臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第3342號原 告 鐘家蔆訴訟代理人 黃英傑律師被 告 楊承恩訴訟代理人 楊汝發被 告 張素芳
張徐秋菊共 同訴訟代理人 林志豪律師複代理人 劉北芳律師被 告 瞿嘉志上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國107年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告楊承恩就臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地之優先購買權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊承恩負擔六分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。又該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號判例可資參照。查本件原告為臺北市政府代為標售地籍清理未能釐清權屬土地即臺北市○○區○○段○○段000000000000000000000000地號土地(下合稱系爭土地）之得標人，惟被告就其中土地主張有優先承買權，致原告於系爭土地得標後之權利義務法律關係之存否不明確，而於私法上之地位有受侵害危險之可能，是以揆諸上開法律規定，原告提起本件確認之訴既得除去此項危險，即應認其有確認之利益，於法並無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)臺北市○○區○○段○○段000000000000000000000000地號土地係地籍清理未能釐清權屬之土地，前經臺北市政府於民國106年12月29日以府地登字第10633429400號公告代為標售，原告參加投標並繳納保證金後，臺北市政府於107年4月13日以府地登字第10730911500號決標公告系爭土地均為原告得標，惟於107年4月23日函知原告系爭土地有被告主張優先購買權，致原告對系爭土地之承買權及取得系爭土地所有權之法律上地位陷於不明確之狀態。因被告或未占有土地上建物，或未居住該處，或有通謀虛偽贈與情事，均無占有土地之事實，爰提起本件確認之訴，請求確認被告之優先承買權均不存在。
(二)爰聲明：
1.確認被告楊承恩就系爭499-4地號土地之優先購買權不存在。
2.確認被告張素芳就系爭499-5地號土地之優先購買權不存在。
3.確認被告張徐秋菊就系爭499-8地號土地之優先購買權不存在。
4.確認被告瞿嘉志就系爭499-10地號土地之優先購買權不存在。
二、被告答辯則以：
(一)楊承恩部分：
1.系爭499-4地號土地上之建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號，下稱門牌639號房屋）原由被告祖父楊仕晏自63年起，開始占有，嗣於75年10月27日由楊汝發繼承房屋並繼任戶長，被告楊承恩自00年00月00日出生後，即與楊汝發共同居住、生活在該處，為和平、公開之事實，有自己之意思能力，而實質占有系爭土地，並非受他人指示，自非原告所指之輔助占有人。
2.經合併計算被告楊承恩之祖父楊仕晏、父親楊汝發與自己之占有期間，於地籍清理條例第12條實施前已達40餘年，並為臺北市政府107年6月8日發文審核符合優先購買權人乙節肯認。原告以被告楊承恩不具有行為能力，否認被告楊承恩之占有與優先承買權，並無理由。
(二)張素芳部分：
1.依被告張素芳91年9月間迄今之水電費資料、個人通信繳費明細表、信用卡帳單可知，被告張素芳於105年3月17日取得系爭499-5地號土地上建物(門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號，下稱門牌641號房屋)所有權之前，已在門牌641號房屋居住多年。
2.張素芳繼受前手包括張智聰、王峰、王陽等人之占有期間，連續占有期間超過10年以上，自得主張優先購買權。原告以張素芳之戶籍登記資料不在該址，主張張素芳未有居住與占有之事實，容有誤解，原告否認被告張素芳占有之事實與優先承買權，並無理由。
(三)張徐秋菊部分：
1.系爭499-8地號土地上建物(門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號，下稱門牌647號房屋)係張徐秋菊於72年8月5日向前手黃步邑所購買，黃步邑係於63年8月9日受贈於前手王家鑫，有本院公證處72年8月5日公證書及臺北市稅捐稽徵處契稅及監證費用繳納通知書、建築改良物贈與所有權移轉契約書可憑，足證系爭499-8地號土地及其上建物早於72年8月間即由張徐秋菊取得占有至今。
2.張徐秋菊自72年起，即在系爭499-8地號土地上建物，獨資經營龍成商店迄今，足可推定張徐秋菊自72年至107年行使優先承買權之間，以所有之意思、善意、和平及公然之方式繼續占有系爭土地。原告以被告張徐秋菊戶籍登記身分為家屬，否認被告張徐秋菊之占有事實與優先承買權，並無理由。
(四)被告瞿嘉志部分：
