臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第331號原 告 吳惠美訴訟代理人 羅凱正律師
陳琮勛律師被 告 魏少華訴訟代理人 邱清銜律師（已解除委任）複 代理人 張必昇律師（已解除委任）訴訟代理人 黃碧芬律師複 代理人 林明煌律師上列當事人間請求支付償金事件，本院於民國108年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠ 原告於民國102年6月9日與訴外人韓佩蓉簽訂不動產買賣契約，出售門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號8樓之1之建物（下稱系爭8樓之1建物）及其坐落基地（下合稱系爭8樓之1房地），並以訴外人沈祖恩為前開買賣契約之連帶保證人暨系爭8樓之1房地之登記名義人。簽約後韓佩蓉自行至系爭8樓之1建物測量，發現該屋之室內實際使用面積與權狀所登載之面積不符，即向原告主張損害賠償，原告遂與韓佩蓉協議賠償新臺幣（下同）72萬元，並依韓佩蓉之指示將系爭8樓之1房地登記予沈祖恩，故沈祖恩現為系爭8樓之1房地之所有權人。依臺北市中山地政事務所（下稱中山地政事務所）之複丈成果圖所示，被告所有之鄰房即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號8樓之2之建物（下稱系爭8樓之2建物）越界占有系爭8樓之1建物面積達2.91平方公尺（下稱系爭B1區域），且隔間牆現在位置與竣工平面圖所呈現之現況位置不同，應係被告更動隔間牆，此種逾越經界之行為與民法第796條所規定之越界建築並無不同，是沈祖恩自得依民法物權及不當得利相關規定向被告為請求。原告前依民法第218條之1之規定起訴請求沈祖恩讓與對被告之請求權，雙方於106年8月14日簽訂和解協議書，和解書第2點約定沈祖恩同意將其對被告之不當得利返還請求權讓與原告，且原告既係依民法第218條之1請求沈祖恩讓與「基於其物之所有權或基於其權利對於第三人之請求權」，徵諸高等法院實務見解，相關請求權即當然移轉，是原告為本件適格之當事人。爰先位依民法第796條第2項、第179條之規定，請求被告以相當之價額72萬元購買前開越界部分，及給付自102年9月27日起至起訴時止相當於租金之不當得利；備位依民法第179條、第796條第1項但書之規定，請求被告給付自102年9月27日起至起訴時止相當於租金之不當得利，及因逾越經界之相當於租金之償金等語。
㈡ 並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應給付原告720,000元，購買座落於臺北
市○○區○○段○○段0000○號，如起訴狀附圖所示之A部分，面積4.29平方公尺。⑵被告應給付原告125,970元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴被告應給付原告125,970元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵被告自起訴狀繕本送達翌日起，應按月給付原告2,470元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠ 民法第218條之1第1項為有關損害賠償債權讓與請求權之規範依據，惟須債權人本於物之所有權及權利遭第三人侵害，而對第三人有損害賠償請求權或所有物返還請求權時，債務人方得向債權人請求讓與此一權利。然原告所提出其與韓佩蓉所訂之協議書清楚表明，其係本於瑕疵補償買受人，並非買受人本於權利受有損害而向出賣人請求賠償。原告與沈祖恩所立和解協議書亦僅約定，將對於被告基於占用系爭8樓之1房地所生之侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權讓與原告，並未約定就民法第796條價額購買及償金請求權部分一併移轉予原告，且該協議書清楚約定僅侵權行為損害賠償及不當得利返還請求權另行向被告訴訟時，沈祖恩方有蒞庭陳述義務，顯見雙方當時約定讓與者僅有侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權。又被告自買受系爭8樓之2建物使用迄今，均未更動隔間牆面，訴外人即被告之前手范銀妹（現更名為蔡欣頻）亦無變動隔間牆，對此事毫無所悉，且原告無從證明被告有越界建築而致系爭8樓之1建物面積減少，顯不符合民法第796條之要件，無從依民法第796條第2項請求被告價購，原告起訴價購金額亦非相當之價額。另原告請求相當於租金之不當得利係以103年不動產資訊平台出租行情估算，顯有過高。況依民法第759條之1第1項規定，不動產物權登記係推定權利人有此權利，因此不動產實際狀況仍可推翻原先不實之登記。
