臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第4030號原 告 鄭裕原訴訟代理人 林舒婷律師複代理人 謝雨靜律師被 告 川巴子餐館即駱秀完訴訟代理人 王義林上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國107 年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾壹萬參仟伍佰陸拾捌元，其中新臺幣參拾陸萬元自民國一○七年九月一日起；其餘新臺幣參拾伍萬參仟伍佰陸拾捌元自民國一○七年十二月十五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾壹萬參仟伍佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項亦有明文。查，本件原告原起訴主張:㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○號1樓房屋，騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)360,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自民國107年7月17日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告120,000元。嗣於訴訟程序中，原告變更訴之聲明為:被告應給付原告836,059元，其中360,000元自起訴狀繕本送達翌日起；其餘476,059元自107年12月15日起均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告對於原告上開訴之撤回及變更追加表示同意（見本院卷第181頁），依前揭規定，自應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張略以:㈠原告為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號之土地，門
牌號碼臺北市○○區○○街○○○○號1樓之房屋(下稱系爭房屋)所有權人。兩造於106年2月23日簽立房屋租賃契約書(下稱系爭租賃契約)，約定每月租金為120,000元(未稅)、136,224元(含稅)，惟被告於107年5月起未再給付租金予原告，原告於同年6月12日以存證信函催告被告給付107年5、6 月租金，因被告拒絕收受遭退回，嗣於同年7月12日以通訊軟體定期限催告被告給付107年5、6、7月租金，然被告於期限屆至仍未給付，原告遂依系爭租賃契約之約定，於107年7月17日終止雙方間之租賃關係，並提起本件訴訟。
㈡被告嗣於本件訴訟程序中即107年8月17日寄還系爭房屋之鑰
匙三副並已遷讓清空完畢，惟被告於租賃期間尚有租金未給付、水電瓦斯費未繳納，且於承租期間未至稅捐機關辦理扣繳，致原告受有租賃所得稅及二代健保費差額，以及被告應給付提前終止系爭租賃契約之違約金，爰依系爭租賃契約第3條、第5條、第11條2項及民法第179條之規定，請求被告應給付原告836,059元(計算式:租金及相當租金之不當得利428,000元+水電瓦斯費35,505元+租賃所得稅及二代健保費差額252,554元+違約金120,000元＝836,059元)。
㈢並聲明:⒈被告應給付原告836,059元，其中360,000元自起
訴狀繕本送達翌日起；其餘476,059元自107年12月15日起均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則辯以:兩造就系爭房屋原訂租約期間為106年4月1日至111年3月31日，租金為一個月120,000元(未稅)，押金為三個月360,000元，約定交付租金為每月1日。原告不提供被告系爭房屋之房屋稅單，被告因而無法向國稅局申請營業許可，致不能繼續營業蒙受損失而無收入可負擔租金。因上開事實原告違約在先，被告決定不再續租，於107年4月中旬已通知原告，並自107年5月1日起停止給付租金，且同年5月中旬亦已通知原告待原告退還租屋押金後，再行繳納水電、健保等費用。又兩造於同年6月8日進行調解而不成立，而被告前於同年5月28日已通知原告將清空且遷離系爭房屋，並於6月1日業已清空欲交還系爭房屋予原告，但原告遲未領取系爭房屋之鑰匙，且繼續收取租金。是以，原告自行違約在先，則其所為之請求即無理由。並聲明:㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願提供擔保，以代釋明，請准宣告免為假執行。
