臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第616號原 告 陳家華被 告 黃信武訴訟代理人 張鴻欣律師
任孝祥律師被 告 嘉利世建設有限公司法定代理人 周育德上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之買賣契約書第29條約定，同意以本院為第一審管轄法院，此有前開買賣契約書在卷可稽（見本院卷第55頁、第86頁），依上開合意管轄之約定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告起訴原聲明：被告應賠償原告新臺幣（下同）163 萬元及依約之賠償。嗣於民國107 年3 月14日言詞辯論期日，以言詞變更聲明為：㈠被告黃信武應給付原告144 萬9,000 元。㈡被告嘉利世建設有限公司應給付原告42萬5,500 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行等語（本院卷第119 頁）。核屬減縮其應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，自應准許。至原告另於107 年6 月
1 日提出「民事起訴狀（第四次）」書狀，並記載訴之聲明為：被告應賠償原告189 萬4,120 元依約之賠償（本院卷第
182 至183 頁），惟查，兩造於107 年6 月1 日及同年7 月25日言詞辯論期日均陳稱：聲明陳述同前等語（本院卷第20
0 頁、第214 頁），足認原告並無再次變更聲明之意思，難謂上開書狀所載係訴之變更或追加。
三、本件被告嘉利世建設有限公司（下稱嘉利世公司）已於相當時期受合法之通知，無正當理由於言詞辯論期日不到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決（本院卷第214 頁背面）。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告為承購座落於臺北市○○段○○段○○○○號之土地（下稱系爭土地），建案名稱「寓の東京」社區A3戶4樓，門牌號碼臺北市○○區○○○路○巷○○號4樓之2之預售屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），分別與被告黃信武訂定「寓の東京」土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），與被告嘉利世公司訂定「寓の東京」房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）。系爭房屋買賣契約記載103年6月30日為開工日，原告遂依約於該日分別以交付現金84萬元予訴外人陳冠蓁、信用卡刷卡25萬元方式給付被告109萬元，分別由被告黃信武受領72萬元、被告嘉利世公司受領37萬元，嗣於同年8月1日又以匯款方式給付54萬元予被告黃信武，故原告前後交付被告黃信武共126萬元。104年6月12日被告通知原告結構體已完工，原告應依約付款，惟原告赴現場察看後，發現並無結構體完成，遂向被告嘉利世公司表示，依系爭房屋買賣契約第6條第3款之約定，應待被告嘉利世公司完工後再行通知原告付款，此後被告即未主動與原告聯繫。嗣經原告發現被告已於105年8月3日將系爭房地過戶予訴外人周玉堂，是被告明知系爭買賣契約尚未解除並已產生相關糾紛，仍預謀將一屋二賣，且自原告於105年10月27日接獲被告嘉利世公司通知交屋之存證信函觀之，可認被告已承認原告並未違約，又被告黃信武迄未將系爭土地移轉登記予原告，違反系爭土地買賣契約第8條第1項；被告嘉利世公司遲至105年2月3日始取得使用執照，且未於取得使用執照起6個月內通知原告交屋，違反系爭房屋買賣契約第10條第1項，爰分別依系爭土地買賣契約第14條第1項、系爭土地買賣契約第23條第1項，請求被告黃信武返還原告已給付之價金126萬元，並賠償土地總價款15%違約金，共計144萬9,000元，請求被告嘉利世公司返還原告已給付之價金37萬元，並賠償房屋總價款15%之違約金，共計42萬5,500元，並聲明：㈠被告黃信武應給付原告144萬9,000元。㈡被告嘉利世公司應給付原告42萬5,500元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告黃信武則以：㈠原告為系爭房地建案之買受人。系爭房地建案起於被告黃信
