臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第487號原 告 夏曼梨
林季燕蘇崇仁蘇怡青共 同訴訟代理人 張培源律師被 告 宏泰人壽保險股份有限公司法定代理人 魯奐毅訴訟代理人 林彣鴻律師被 告 興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭志隆訴訟代理人 林桂聖律師
黃捷琳律師張玲綺律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國107 年6 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告分別於下列時點與被告簽訂房屋土地預訂買賣契約書：⒈原告夏曼梨部分：
⑴夏曼梨之前手即訴外人夏其榮前於民國102 年2 月16日與被
告興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）簽訂房地買賣預約單（下稱系爭A 預約），約定由夏其榮向興富發公司訂購海洋都心建案（下稱系爭建案，即土地座落於新北市○○區○市段○○○○ ○號地號，面積共計15,020.64 平方公尺之建案）中第F6棟第15樓房屋乙戶及地下第5 層編號M5-0048號之停車空間，嗣於102 年8 月22日與興富發公司再行簽訂房屋土地預訂買賣契約書（下稱系爭A 契約），約定由夏其榮向興富發公司購買上開房屋、停車位及坐落土地等，價金不含車位共計791 萬元。後於106 年4 月27日由夏其榮依據系爭A 契約第15條將系爭A 契約之權利義務全部讓渡予夏曼梨。
⑵夏曼梨之前手夏其榮前於102 年2 月16日與被告宏泰人壽保
險股份有限公司（下稱宏泰人壽公司）簽訂房地買賣預約單（下稱系爭B 預約），約定由夏其榮向宏泰人壽公司訂購系爭建案中第F6棟第16樓房屋乙戶及地下第5 層編號M5-0046號之停車空間，嗣於102 年8 月22日與宏泰人壽公司再行簽訂房屋土地預訂買賣契約書（下稱系爭B 契約），約定由夏其榮向宏泰人壽公司購買上開房屋、停車位及坐落土地等，價金不含車位共計797 萬元。後於106 年4 月27日由夏其榮依據系爭B 契約第15條將系爭B 契約之權利義務全部讓渡予夏曼梨。
⒉原告林季燕部分：
林季燕前於102 年9 月6 日與興富發公司簽訂簽訂房屋土地預訂買賣契約書（下稱系爭C 契約），約定由林季燕向興富發公司購買系爭建案中第F5棟第24樓房屋乙戶及地下第5 層編號M5-0163號之停車位及坐落土地等，價金不計車位共計644萬元。
⒊原告蘇崇仁部分：
蘇崇仁前於102 年9 月6 日與興富發公司簽訂簽訂房屋土地預訂買賣契約書（下稱系爭D 契約），約定由蘇崇仁向興富發公司購買系爭建案中第B6棟第21樓房屋乙戶及地下第3 層編號M3-1344 號之停車位及坐落土地等，價金不計車位共計881萬元。
⒋原告蘇怡青部分：
蘇怡青前於102 年9 月14日與宏泰人壽公司簽訂簽訂房屋土地預訂買賣契約書（下稱系爭E 契約），約定由蘇怡青向宏泰人壽公司購買系爭建案中第H7棟第25樓房屋乙戶及地下第
5 層編號M5-0618 號之停車位及坐落土地等，價金不計車位共計626 萬元。
㈡、又依系爭A 、B 預約（下合稱系爭預約）及系爭A 、B 、C、D 、E 契約（下合稱系爭買賣契約）簽訂時均應適用之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱系爭應記載及不得記載事項）版本，被告不得將「雨遮」計入買賣價格中，又依系爭預約、系爭買賣契約亦均有雨遮不計入買賣價格之記載，致夏其榮及各原告信以為真，誤信被告已遵守系爭應記載及不得記載事項之規定，詎依被告所提「海洋都心付款表」（下稱系爭付款表）即知，被告所收取之買賣價金實際上已計入雨遮面積，其於系爭預約、系爭買賣契約上之記載均僅為掩飾其脫法行為。又系爭A 契約雨遮面積為1.58坪，每坪215,700 元，總價343,334 元；系爭B 契約雨遮面積為1.58坪，每坪217,300 元，總價340,806 元；系爭C 契約雨遮面積為0.85坪，每坪236,900 元，總價201,36
