臺灣臺北地方法院民事判決
107年度訴字第4913號原 告 江甄妮
陳永昇上二人共同訴訟代理人 陳榮哲律師
高紫棠律師被 告 正菁不動產經紀有限公司法定代理人 楊家紘被 告 呂心妍上二人共同訴訟代理人 白宗益上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告起訴時，以被告違反誠實告知義務、善良管理人注意義務、契約、不動產經紀業管理條例第26條、第24條之2、過失責任等，請求被告給付其新台幣（下同）153萬1125元，及自締約過失日起至實際清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣於民國108年4月12日以民事變更訴之聲明狀，依民法第184條第2項、第195條第1項、第224條、第227條、第227條之1、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項等規定為訴訟標的，變更其聲明為：被告應連帶給付原告江甄妮23萬元、陳永昇150萬4563元，及各自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷㈠第102至103頁）；復於同年4月29日以民事變更訴之聲明暨爭點整理狀，不變更訴訟標的，變更其聲明為：被告呂心妍、正菁不動產經紀有限公司（下稱正菁公司）應分別給付原告江甄妮23萬元、陳永昇150萬4563元，及各按上開期間、利率計算之利息，如其中任一被告已為給付時，他被告就該給付範圍，免給付義務（見本院卷㈠第254至255頁）；再以同年5月31日民事變更訴之聲明暨準備㈠狀，增列民法第188條為訴訟標的，先位依民法第184條第2項、第188條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告應連帶給付原告江甄妮23萬元、陳永昇150萬4563元，及各按上開期間、利率計算之利息，備位依民法第227條、第227條之1、第224條、不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，請求被告正菁公司應分別給付原告江甄妮23萬元、陳永昇150萬4563元，及各按上開期間、利率計算之利息（見本院卷㈡第8至9頁）；末於同年6月25日本院審理時，不變更訴之聲明，變更先位訴訟標的為民法第184條第2項、第188條、第195條第1項、不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項、第24條之2、第26條第2項，備位訴訟標的為民法第224條、第227條、第227條之1、第195條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第1項（見本院卷㈡第31頁）。核原告追加訴訟標的，並擴張應受判決事項之聲明，其請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：訴外人黃逸屏前將其所有坐落新北市○○區○○路○段000巷00弄0號3樓房屋及坐落土地（下稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭不動產）委託被告正菁公司代銷，適逢原告有購屋需求，乃於105年11月16日至被告正菁公司，由其所屬不動產經紀營業員兼店長即被告呂心妍介紹系爭不動產，原告江甄妮於該晚自帳戶提領6萬元加計現金4萬元共10萬元交付被告呂心妍充當仲介費用，並與被告正菁公司簽定附條件定金委託書及確認書。因系爭不動產日後將登記在原告陳永昇名下，經被告呂心妍告知需由原告陳永昇簽訂系爭不動產買賣契約，是原告於同年11月22日晚間8時許攜稚子至被告正菁公司簽約，因近打烊，於被告呂心妍不斷催促下，致原告陳永昇未及細讀即率於不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）等相關文件上簽名，簽約完畢亦僅攜回系爭買賣契約，其餘均交代書收執，是原告陳永昇對於該日所簽文件除系爭買賣契約外毫無所悉。詎系爭房屋原有壁癌未及月餘即行擴張近5倍大，原告江甄妮不禁心生疑慮，乃告知被告呂心妍將於土木結構技師進行水泥硬度測試後再行點交，經其同意後，會同土木結構技師於系爭房屋3處鑽孔取樣進行安全檢測，方驚覺系爭房屋抗壓強度僅70kgf/c㎡，未及常規1/3，顯有抗壓強度不足危害結構安全之虞。