臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第584號原 告 黃家褘訴訟代理人 戴家旭律師被 告 何昱惠訴訟代理人 鄭馨芝律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告主張其與被告間之頂讓契約等法律關係，因被告違約（詳後述）而依民法第114條準用第113條、第227條第1項、第2項等規定為請求權提起本件訴訟，嗣於訴狀送達被告後，原告復追加民法第259條第1項第2款規定為請求權（見本院卷第63至64頁），核原告所為係本於同一基礎事實所為追加請求權，與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權為訴外人陳冠夫所有，被告之前向陳冠夫承租系爭房屋，並在該址經營「Meeting Cafe'」店鋪（下稱系爭店鋪），因被告有意將系爭店鋪頂讓，原告遂於民國106年6月11日與被告簽立系爭店鋪頂讓合約書（下稱系爭合約），並於系爭合約同時約定承租系爭房屋。依系爭合約第1條第2項、第3項、第4項、第5項、第6項、第2條、第5條等約款，原告遂相信被告就系爭房屋全部有轉租權方同意簽立系爭合約。原告原有意在門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○0號房屋經營咖啡廳，並已承租該址及繳納保證金新臺幣（下同）10萬元，且施作招牌廣告，然在被告欲頂讓系爭店鋪且得為轉租系爭房屋全部、兩造簽立系爭合約後，由訴外人即原告之配偶陳羿汝代理向上開188之1號房屋解除租約，保證金亦無法退回，後續原告著手準備經系爭店鋪事宜，且按月繳納租金及頂讓金與被告。因系爭房屋前有漏水問題及將進行裝潢一事，原告於106年10月間向被告表示希望能直接就系爭房屋與陳冠夫換約，並請被告協助，被告遂要求系爭合約應就換約一事增訂條款，後陳羿汝直接與陳冠夫於106年10月19日以通訊軟體LINE聯繫換約及詢問漏水事宜，同時詢問陳冠夫就系爭房屋是否有同意被告得全部轉租，孰料得到的答案卻是陳冠夫未同意被告得轉租系爭房屋全部，且陳冠夫前於106年10月15日即向陳羿汝表示若兩造有意就系爭店鋪簽立頂讓契約書，承租條件將有所不同，且系爭房屋租賃契約須重新簽訂。原告對此甚感疑惑，因系爭合約前早已於106年6月11日簽訂，自該時起原告已頂下系爭店鋪及承租系爭房屋，亦將系爭房屋租金匯入被告指定之帳戶，為何至今陳冠夫似皆不知情，又被告當日亦於LINE群組中要求原告攜帶系爭店鋪之鑰匙，以求要再陳冠夫面前再次交給原告，至此更使原告更加疑惑，若陳冠夫自始知情兩造間已有頂讓合約存在，為何要製造於106年10月19日方交付鑰匙之假象。再者，兩造於106年10月19日簽立系爭合約增補暨修訂條款（下稱系爭增訂條款）時，卻在言談中得知陳冠夫與被告間就系爭房屋竟存在兩份不同租賃契約，同日約9時許，陳冠夫到場後雖有討論換約事宜，然當日換約一事不了了之。原告已可預見，在訴訟過程中被告必然抗辯原告知悉另有房東陳冠夫存在，且是原告拒絕和陳冠夫簽訂租賃契約。然，原告見到陳冠夫時，係在簽訂系爭增訂條款後，被告才引薦陳冠夫與原告認識，倘無簽署系爭增訂條款，原告根本見不到陳冠夫，且陳冠夫表示倘要另訂租，即原告與陳冠夫之新約，條件必須另議，在修繕期間與租賃條件均無法談妥之情況下，原告與陳冠夫無法達成另訂租約之合意。原告並非不願另訂租約，而是無法另訂租約。