武取得系爭土地後，與被告嘉利世公司訂定合建分售契約，被告並與周玉堂達成協議，同意由周玉堂依協議價格買入系爭房地，並得轉售第三人，於結案時，如尚有餘屋，則應由周玉堂購入並給付價金。嗣周玉堂將系爭房地建案順利銷售完畢，待被告嘉利世公司完工後，即可將系爭房地交付原告，施工期間原告應依買賣契約交付預售款。據被告嘉利世公司表示，除原告外，系爭房地建案之其餘客戶均已完成預售款之繳納，被告嘉利世公司及周玉堂亦曾對原告寄發存證信函，並告知原告違反買賣契約，被告可要求買賣價金15%之違約金等旨，惟原告迄未付款，被告嘉利世公司及周玉堂遂告知原告其已違約，請求上開違約金，而買賣契約價金1,09
0 萬元之15%即163.5萬元，被告因此直接沒收原告已給付之價金。惟被告黃信武當時僅被告知上情，亦未收到相關調解庭或刑事偵查庭通知。系爭房地建案之營建施工及銷售、過戶等過程，被告黃信武單純係地主身分，均配合被告嘉利世公司及周玉堂進行，並未接觸原告，對於原告起訴主張所述，亦全不知情。
㈡原告於接獲被告通知後，仍未按時於104 年6 月給付結構體
完工款，已違反系爭土地買賣契約第5 條第3 項規定，被告黃信武得行使同時履行抗辯權，拒絕交付系爭土地予原告，亦得解除系爭土地買賣契約，並依系爭土地買賣契約第14條第2 項沒收土地總價款15% 或原告已給付之價金，作為違約金；原告主張當時結構體尚未完工，並稱被告嘉利世公司同意原告延後付款等語，均非事實。被告並無一屋二賣行為，而係原告拖延1 年仍未繳款後，依被告與周玉堂間之包銷協議約定，暫將系爭房地移轉至周玉堂名下，以利其處理後續事宜。又被告嘉利世公司於105 年10月26日寄發存證信函於原告催告其付款，惟原告仍未給付上開款項，顯屬違約，被告嘉利世公司於上開催告之存證信函中，已附加屆期未履行即解除契約之意思表示，是被告嘉利世公司已合法解除系爭房屋買賣契約，並沒收原告已給付之價金，且依系爭土地買賣契約第18條規定，系爭房屋買賣契約解除時，系爭土地買賣契約亦隨同解除，並視同原告違反系爭土地買賣契約，是被告黃信武自得沒收原告已給付之價金，並免除交付土地之義務。縱認系爭買賣契約未合法解除，系爭房地亦因原告迄未付款而暫時登記於周玉堂名下，又因周玉堂之私人債務而使系爭房地遭法院拍賣，屬不可歸責於被告黃信武之事由致給付不能，被告黃信武無違約責任可言等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告於103年間，分別與被告黃信武、嘉利世公司訂有系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，向被告購買系爭房地等情，為到場兩造所不爭執（本院卷第102頁、第176頁背面），並有系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約各1份在卷可稽（本院卷第35至88頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告黃信武、嘉利世公司分別違反系爭土地買賣契約第8 條第1 項、系爭房屋買賣契約第10條第1 項、第18條第1 項，故被告黃信武、嘉利世公司分別應依系爭土地買賣契約第14條第1 項、系爭房屋買賣契約第23條第1 項，應返還原告已給付之價金並賠償違約金等語，均為被告黃信武所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審究者即為：㈠原告依系爭房屋買賣契約第23條第1 項，向被告嘉利世公司請求返還已給付之價金並賠償違約金，有無理由？㈡原告依系爭土地買賣契約第14條第1 項，向被告黃信武請求返還已給付之價金並賠償違約金，有無理由？茲分別析述如下：
㈠原告依系爭房屋買賣契約第23條第1 項，向被告嘉利世公司請求返還已給付之價金並賠償違約金，有無理由：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院19年上字第58號、19年上字第493 號判例、98年度台上字第1925號判決要旨參照）。
⒉本件被告嘉利世公司雖未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書
