臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第4451號原 告 曹雙金訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 汪懿玥律師被 告 林聰儒訴訟代理人 林松虎律師
林明毅律師上列當事人間確認車位使用權存在事件，本院於民國108年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國85年12月24日向訴外人忠冠建設開發股份有限公司（下稱忠冠公司），以新臺幣（下同） 120萬元買受坐落臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地上預售建案「通化財神」大樓之地下層編號64號之機械式停車位（下稱系爭64號停車位），而於 88年8月23日，上開預售建案「通化財神」大樓完工，並於同年11月29日完成建物所有權第一次登記，因「通化財神」大樓為忠冠公司與訴外人坡心商業股份有限公司（下稱坡心公司）合作興建，坡心公司為起造人，所有權第一次登記即以坡心公司為登記名義人，原「通化財神」大樓並改稱「坡心市場大樓」（下稱系爭大樓）。因原告及其他單獨購買地下停車位之人於系爭大樓並無房屋，就購買之停車位對應應有部分無從單獨辦理所有權登記，原告及其他單獨購買地下停車位之人遂經由忠冠公司之法定代理人陳憲崇（後更名為陳逢茂）與訴外人謝明東商議，將原告及其他單獨購買地下停車位之人買受之共 5個停車位對應應有部分（即停車位編號50、63、64、66、67）借謝明東之名，登記於謝明東所有臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷 ○號3樓之1房屋，下稱系爭房屋）之共同使用部分，於 90年1月29日完成登記，系爭64號停車位則為原告於90年9月3日領取停車位證明書後，開始使用及停放。
二、訴外人謝明東於90年11月22日以買賣為原因，移轉登記系爭房屋所有權予訴外人陳聰敏，而於系爭房屋登記於陳聰敏期間，陳逢茂又與陳聰敏商議，將其他向忠冠公司單獨購買之地下停車位（即停車位編號69、70、72、68、82）借陳聰敏之名，登記於系爭房屋共同使用部分。嗣訴外人丁桂蘭向陳聰敏以1000萬元買受系爭房屋，並於97年4月2日完成系爭房屋所有權移轉登記，被告林聰儒再於 100年7月5日向丁桂蘭以1150萬元買受系爭房屋，並於 100年10月13日完成系爭房屋所有權移轉登記，然系爭64號停車位均由原告繼續占有使用及繳交管理費用，登記權利人並未向原告主張或請求關於占有使用系爭64號停車位之權利。
三、原告向忠冠公司買受系爭64號停車位使用權，於系爭大樓建物所有權第一次登記後，雖停車位對應應有部分分別移轉登記於謝明東、陳聰敏、丁桂蘭及被告林聰儒；但原告買受系爭64號停車位之使用權利，係為「有償」之「永久性」權利。又忠冠公司於移轉系爭房屋所有權時與謝明東約定，系爭64號停車位之專用權並不隨同系爭房屋移轉，而係為他人所使用，建商雖係與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分由特定人使用，除別有規定外，應認共有人間合意成立分管契約，而忠冠公司與謝明東於移轉系爭房屋所有權時，即已保留停車位之專用權，另行劃分編號再出售專用權予特定人，而各停車位之專用權人，亦經忠冠公司發給停車位使用權證明書，再觀系爭大樓居家（住戶）管理規約條文第15條第 1款修正前規定：「依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或該契約訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。」即可知悉該分管契約為系爭大樓之區分所有權人所明知，具有一定之公示性，此為受讓人可得知悉，足證原告與系爭64號停車位對應應有部分之登記所有權人謝明東、陳聰敏、丁桂蘭及被告林聰儒間，確係存有分管契約及使用借貸關係。