1.系爭499-10地號土地上建物(門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號，下稱門牌651號房屋)原由被告瞿嘉志之父瞿正明占有，因瞿正明於106年5月15日重病在身，恐不久辭世，乃將該屋無償贈與被告瞿嘉志，並要求被告瞿嘉志同住以便就近照顧，有不動產贈與契約書為憑，被告瞿嘉志並占有系爭499-10地號土地，而非原告所稱之占有輔助人。
2.原告以被告瞿嘉志戶籍另設他處，不動產贈與契約書為通謀虛偽意思表示，且未即時辦理稅籍、水電過戶等手續，里長證明內容與事實不符，否認被告瞿嘉志之占有事實與優先購買權，並無理由。
(四)均聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張被告未符地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有要件，優先承買權不存在等情，惟被告均否認之，並以前詞置辯。茲就本件爭點及本院判斷析述如下：
(一)按地籍清理條例第12條第1項第4款規定，於本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，有優先購買權。又地籍清理條例係於97年7月1日施行，則於87年7月1日前已占有土地，至該土地標售時仍繼續占有者，就土地有優先購買權。本件被告均辯稱符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，得優先購買系爭土地，依民事訴訟法第277條本文規定，被告自應就其於87年7月1日前占有系爭土地迄今之有利事實，負舉證責任。
(二)次按，對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力；另依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，即可謂有事實上之管領力(最高法院100年度台上字第1719號判決意旨、93年度台上字第2067號判決意旨參酌)。
(三)被告楊承恩部分：
1.按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。此等受他人指示之人，即所謂輔助占有人，因須從主人之指示，乃主人之機關。次按，為他人之子女，並與他人住於同一屋內，但其本人如確已結婚成家獨立生活，而無從自內部關係證明其使用係受他人之指示時，尚難謂該人為他人之輔助占有人，復有最高法院65年度台抗字第163號判例要旨可資參酌。從而，他人之子女若能證明有成家、獨立生活之事實，其使用即非受他人之指示，自非他人之輔助占有人。
2.被告楊承恩辯稱伊自00年00月00日出生後，即住在系爭499-4地號土地上之門牌639號房屋，係基於自己意思占有系爭499-4地號土地，並非受他人指示而占有系爭土地，並得合併計算自祖父63年遷入該屋與其父之占有期間，有優先購買權等情，惟被告否認之。經查，楊承恩係00年00月00日出生，平日居住在門牌639號房屋內，該址戶長為楊汝發，該屋係楊汝發繼承而來等事實，為兩造所不爭執者。次查，被告楊承恩所陳情形，僅有單純居住之事實，並無以戶長身分設籍、為門牌639號房屋繳納稅捐或以自己名義在門牌639號房屋申設水電門牌等獨立占有該屋之行為，再參酌門牌639號房屋係楊汝發於79年間繼承而來，於被告楊承恩出生前，該屋已由其父管領使用，被告楊承恩出生時，客觀上顯無管領該屋與土地及排除他人占有之能力，應係楊汝發許可而居住之家屬，縱於被告楊承恩年紀稍長後，或有單獨房間可使用，或有與他人共同使用門牌639號房屋之事實，惟衡諸社會一般經驗，被告楊承恩仍為楊汝發之家屬，該屋併同其坐落之土地並非當然移由被告楊承恩實質管領。此外，被告楊承恩並無其他舉證堪認有成家與獨立生活之行為，自難僅以家屬身分居住之事實，推認被告楊承恩曾有為自己利益而占有與支配該屋之事實，遑論以該屋對系爭499-4地號土地為占有使用之事實，是被告楊承恩辯稱其占有系爭499-4地號土地，並得合併計算前手占有期間云云，難認可採，原告以被告楊承恩未以自己意思獨立對門牌639號房屋為實質管領，否認被告楊承恩有優先購買權，為有理由。
(四)被告張素芳部分：
1.被告張素芳辯稱其於105年3月17日取得系爭499-5地號土地上建物(門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號，下稱門牌641號房屋)所有權之前（本院卷二第55頁），業已占有系爭土地及其上建物多年，並提出用戶名為張素芳之91年9月迄今水費、電費、通信繳費明細表、信用卡帳單等件為證（被證24至被證28，參本院卷二第189至366頁），其主張繼受前手包括張智聰、王峰、王陽等人之連續占有期間等情，復有行政院國軍退除役官兵輔導委員會桃園榮譽國民之家95年10月4日桃榮輔字第0950006090號函、張智聰與王峰91年8月20日成屋買賣契約書、張智聰贈與張素芳之105年3月17日所有權贈與移轉契約書等件可考（本院卷一第469至479頁），堪認被告張素芳以所有人之意思占有使用門牌641號房屋時，並當然占有使用系爭499-5地號土地，且對該土地有繼續支配關係，是其辯稱自地籍清理條例97年7月1日施行前之58年起（本院卷一第469頁），已占有系爭土地達10年以上等情，自屬可採。
