臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第428號原 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 邱瑞文複 代理人 陳怡棽被 告 江黃森美訴訟代理人 王迪吾律師
劉醇皓律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國107年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾肆萬伍仟元，及自民國一零六年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾貳萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣玖拾肆萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以: 兩造於106 年1 月13日簽訂委託銷售契約書( 下稱系爭契約) ，由被告專任委託原告居間仲介，出售其所有座落於新北市○○區○○路○○號11樓之建物及其應有土地持分（以下稱系爭不動產），委託價格為新臺幣( 下同)6792萬元，委託期間自106 年1 月13日至106 年7 月12日止；雙方復於106 年6 月27日簽訂委託事項變更契約書，將委託價格變更為6300萬元，委託期間延長至107 年1 月12日止。原告秉於專業、恪遵所託，積極透過各途徑進行廣告銷售，更不遺餘力的向多組買家推薦系爭不動產。渠料，被告竟於106 年8 月16日私下與第三人達成買賣合意，並復於106年9 月28日完成所有權移轉登記。而依系爭契約第8 條第3項第1 款之約定，被告於委託期間內，自行將契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，仍應支付委託銷售價格百分之4 服務報酬，並應立即全額一次支付予原告，是以，原告自得依上開約定，向被告請求給付居間仲介報酬
252 萬元，然原告於106 年11月16日委請律師寄發存證信函請求被告給付前開報酬未果，復幾經向被告請求，被告依舊置若罔聞，從而，爰依系爭契約第8 條第3 項第1 款，提起本件訴訟，請求被告給付居間仲介報酬252 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年11月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。並聲明: ㈠被告應給付原告252 萬元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以:㈠兩造簽訂之系爭契約為定型化契約，惟細繹全部契約條款，
未有原告未盡居間義務時，被告得請求相關保障之約定，是其內容明顯不利於被告，並有違誠信、平等互惠原則；且觀系爭契約第8 條第3 項之約定計有多達5 款係在減輕原告居間代售系爭不動產之促成義務，並單方加重被告之責任，有悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，對被告顯失公平，是以，依民法第247 之1 條第2 款、消費者保護法第12條、消費者保護法施行細則第14條之規定，此約定應屬無效，原告據以請求並無理由。
㈡又系爭契約第8 條第3 項第1 款其用語雖為「服務報酬」，
然此係對於被告違反系爭契約內容時應負責任之約定條款，亦即違約條款，核其性質，應屬損害賠償預定數額之違約金；且本件原告於締約後之委託期間內，僅例行性上網登載廣告及刊登於店家資訊，並未積極替被告尋求買主，期間更未向被告報告業務處理之狀況，被告於原委託期限將至時，因原告於受託期間未努力居間，不願繼續委託原告，卻由於原告不斷央求，承諾將更積極處理居間，被告始同意延長委託期限，並將委託價格變更為6300萬元，惟原告處理居間情形依舊，並勸被告再降價，被告無奈下，口頭允諾將委託價格再降為6000萬元，卻仍杳無消息，適系爭不動產之近鄰欲購買，因機會難得，被告始自行以5995萬元將系爭不動產出售，則兩造自締約時起至被告自行賣出系爭不動產，委託期間長達8 個月之久，原告除勸被告降價外，毫無仲介任何一人下訂斡旋，足見原告根本未努力為居間義務。
㈢又縱認被告負有給付違約金之義務，然衡情原告並未努力為
居間義務，尚不致為銷售系爭不動產支出太多勞力、費用，難謂有何付出，其所受之損害亦有限，甚且，系爭不動產之出售實係被告自身努力及機會所獲得，與原告毫無相關，原告亦因被告未履行系爭契約而省卻履行其後續應提供之簽訂買賣契約、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等事宜而需付出之人事、勞務費用。故本件兩造約定違約金以委託銷售價4%計算，實有過高，且應以成交價額5995萬計算為妥，而以本件居間人之工作情形，違約金數額宜以20萬元以內為宜，故依民法第250條、第252條之規定，請求予以酌減。
