臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第4777號原 告 陳玉琳被 告 廖得順
連美玲兼 上一人訴訟代理人 連季葦被 告 黃裕傑上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國108年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄；又，共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者，各該住所地之法院俱有管轄權。但依第4 條至前條規定有共同管轄法院者，由該法院管轄。民事訴訟法第10條第2項、第20條定有明文。本件被告之住所不在一法院管轄區域內，惟本件原告主張被告就如附表所示不動產（下統稱系爭房屋）所為之債權行為及所有權移轉行為無效或得聲請法院撤銷，請求塗銷該等所有權移轉登記，因如附表編號2 所示房屋坐落本院轄區，本院自有管轄權。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊與被告廖得順為夫妻關係，為免被告廖得順聽信仲介之言，雙方於民國106年6月19日約定被告廖得順應將其名下包含系爭房屋在內之不動產移轉登記予原告所有，並簽立協議書（下稱系爭協議書）。詎被告廖得順於簽立系爭協議書後，旋即於106年8月23日將如附表編號1 所示之房屋出賣予被告連季葦，並於106年9月26日完成移轉登記。復於同年11月6日將如附表編號2所示之房屋以買賣為原因移轉登記予被告黃裕傑。故被告廖得順係以有償之買賣行為移轉財產權為目的，有害於伊依系爭協議書約定得請求被告廖得順移轉登記系爭房屋予伊之權利。況附表編號1 所示之房屋為「凶宅」，其交易價值勢受減損，惟被告連季葦仍以新臺幣（下同）700 萬元購買，實與常情相違。且被告連美玲雖僅係附表編號1 所示房屋登記名義人，惟殊難想像被告連美玲出具個人文件辦理之際未向被告連季葦詢問該筆建物之來歷，足見被告連美玲主觀上亦知悉有損害伊權利之情形。再者，被告黃裕傑既買受並登記為附表編號2 所示房屋所有人，衡情當無許被告廖得順父子繼續設籍，顯見被告黃裕傑係於知悉被告廖得順與伊之協議後，與其為買賣及移轉登記之行為。綜上，被告均知悉渠等之買賣及移轉登記行為將有害及伊之債權，爰依民法第244 條第2、4項之規定訴請撤銷渠等之買賣及物權行為，並將系爭房屋回復為被告廖得順所有等語。並聲明：㈠被告廖得順、連季葦間就附表編號1 所示房屋，於106年8月23日以買賣為原因之債權行為應予撤銷。㈡被告廖得順、連美玲間就附表編號1 所示房屋於106年9月26日所為之所有權移轉登記之物權行為應予撤銷，並回復登記為被告廖得順所有。㈢被告廖得順、黃裕傑間就附表編號2所示房屋，於106年11月6日以買賣為原因之債權行為，以及106年11月6日所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷，並登記為被告廖得順所有。
二、被告則以：㈠被告廖得順部分：系爭協議書所列含系爭房屋在內之4 筆不
動產及車貸等債務合計約2,866 萬，且均為原告所借貸使用。原告聽信坊間金融整合機構所稱可協助上揭不動產借新還舊，增加貸款額度，伊始在債務可全數移轉之前提下，同意協助原告辦理增貸，並與原告簽立系爭協議書，詎原告復以遭受詐騙為由，致增貸事宜中斷。而系爭協議書僅係協助原告辦理貸款並移轉債務，其既已無法移轉債務，依系爭協議書第2 條之約定，系爭協議書自應無效。伊因無力償還房貸，只得出售系爭房屋等語。
㈡被告連季葦、連美玲部分：被告連季葦以700 萬元向被告廖