嗣後，原告於106年10月30日在LINE群組中請被告補正陳冠夫就系爭房屋同意轉租之證明，被告卻遲不提出，僅於106年11月6日詢問頂讓金匯款一事，至此原告在未取得陳冠夫之同意轉租證明下，實不敢再使用系爭房屋，便告知被告不再使用系爭房屋，並與被告就系爭房屋及系爭合約附表一之生財工具（下稱系爭工具）進行點交還給被告，該日並由訴外人即被告之子何勁霆與陳羿汝點交完畢，被告亦於隔日在LINE群組中請原告提供水電結算清單。被告自始為取得陳冠夫之同意即將系爭房屋轉租與原告，陳冠夫隨時得依民法第443條第2項向被告終止租約，並要求原告返還系爭房屋，原告使用、收益系爭房屋受有妨害或有妨害之虞。倘原告不管被告無轉租權，繼續使用系爭房屋，投入之裝潢費用、人員薪資、水電開銷等損害都將不斷擴大，故原告不可能再向被告承租系爭房屋。被告所為已違反民法第443條第1項，被告是否有轉租系爭房屋權利，於原告承租系爭房屋有重大利害關係，且足以影響原告承租及頂讓系爭店鋪之考量及意願，被告之欺瞞已使原告陷於被告有轉租權之錯誤認知，而為簽立系爭合約之意思表示，原告自得以本件起訴狀為意思表示之通知，依民法第88條第2項準用第1項規定撤銷系爭合約、系爭增訂條款等之意思表示。從而，系爭合約已解除，原告已盡將系爭房屋交還被告及將生財工具點交返還被告等回復原狀之義務，原告自得依民法第114條第2項準用第113條、第227條第1項及第2項、民法第259條第1項第2款等規定，擇一為有利於原告之判決，請求被告應給付原告611,027元及法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告611,027元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：本件係原告無故不願承租，並藉故不履行與被告間之系爭合約，實則，陳冠夫同意將系爭房屋出租原告，陳冠夫並未依民法第443條第1項終止租約，且於106年10月15日同意直接與原告簽訂租賃契約，此為原告所承認，原告只要跟陳冠夫簽訂租賃契約即可，故原告主張以民法第88條第2項準用第1項規定撤銷系爭合約、系爭增訂條款等意思表示，即無理由。且於106年10月19日，兩造簽訂系爭增訂條款之主要內容即是兩造同意由原告與陳冠夫簽訂房屋租賃契約，原告卻於106年10月30日要求被告補正陳冠夫就系爭房屋同意轉租之證明，原告此要求與系爭增訂條款內容不符，況陳冠夫於此時已同意直接將系爭房屋出租原告，原告只要跟陳冠夫簽訂租賃契約即可，不必同意轉租之證明。又，陳冠夫同意直接與原告簽訂租賃契約後，被告與陳冠夫一直嘗試要約原告討論簽訂系爭房屋租賃契約之事，然於106年11月初，原告竟忽然表示不願承租系爭房屋，亦不願履行與被告間簽訂之系爭合約，實係原告應負違約之債務不履行責任，原告不得向被告請求損害賠償。況，原告拒絕與陳冠夫簽訂租賃契約，並於106年11月9日就系爭房屋及系爭工具交還被告後，陳冠夫仍將系爭房屋出租被告，並未主張民法第443條第2項向被告終止租約，故原告前開主張，與實情不符。另，被告於107年3月與另一訴外人簽訂頂讓契約，陳冠夫即欣與受讓人簽訂房屋租賃契約。故陳冠夫同意將系爭房屋出租原告，原告竟無故不願承租，且藉故不履行與被告間之系爭合約，原告實不得向被告請求損害賠償等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第52至53頁）：