㈣並聲明: ⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願提供擔保，以代釋明，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第43頁背面至第44頁):㈠被告於106年1月13日委託原告居間仲介出售其所有座落於新
北市○○區○○路○○號11樓系爭不動產，復於106年6月27日簽訂委託事項變更契約書(見本院卷第8頁)，委託價格為6300萬元，委託期間延至107年1月12日止。
㈡被告在106年8月16日於委託銷售期間內，與第三人簽定系爭不動產之買賣契約，並於106年9月28日完成所有權登記。
㈢兩造所簽立之委託銷售契約書中第8條第3項第1款係記載「
委託期間內，甲方（即被告）自行將本契約不動產標的出售或另行委託第三人居間仲介者，甲方仍應支付委託銷售價格百分之四之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方(即原告)」。(見本院卷第6頁至第7頁)㈣原告已於106年11月16日向被告寄發台北長安郵局第1729號
存證催告函。(見本院卷第13頁至第18頁)㈤委託銷售契約書中第8條第3項第1款規定之應支付委託銷售
價格百分之4之服務報酬，性質上為損害賠償總額預定之違約金。
四、得心證之理由:原告主張兩造於106年1月13日簽訂系爭契約書，被告委託由原告居間仲介出售其所有之系爭不動產，約定之委託期間為106年1月13日至106年7月12日，委託銷售價格為6792 萬元，而系爭契約第8條第3項第1款載有「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的出售或另行委託第三人居間仲介者，甲方仍應支付委託銷售價格百分之四之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方」等語。嗣兩造復於106年6月27日簽訂委託事項變更契約書，延長委託期間至107年1月13日，並變更委託價格為6300萬元，惟被告在106年8月16 日於委託銷售期間內，自行與第三人簽定系爭不動產之買賣契約，以5995萬元將系爭不動產出售，並於106年9月28日完成所有權登記，而原告已於106年11月16日向被告寄發台北長安郵局第1729號存證催告函，請求被告依約給付服務報酬等情，為兩造所不爭執，且有系爭契約、委託事項變更契約書、台北長安郵局第1729號存證信函等件在卷可稽(見本院卷第6頁至第8頁、第13頁至第17頁)，堪可認定為真實。至原告主張被告應依系爭契約之約定給付違約金252萬元，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌之爭點應在於:㈠系爭契約第8條第3項第1款應支付委託銷售價格百分之4之服務報酬之約定，是否因違反民法第247條之1、消保法第12條、消保法施行細則第14條之規定因顯失公平而無效？㈡就上開違約金之請求有無理由？是否有過高情形，而有民法第250條、252條之適用？茲論述如下:
㈠系爭契約書第8條第3項第1款應支付委託銷售價格百分之4之
服務報酬之約定，是否因違反民法第247條之1、消保法第12條、消保法施行細則第14條之規定因顯失公平而無效？⒈按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者
，無效；定型化契約中之條款有違反平等互惠原則者，推定其顯失公平；又當事人間之給付與對待給付顯不相當者，為違反平等互惠原則；而依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，消費者保護法(下稱消保法)第12條第1項、第2項第1款、消保法施行細則第14條、民法第247條之1第2款規定分別定有明文，經核前開條文之立法目的係因定型化契約或附合契約乃當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，此類契約他方每無磋商變更之餘地，為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。至於所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」(最高法院96 年度台上字第1246號、93年度台上字第710號判決要旨參照)。再按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。不動產經紀業管理條例第19條定有明文，而內政部89年5月2日台內中地字第8979087號函訂定，89年7月19日台內中地字第8979517號函修正之不動產仲介經紀業報酬計收標準，即規定不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬資總額不得超過該不動產實際成交價6%，並應將收取報酬標準記載於委託銷售契約內。