得順購買附表編號1 所示房屋，並以被告連美玲為登記名義人，雙方於106 年8 月23日簽訂買賣契約。嗣被告連美玲於106年9月26日接獲原告簡訊告知附表編號1 所示房屋有產權爭議，且指摘該房屋為凶宅，又該屋尚有漏水瑕疵，被告連季葦遂與被告廖得順嗣以350 萬元達成讓付協議。被告連季葦、連美玲與被告廖得順、原告素不相識，且附表編號1 所示房屋之登記謄本亦未顯示原告與被告廖德順間之任何設定條件，則依民法第759之1條之規定，附表編號1 所示房屋移轉登記之物權行為不受影響等語。
㈣被告黃裕傑部分：伊係透過訴外人即仲介郭玳麟以合法管道
向所有權人廖進益即被告廖德順之父購買附表編號2 所示房屋，且因被告廖得順稱因附表編號2 所示房屋出售後，暫無設立戶籍之去處，始同意俟被告廖得順父子覓得可設籍之處，再行遷籍。伊與被告廖得順、原告互不相識，亦不知悉被告廖得順與原告間之協議等語。
㈤並均聲明：原告之訴駁回。
三、查原告與被告廖得順於106年6月19日簽立系爭協議書，約定被告廖得順將含系爭房屋在內之不動產過戶予原告，並移轉被告廖得順因協助原告向銀行擔保借貸（或擔任借款人）而衍生之銀行、中租迪和及民間借款至原告名下且於完成銀行貸款後，上述借款概與被告廖得順無關，系爭協議書並經臺灣新北地方法院所屬民間公證人於106 年6 月19日作成106年度新北院民公宗字第00000000號公證書。嗣被告廖得順於106年8月23日與被告連季葦就附表編號1 所示房屋簽訂不動產買賣契約書，並於106年9月26日移轉附表編號1 所示房屋所有權登記予被告連季葦指定之出名登記人即被告連美玲。訴外人廖進益復於106年9月19日與被告黃裕傑就如附表編號2所示房屋簽訂不動產買賣契約書，而於同年11月6日移轉附表編號2 所示房屋所有權登記予被告黃裕傑等情，為兩造所不爭執，並有公證書暨系爭協議書、系爭房屋不動產買賣契約書、附表編號1 所示房屋之建物登記第二類謄本、附表編號2所示房屋之建物所有權狀在卷可稽（見107年度北司調字第897 號卷【下稱北司調卷】第13至20頁、第27頁；本院卷第57至67頁、第111至121頁），自堪信為真，合先敘明。
四、得心證之理由：本件原告主張被告廖得順依系爭協議書之約定應移轉系爭房屋之所有權登記予伊，詎被告廖得順於簽立系爭協議書後，即將系爭房屋分別出售予被告連季葦、黃裕傑，並完成移轉登記，被告廖得順前開行為有害及原告債權，故前揭債權行為及物權行為均應予以撤銷，被告廖得順並應塗銷系爭不動產所有權移轉登記等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：本件買賣系爭房屋之行為，有無詐害原告債權？原告是否可依民法第244 條第2、4項之規定訴請撤銷債權行為及塗銷系爭房屋所有權移轉登記？茲就上開爭點析述如下：
㈠附表編號1 房屋部分：
⒈按債權人依民法第244條第2項規定，撤銷債務人所為之有償
行為者，須具備下列之條件：為債務人所為之法律行為；其法律行為有害於債權人；其法律行為係以財產權為目的；債務人於行為時，明知其行為有害於債權人，受益人於受益時，亦明知其事情，最高法院42年台上字第323 號判例意旨可資參照。債務人出賣其財產，非必生減少資力之結果，苟其出賣財產已獲得相當對價，一方面減少其財產，一方面取得其請求支付價金之權利，即難謂係詐害債權之行為，而依民法第244條第2項行使撤銷權，必須債權人於債務人之行為有害及其債權時，始得為之，最高法院55年台上字第2839號判例、75年度台上字第619 號判決意旨亦足參考。因此，債務人不能清償債務，而將其不動產出賣時，須其對價低於該不動產之客觀價值，始能認有損害於債權人之權利，其對價是否相當，並應以買賣當時之價格為準。關於受益人於受益時亦「明知」有損害債權人之權利，係指直接及確定故意而言，並不包括懷疑或因過失而不知等情形在內，此項明知之事實，係對於債權人有利之事實，依舉證責任分配之原則，自應由主張該事實存在之債權人負舉證責任。故原告請求撤銷被告間有償之法律行為，自應就上開權利發生要件事實舉證以實其說。
⒉經查，被告連季葦與被告廖得順確曾以700 萬元之價格簽訂