是以被告呂心妍於簽約時未就相關文件進行解說、給予合理審閱時間並提供即時成交資訊，違反不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項及第24條之2規定，致原告未能以合理價格購入系爭不動產，原告江甄妮受有支出仲介費用10萬元、檢測費用3萬元，原告陳永昇受有價差135萬元及利息損失5萬4563元之財產上損害，且被告呂心妍竟未告知黃逸屏系爭房屋進行安檢一事，致原告陳永昇於另案請求解除買賣契約時，遭黃逸屏指控違法取證，原告並受有名譽上非財產損害賠償各10萬元，又被告呂心妍為被告正菁公司之履行輔助人及經紀人員，被告正菁公司依民法第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定應與被告呂心妍負連帶賠償責任。為此先位依民法第184條第2項、第188條第1項前段、第195條第1項、不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項、第24條之2、第26條第2項等規定，請求被告應連帶給付原告江甄妮23萬元、陳永昇150萬4563元，及各自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，備位依民法第224條、第227條、第227條之1、第195條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第1項等規定，請求被告正菁公司應分別給付原告江甄妮23萬元、陳永昇150萬4563元，及各自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
三、被告則以：原告江甄妮於105年11月16日至被告正菁公司，由被告呂心妍向其介紹系爭不動產，並就不動產說明書內容加以解說，原告江甄妮於該日、24日分別交付6萬元及4萬元充作服務報酬，嗣原告二人於同年月22日至被告正菁公司簽訂系爭買賣契約，相關文件均交原告陳永昇詳細審閱並逐一簽署，未見原告二人當場反應有未解之處，且現場由地政士主導簽約，非被告呂心研所能置喙，而不動產說明書上倒填日期僅係確認原告二人於同年月16日參觀系爭不動產並審閱不動產說明書，並無他圖，加以該日期無論填載22日或16日均無從動搖原告二人已審閱不動產說明書之既成事實。又系爭房屋之壁癌於賣主黃逸屏委託銷售時即已存在，被告呂心妍於原告二人看屋時已告知，系爭買賣契約亦詳載「廁所主臥及次臥之牆壁壁癌」，確認由原告自行承受負擔等語，是倘原告宣稱見有5倍大壁癌，何以未見其等反應，甚於同年12月5日將全數價金匯至房屋交易安全帳戶，並要求提前裝修，顯見所稱乃係子虛烏有。再者，壁癌與水泥硬度不足應係二事，原告稱因見壁癌進而懷疑水泥硬度不足故送交檢測，亦與常理有違；且原告江甄妮從未向被告呂心妍表示欲進行水泥硬度測試，此乃原告二人私下委請廠商進行水泥硬度測試所為之臨訟杜撰，不足為採。又不動產成交價格本為浮動，被告正菁公司於104年底接受黃逸屏委託銷售系爭不動產，旋即著手蒐集包含實價登錄在內之相關資料，合理行情落在單坪20萬元上下，以系爭房屋建坪27.85坪計算，買賣價金500萬元並未偏離市場行情，加以原告二人前對被告呂心妍提出刑事詐欺告訴，業經台灣高等檢察署駁回原告二人再議確定，足見被告呂心妍並無隱瞞等情。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
四、兩造不爭執事項（參見本院卷㈡第84至86頁）：㈠被告正菁公司曾於104年11月10日由所屬職員陳兆祥承辦訴外
人黃逸屏委託銷售（見本院卷㈠第330至336頁）系爭不動產（見本院卷㈠第155至172頁）。
㈡原告江甄妮於105年11月16日晚間與被告呂心妍代理之被告正
菁公司簽立附停止條件定金委託書及確認書（見本院卷㈠第142至143頁），並交付被告正菁公司所屬職員即被告呂心妍斡旋金6萬元，原告二人與被告正菁公司就系爭不動產之買受訂有仲介契約。
㈢嗣原告江甄妮之夫原告陳永昇於105年11月22日晚上8點多與
賣方黃逸屏就系爭不動產簽訂系爭買賣契約（見本院卷㈠第144至173頁），約定買賣價金為500萬元，並在被告呂心妍提出之不動產說明書及目錄、系爭不動產週邊重要設施文件、中信房屋-成交行情資料表及房地產標的現況說明書（見本院卷㈠第185至186頁、第229至231頁）內簽名。