三、原告為系爭房屋之所有權人，其與被告於106年2月23日簽立系爭租賃契約，約定被告自106年4月1日起，應按月給付租金120,000元(未稅)、136,224元(含稅)，依據系爭租賃契約第5條規定，租賃期間使用房屋所生相關費用（含管理費、水費、電費及瓦斯費）由被告負擔；另被告自107年5月1日起停止給付租金，於同年8月17日寄還系爭房屋之鑰匙三副並已遷讓清空完畢等情，有系爭房屋及坐落土地之登記謄本、系爭租賃契約等件附卷可稽，且為兩造所不爭執（見本院卷第32頁至第56頁、第168頁至第169頁），堪可認定。
四、得心證之理由:原告主張被告自107年5月起即未再支付原告租金，經原告定期限催告後，被告迄今仍未給付，是系爭租賃契約已於107年7月17日終止，爰依系爭租賃契約之約定及不當得利之法律關係，請求被告給付如訴之聲明所示之金額等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查:
㈠本件契約何人及何時終止？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言(最高法院58年台上字第715號民事判例意旨參照)。次按系爭租賃契約第14條第1項第1款所載:「承租人有遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付，出租人得終止租約」，此觀系爭租賃契約即明(見本院卷第40頁)。
⒉查，本件被告自107年5月起即未再支付租金等節，業據被告
自認在卷(見本院卷第169頁)，是原告於被告積欠107年5、6月租金後，前於同年6 月12日先以台北正義郵局000164號存證信函催告被告應於同年月15日給付租金，惟因被告均逾期未招領而遭退回信件，嗣原告再於同年7月12日以Line簡訊通知被告應於5日內給付107年5、6、7月之租金，經被告已讀並以簡訊回覆「一切等司法處理」，原告復於同年月17日以Line通知被告因迄未收受上開租金，故將依約終止租賃契約，而被告亦為已讀等情，有台北正義郵局000164號存證信函及信封3紙、Line對話截圖2紙為佐(見本院卷第58頁至第70頁)。從而，依前揭說明，可認原告於被告積欠逾2個月以上之租金後，先後以存證信函及以Line簡訊通知方式，催告被告於相當期限給付後，而為被告以前揭簡訊拒絕給付時，已得終止系爭租賃契約，則原告於107年7月17日以Line簡訊通知方式，將終止租約之意思表示送達至被告，經被告讀取並於該則訊息顯示為「已讀」，足認該終止租約之意思表示確已通知達到被告，則系爭租賃契約自107年7月17日起，即生終止之效力，已可認定。
⒊被告雖以原告未將房屋稅單、地價稅單交付予伊，致伊無法
辦理營業登記而蒙受諸多損失，故因原告違約在先，被告自得決定不再續租並拒絕給付租金云云而為抗辯。惟查：
⑴按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租
人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院86年度台上字第1675號裁判意旨參照）。
本件原告未提供系爭房屋稅單或地價稅單予被告一節，固為兩造所不爭執（見本院卷第182頁），然觀諸系爭租賃契約條文及附件所載，均無原告應交付房屋稅單、地價稅單以供被告辦理營業登記等之約定（見本院卷第32頁至第
44 頁），是兩造約定出租人即原告所應負擔之給付義務，尚不包含提供房屋稅單及地價稅單供被告進行辦理營業登記一節，堪予認定，自難認原告未提供系爭房屋稅單或地價稅單予被告，有何違反系爭租賃契約之約定，則被告據此抗辯得拒絕給付租金，即屬無據。
⑵此外，被告早已於91年3月6日核准設立登記，此有被告商
業登記抄本附卷為憑（見本院卷第98頁）；況依被告審理時係陳稱，因為另有合夥人，伊之名稱實際上沒有要用川巴子做營業登記，亦未曾向原告提及要用另外一個名字做登記等語（見本院卷第183頁），顯見被告欲另設營業登記名稱一節，既於簽約時未告知原告，且系爭租賃契立契約書人中，承租人名稱為被告「川巴子餐館」（見本院卷第44頁），亦未見有何其他承租人之約定，被告自不得以無法以其他名稱就系爭房屋辦理營業登記並開立發票一事，即認原告違反系爭租賃契約，故被告上開所辯，亦無可採。
⑶又被告雖以系爭房屋空調設備為違建設施，原告未盡修繕
義務為由，而辯稱得依據系爭租賃契約第15條規定終止云云，並提出存證信函及聲請調解書（筆錄）等件為據（見本院卷第202頁至第208頁、第218頁）。惟查，系爭房屋係以房屋租賃標的現況確認後由原告交付被告使用，有系爭租賃契約注意事項及「房屋租賃標的現況確認書」在卷可佐（見本院卷第48頁至第50頁），況就租賃關係而言，承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人所租與之物不能合於所約定之使用、收益，或不能保持使用、收益之狀態始可。系爭房屋空調設備縱屬違建設施，尚不至於造成被告對系爭房屋全部不能使用收益之結果，亦非屬房屋損害所致應修繕之情形，參以兩造係於106年2月23日簽立系爭租賃契約，果若系爭房屋空調設備之違建設施造成被告無法使用收益系爭房屋，何以遲至本件系爭租約產生履行爭議時始為此抗辯，是被告自不得以此非屬租賃物之重大瑕疪，與全部租金之給付主張同時履行抗辯，或主張依據系爭租賃契約第15條規定終止租約。