5 元；系爭D 契約雨遮面積為1.58坪，每坪240,400 元，總價379,832 元；系爭E 契約雨遮面積為0.91坪，每坪242,90
0 元，總價221,039 元。而因被告違反系爭應記載及不得記載事項，就雨遮部分之買賣無效，則其等收取此部分價金，屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法第179 條規定請求返還上開價金等語。
㈢、並聲明：⒈興富發公司應給付夏曼梨343,334 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉興富發公司應給付林季燕201,365元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊興富發公司應給付蘇崇仁379,832 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒋宏泰人壽公司應給付夏曼梨340,806 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒌宏泰人壽公司應給付蘇怡青221,
039 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠、興富發公司則以：依據系爭A 預約、系爭A 、C 及D 契約書第4 條、第7 條約定，再參契約附件一房地、汽車停車空間出售標示及買賣總價款說明第貳、一項即知雨遮部分金額為
0 元，又於附件一最後一行另以加大、粗黑字體醒目記載：「＊附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格」（下稱系爭粗體字），夏曼梨前手即夏其榮、林季燕及蘇崇仁並緊接於各契約附件一之系爭粗體字下方簽名及蓋印，確認其等就買賣標的之各項面積及單價均已明悉並同意，而依系爭
A 預約及系爭A 、C 及D 契約書之記載，並無違反系爭應記載及不得記載事項規定之處。又原告所稱代銷公司所提系爭付款表，至多僅係代銷公司與原告或其前手於買賣磋商過程之文件，並非兩造最終合意議訂之內容，自不得以此即認興富發公司有將雨遮面計計入買賣價格等語。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、宏泰人壽公司則以：夏曼梨前手夏其榮與宏泰人壽公司前於
102 年2 月22日簽訂系爭B 預約，原約定房地總價款802 萬元、停車空間105 萬元，後因應建照執照面積調整房地總價款為797 萬元。又蘇怡青與宏泰人壽公司於102 年4 月27日簽訂系爭E 契約，房地總價款625 萬元、停車空間55萬元，後因應建照執照面積調整房地總價款626 萬元。原告所提系爭付款表上載金額係為因應建築執照面積變動時以茲調整房地總價款之用，並非雙方於買賣契約成立時協議之買賣單價。而依系爭B 、E 契約及附件一房地、汽車停車空間出售標示及買賣總價款說明、附件二付款表均表明「附屬建物雨遮部分，依規定只列面積不計價格」，足證本件買賣並未將雨遮加入計價。尤有甚者，依系爭B 、E 契約第6 條約定可知，房屋登記面積以地政機關登記完竣之面積為準，如有誤差時，依該條約定辦理價款找補之相關事宜。又價款找補之上開約定，均載明雙方合意不包含雨遮面積，可證雨遮部分之面積確未列入計價範圍。另因系爭B 、E 契約尚未完成移轉登記，即依約履行之進程尚未至誤差找補階段，既無登記面積，原告自無從據以推算雨遮部分有無列入計價，況登記後如有面積誤差，雙方仍需會算始得辦理找補，於未完成上開找補程序前，自無不當得利可言。故原告指摘被告將雨遮計入買賣價格，請求被告返還不當得利，實屬無據。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院於107 年3 月8 日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷二第31頁反面至32頁）：