四、系爭大樓地下層之停車位使用秩序，係存有分管契約及使用借貸關係，且於停車位對應應有部份之登記所有權人更替時，均未影響買受停車位使用權人之使用狀態，而為原告及購買系爭大樓地下層停車位之買受人所永久性、持續性之信賴，應認原告及購買系爭大樓地下層停車位之買受人權利應予保障。被告於 100年間向丁桂蘭買受系爭房屋時，已有可得知悉原告與忠冠公司間有停車位買賣契約而有停車位使用權存在之情形，且原告自取得系爭64號停車位之專用權，即繳納停車費至兩造就系爭64號停車位發生爭執止，縱原告對於系爭64號停車位之專用權未以登記為公示方法，惟因已具備使被告知悉該狀態之公示作用，應認具有公示性質，從而被告於此情形下仍願受讓系爭房屋，即應承受不能使用停車位之不利益。應類推民法第425條1項規定，系爭大樓地下層之停車位使用秩序所存在之分管契約及使用借貸關係，仍對於被告繼續存在。爰依分管契約、民法第 464條、類推民法第425條第1項之規定，請求確認原告對被告就系爭64號停車位之使用權存在。
貳、被告則以：
一、被告透過陳逢茂之介紹向丁桂蘭買受系爭房屋，由丁桂蘭之配偶彭楷勛作為出賣代理人，並由陳逢茂作為保證第三人。而被告買受系爭房屋時，未曾被告知系爭房屋所附之停車位有借名或屬他人所有之情事。是被告所買受之不動產標的，自始即包含系爭房屋買賣契約書所載明之10個停車位，即停車位編號50、63，64、66、67、68、69、70、72、82。其中系爭64號停車位係屬經登記之不動產。是系爭64號停車位既係被告自丁桂蘭所合法買受取得，且辦理所有權移轉登記完畢，被告已取得系爭64號停車位之權利（含應有部分之所有權及該停車位之專用權），當屬無疑。
二、原告並非系爭大樓之區分所有權人，其與忠冠公司間就系爭64號停車位為之買賣或其他約定，均無從成立所謂分管契約。原告指稱系爭64號停車位有分管契約存在，且被告應受其拘束云云，實屬空言。況系爭64號停車位之編號，係載明於建物所有權狀。當有絕對之效力，自非大樓規約所得逕為變更或剝奪，且修正後之規約亦載明停車空間依所有權狀記載為準，是原告自無得據以主張系爭64號停車位之使用權。原告主張之忠冠公司、謝明東、陳聰敏或丁桂蘭間之買賣或借名關係，被告均未參與，亦不知悉，實與被告無涉，基於債之相對性，僅在當事人間發生效力，自無從拘束被告，更無從作為原告主張就系爭64號停車位享有使用權之依據。並答辯聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項（本院卷第205至206頁）：
一、訴外人陳逢茂所經營之忠冠公司與坡心公司合作，由忠冠公司出資、坡心公司擔任起造人，約定在坐落臺北市○○區○○段○○段00000000地號土地上興建地下2層、地上8層之鋼筋混凝土造「通化財神」大樓，並於 88年8月23日完工，88年11月29日辦理第一次所有權登記為起造人坡心公司所有，並更名為「坡心市場大樓」（即系爭大樓）。
二、原告曹雙金於 85年12月24日以120萬元向忠冠公司買受系爭大樓地下層之系爭64號停車位，簽立預定停車位買賣契約書，並於90年9月3日自忠冠公司領取停車位證明書（見本院卷第15頁）後，即開始使用及停放。
三、系爭64號停車位無獨立所有權狀，於 90年1月29日登記於謝明東所有之系爭房屋共同使用部分。
四、謝明東於90年11月22日以買賣為原因，移轉登記系爭房屋所有權予陳聰敏，嗣陳聰敏於97年4月2日出售系爭房屋予丁桂蘭，丁桂蘭復於 100年7月5日出售系爭房屋予被告林聰儒，並於 100年10月13日移轉登記系爭房屋所有權予被告林聰儒。
五、被告林聰儒自104年7月起自行繳納系爭64號停車位管理費迄今。
肆、本件爭點為：
一、本件系爭大樓之地下層停車位之使用，於全部區分所有權人間是否成立分管契約？如是，原告得否依分管契約主張就系爭64號停車位有使用權？
二、原告主張被告應依民法第464條、類推適用民法 425條第1項之規定，受使用借貸關係之拘束，有無理由？
伍、法院之判斷:
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。此為民事訴訟法第247條第1項前段所明定。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號民事判例參照。本件原告主張就系爭64號停車位有使用權，然系爭64號停車位登記於被告所有之系爭房屋共同使用部分，且原告就系爭64號停車位之使用權為被告所否認，從而，原告就系爭64號停車位使用權存否即非明確，有致原告在私法上地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去。是以，原告主張就系爭64號停車位使用權存否有請求確認之法律上利益，於法有據，先予敘明。
二、本件系爭大樓地下層停車位之使用，於全部區分所有權人間是否成立分管契約？如是，原告得否依分管契約主張就系爭64號停車位有使用權？㈠按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有