㈠、臺北市○○區○○段○○段000號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號1樓房屋（即系爭房屋）之所有權為訴外人陳冠夫所有。
㈡、被告向陳冠夫承租系爭房屋，並在系爭房屋經營「MeetingCafe'」店鋪（即系爭店鋪），
㈢、兩造於106年6月11日簽訂系爭店鋪之頂讓合約書（即系爭合約），其中第1條第3項約定：「甲方（即被告）同意乙方（即原告）以分24期租讓優惠方式（如附表二，見107年度北簡字第1140號卷，下稱北簡卷，第20頁）繳納頂讓金85萬元，租讓啟始日訂定於106年7月1日起至108年7月29日止，店內一切債權債務及所有營業所得，營業成本皆歸屬乙方」；第4項約定：「乙方於每月1日須將房租及頂讓金轉入甲方指定金融帳戶。乙方如發生租讓金逾期遲繳情事三次，乙方立即喪失分期租讓優惠方式，且須於30日繳清頂讓金餘款及違約金15萬元。如乙方仍無法依約履行義務，甲方可持合約書聲請支付命令向乙方之財產進行強制執行。」；第5項約定：「乙方依約定於合約期間內已完成頂讓金全數繳清，甲方雙方可協議後，得主張與房東簽訂租賃契約或退租。」第6項約定：「房東租約言明標的物之固定者不得折裝，且於租約第四年（民國107年）有權做租金微調，以不超過15％為上限，屆時乙方須依微調之房租及頂讓金之總金額轉入甲方指定金融帳戶。」，被告於當日將系爭店鋪營業設備暨生財器具清點交與原告，並經原告簽收，並將系爭房屋鑰匙交與原告。
㈣、被告透過通訊軟體LINE告知訴外人即原告之配偶陳羿汝，被告於106年7月5日經由陳羿汝確認匯款帳號，告知必須於106年7月5日匯款至臺北富邦銀行南京東路分行000000000000號帳戶帳號內，原告即將系爭房屋之租金及頂讓金匯至該帳號。
㈤、兩造於106年10月19日簽訂增補條款5-1條約定「乙方（即原告）依約定合約期間內經甲方（即被告）同意後，得主張與房東（即陳冠夫）重新簽訂房屋租賃契約。乙方與房東房屋租賃契約簽訂生效日起，乙方始得免按期支付原房屋租金予甲方」。
㈥、原告於106年11月17日寄發存證信函催告被告提出系爭房屋之轉租同意書，告知被告於收到存證信函五日內提出，逾期則以該存證信函解除系爭頂讓合約。被告有收受該存證信函。
㈦、兩造已於106年11月9日將系爭房屋及如北簡卷第11至19頁所示之頂讓之生財工具等點交返還被告。
五、得心證之理由：原告主張被告將系爭房屋轉租與被告，且兩造間簽訂之系爭合約及系爭增訂條款均經原告以被告違約為由予以撤銷意思表示，故被告應負損害賠償責任等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者闕為：㈠、兩造於約定系爭頂讓合約時，有無約定被告將系爭房屋轉租與原告？如有，被告有無轉租系爭房屋之權利？㈡、兩造簽訂增補暨修訂條款之真意為何？㈢、如被告並無轉租系爭房屋之權利，陳冠夫同意與原告簽訂租賃契約時，原告得否解除系爭轉讓合約？㈣、如原告得解除系爭轉讓合約，原告請求合計611,027元之損害賠償項目是否有理由？茲析述如后：
㈠、兩造於約定系爭頂讓合約時，有無約定被告將系爭房屋轉租與原告？如有，被告有無轉租系爭房屋之權利？⒈查，系爭合約第1條第3項約定：「甲方（即被告）同意乙方