㈠、夏其榮前與興富發公司於102 年2 月16日簽訂系爭A 契約，約定由夏其榮購買系爭建案第F6棟15樓房屋及地下5 層編號M5-0048 號汽車停車位，嗣夏其榮於106 年4 月27日將系爭
A 契約之所有權利義務讓渡與夏曼梨，並通知興富發公司，有系爭A 契約、系爭A 預約及讓渡書各1 份在卷可稽（見本院卷一第29至62頁、第201 至202 頁）
㈡、林季燕與興富發公司於102 年9 月6 日簽定系爭C 契約，約定由林季燕購買系爭建案第F5棟24樓房屋及地下5 層編號M5-0163 號汽車停車位，有系爭C 契約1 份為憑（見本院卷一第63至96頁）。
㈢、蘇崇仁與興富發公司於102 年9 月6 日簽定系爭D 契約，約定由蘇崇仁購買系爭建案第B6棟21樓房屋及地下3 層編號M3-1344 號汽車停車位，有系爭D 契約1 份在卷可證（見本院卷一第97至131 頁）。
㈣、夏其榮前與宏泰人壽公司於102 年8 月22日簽系爭B 契約，約定由夏其榮購買系爭建案第F6棟16樓房屋及地下5 層編號M5-0046 號汽車停車位，嗣夏其榮於106 年4 月27日將系爭
B 契約之所有權利義務讓渡與夏曼梨，並通知宏泰人壽公司，有系爭B 契約、系爭B 預約及讓渡書各1 份存卷可考（見本院卷一第132 至166 頁、第209 頁）
㈤、蘇怡青與宏泰人壽公司於102 年9 月14日簽定系爭E 契約，約定由蘇怡青購買系爭建案第H7棟25樓房屋及地下5 層編號M5-0618 號汽車停車位，有系爭E 契約1 份在卷可佐（見本院卷一第167 至200 頁）
四、原告另主張被告向其等加收雨遮面積之價金，應依民法第17
9 條規定返還予原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠、系爭買賣契約有無將雨遮計入買賣價金？㈡、本件被告是否構成不當得利？若構成不當得利，被告應返還之不當得利數額為若干？
㈠、系爭買賣契約有無將雨遮計入買賣價金？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條固定有明文。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。又按當事人因私法行為而成立契約，其內容若未違反公序良俗或強行規定，即應賦予法律上之效力；又習慣僅於法律無明文規定時，有補充之效力，此觀民法第1 條前段即明（最高法院37年上字第6809號判例、103 年度台上字第272 號判決意旨參照）。
⒉查，系爭預約於訂購戶別金額欄及合計金額欄均明載：「不
含雨遮」等情（見本院卷一第201 頁、第209 頁），有系爭預約單在卷可參。又系爭買賣契約第4 條約定：「本契約買賣面積標示：房屋、土地及汽車停車空間面積標示詳如【附件一】說明」，系爭買賣契約第7 條約定：「本契約買賣總價款：詳如【附件一】」等語（見本院卷一第31至32頁、第65至66頁、第100 至101 頁、第135 至136 頁、第169 至17
0 頁），而依系爭買賣契約附件一所載，被告係將房屋款金額分為主建物部分、陽台部分、雨遮部分及共有部分分別標示，且雨遮部分均記載為0 元，且於附件一最後一行記載之系爭粗體字即為：「＊附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格」等語明確（見本院卷一第44頁、第78頁、第11
3 頁、第148 頁、第182 頁）。再者，系爭買賣契約書第6條約定：「土地、房屋面積誤差及價款找補」，而該條第2項、第3 項分別約定：「本約土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含雨遮及汽車停車空間）如有誤差，其不足部分乙方（即被告）均應全部找補；其超過部分，甲方（即原告）只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物（不含雨遮面積) 、共用部分價款除以各該面積所得之單價（應扣除汽車停車空間面積及價款）計算誤差價款，無息於交屋時結清」、「本約土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含雨遮及汽車停車空間）如有誤差超過百分之三（含）以上者，甲方得解除本契約（含汽車停車空間之買賣契約），解約時乙方應返還甲方已兌現價金外，並加計年息百分之二之利息予甲方，甲方不得再對乙方主張任何權利」等語（見本院卷一第31頁、第65頁、第100 頁、第135 頁、第169 頁），足認兩造因約定雨遮面積不計入買賣價金，因此於面積誤差時亦不另為找補。是綜據上情以觀，兩造於簽訂契約時即已明確知悉房屋雨遮並未計入買賣價款等情，至為明確，自無原告所稱違反系爭應記載及不得記載事項而無效之情事。