附表編號1 所示房屋之不動產買賣契約書，並經僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證，有上開買賣契約書、價金給付備忘錄、履約保證申請書及履約保證專戶收支明細暨點交確認書為憑（見本院卷第111至133頁），核屬有償行為。又買賣雙方就買賣價金之約定，除衡量市場交易行情外，亦不乏將買賣雙方之情誼、出賣人急於出售變現或還款、是否發生非自然死亡事件等因素考量在內，審諸被告連季葦抗辯附表編號1 所示房屋因原告傳訊予被告連美玲告知該屋有產權爭議，亦為凶宅，尚有漏水之瑕疵，被告連季葦遂於106年11月3日與被告廖得順達成後續之讓付協議，最終以350萬元成交（由被告廖德順退還350萬元），並提出簡訊翻拍畫面照片、協議書影本為證（見本院卷第135至137頁），足認被告連季葦與被告廖得順間就如附表編號1 所示房屋原以700 萬元成交，嗣因房屋存有前揭瑕疵而合意更改買賣價金至350 萬元，依其等磋商之過程及緣由觀之，堪信兩造約定之買賣價金客觀上尚屬相當，原告空言主張該房屋實際價格應較700萬元為低，渠等350萬元則係臨訟杜撰之假買賣云云，尚乏依據亦未舉證以實其說，自難據此推認被告連季葦有何明知損害債權人即原告之情形。再者，據仲介被告連季葦買賣附表編號1 房屋之證人陳淨雲證稱：伊有介紹連季葦買新北市○○區○○路0段00000號之房子。當時是伊無意中聽到廖得順在三峽某座宮廟中說要賣房子，廖得順是伊朋友的朋友，剛好連季葦說要買房子，伊就搓合雙方買賣房子。伊不認識原告，也不知道系爭協議書，當時廖得順也沒有跟伊說這件事情。伊既然不知道這件事，基本上連季葦、連美玲當然也不知道等語明確（見本院卷第200至201頁），益徵被告連季葦於買賣房屋之際，並無從得悉系爭協議書之內容。至原告雖稱其有以訊息告知被告連美玲該屋有訴訟、凶宅問題等，被告連美玲理當知悉該等買賣及移轉登記行為確有損害原告權利云云，惟細繹被告連美玲提出之簡訊翻拍畫面，原告傳送訊息予被告連美玲之時間已係晚於106年9月26日白天辦理移轉登記時點之晚間6時8分以後，有上開建物登記第二類謄本及簡訊翻拍畫面可憑（見北司調卷第27頁、本院卷第135頁），核與被告連季葦陳稱：「當時已經辦完過戶，事前我們都不知道，事後我們才跟屋主談」等語（見本院卷第166頁）相符，堪信被告連季葦於買賣交易附表編號1所示房屋時，就原告與被告廖得順間之協議並未知悉，原告據此認被告連季葦於向被告廖得順買受該房屋時，係明知有損害於原告之債權云云，即屬揣測之詞，尚不足採。此外，原告復未舉證被告廖得順出賣附表編號1所示房屋時，買受人即被告連季葦有何明知或可得而知損害原告權利之情形。揆諸前揭說明，尚難認原告業就民法第244條第2項所定有償行為之詐害債權撤銷權所應具之權利要件事實已盡舉證之責，故原告依該條規定請求撤銷被告廖得順、連季葦、連美玲間系爭買賣之債權行為及物權行為，並依同條第4項規定，請求塗銷該移轉登記等節，尚難憑採，即應駁回。
⒊況按89年5月5日增訂民法第244條第3項：「債務人之行為非
以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定」，其立法理由揭示「債務人之全部財產為總債權人之共同擔保，債權人應於債權之共同擔保減少致害及全體債權人之利益時，方得行使撤銷權。易言之，撤銷權之規定，係以保障全體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設。爰於第三項增訂不得僅為保全特定債權而行使撤銷權之規定」。足見民法賦予債權人得請求法院撤銷債務人對其財產之所為，乃為共同擔保全體債權人債權之滿足，非為保障特定債權人債權之直接履行，以貫徹債權平等及維護債務人財產權處分自決之精神，進而促進交易安全，至債權人特定債權履行之保障，則另有其他債務不履行損害賠償機制以資維護，非撤銷權制度存在之所由。查原告依系爭協議書中「甲方（按，即被告廖得順）同意將名下不動產過戶予乙方（按，即原告），並轉移甲方因協助乙方向銀行擔保借貸（或擔任借款人）而衍生之銀行、中租迪和及民間借款至被告名下且於完成銀行貸款後，上述借款概與甲方無關....」之約定，主張行使本件撤銷權，然此一債權，顯係對被告廖得順請求給付附表編號1 所示房屋此特定物為標的之債權，依前揭法條所示，自不得適用民法第244 條第1、2項之規定，而僅係被告廖得順應依系爭協議書負債務不履行責任之問題。是原告依此提起本件訴訟主張行使撤銷權，於法亦非有據，不應准許。