㈡ 再由中山地政事務所之函覆及複丈成果圖可知，系爭8樓之1、8樓之2建物均為賓士庭園大廈之區分所有物，建商興建完成後，辦理第一次所有權登記係以竣工圖套繪而非現場測量，因此建商之竣工圖錯誤即會導致面積登記錯誤。當時該大廈之建築師就該大廈3樓至6樓與8樓、10樓區分所有建物之格局設計不同，其間之差距即為系爭B1區域，然建商施作80號8樓、10樓之區分所有建物時，仍按80號3樓至6樓部分之竣工圖進行施作，事後又未變更設計直接送件申請使用執照，8樓及10樓區分所有建物才有實際面積與其竣工平面圖不符之差距。據同大廈5樓之2、10樓之2之測量結果，該2區分所有建物之室內面積均與被告所有之系爭8樓之2建物面積一致，建商辦理5樓之1專有面積登記與實際相符而為34.01平方公尺，非如有登記錯誤之系爭8樓之1建物專有面積登記37平方公尺。建商為彌補此缺失，系爭8樓之1建物之公設分攤面積便未依其登記專有部分面積37平方公尺比例分攤，而係調整分攤較少之面積，並無越界建築之問題等語，茲為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第36、37頁）：
㈠ 原告本為系爭8樓之1建物之所有權人，後於102年6月9日與韓佩蓉簽立不動產買賣契約，出售系爭8樓之1房地等不動產，並由沈祖恩擔任契約之連帶保證人暨系爭8樓之1房地之登記名義人，被告於87年3月25日向訴外人范銀妹即蔡欣頻購買系爭8樓之2建物為所有權人。
㈡ 韓佩蓉向原告買受系爭8樓之1建物，自行測量確認後，發現系爭8樓之1建物之室內實際使用面積與權狀所登載之專有部分面積不符，認為原告給付有瑕疵而不符債之本旨，韓佩蓉即向原告主張瑕疵補償，原告遂於102年9月11日與韓佩蓉協議以72萬元作為補償，此有協議書在卷可證。
㈢ 原告又於106年8月14日與沈祖恩簽立和解協議書，將其對被告之侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權讓與原告。
㈣ 經臺北市中山地政事務所現場測量，測得系爭8樓之2建物面積與竣工平面圖不符之部分為B1及B2，其中與系爭8樓之1建物相鄰之系爭B1部分（下稱系爭B1部分）面積為2.91平方公尺，此有107 年4 月23日複丈成果圖在卷可證。
四、得心證之理由：原告主張被告為系爭8 樓之2 建物所有權人，原告原係系爭
8 樓之1 建物所有人，於102 年9 月27日已將上開房地出售予訴外人沈祖恩，於同年月11日與沈祖恩協議就建物面積短少情事補貼72萬元，復於106 年8 月14日與沈祖恩簽立和解協議書，由沈祖恩讓予侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求權，此為兩造所不爭執，復有不動產買賣契約書、協議書、和解協議書、建物第一類謄本等件為憑，堪信為真實。系爭8 樓之2 建物經複丈後，認與原登記竣工圖面積不符，其中與系爭8 樓之1 相鄰之B1部分面積為2.91平方公尺，此有臺北市中山地政事務所107 年4 月24日複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第99頁）。原告認被告有越界建築情事，並因無權占有受有相當於租金之不當得利，原告並得依民法第796 條第1 項但書請求償金，其先位聲明：1.請求被告給付72萬元購買系爭B1部分。2.給付原告12萬5,970 元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息。備位聲明：1.被告應給付原告12萬5,970 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息。2.被告自起訴狀送達翌日起，按月給付2,470元。被告則否認之，並以前詞置辯，是本件應審究者為：㈠系爭8 樓之2 建物占用系爭8 樓之1 建物系爭B1部分，是否符合民法第796 條第1 項「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界」之規定？原告是否自原權利人受讓對被告之民法第796 條第1 項、第2 項之權利？㈡系爭8 樓之1建物及系爭8 樓之2 建物間之隔間牆位置於77年12月16日竣工後是否曾遭被告更動？㈢原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利共計12萬5,970 元，暨依民法第796 條第1 項按月給付原告2,470 元，於法是否有據？茲析述如下：