⒊至原告另主張依照被告所提出之系爭付款表，被告係以建物
全部面積乘以每坪單價而得出房屋總價，因此雨遮部分實際上已計入買賣價金云云。然查：
⑴按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲
介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：五、不動產說明書。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第22條第1 項第5 款、第2 項、第23條定有明文。又觀不動產經紀業管理條例第22條立法理由為：「不動產說明書係經紀人依委託人提供之資料作成，供為仲介案件解說文件及交易契約之一部分，明定應由委託人簽章認可，以昭慎重。」，同條例第23條立法理由為：「不動產說明書主要在說明不動產之狀況及相關資料，自應先由委託人簽章確認後，始提供向相對人解說，爰設本條例第二項規定。」，足認所謂不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章，並依不動產說明書應記載及不得記載事項作成，且於經紀業者提供說明前，應先經委託人簽章確認無訛。又不動產說明書應記載及不得記載事項就預售屋應記載事項部分明載就預售屋應詳加記載建物、基地、重要交易條件及其他重要事項之相關資訊，此有不動產說明書應記載及不得記載事項在卷可按（見本院卷二第62至63頁）。查系爭付款表上並無上開經紀人及委託人之簽章，且與不動產說明書應記載及不得記載事項內容亦不相符，則原告主張系爭付款表即為本件不動產說明書云云，並未提出相關事證足佐其說，難認與客觀事實相符，是原告據此而認系爭付款表應依不動產經紀業管理條例第24條2 項視為買賣契約書之一部分云云，即乏所據。
⑵又系爭付款表於說明欄固記載房屋權狀面積新舊坪數之不同
，並以此計算總價找補金額（見本院卷一第98頁、第204 頁、第207 頁、第211 頁、第213 頁），然觀其主旨，上開付款表之功能顯係為解釋房屋前後坪數不同及價格變化，又參諸系爭付款表上所載「新」坪數與系爭買賣契約所載房屋坪數均相符，是系爭付款表應係於系爭買賣契約書簽立前所提出，於兩造確認以「新」坪數計價後方簽訂系爭買賣契約，始為合理，苟於簽訂系爭買賣契約後再行提出系爭付款表說明於簽訂系爭買賣契約前所發生之房屋面積增減，即已全無實益。據此，系爭付款表既經提出於前，自已為系爭買賣契約書之約定所取代，則原告既已簽訂系爭買賣契約，自應以系爭買賣契約判斷兩造權利義務關係。原告另主張以每坪單價乘以總面積計算價額為國人交易習慣云云，然習慣僅於法律無明文規定或當事人間未約定時始有補充之效力，兩造間既已簽訂系爭買賣契約約定雨遮價格，即無從原告所述以交易習慣認定之餘地。
⑶再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院106 年度台上字第254號判決意旨參照）。查系爭付款表亦於說明欄上方亦明載：「一、權狀面積含主建物、附屬建物（陽台、雨遮）、共同使用面積。二、附屬建物雨遮部分，依規定只列面積不計價格」（見本院卷一第98頁、第204 頁、第207 頁、第209 頁、第211 頁、第213 頁），再參諸系爭買賣契約上開相關約定，實難認說明欄所指計算方式即係兩造約定將雨遮計入買賣價格，而毋寧僅為依民眾一般購屋習慣，簡略以權狀面積計算總體價格而為說明，則揆諸上開說明，並參酌兩造契約文義及其等真意，實際計價方式仍應以詳列土地及房屋各部分價款之系爭買賣契約附件一為認定，始為合理。