⒉被告辯稱系爭契約為定型化契約，其中第8條第3項第1款之
應支付委託銷售價格百分之4之服務報酬之約定違反誠信原則、平等互惠原則而無效，且細繹系爭契約第8條第3項計有多達5款「視為乙方(即原告)已完成居間仲介義務」之約定，惟卻無任何原告未盡居間義務時之違約及督促條款，顯然僅單方加重被告之責任，有悖於居間契約之權利義務分配，致兩造間之給付與對待給付顯不相當，對被告誠屬不利且顯失公平云云。惟查:
⑴系爭契約雖為原告單方預定用於同類契約之定型化契約，
然參被告已於106年1月13日親自於系爭契約中簽名，且其內容第18條亦載明「甲方(即被告)已充分了解本契約書內容，並同意放棄三天審閱期」等語，顯見被告於訂約當時已充分瞭解並同意系爭契約所載委託銷售之重要事項。又其後兩造復於106年6月27日簽訂委託事項變更契約書，被告亦已親自簽名，而契約書第肆點亦有載明「甲方(即被告) 已充分了解本契約書內容，並同意放棄三天審閱期」，亦可認定被告除瞭解系爭契約書內容外，且同意簽訂變更委託銷售價額及延長契約期限，再參諸契約條文之內容非多，文義亦屬明確而非艱澀難懂，簽約雙方並於契約之前言中，表明同意共同遵守契約條款等節，是兩造就上開契約條款內容之意思表示已相合致，要屬無疑。
⑵衡之國內不動產仲介業之委託銷售方式可分為「專任委託
銷售」及「一般委託銷售」，前者係指委託者將不動產物件委託仲介業者，僅該仲介業者於委託銷售期間得進行銷售，委託者不得自行私下或委託其他仲介業者為之，後者即指委託者仍得自行私下或委託其他仲介者為之，兩者不同在於違約處罰之約定，如係專任委託銷售，於委託期間委託者自行或由第三人銷售即視為仲介業者已完成契約義務，一般委託銷售則須仲介業者居間完成委託者與承買人簽訂書面買賣契約後，因可歸責於委託人事由解除契約，或委託者於委託期間屆滿後二個月內，逕以仲介業者曾經提供之客戶成交者，方構成違約，以資區別。
⑶依證人高祺智證述：「之前被告是給另2家同業在賣，被
告覺得銷售狀況很差，帶看很少，更沒有出價，那時我持續與被告聯絡，被告同意以專任約委託方式委託永慶公司銷售，委託期間是106年1月13日到106年7月13日共半年」、「被告覺得我真的很認真，同時我也同步將銷售狀況給被告，更重要的是那時候我們有掌握到有幾組買家，在
106 年6月27日委託到期前，被告邀請我到被告青山鎮住家延長委託半年一樣是專任約，所以是到107年1月13日」等語(見本院卷第132頁)，堪可認定系爭契約為「專任委託銷售」，系爭契約第5條、第8條第3項第1款等應支付委託銷售價格百分之4之服務報酬之約定，係經兩造同意，且均為被告充分知悉，亦可認定。又依證人高祺智之證述可知，本件係為專任委託銷售，其中第8條第3項第1款之違約處罰之約定，固與內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」第11條第1項第1款規定：「委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬即以實際成交價為計算標準，並應全額一次付予受託人」，並未完全一致，有內政部不動產委託銷售契約書範本在卷可考(見本院卷第75頁至第85頁)。然按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之」，消費者保護法第17條第1項、第2項定有明文，是以定型化契約條款因違反中央主管機關公告而無效者，以內政部公告之定型化契約應記載事項及不得記載為限，至於定型化契約「範本」，僅係提供企業經營者與消費者作為訂定有關契約參考之用，該範本之性質與契約應記載或不得記載事項有別，消費者違約時原則上應依其與企業經營者間所訂立之契約內容為據，並非當然應以主管機關制定之定型化契約範本為準，行政院消費者保護委員會
88 年1月8日（88）台消保法字第00041號、88年12月27日
（88）台消保法字第01557號函釋亦同此見解可參。準此，兩造系爭契約第8條第3項第1款之約定縱與內政部公布之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第1款有所出入，亦無從以之認該條款無效。
⑷復審酌系爭契約第5條約定之服務報酬載明支付金額為成
交總價之百分之4，並未高於不動產經紀業管理條例第19條及前開內政部訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定之最高上限，並已於系爭契約中明確約定。又系爭契約第8條第3項第1款約定「委託期間內，甲方(即被告)自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者，視為受託人已完成仲介之義務，仍應支付委託銷售價百分之