㈠、系爭8 樓之2 建物占用系爭8 樓之1 建物系爭B1部分，是否符合民法第796 條第1 項「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界」之規定？原告是否自原權利人受讓對被告之民法第796 條第1 項、第2 項之權利？按主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年臺上字第931 號判例參照）；所謂土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界，而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言（最高法院81年度臺上字第93
8 號判決參照）；此項知與不知，並非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用（最高法院72年度臺上字第4734號判決要旨參照）。原告並未舉證現所有人知系爭8 樓之2 建物建築當時，明知有越界情事而不提出異議，與民法第796 條第1 項規定不符，本件自無民法第796 條之適用。另原告自沈祖恩受讓者為「侵權行為損害賠償請求權」及「不當得利返還請求權」，此觀之和解協議書第二項約定即明（參見本院卷一第34頁），原告並非受讓民法第796 條第2 項之土地購買請求權，是原告先位聲明依上開規定請求被告以72萬元購買系爭B1部分土地，亦無所據，不應准許。
㈡、系爭8 樓之1 建物及系爭8 樓之2 建物間之隔間牆位置於77年12月16日竣工後是否曾遭被告更動？⒈查本件臺北市○○○路○○○ 巷○○號建物（即賓士庭園大廈，
下稱系爭大廈）係於77年10月27日竣工，並於77年12月16日取得使用執照，而系爭大廈據以為建物登記之77年12月22日中山地政事務所建物測量成果圖，係依臺北市政府辦理建物第一次測量僅勘測 建物位置免再勘測平面圖作業要點，依使用執照轉繪計算，有臺北市政府工務局使用執照、中山地政事務所107 年4 月11日北市中地測字第10730755400 號函、建物測量成果圖在卷可考，堪信為真實（見本院卷二第15頁、卷一第92、116 、211 、212 頁），足見中山地政事務所就系爭大廈之區分所有建物所做之測量成果圖，均係依使用執照轉繪，未為實際測量。又徵該大廈之3 至6 樓、8 樓及10樓竣工平面圖可見，3 樓之1 至6 樓之1 區分所有建物及3 樓之2 至6 樓之2 區分所有建物間之隔間牆係與3 樓之
1 至6 樓之1 區分所有建物之陽台側邊切齊，而10樓之1 區分所有建物與10樓之2 區分所有建物間之隔間牆，則往10樓之2 方向推移，未與10樓之1 區分所有建物之陽台切齊，系爭8 樓之1 建物及8 樓之2 建物之設計則同於10樓；而於當時之設計下，5 樓之2 區分所有建物之專有部分面積應為
23.93 平方公尺，系爭8 樓之2 建物及10樓之2 區分所有建物之專有部分面積則應為20.93 平方公尺，有3 至6 樓、8樓、10樓竣工平面圖、建物測量成果圖在卷可查（見本院卷一第42、214 、215 、117 、211 、212 頁），顯見原先3至6 樓之空間設計與8 樓、10樓有所差異，而其間之面積差異為3 平方公尺。
⒉又查，本院於107年11月30日偕同中山地政事務所人員至系
爭大廈5樓之2及10樓之2區分所有建物施行勘驗及進行室內面積測量，據中山地政事務所作成之複丈成果圖可見，系爭大廈5樓之2測量結果，其範圍與原登記部分相符，使用面積均為23.93平方公尺；系爭大廈10樓之2測量結果，其使用面積則較原登記部分20.93平方公尺增加2.91平方公尺（見本院卷一第216、217頁），而有實際使用面積與登記面積不符之情。且系爭大廈5樓之2區分所有建物之共有部分權利範圍為萬分之42，換算可得面積約10.49平方公尺，10樓之2區分所有建物之共有部分權利範圍則為萬分之54，換算可得面積約13.49平方公尺（見本院卷一第167、242頁），將系爭大廈5 樓之2區分所有建物及10樓之2區分所有建物專有部分及共有部分相加，面積均為約34.42 平方公尺，調整後二戶之土地持分面積即無差距。而系爭8 樓之2 建物之專有部分登記面積為20.93 平方公尺，共有部分權利範圍為萬分之54，（見本院卷一第64頁），均與系爭大廈10樓之2 區分所有建物情形相同，可認系爭8 樓之2 建物專有部分登記面積與實際使用面積有所差異，應係建商依照前開調整方式辦理登記所致，而與被告是否推移隔間牆無涉。