㈣原告江甄妮曾於105年11月22日交付賣方黃逸屏現金10萬元（
見本院卷㈠第173頁）；再於105年11月23日、同年月28日、同年12月2日及同年月5日依序匯款1500元（手續費）、50萬元、70萬元、218萬元及152萬元至系爭買賣專戶（見本院卷㈡第60頁）；另原告陳永昇為購買系爭不動產曾於105年12月26日向台北富邦銀行分行貸款585萬元（見本院卷㈠第240頁），並自該日起至108年6月25日已清償如原告108年7月19日民事爭點整理狀附表1（見本院卷㈡第59頁、第61至63頁）所示本金17萬1005元及利息28萬8406元。
㈤被告正菁公司曾於105年11月24日交付原告江甄妮給付仲介服
務費10萬元之收據（見本院卷㈡第66頁），該10萬元包括原告江甄妮前於105年11月16日交付被告呂心妍斡旋金6萬元，及於該日或同年月24日再給付之4萬元；被告呂心妍曾於105年12月5日下午帶領原告二人至系爭房屋丈量房屋尺寸（見本院卷㈠第311頁）。
㈥原告江甄妮曾於105年12月9日就系爭房屋是否為海砂屋，委
託訴外人肯適工程有限公司檢測，支出檢測費用3萬元（見本院卷㈠第238頁）；並於105年12月14日在被告呂心妍陪同下至系爭房屋取樣送訴外人厚昇工程顧問有限公司(下稱厚昇公司)檢測，該公司於同年月21日提出系爭房屋之安全檢測報告（見本院卷㈠第175至182頁）予原告。
㈦原告陳永昇另以賣方黃逸屏為被告，訴請解除買賣契約後返
還價金，現係屬本院106年度訴字第2444號案件審理中，並依原告江甄妮於105年11月16日簽署之「確認書」第11條約定，訴請被告正菁公司返還仲介費10萬元。
五、惟原告主張被告應先位依侵權行為相關規定，連帶給付原告江甄妮23萬元、陳永昇150萬4563元，被告正菁公司應備位依債務不履行相關規定，給付原告江甄妮23萬元、陳永昇150萬4563元等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。茲就兩造間爭執事項分敘如下：
㈠原告先位主張被告呂心妍仲介系爭不動產，雖提出不動產說
明書及目錄、系爭不動產週邊重要設施文件、中信房屋-成交行情資料表及房地產標的現況說明書等文件，但未向原告陳永昇說明上開文件內容，且未將上開不動產說明書及目錄、房地產標的現況說明書交付原告陳永昇等語，為被告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，換言之，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，即應駁回其訴，最高法院著有17年上字第917號裁判足參。本件原告主張被告呂心妍未說明之上開「不動產說明書及目錄」、「系爭不動產週邊重要設施文件」、「中信房屋-成交行情資料表」及「房地產標的現況說明書」等文件，均有原告陳永昇本人之簽名，有原告提出之各該文件（見本院卷㈠第185至186頁、第229頁、第230頁及第231頁）在卷可稽，且原告陳永昇在上開文件簽名之日，即為其於105年11月22日與賣方黃逸屏簽訂系爭買賣契約之當日，當時所有買賣契約文件係在代書見證下簽訂，亦為兩造所不爭執，並有原告提出之各該買賣契約文件(見本院卷㈠第144至153頁）在卷可佐，足見原告在上開「不動產說明書及目錄」、「系爭不動產週邊重要設施文件」、「中信房屋-成交行情資料表」及「房地產標的現況說明書」等文件簽名前後，已獲告知各該文件內容為何為常，若原告未獲告知說明，亦無同意簽訂買賣契約之可能，則原告主張其未獲告知說明，既未舉證以實其說，且與理理不符，自不足採；又原告主張被告未將其簽名之「不動產說明書及目錄」、「房地產標的現況說明書」交付原告陳永昇一節，亦屬非常態事實，原告亦未舉證以實其說，且被告若真未交付，原告又豈能於本件訴訟中提出，是亦不足採。另原告主張被告呂心妍就上開不動產說明書次頁目錄記載之文件(見本院卷㈠第187至228頁)未提出且未交付，然所指各該文件，如產權調查結果表、建物條件與環境、系爭房屋或土地權狀及謄本等、均係與系爭買賣相關之文件，原告既於買賣契約書及不動產說明書及次頁目錄、房地產標的現況說明書等文件內簽名，自係表彰其就買賣相關如系爭不動產之產權狀況、週邊環境等內容已知悉之意，卻又主張被告未向其提出並說明內容，兩者實有矛盾，則原告就此既未舉證以實其說，自亦不足採。