2.原告雖主張張素芳在該址未有戶籍登記資料，可見未居住生活於系爭土地之建物內等情。惟系爭房屋及其坐落之土地事實上係由何人支配管領系爭土地，與有無戶籍登記間，無必然關連，尚難以未設籍乙節為不利之認定。
3.原告又主張張素芳前手王峰有約定建物基地權屬為政府，又因曾出租建物，占有建物與土地之期間中斷云云。惟按地籍清理條例第12條第1項第4款所規定具有優先承買權之要件為：「本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」，立法理由謂「依前條規定代為標售之土地，因所有權人不明，土地被占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，爰於第1項第4款規定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權」，可見該條款之目的係為解決代為標售土地之所有權人不明之情形，並使長期占用使用該系爭標售土地之人，具有優先承買權，而安定社會秩序及使法律關係單純化。是依立法目的解釋，優先承買權人以占用使用為要件，至於是否為有權占有，並非所問。則原告關於基地所有權屬之主張，僅涉占有土地之法律權源，與有無占有事實分屬二事，無必然因果關係，尚難為不利被告之認定；另關於出租建物之主張，該建物所有權（事實上處分權）人即張素芳之前手，仍以間接占有方式就建物為管領，亦難認有中斷占有之事實，原告上揭主張均非可取。
(五)被告張徐秋菊部分：
1.被告張徐秋菊辯稱其自72年起購得系爭土地上建物即門牌647號房屋後，開始獨資經營「龍成商店」，並設籍居住迄今之事實，業已提出全戶戶謄本、龍成商店之臺北市政府72年9月30日營利事業登記證、龍成商店現場相片1幀、本院公證處72年8月5日公證書、臺北市稅捐稽徵處契稅及監證費用繳納通知書、建築改良物贈與所有權移轉契約書等件為證（本院卷一第495、501、503頁、卷二第179至185），原告亦不爭執此節，堪認被告張徐秋菊有為所有權與商號營業之自己利益，直接占有坐落499-8地號土地上建物即門牌647號房屋之事實，並依民法第944條規定，推定被告張秋菊於72年至107年之間，繼續占有該屋，而據以對系爭499-8土地為占有使用，享有優先承買權。
2.原告雖主張被告張徐秋菊之夫張福寬為戶長，係門牌647號房屋之所有權人與占有人，被告張徐秋菊戶籍身分為家屬，非占有人云云。惟查被告張徐秋菊就其為門牌647號房屋所有權人並在該處獨立營業之事實，業已提出上揭文件為證，原告主張與客觀所有權與營業事實扞格之處，難認可採，而戶籍登記身分別與有無占用之事實間無必然因果關係，尚難為不利被告之認定，原告否認被告張徐秋菊之優先承買權，為無理由。
(六)被告瞿嘉志部分：
1.被告瞿嘉志辯稱，系爭499-10地號土地上建物即門牌651號房屋前經其父瞿正明贈與後，被告瞿嘉志即與其父同住，以便就近照顧起居之事實，業已提出不動產贈與契約書為證（本院卷一第165頁），被告瞿嘉志主張合併計算前手占有期間至87年前之事實，並有瞿正明69年、71年、107年電費收據影本、69年2月25日房屋質當字（契約書）等件為佐（本院卷二第89至97、107頁），堪認瞿明志至早自69年起，已占有土地及其上建物，被告瞿嘉志有優先承買權。
2.原告以被告瞿嘉志戶籍另設他處，不動產贈與契約書內容不合常理，為通謀虛偽意思表示，且未即時辦理稅籍、水電過戶等手續，里長證明內容與事實不符，否認被告瞿嘉志占有之事實與優先購買權。惟查，被告瞿嘉志主張門牌651號房屋不動產贈與契約書之贈與人瞿正明於本件訴訟期間之107年10月2日死亡（本院卷二第289頁），繼承人胡越華、被告瞿嘉志、釋淨仁協議由被告瞿嘉志單獨取得瞿正明遺產即門牌651號房屋之事實，有其提出之繼承系統表、遺產協議分割書、胡越華、瞿嘉祥、瞿嘉志、釋淨仁戶籍資料等件為證，衡諸瞿正明於本件訴訟期間死亡，倘瞿正明生前並無贈與之真意，其他繼承人當不至同意由被告瞿嘉志獨得門牌651號房屋，則被告瞿嘉志所辯尚與常情無甚乖違，尚堪採信，其既為房屋之所有權人，自當併同該屋坐落之土地有占有管領之事實。至於被告瞿嘉志未設籍該處、未即時辦理稅費更名等節，與有無占有土地之事實，分屬二事，無必然因果關係，而里長證明書內容仍不足推翻上揭贈與契約移轉門牌651號房屋事實上處分權予被告瞿嘉志之真意，均難為不利被告之認定，是原告否認被告瞿嘉志有優先承買權，為無理由。
四、綜上所述，被告楊承恩為輔助占有人，原告請求確認被告楊承恩之優先承買權不存在，為有理由；其餘被告因對土地上之建物各有占有之事實，即有對該建物坐落之土地併為占有使用之事實，且連續占有期間均早於87年7月1日前，則原告請求確認其餘被告之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 107 年 12 月 5 日
民事第二庭 法 官 林修平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 5 日
書 記 官 賴靖欣