⒊再查，系爭大廈於77年竣工後，系爭8 樓之1 原所有人為林
**，迄於98年4 月30日買賣移轉予仇**，同年9 月22日買賣移轉予原告，原告復於102 年9 月27日買賣移轉予沈祖恩；系爭8 樓之2 建物原所有人范**（即范銀妹，已改名為蔡欣頻），於87年4 月15日買賣移轉予被告，此有臺北市中山地政事務所異動索引表、建物登記謄本（參見本院卷一第239至241 頁、第39頁、第64頁）存卷可按，系爭8樓之1建物及系爭8 樓之2 建物之所有權人登記之變動，並無一人同時為系爭8 樓之1 建物及8 樓之2 建物之所有權人（見本院卷一第239 至241 頁），可見非有同一人同時取得系爭8 樓之1建物及8 樓之2 建物而進行翻修、更動隔間之可能，蓋系爭
8 樓之2 建物如進行如此大規模之施工擴大其使用空間，勢必先打除舊隔間牆，另行砌築新隔間牆，系爭8 樓之1 建物之所有權人自不可能不知，亦無容忍之理。證人范銀妹即蔡欣頻亦證稱：我是第一手（屋主）…我不知道房屋室內實際面積大於登記面積，公設面積我也不知道，因為我不是投資用的…（問：於你持有系爭8 樓之2 建物之期間是否有變更
8 樓之2 的對外隔間牆？）沒有，因為他整棟都做好，我也看過別間也都一樣大，其他樓層我有稍微參觀過幾間…我有加衣櫥，從來沒有更動過隔間牆等語（見本院卷二第128 至
131 頁）。⒋本院審酌前開事證，被告所有之系爭8 樓之2 建物之實際使
用面積大於專有部分登記面積，應係系爭大廈建商辦理登記時所為之調整所致，非因被告推移隔間牆而越界占用系爭8樓之1 建物，堪認被告辯稱系爭8 樓之1 與8 樓之2 建物間之隔間牆於竣工後未遭更動等情，應堪採信。
㈢、原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利共計12萬5,970 元，暨依民法第796 條第1 項按月給付原告2,470 元，於法是否有據？原告雖主張被告自102 年9 月27日起無權占有系爭B1區域，使原告不能使用收益系爭B1部分，被告因而受有利益，請求被告給付相當於租金之不當得利云云；惟本件系爭B1部分之產生，實係建商施工與辦理登記時調整專有部分與共用部分土地應有部分之比例所致，業如前述，故系爭8 樓之2 建物之專有部分實際面積，本即與登記面積不符，然系爭8 樓之
2 建物專有部分加計共用部分土地權利範圍後，則與登記資料相符，自難認被告係無法律上原因而占用系爭B1部分，是原告依民法第179 條為請求，即無理由，不應准許。
㈣、原告雖另稱依土地法第43條之規定，登記有絕對之效力，被告所有之系爭8 樓之2 建物越界占有面積達2.91平方公尺至為明顯。惟按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係指土地之登記名義人為非真正權利人時，為保護交易安全，將登記事項賦予絕對真實之公信力，使因信賴現存登記而取得權利之善意第三人，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪（最高法院103 年度台上字第2030號判決意旨參照）。則如物權之種類、內容、次序及權利人固有本條登記公信力之適用，但面積、地目、現況、建築物結構等，則與本條適用之情況不同。據此，原告不得主張係信賴系爭8 樓之1 建物面積之登記，謂其實際使用之系爭8 樓之1 建物面積，即係建物之登記面積，故原告之主張殊難謂為可採。
五、綜上所述，原告先位依民法第796條第2項、第179條之規定，請求被告以72萬元購買系爭B1部分，及給付自102 年9 月27日起至起訴時止相當於租金之不當得利；備位依民法第
179 條、第796 條第1 項但書之規定，請求被告給付自102年9 月27日起至起訴時止相當於租金之不當得利，及因逾越經界之相當於租金之償金，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 20 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 20 日
書記官 劉庭君