（即原告）以分24期租讓優惠方式（如附表二）繳納頂讓金85萬元，租讓啟始日訂定於106年7月1日起至108年7月29日止，店內一切債權債務及所有營業所得，營業成本皆歸屬乙方」；第5項約定：「乙方依約定於合約期間內已完成頂讓金全數繳清，甲方雙方可協議後，得主張與房東簽訂租賃契約或退租。」第6項約定：「房東租約言明標的物之固定者不得折裝，且於租約第四年（民國107年）有權做租金微調，以不超過15％為上限，屆時乙方須依微調之房租及頂讓金之總金額轉入甲方指定金融帳戶。」等情，有系爭合約可證（見北簡卷第10頁）。由上可知，被告於頂讓系爭店鋪予原告時，兩造即已知悉被告向陳冠夫承租系爭房屋之期間，係至108年7月止，故兩造以附表二該期間按月分攤頂讓金85萬元，並於上開第6項約款之內容並在前述附表二（見北簡卷第20頁）再為詳載。
⒉復查，原告嗣於106年9月19日因要裝潢系爭房屋，且考量如
租約僅餘兩年，不及賺回攤提裝潢費，故向被告表示欲與陳冠夫議定簽新約一節，有兩造於106年9月19日LINE對話紀錄可證（見本院卷第82至86頁）。其中原告表示：「因10月份預計動工，有重新大裝潢的進程，想與房東議定簽新約，同時要成立新的商行需要租約影本作為申請資料附件，所以想跟大哥商量是否可以你的名義邀約房東，商討是否可因『重新裝潢』說法希望簽署一份新的展期（希望可以3至5年）新租房合約。」被告則以：「要跟房東簽新租約！？我下班後過去店裡瞭解一下，方便嗎？」原告再稱：「裝潢簽約事宜在即，再請大哥儘快協助聯繫房東看是否有機會簽署新約！」被告則以：「所以，已確定要重訂租屋合約！？」、「我還沒清楚狀況。因為要裝潢，所以要重新簽租約？有這必要嗎？」原告係稱：「是的，因準備斥資近百萬，怕租約若僅餘兩年，來不及賺回攤提的裝潢費！」；原告並稱：「也是下定決心要深耕這個地點」、「也可直接換我們簽新約」、「只是必須帶入合理的說法讓房東同意舊約換新約即可。」，被告稱：「你的意思是頂讓合約繼續走完，只是扣掉原來房租這部分！房租，則與房東訂定合約，期望延長期限！」原告稱：「應該差不多是這意思」、「頂讓條件仍不需要變」、「只是希望租約展期更長」、「我們的部分歸我們的部分，理應無影響」等語。依此可知，原告本即知悉被告將系爭店鋪頂讓予原告時，其中系爭房屋租約期間僅餘兩年，原告係在頂讓取得系爭店鋪後，因原告預計重新裝潢、長期經營等考量，而在被告與陳冠夫租約期間以外，另欲與陳冠夫就系爭房屋再行簽署另一份租期3至5年之租約等情，亦堪以認定。
⒊承上，原告於106年10月間以LINE通訊軟體向陳冠夫詢問：
「陳大哥好：以下是我們條例出的幾項問題：1.考慮日後合法營業的問題，必須因要申請新的公司登記，這點是需要租約證明才能申請合法註冊事宜，想問您是能夠請您協助先提供最近一期房屋稅單影本，以利申請。2.若您同意續租，我們是希望可以在108年7月後再銜接多簽延長3年，也就是從此刻起共計5年的租期，並希望能於週一或週二併簽約完成！3.另外因確定要動工前，設計師先需要一份屋主的親簽的同意書，以向政府機關申請室內裝修合法登記公文，不曉得是否見時簽份同意書嗎？」，陳冠夫則表示：「第一點沒有問題」等情，此有該紀錄可查（見北簡卷25頁），由此可見，原告因公司登記地址，必須與陳冠夫就系爭房屋簽訂租約，且陳冠夫並須提供系爭房屋之房屋稅單影本等情，陳冠夫均已直接向原告表示同意，故被告辯稱本件其將系爭店鋪頂讓與原告，且依系爭合約、系爭增訂條款由原告繼續使用系爭房屋，係經陳冠夫同意等情，依陳冠夫與原告間前開通訊紀錄內容，洵可憑採。
⒋原告雖主張陳冠夫另表示：「第二點如果有頂讓約就要重簽