⒋從而，原告既已交付合於系爭租賃契約使用收益之系爭房屋
，而被告確有系爭租賃契約第14條第1項第1款所載得由原告終止系爭租賃契約之事由，且該終止租約之意思表示亦已於107年7月17日通知達到被告，堪認系爭租賃契約於斯時已由原告為合法終止。
㈡被告何時將系爭房屋清空返還？⒈按「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出
租人並遷出戶籍或其他登記。」、「前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。」，系爭租賃契約第12條第1項、第2項前段分別有約定。
⒉經查，被告雖辯稱前於107年6月8日兩造調解不成立前業已
於同年6月1日將系爭房屋清空云云，惟被告於系爭房屋清空完畢後並未將系爭房屋之鑰匙交還予原告，此經被告自承在卷（見本院卷第171頁），是尚難謂被告清空系爭房屋並已遷出之行為即為上開約定所稱之完成點交手續。又被告自承係於107年8月17日始將系爭房屋之鑰匙寄還原告（見本院卷第169頁），堪認被告於107年8月17日前，並未依約完成系爭房屋清空點交之手續，從而，原告主張被告至107年8月17日，始將系爭房屋清空返還原告，應屬可採。
㈢原告請求被告給付如訴之聲明所示金額有無理由？茲分述如下:
⒈未給付之租金部分:
⑴經查，依系爭租賃契約第3條約定，租金計算標準係以每
月120,000元(未稅)、136,224元(含稅)，並於每月1日前支付，被告既於107年5月1日起即未再給付租金，且系爭租賃契約於107年7月17日即生終止之效力已如前述，則原告自得依據系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付107年5月1日起至7月17日系爭租賃契約終止時之未稅租金，為有理由。是以，原告主張被告應給付之租金於305, 806元之範圍內【計算式:(120,000元×2個月)+( 120,000元×17/31天）＝305,806元】，應予准許。
⑵次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而兩造間之租賃關係既已於107年7月17日終止，而被告遲至同年8月17日始完全遷出清空系爭房屋完畢，堪認上開期間被告並無合法之正當權源占用系爭房屋，而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，復參以被告係以每月未稅租金120,000元向原告承租系爭房屋已如前述，則依前開說明，原告主張自系爭租賃契約終止之翌日即107年7月18日起，至同年8月17日被告遷出清空止，依不當得利之法律關係請求被告給付期間相當於租金之不當得利120,000元【計算式:(120,000元×14/31天)+(120,000元×17/31天)＝120,000元】，即屬有據。
⑶從而，原告依據系爭租賃契約第3條及民法第179條之規定
，得請求被告給付其未為給付之租金及相當於租金之不當得利，於425,806元之範圍內為有理由（計算式:305,806元+120,000元＝425,806元），應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
⒉未繳納之水費、電費及瓦斯費部分:
⑴經查，系爭租賃契約第5條載有:「租賃期間，使用房屋所
生之相關費用：管理費、水費、電費、瓦斯費，由承租人負擔」之約定，準此，則被告於租賃期間自應依據上開約定給付水費、電費及瓦斯費，且此亦據被告自承在卷(見本院卷第169頁)。又兩造間之租賃關係於107年7月17日終止，而被告至同年8月17日始完全遷出清空系爭房屋，堪認該段期間被告並無合法之正當權源占用系爭房屋等情，亦已如前所述，是以，原告主張就上開期間內被告未繳納之電費、水費及瓦斯費，均係由原告先行代墊繳納，則其自得依系爭租賃契約第5條之約定及不當得利之法律關係請求被告返還。
⑵又原告主張結算至107年8月17日止，其先行代墊繳納之電
費共計29,815元（計算式:400元+256元+15,787元+12,114元+1,258元＝29,815元）、水費241元、瓦斯費則自107年5月4日起計算至同年8月17日止，共計5,449元【計算式:
（5,326元+380元）×106/111天≒5,449元】，並提出即將暫停供電通知單、台灣電力公司繳費憑證5紙、大台北區瓦斯股份有限公司繳費憑證2紙及臺北自來水費繳款證明等件為佐（見本院卷第110頁至第126頁），堪可認定為真。從而，原告依據系爭租賃契約第5條、民法第179條規定，請求被告給付原告先行代墊之水費、電費及瓦斯費共計35,505元（計算式:電費29,815元+水費241元+瓦斯費5,449元＝35,505元），自屬有據。