⒋原告另主張系爭買賣契約有關雨遮部分並未給予原告審閱期間，故與系爭付款表牴觸部分均無效云云。惟查：
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1 定有明文。其立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。
⑵查，系爭買賣契約係被告預定用於同類買賣契約條款而訂定
之契約，性質上屬於定型化契約，確有消費者保護法第11條之1 規定之適用。又查，系爭A 契約第1 條約定：本契約於
102 年2 月22日經甲方（即夏其榮）攜回審閱181 日，並經夏其榮於下方簽名蓋印（見本院卷一第30頁）；系爭B 契約第1 條約定：本契約於102 年2 月22日經甲方（即夏其榮）攜回審閱180 日，並經夏其榮於下方簽名蓋印（見本院卷一第134 頁）；系爭C 契約第1 條約定：本契約於102 年4 月28日經甲方（即蘇崇仁）攜回審閱150 日，並經蘇崇仁於下方簽名蓋印（見本院卷一第99頁）；系爭E 契約第1 條約定：本契約於102 年4 月27日經甲方（即蘇怡青）攜回審閱15
0 日，並經蘇怡青於下方簽名蓋印（見本院卷一第158 頁），則上開原告審閱系爭買賣契約之期間遠逾系爭應記載及不得記載事項所規定之5 日審閱期間，原告空言指稱並未審閱系爭買賣契約，洵無可信。
⑶至林季燕雖未於系爭C 契約第1 條審閱期間欄填載審閱日期
，然亦於契約審閱期攔下方簽名蓋印（見本院卷一第64頁），且該條文上亦明載「契約審閱期間至少5 日」等語明確，又參諸林季燕自102 年2 月16日即已繳付定金予興富發公司（見本院卷第25頁），則其已有充裕時間了解本件買賣之相關約款。再衡酌系爭買賣契約附件一上就土地及房屋各部分均明確標示價格，內容清晰易懂，並以系爭粗體字強調雨遮部分不計入售價，林季燕並於下方再行簽名蓋章（見本院卷一第78），苟林季燕對此確有疑義，自可當場詢問或再詳為閱讀暫緩簽約，然其捨此不為而於系爭買賣契約第1 條審閱期間攔簽名蓋印，自應以瞭解相關契約條文，其事後方以未獲足夠之審閱期而辯稱契約無效，自無理由。
⒌從而，被告既未將雨遮計入買賣總價，原告主張系爭買賣契
約存有「雨遮計入買賣總價」之情，依民法第71條、第111條規定，該買賣價格部分應屬無效，自屬無據。
⒍原告另聲請被告提出CAD 檔及函詢系爭付款表是否為不動產
說明書等節，難認與與本件爭點有何關連性與必要性，本院認均無調查必要，附此敘明。
㈡、本件被告是否構成不當得利？若構成不當得利，被告應返還之不當得利數額為若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受損害。如受益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最高法院106年度台上字第1225號判決意旨參照）。
⒉系爭房地買賣價金係由原告依據系爭買賣契約而給付，揆諸
前揭說明，自應由原告就給付欠缺目的之無法律上原因負舉證責任。又原告主張系爭買賣契約就「雨遮計入買賣總價」之約定為無效云云，並無理由，業經本院認定如前，自難認原告已就被告領有系爭買賣總價係欠缺目的之無法律上原因負舉證責任，揆諸前揭說明，自無由被告對原告構成不當得利而需返還雨遮部分買賣價金之情。從而，被告受領系爭買賣契約之價款確有法律上之原因，原告依民法第179 條不當得利法律關係請求被告返還不當得利及利息，自屬無據。
五、綜上所述，原告依不當得利之規定，請求富發公司應給付夏曼梨343,334 元、林季燕201,365 元、蘇崇仁379,832 元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，另請求宏泰人壽公司給付夏曼梨340,806 元、蘇怡青221,039 元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
民事第一庭 法 官 林幸怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
書記官 鄧竹君