㈡附表編號2 房屋部分：
按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199條第1 項規定明確，是債權人所得請求之對象為「債務人」，此為債之相對性之具體展現。經查，附表編號2 所示房屋，為被告廖得順之父廖進益所有而出賣予被告黃裕傑之事實，有建物所有權狀、不動產買賣契約書、匯款申請書回條在卷可稽（見本院卷第57至65頁、第219 頁）。原告雖主張依系爭協議書之約定被告廖得順應移轉登記予伊，並爭執訴外人廖進益已失智無行為能力、其與被告黃裕傑之買賣契約顯為無效云云，惟訴外人廖進益既非系爭協議書之當事人，基於債之相對性原則，原告自不得以系爭協議書之約定拘束第三人。況且，被告廖得順既非附表編號2 所示房屋買賣債權契約及所有權移轉登記物權契約之當事人，亦非附表編號2所示房屋之所有權人，原告依民法第244 條之規定請求撤銷系爭房屋之買賣債權及物權行為，及塗銷所有權登記，即屬無據，原告此部分之請求即無理由，應予駁回。至被告廖得順縱有未依系爭協議書移轉如附表編號2 所示之建物所有權登記予原告之情事，亦僅生原告是否得向被告廖得順主張履行協議或給付不能之債權關係，要屬渠等間之內部關係，仍無原告得逕以系爭協議書向附表編號2 所示房屋買賣雙方廖進益乃至於被告黃裕傑主張權利之餘地。是原告所請，為無理由，自應駁回。
五、綜上所述，原告依據系爭協議書之法律關係及民法第244 條第2項、第4項之規定規定主張被告間就系爭房屋之買賣及所有權移轉登記行為有害於原告之債權，而請求判決如其聲明所示，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決結果不生影響，自無庸一一加以論逑，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
民事第五庭 法 官 楊承翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 27 日
書記官 蕭欣怡附表：
┌──┬──┬──────┬──────┬────┬─────────┬──┬────┐│編號│建號│ 基地坐落 │ 建物門牌 │建築式樣│ 建物面積 │權利│備 考││ │ │ │ │主要建築│ （平方公尺） │範圍│ ││ │ │ │ │材料及房├────┬────┤ │ ││ │ │ │ │屋層數 │樓層面積│附屬建物│ │ │├──┼──┼──────┼──────┼────┼────┼────┼──┼────┤│ 1 │322 │新北市板橋區│新北市板橋區│鋼筋混凝│ 4 層： │ 陽台： │全部│ ││ │ │中興段653 地│篤行路2段144│土造 │ 79.09 │ 3.7 │ │ ││ │ │號 │之3 號 │ │ │ │ │ │├──┼──┼──────┼──────┼────┼────┼────┼──┼────┤│2 │1399│臺北市萬華區│臺北市萬華區│鋼筋混凝│ 2 層： │ │全部│ ││ │ │青年段二小段│富民路145 巷│土造 │ 84.11 │ │ │ ││ │ │0000- 0000地│17號2 樓 │ │ │ │ │ ││ │ │號 │ │ │ │ │ │ │└──┴──┴──────┴──────┴────┴────┴────┴──┴────┘