㈡又原告主張被告呂心妍仲介系爭不動產，未提供台北市「安
康路三段207巷」內類似系爭不動產之其他不動產的交易資訊，致原告以非合理之500萬元價格買受系爭不動產，受有價差損失135萬元等情，亦為被告所否認。查原告陳永昇於105年11月22日簽訂系爭買賣契約當日，已在被告呂心妍提出之「中信房屋-成交行情資料表」內簽名等情為真正，為兩造所不爭執，並有原告提出之上開成交行情資料表(見本院卷㈠第230頁)在卷可稽，已如前述，而該資料表記載已提供之最近實價登錄不動產六筆，均坐落在新店區安康路三段207巷26弄或17弄，均屬四層以下建物，面積介於25至28坪間，成交總價落在340至750萬元間，每坪單價則在13至30萬元間，與本件坐落新北市○○區○○路○段000巷00弄0號3樓、建坪
27.85坪、屋齡32年(72年建築完成)四層公寓第三層之系爭房屋(參見本院卷㈠第171頁)比較，兩者位置相當，樓高、面積、坪數等房屋條件亦相近，足見被告已提供類似系爭不動產之其他不動產交易價格，並無隱匿之情事，縱該六筆不動產並非坐落在「安康路三段207巷」，但系爭房屋亦非坐落在「207巷」，而係位在「207巷26弄」，恰與被告提供之不動產資訊更加相近，原告以此主張被告未提供類似系爭不動產之其他不動產交易資訊云云，應有誤會。則本件原告以500萬元價格與賣主簽訂系爭買賣契約，依系爭房屋建坪27.85坪計算結果，每坪單價不過約17.95萬元，與上開成交行情資料表所載6筆相近不動產每坪單價13至30萬元間，亦屬相當，原告謂以非合理之500萬元價格買受系爭不動產而受有價差損失135萬元云云，亦非事實。
㈢原告另主張被告呂心妍於其聘請厚昇公司檢測系爭房屋是否
海砂屋過程中，未盡協助買方檢查之義務，致原告於另案公開法庭上遭屋主黃逸屏指控破壞房屋、違法取證，原告名譽權因此受有損害等情，亦為被告所否認。查原告與賣方所簽系爭買賣契約書第九條擔保責任項下，已將該屋壁癌情形詳細記載：「廁所主臥及次臥之牆壁壁癌」，並勾選：「乙方(指賣方黃逸屏)對於上列滲漏水無須修繕，由甲方(指原告陳永昇)自行承受負擔」等語(見本院卷㈠第146頁)明確，則被告呂心妍若未盡協助買方檢查之義務，豈有將此房屋重大瑕疵情形明白記載於契約之理。又原告提出原證5（見本院卷㈠第174頁)原告江甄妮與被告呂心妍間通訊對話紀錄到院，被告呂心妍固稱：「妳要驗沒關係啊..我幫你安排..沒關係」等語，然此為部分對話而不完整，依該內容對照被告提出之上開兩人自105年11月16日起至108年1月5日間通訊對話紀錄(見本院卷㈠第303至326頁)可知，上開原證5對話紀錄，係節錄原告江甄妮與被告呂心妍兩人於105年12月12日之對話（見本院卷㈠第311頁)，該日被告呂心妍上開發言，係回應原告江甄妮稱：「我老公的媽要做海沙+輻射的檢測，問一下費用的部份要多少錢？」等語，兩人該日談話內容並未涉及「水泥硬度測試」，有上開對話內容可資比對；再依次日兩人對話，原告江甄妮謂：「請問3000元是一個洞嗎？我問到的是2500一個洞」等語，被告呂心妍答稱：「一樑一柱5000..各一個洞..我們找的是政府認證的..請放心」等語，不僅兩人就測試方法、何人委託測試，各有說法，且未提及測試項目為何，足見被告呂心妍抗辯其認知原告當時要求進行之測試為「海沙+輻射的檢測」，而與水泥強度無涉，所言非虛，並無虛捏事實，且依上開對話內容觀之，被告呂心妍就原告要求檢測系爭房屋是否海砂屋一事，亦無未盡力協助之情事。再就原告江甄妮聘請厚昇公司檢測系爭房屋之項目觀之，除氯離子含量測試外，並包括「混凝土鑽心抗壓強度」測試，試驗方法為在系爭房屋三處牆體鑽洞，為兩造所不爭執，並有原告提出之測試報告(見本院卷㈠第175至182頁)在卷可稽，則被告呂心妍於原告江甄妮以系爭房屋強度不足而要求解除系爭買賣契約後，於105年12月21日告知：「..結構問題..要再請新北市土木技師公會認定..除非列為危樓..有標紅標才是瑕疵..那我先跟屋主說..因為我沒跟屋主說妳做了水泥硬度測試，挖了三個洞」等語(見本院卷㈠第184頁即第314頁)，顯然係因原告欲解除系爭買賣契約，本於其仲介商之義務而對原屋主即賣方為事實上告知，與原告名譽權有無受侵害無涉，至於原告要求解除系爭買賣契約前，被告呂心妍未將上開包括在系爭房屋三處牆體鑽洞之檢測方式告知賣方，應在考量系爭買賣契約履行後，該房屋將移轉登記為原告陳永昇所有，而其配偶原告江甄妮以破壞牆體方式委託檢測，已與賣方即原所有權人無涉，故無告知賣方之必要，顯無侵害原告名譽權之情事，豈能以此反推被告呂心妍未告知意在妨害原告名譽，自不可採。
