年6 月15日，見本院卷第169 頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；以及依系爭土地買賣契約書第10條、第13條，請求被告連帶給付1,565,458 元，及被告許玉龍自107 年6 月2 日起，被告許蓮宜自107 年6 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，被告其餘調查證據之請求，核無調查之必要；兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 王曉雁附件：
附表1：