物之全部，有使用收益之權。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第 818條、第820條第1項定有明文。又共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許（最高法院100年度台上第 1776號裁判意旨參照）。再公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第 633號判決意旨參照）。依上開規定可知，物之共有人間始得成立分管契約，並於共有人將應有部分讓與第三人時，於受讓人知悉該分管契約或可得而知之情形時，始受該分管契約拘束。而公寓大廈除專用部分外，其他共有部分，一般而言係屬各區分所有人所共有，是就公寓大廈之買賣，倘非受讓應有部分成為公寓大廈之共有人，縱其與建商或承購戶有其他法律關係存在，亦僅為一般債權契約，尚難認得以與其他住戶間成立分管契約。
㈡經查，系爭大樓為訴外人陳逢茂所經營之忠冠公司與坡心公
司合作，由忠冠公司出資、坡心公司擔任起造人，於 88年8月23日完工，同年11月29日辦理第一次所有權登記為起造人坡心公司所有。又位處系爭大樓地下層之系爭64號停車位無獨立所有權狀，於 90年1月29日登記於謝明東所有之系爭房屋共同使用部分，謝明東於90年11月22日以買賣為原因，移轉登記系爭房屋所有權予陳聰敏，嗣陳聰敏於97年4月2日出售系爭房屋予丁桂蘭，丁桂蘭復於 100年7月5日出售系爭房屋予被告林聰儒，並於 100年10月13日移轉登記系爭房屋所有權予被告林聰儒，為兩造所不爭執，已如前述，並有系爭房屋之建物謄本及異動索引表在卷為憑（見本院北司調卷第16至17頁、第21至22頁、第24至30頁），堪信為真實。
㈢原告雖於85年12月24日以 120萬元向忠冠公司買受系爭大樓
之地下層系爭64號停車位，並簽立預定停車位買賣契約書，嗣於90年9月3日自忠冠公司領取停車位證明書後，即開始使用及停放，然系爭64號停車位既無獨立之所有權狀，僅係登記為系爭房屋之共同使用部分，則原告並非系爭大樓之共有人。另由原告提出之預定停車位買賣契約書及車位證明書，內容記載「車位產權係依比例之持分計算併入公共設施面積不另核發獨立權狀」、「本買賣停車位甲方同意僅得典售本大樓其他所有權人或隨同本大樓內房地所有權一併典售，不得單獨典售租借頂押或以其他方式供本大樓所有權人或承租人以外之第三人使用」（見本院北司調卷第9至10頁、第15頁），顯見原告明知系爭64號停車位僅為系爭大樓之公共設施，縱使其與忠冠公司簽立預定停車位買賣契約書，亦屬一般債權契約，仍非系爭大樓之共有人，依前開說明，自無從與系爭大樓之其他共有人間，就系爭64號停車位成立分管契約。原告雖稱分管契約是忠冠公司代理原告與坡心公司及全體區分所有權人成立云云（見本院卷第146頁），並以原證9之「坡心市場商業大樓居家（住戶）管理規約條文修正」主張系爭大樓之地下一層及地下二層共用部分之停車空間定有分管契約，然該管理規約之主體為系爭大樓之住戶，且第二條第四款現行文字內容係就「使用其約定專用部分……供特定區分所有權人使用」所為之約定；第十五條第一款現行文字內容係「……已擁有停車空間持分者……使用該一共有部分或專用部分之約定者」，均為公寓大廈管理條例所定區分所有權人間權利義務之約定事項，縱認系爭大樓之地下層停車位之使用，於全體區分所有權人間成立分管契約，原告既非系爭大樓之共有人，自無從由忠冠公司代理與其他區分所有權人間成立分管契約。
㈣又原告主張忠冠公司與謝明東、陳聰敏、丁桂蘭、林聰儒及
其他承購戶於移轉系爭房屋時，即協議約定房屋所有權狀上所載之其他停車位之使用收益權由他人所享有云云（見本院卷第 185頁），然卷內並無相關事證可證其說，且原告既非系爭大樓之共有人，已如前述，自無從依分管契約對被告主張就系爭64號停車位有使用權，則原告主張成立默示分管契約，亦屬無據。
三、原告主張被告應依民法第 464條、類推適用民法425條第1項規定，受使用借貸關係之拘束，有無理由？㈠按買賣契約僅有債之效力，基於債權相對性之原理，不得以
之對抗契約以外之第三人。永久使用權之買賣契約，僅係使用權移轉之債權債務關係，上訴人所取得者為使用權，並非所有權，基於債權相對性之原理，即不得援其與前手間使用權買賣契約之債權關係，以資對抗取得系爭建物所有權之受讓人，最高法院102年度台上字第425號判決意旨參照。次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院29年渝上字第762號判例意旨參照。