⒊租賃所得稅及二代健保費差額部分:
⑴按所得稅法所稱扣繳義務人，係指依同法規定，應自付與
納稅義務人之給付中扣繳所得稅款之人；納稅義務人有機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者所給付之租金所得者，應由扣繳義務人於給付時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依同法第92條規定繳納之；租金所得，其扣繳義務人為機關、團體、學校之責應扣繳單位主管、事業負責人、破產財團之破產管理人及執行業務者；納稅義務人為取得所得者，同法第7條第5項、第88條第1項第2款、第89條第1項第2款分別定有明文。是承租房屋給付租金予出租人時，出租人為租金所得之納稅義務人，承租人為扣繳義務人，應自租金中依法扣繳所得稅。
⑵次按扣費義務人，指所得稅法所定之扣繳義務人；第一類
至第四類及第六類保險對象有租金所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納，全民健康保險法第2條第3款、第31條第1項第6款分別定有明文。是因有租金所得應繳納之全民健康保險補充保險費，其承租人為公司者，即為扣費義務人，負有自租金中扣繳全民健康保險補充保險費之義務。
⑶經查，原告主張系爭租賃契約第3條所含之稅金包括租賃
所得稅及二代健保費，而就系爭租賃契約有約定租金含稅部分應由被告負擔繳納，且每個月均係給付原告未稅之租金，等到報稅時才會繳納約定的稅金乙節，業據被告自認在卷（見本院卷第168頁至第169頁），故依上開說明，原告自得向被告請求於租賃期間內之稅金。而原告主張被告於106年4月1日承租時起至107年7月17日終止系爭租賃契約時止，均未給付原告稅金，而依系爭租賃契約第3條所載，租金含稅合計為136,224元，則期間每月之稅金差額應為16,224元(計算式:136,224元－120,000元＝16,224元)，從而，堪認原告得請求被告給付之稅金差額，於252,257元之範圍內【計算式:（16,224元×15個月）+（16,224元×17/31天）≒252,257元】，應予准許；逾此部分之請求，應予駁回。
⒋違約金部分:
⑴依系爭租賃契約第11條第2項所載，依約定得終止租約者
，租賃之一方應於一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1個月（最高不得超過一個月）租金額之違約金。
⑵本件原告雖主張被告於107年8月17日搬遷清空系爭房屋，
終止系爭租賃契約，依系爭租賃契約第11條第2項約定，未於一個月前通知原告終止租賃契約，應賠償原告一個月租金額額之違約金即120,000元，又縱認系爭租賃契約如被告所稱於107年5月28日即已經被告終止，惟被告前開終止行為，既未於一個月前先期通知原告，原告自亦得依據系爭租賃契約第11條第2項約定請求被告賠償違約金云云。然查，被告就系爭租賃契約所為之終止並不生效力已如前述，而系爭租賃契約既係由原告於107年7月17日合法終止，則揆諸系爭租賃契約第11條之約定，原告既為終止租約者，其主張被告未為先期通知終止租賃契約而應依系爭租賃契約第12條約定賠償違約金，即屬無據，故就此部分之請求，應無可採。
⒌綜上，原告請求被告給付如訴之聲明所示之項目，於713,56
8元之範圍內（計算式:425,806元+35,505元+252,257元＝713,568元），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。經查，原告原起訴主張被告應給付原告租期屆滿前未給付之租金360,000元，該起訴狀繕本業於107年8月22日寄存送達被告（見本院卷第84頁）；嗣原告擴張聲明請求被告應給付其餘費用共計476,059元，亦於107年12月14日送達予被告（見本院卷第186頁），而被告迄未給付，依前揭法律規定，自應負遲延責任。是以，原告請求被告給付713,568元，其中360,000元自起訴狀繕本送達翌日即107年9月1日起；其餘353,568元(計算式:713,568元－360,000元＝353,568元)自107年12月15日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬有據；逾此範圍之利息請求，則不予准許。
五、綜上所述，原告請求被告給付713,568元，其中360,000元自107年9月1日起；其餘353,568元自107年12月15日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告就其勝訴部分，陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
民事第二庭 法 官 呂煜仁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
書記官 蔡月女