可能各方面條件都會不一樣」、「如果頂讓約一定得從打」、「到裝潢如同我之前跟你電話中談的」、「請要動工的項目先條列式列出來」、「要不然我也不知道怎麼談要不然我也不知道見面要怎麼談」等語，原告稱：「至於動工部分，基於尊重與謹慎是希望現場說明較為詳細，以LINE大致說明怕還是會有漏掉之處，還請房東諒解，那麼我再請可說明的人員先與你接洽！」，陳冠夫則稱：「一樣你現場談我還是會讓你把白底黑字寫下來要不然你現場談我還是不會點頭」等語（見北簡卷第25頁）。惟查，陳冠夫上開所述內容，係因原告請求陳冠夫在與被告就系爭房屋租賃契約外，另外自108年7月即被告承租租期屆滿後，再行延長租約3年，且原告就系爭房屋向陳冠夫請求重新裝潢之故，陳冠夫始表示就此部分即與原本與被告之租約各方面條件都會不一樣等語，準此可知，陳冠夫係因原告表示要另行簽訂租賃契約故要求就租約另外議定，即與陳冠夫前已同意原告依被告之租賃契約與原告達成合意，由原告向主管機關登記且簽訂租約並提供證明等事實，顯屬不同。由此可見，原告主張陳冠夫並未同意被告將系爭房屋交與原告使用、收益，致影響原告與被告間之系爭合約、系爭增訂條款等情，實與上情不符，原告於受讓系爭店鋪時，被告既已告知系爭店鋪使用系爭房屋之租約期間，且出租人陳冠夫亦已同意該期間仍可由原告使用收益，原告自不得僅因其受讓系爭店鋪後，於經營數月後，欲重新裝潢系爭房屋，另考量自身成本而與陳冠夫在原本租約期間以外之租約條件未能合意之情況，即主張被告違約，故原告之請求，顯無理由。
⒌至原告另主張陳冠夫曾表示再轉租是違法等云云。惟查，觀
之該LINE紀錄，係原告之配偶陳羿汝向陳冠夫稱：「房東您好：抱歉午間打擾您，因聞何先生已邀請您今晚出席，老闆想請我代為確認您是否知情何先生目前表示是對於地下室情況概不負責嗎（也不認為他該負責）？因目前地下室責任歸屬似乎由您與何先生先行溝通定調才有效力，我們才能知道該如何與您簽訂新約。」（見北簡卷第24頁），互核本件系爭合約係約定「1樓」之頂讓一節（見北簡卷第10頁），可見原告主張上開通訊軟體紀錄，係因另外之地下室而起之討論，顯與本件兩造間系爭合約、系爭增訂條款等約定無涉，故原告以上開關於地下室經陳冠夫表示轉租為違法云云，顯屬無據，自不可採。另，證人即原告之配偶陳羿汝雖證稱：陳冠夫並未同意被告轉租等語（見本院卷第106頁），然此係上開關於地下室部分。另證述：陳冠夫並未同意與原告簽訂房屋租約，且陳冠夫表示在我們與被告談妥之前，他不會出面，也表示各方面條件，如房租費用、頂讓合約等，要與陳冠夫千的房租合約都會不同等語（見本院卷第106頁），然證人前開證述係就原告於106年10月間以LINE通訊軟體向陳冠夫詢問之紀錄（見北簡卷第25頁），觀之該紀錄內容，核無要求原告需與被告談妥之情，且陳冠夫本已同意與原告簽約使原告得以註冊公司登記等情，已如前述，故上開證述顯不可採。
㈡、承上所述，被告並無違反其與原告之系爭合約、系爭增訂條款等情，原告既本得在被告與陳冠夫間原有租賃契約繼續向陳冠夫簽訂租約，自不得因原告另外要求系爭合約期間以外之租賃期限未果，即主張係因被告違約而主張撤銷意思表示、解除系爭合約，依此，兩造其餘前述爭點即無庸審酌，附此敘明。
六、綜上所述，原告得依民法第114條第2項準用第113條、第227條第1項及第2項、民法第259條第1項第2款等規定，請求被告應給付原告611,027元及法定遲延利息，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
民事第一庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
書記官 陳嬿舒