㈡本件原告主張丁桂蘭買受系爭房屋時知悉系爭64號停車位並
無使用權，而被告向丁桂蘭買受系爭房屋時，於可得知悉之情形下繼受使用借貸關係，且被告未繳付任何停車位之管理使用費用，顯見被告默示同意與原告成立使用借貸關係云云。經查，原告主張被告於買受系爭房屋時知悉買賣標的未包含系爭64號停車位之使用權，並以原證 4之臺灣臺北地方法院檢察署檢察官105年度397號不起訴處分書為據，然為被告所否認，且觀之前揭不起訴處分書之內容，係認定丁桂蘭與被告於 100年7月5日買賣契約書包含10個車位一起出售，被告主觀上認為其購買系爭房屋包含車位（見本院北司調卷第20頁），原告所言尚非有據。再者，原告以前揭不起訴處分書記載丁桂蘭之前配偶彭凱勛證述係以1000萬元向陳聰敏買受系爭房屋，價金未包含車位，嗣再以1150萬元出售予被告，因二者價格甚為接近，顯見被告知悉未買受系爭64號停車位云云。查，系爭大樓為地上權住宅，坐落土地為台北市政府所有，土地使用期屆滿即應拆屋還地，且不得主張任何補償，此有被告出具之同意書、台北市政府100年8月11日府產業市字第10031756200號函文在卷可稽（見本院卷第 39、41、43頁），系爭房屋於97年4月2日登記為丁桂蘭所有，嗣於100年 10月13日登記為被告所有，期間已相差3年6月餘，被告購買系爭房屋時，預計至地上權期滿即 105年11月30日（見本院卷第63頁），僅餘 5年餘，然被告買受系爭房屋價格非但未隨地上權之剩餘年限降低，反倒較丁桂蘭買受時系爭房屋時地上權期限仍有8年6月餘之價格為高，則原告僅以被告購入系爭房屋之價格與丁桂蘭購買之價格相近，主張並未包含停車位云云，其主張未考量系爭大樓屬地上權住宅，市場價格應隨使用年限縮短而下降之常情不符，原告上開主張尚無所據。
㈢原告復以使用系爭64號停車位並繳付管理費長達15年，被告
從無異議或主張權利，主張被告已默示同意與原告成立使用借貸關係云云。經查，被告係 100年10月13日買受系爭房屋，並自104年7月起自行繳納停車位管理費迄今，為兩造所不爭執，原告雖繳納 100年10月13日起至104年6月止之管理費，然該費用並非被告所收取，原告係繳納至系爭大樓之管理委員會，被告僅單純沈默，尚難以此事實推論兩造間已有默示使用借貸之意思。原告主張兩造間就系爭64號停車位已有默示之使用借貸合意，亦無可取。
㈣原告另以向忠冠公司買受系爭64號停車位，係為有償之永久
性權利，有債權物權化之必要，應類推適用民法第425條第1項規定，對受讓債權契約之被告繼續存在云云。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有明文，惟前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，亦為同法條第 2項所明定。本件原告主張以 120萬元向忠冠公司買受系爭64號停車位使用權，屬有償之契約，為兩造所不爭執，然民法第 425條第 1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源，故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾 5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項，有民法第450條第2項立法理由可參。是原告與忠冠公司就系爭64號停車位成立之債權契約，雖屬有償，然其未經公證且屬永久無期限，內容對第三人而言，並不明確，倘使其具有物權化之效力，對買受系爭房屋之被告權利影響重大，即與上述立法意旨有悖，尚難認有與民法第425條第1項規定相類之情形，而有類推適用之必要。故原告此節主張，洵屬無據。
四、綜上所述，原告主張其就向忠冠公司買受之系爭64號停車位使用權，與系爭大樓共有人間約定由其使用該車位，已成立分管契約及使用借貸關係，並得拘束受讓人即被告；且本件應得類推民法第425條第1項規定，原告就系爭64號停車位所存分管契約或使用借貸關係，對被告繼續存在云云，請求確認原告對被告所有之系爭64號停車位有使用權存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 10 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 洪文慧法 官 趙德韻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 10 日
書記官 陳信宏