㈣按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查；為不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項、第24條之2所明定。本件被告正菁公司之受僱人被告呂心妍仲介系爭不動產，已將與該不動產買賣相關之不動說明書及目錄、系爭不動產週邊重要設施文件、中信房屋-成交行情資料表及房地產標的現況說明書等文件，於系爭買賣契約簽約當日提出，並經包括原告陳永昇在內之買賣雙方簽名確認無訛；而原告主張被告呂心妍未向其說明上開文件內容，且未將上開不動產說明書及目錄、房地產標的現況說明書交付原告陳永昇，復未提出上開不動產說明書次頁目錄所指之文件，並向原告陳永昇說明相關內容，又未提供與系爭房屋類似之其他不動產的交易資訊，致原告以非合理之價格買受系爭不動產，受有價差損失，另於原告委託檢測系爭房屋是否海砂屋過程中，未盡協助買方檢查之義務，致原告於另案公開法庭上遭屋主指控破壞房屋、違法取證，原告名譽權因此受有損害等情，均不足採，已如前述。則被告呂心妍仲介系爭不動產，並無違反不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項及第24條之2及民法第184條第2項、第195條第1項等規定，原告先位依侵權行為之法則，主張被告呂心妍應與其僱用人被告正菁公司，依民法第188條第1項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，連帶給付原告江甄妮仲介費10萬元、檢測費3萬元及精神慰撫金10萬元，給付原告陳永昇買賣價差153萬元、利息損失5萬4563元及精神慰撫金10萬元，均不能准。
㈤原告備位主張被告正菁公司應依債務不履行之規定負損害賠
償責任。惟被告呂心妍仲介原告與賣主黃逸屏間訂立系爭買賣契約，並無違反不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項及第24條之2等規定，已如前述，其僱用人被告正菁公司對原告自無可歸責於己之不完全給付情事，原告備位依債務不履行應負損害賠償責任之法則，主張被告正菁公司應依民法第224條、第227條、第227條之1、第195條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第1項等規定，給付原告江甄妮仲介費10萬元、檢測費3萬元及精神慰撫金10萬元，給付原告陳永昇買賣價差153萬元、利息損失5萬4563元及精神慰撫金10萬元，亦不能准。
六、綜上所述，原告主張被告呂心妍有違反不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項、第24條之2等規定，並損害渠等名譽權之情事，應先位依民法侵權行為規定，與其僱用人被告正菁公司連帶負損害賠償責任，並為被告正菁公司之履行輔助人，就以該公司名義與原告所訂仲介契約，有可歸責於己之不完全給付情事，被告正菁公司應負債務不履行責任云云，均不足採；被告抗辯被告呂心妍並無違反上開不動產經紀業管理條例相關規定，亦無違反與原告間所訂仲介契約，且無侵害原告名譽權等語，堪以採信。從而，原告先位依民法第184條第2項、第188條第1項前段、第195條第1項、不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項、第24條之2、第26條第2項等規定，備位依民法第224條、第227條、第227條之1、第195條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第1項等規定之法律關係，先位訴請被告應連帶、備位被告正菁公司應分別，給付原告江甄妮23萬元、陳永昇150萬4563元，及各法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 23 日
民事第九庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 23 日
書記官 吳芳玉