4 約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方(即原告)」，即係約定委託人違反「專任委託銷售」之契約義務應負之違約責任，亦與前開內政部不動產委託銷售契約範本第11條規定應負違約處罰並無顯著不同，顯見該約定並無特別加重被告責任，或於被告違約時，應負擔顯不相當之賠償責任之情。另細繹系爭契約有關兩造義務內容之約定，均與前述內政部公告之不動產委託銷售契約範本相同，顯見兩造間之給付與對待給付亦無顯不相當者，對該契約內容更無顯然不利於被告之處，是以，綜觀上情，堪信系爭契約第8條第3項第1款約定與民法第247條之1第2款規定加重他方當事人責任，或消保法第施行細則第14條規定要件，顯然未合。從而，被告辯稱系爭契約第8條第3項第1款違約處罰之約定有顯失公平或有違誠信原則、平等互惠原則之情而無效云云，尚非可採。
⒊依上所陳，系爭契約第8條第3項第1款違約處罰之約定並無
顯失公平而無效之情形已如前述，又被告在106年8月16日於委託銷售期間內，與第三人簽定系爭不動產之買賣契約，以5995萬元將系爭不動產出售，並於106年9月28日完成所有權登記，此亦為兩造所不爭執，從而，依系爭契約第8條第3項第1款之約定，被告確有於委託期間內，自行將系爭不動產出售之違約行為，則原告自得依該條款約定向被告請求違約金，核屬有據。
㈡就上開違約金之請求有無理由？是否有過高情形，而有民法
第250條、252條之適用？⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。依此規定，違約金可分為「損害賠償額預定性」及「懲罰性」，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而除當事人另有訂定外，違約金應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查系爭銷售契約第8條第3項第1款載有「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的出售或另行委託第三人居間仲介者，甲方仍應支付委託銷售價格百分之四之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方」，可知兩造所約明該以委託銷售價格4%計算之違約金本為原告原可收取之「服務報酬」，足徵兩造約定之違約金性質，係為損害賠償額預定性違約金甚明。
⒉另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例及70年度台上字第3796號判決參照）。此規定賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任；況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，使符契約約定之本旨（最高法院96年度台上字第1065號裁判參照）。
⒊被告雖以前開約定係依委託銷售價之比例計算服務報酬，顯
有牴觸內政部不動產委託銷售契約書範本所定以實際成交價為計算標準，應以本件之實際成交價為5995萬元之比例計算違約金云云。惟查，衡諸本件如係由原告仲介成交，依系爭契約第5條約定，本可向被告收取按「實際成交價額」之4%計算之服務報酬，而系爭契約第8條第3項第1款違約處罰之約定則依委託銷售價之比例計算等情，可知兩造已約明該以「委託銷售價格4%」計算之違約金為被告違約之「處罰」；此外，以實際成交價與委託銷售價格為計算基準之約定，何者對兩造之任一方有利，實繫於系爭不動產之成交價格即市場交易情況而定，若實際成交價格高於委託銷售價格，系爭契約約定顯對被告有利，反之若實際成交價格低於委託銷售價格，系爭契約約定則對原告有利，是以，依系爭契約約定有關計算違約金之標準變動風險，已於兩造簽約時藉由「委託銷售價格」之約定為合理分配，並未加重任一方之風險承擔，自無顯失公平或有違誠信原則、平等互惠原則之情，或因牴觸內政部不動產委託銷售契約書範本之約定而無效之情，合先敘明。
⒋被告另抗辯違約金顯有過高且對被告顯失公平等語，經查:
⑴原告主張於委託銷售期間，為促成系爭不動產順利出售，
進行多方面行銷，為將系爭不動產出售訊息刊登於銷售網頁上，親自前往現場拍攝照片、調查系爭不動產之週遭環境、生活機能、學區等資訊，以豐富其內容吸引更多不同需求之客群。刊登後並需時時關注網頁瀏覽量、點擊人數，並注意是否有感興趣之買方留言並即時回覆，或以電話訪談方式，與潛在買家電話聯繫、商談，委託期間更帶客戶至系爭不動產現場賞屋，並製作不動產說明書供可能購買之客戶參閱，帶看後另以電話聯絡被告回報其原告帶看情形；除此之外，為接觸非網路行銷可觸及之客群，原告另行製作珍珠板廣告紮綁在路邊電線桿以曝光銷售系爭不動產、廣告DM派發，甚至以守株待兔之方式於社區週邊駐守現場，接觸現場走路客，以利增加介紹、銷售之機會，是原告花費甚多時間、勞力、心力與成本為被告積極銷售等情，業據提出相片13幀、系爭不動產網路刊登資訊、房仲網之點擊次數、通話明細報表資料等件為佐(見本院卷第50頁至第62頁、第124頁至第127頁、第136頁至第150頁) 。
⑵證人高祺智亦證稱，「當我們接到被告的委託之後，首先
我們會到社區房子做現況調查詢問，又到地政事務所調土地建物謄本，及製作不動產說明書，會蒐集週邊環境包含生活機能及學區及安排攝影師來拍照以便製作網頁，我會隨時到網頁瀏覽做適時的調整，若有買方留言我會即刻回覆，我會針對既有的高總價客戶及潛在客戶持續聯絡及推薦，所有的帶看我都會全程介紹，帶看完我會主動聯絡同事關心買方的狀況，帶看完我會主動與被告做回報，被告偶爾會打電話給我問銷售狀況，也會回到社區派發專有的銷售DM」、「曾晚上去過系爭不動產，那一次是為了有一個買方萬小姐，萬小姐是我在社區守現的時候募集到的買方，那時候我跟萬小姐推薦被告這間房子，約了白天時間去看，萬小姐是有考慮，但他有一個考量點，當時就是萬小姐覺得房子旁有一個展示場屋頂有排風扇會有低頻噪音，萬小姐請我晚上時間去確認，我那時候有請被告跟管理室聯繫讓我晚上九點可以進入被告的房子，當時展示場已經打烊，是我自己去做的確認」、「有向被告回報，當面及電話回報都有，當面回報是5次，電話回報，因為每次帶看前後我都會與屋主聯絡，故將近百次」、「當面回報之地點在被告的家裡青山鎮」等語(見本院卷第132頁至第133頁)，並有證人高祺智於社區週邊駐守現場、帶看房屋照片、與被告間互動照片在卷可憑(見本院卷第56頁至第62頁)。至被告辯稱帶看房屋照片係臨訟後所拍攝，被告家中照片係簽立委託變更契約書當日所拍攝云云，然系爭不動產既經被告售出，而為第三人所有，證人高祺智又豈能任意進入系爭不動產並提出事後拍攝之照片作為帶看佐證；又卷附委託變更契約書係於106年6月27日所簽立，而上開被告家中照片之電視新聞畫面則有低溫急凍訊息（見本院卷第60頁），自無可能係於6月間所拍攝，益見被告所辯顯不可採。
⑶又被告抗辯依原告所提出之公司快報製作DM及系爭不動產
網路刊登資訊，原告並未依兩造於106 年6 月27日簽立委託事項變更契約書之約定，將系爭不動產之委託價格變更為6300萬元，顯在職務上有怠惰云云，亦經證人高祺智證述，因為委託底價是6300萬元，買方若看到網頁是6300萬元，不可能出價6300萬元來買，故前開網頁上售價金額並沒有更正；而前開原告所提出之房仲網點擊次數資料，則係每個月份將被告的房子放在原告公司的房仲網及好房網，客戶點閱的次數，點閱後客戶有想要來看屋可在網路上留言等語(見本院卷第134頁)，足見原告未予更正價格係出於利益被告考量，亦難認有何怠惰之情。從而，堪可認定原告確有花費相當勞力、時間、心力與成本為被告進行系爭不動產之居間行銷，故被告前開抗辯原告於委託期間並未努力為居間義務，僅例行性上網登載廣告及刊登於店家資訊，未積極尋求買方，更未向被告報告處理狀況云云，顯非有理。
⒌綜上所述，本院審酌證人高祺智前揭為本件居間事務提供之
勞務情形，現階段底薪為3萬元，獎金係看每個月有無成交情形，而當時除處理委託銷售系爭不動產外，尚有約8件物件需處理，原告並有其他人員同步處理系爭不動產委託銷售事務(見本院卷第133頁至背面)，又兩造約定之委託銷售期間自106年1月13日至被告覓得買家之同年8月16日止，原告受託銷售期間已進行約8個月，且本件係因被告於委託期間內，自行將系爭不動產出售之違約行為，原告亦因此省卻履行其後續應提供之簽訂買賣契約、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等事宜而需付出之人事、勞務費用等情；及被告早已於原告覓得符合條件之買方前，即違約另行出售他人，卻未告知原告，意圖卸免違約賠償責任，其違約情節非輕，以及一般社會經濟狀況等一切情狀，再參考內政部公告之不動產委託銷售契約書範本第10條：「如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第五條原約定服務報酬之半數」之規定，被告經濟能力狀況尚佳等一切情狀，認系爭契約所約定之違約金數額為委託銷售總價6300萬元之4％即252萬元，較原告所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，爰酌減為委託銷售價額之1.5%即94萬5,000元，以符公允；原告超過前述金額之服務報酬請求，則尚難准許。另本件違約金屬損害賠償之預定，於被告違約時，原告自得依民法第233條第1項規定，請求給付依法定利率計算之遲延利息，是上原告請求被告給付按法定利率計算之遲延利息，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約第8 條第3 項第1 款約定，請求被告給付94萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌日即原告自陳之106年12月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即有未合，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 呂煜仁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 蔡月女