狀爭執，然系爭房屋買賣契約書第28條約定：「本約不得單獨成立，雙方同意甲方（即原告）於與本預售屋座落之土地所有權人同時簽立之『土地預定買賣契約書』與本約有不可分之關係；甲方亦同意如違反『土地預定買賣契約書』之約定時，亦視同甲方違反本約之約定，如『土地預定買賣契約書』被解除時，亦視同甲方違約，乙方亦得解除本約」（見本院卷第55頁）、系爭土地買賣契約書第18條約定：「本約不得單獨成立，雙方同意甲方（即原告）簽署本約同時簽立之『房屋預定買賣契約書』與本約有不可分之關係；甲方亦同意如違反『房屋預定買賣契約書』之約定時，亦視同甲方違反本約之約定，如『房屋預定買賣契約書』被解除時，亦視同甲方違約，乙方亦得解除本約」（見本院卷第86頁），故應綜觀上開兩份契約內容，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，以為契約之解釋。⒊原告既主張依系爭房屋買賣契約第23條第1項約定，請求被
告嘉利世公司返還已給付之價金，並賠償違約金，依前揭民事訴訟法規定及最高法院判例見解，自應由原告就其所主張權利之要件事實，負舉證之責。經查，系爭房屋買賣契約第23條第1項就「違約之處罰」約定：「乙方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『瑕疵擔保責任』之規定者，即乙方違約，甲方得定期催告乙方改善，逾期乙方不改善者，甲方得解除本約。乙方除應將甲方已繳之房屋價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」是被告嘉利世公司（即「乙方」）如有違約事由，原告（即「甲方」）應先行催告被告嘉利世公司改善，逾期不改善時，原告始得解除契約；又綜觀該項約定文義，固無明文記載被告嘉利世公司所負返還已給付價金及賠償違約金之義務，應以原告已行使契約解除權為前提，惟倘認原告無須解除契約，即得向被告嘉利世公司請求返還已給付價金並賠償違約金，則系爭房屋買賣契約既未解除，原告尚得另行向被告嘉利世公司請求履行交付系爭房屋等原給付義務，顯與當事人立約時之真意不符，亦非事理之平。此外，參酌系爭房屋買賣契約第23條第3項約定：「依前二項規定解除契約時……乙方始應依本約約定返還款項予甲方」（本院卷第53頁）及民法第259條之規定，亦足認原告依系爭房屋買賣契約第14條第1項約款，對被告嘉利世公司為請求，應以原告已解除系爭房屋買賣契約為前提，其契約解釋方屬妥適。
⒋是以，原告自應舉證證明其所主張「被告嘉利世公司違反系
爭房屋買賣契約第10條第1項、第18條第1項之約定」、「被告嘉利世公司經原告催告改善後仍不改善」、「原告已因此行使契約解除權」等事實為真實，否則即應受不利之認定。惟查，原告就被告嘉利世公司違反系爭房屋買賣契約之約定，原告並已因此解除契約一事，自始未提出證據證明，原告所提附件八之一存證信函雖記載「再重申解除買賣契約之意思表示」等語（見本院卷第24頁），然經請原告提出該份存證信函送達被告嘉利世公司之證據（見本院卷第124頁），原告僅提出無從辨識是否為上開存證信函送達回執之影本（見本院卷第163頁、第171頁），且原告經本院於言詞辯論期日向其確認系爭房地及土地買賣契約是否已經解除、解除依據為何、證據何在時，原告則答稱：「我沒有做解除的意思表示」等語（本院卷第123頁背面），自難謂原告就其請求權利之要件事實已盡主張責任及舉證責任。因此，原告依系爭房屋買賣契約第23條第1項約定，請求被告嘉利世公司返還原告給付之價金並賠償違約金云云，應為無理由。
㈡原告依系爭土地買賣契約第14條第1 項，向被告黃信武請求返還已給付之價金並賠償違約金，有無理由：
⒈按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 項、第3 項分別定有明文。又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎（最高法院26年上字第805 號判例要旨參照）。查原告於103 年6 月30日，分別以交付現金84萬元予陳冠蓁、信用卡刷卡25萬元方式給付109 萬元，分別由被告黃信武受領72萬元、被告嘉利世公司受領37萬元；原告於
103 年8 月1 日另以匯款方式給付54萬元予被告黃信武，故被告黃信武受領原告給付之價金共計126 萬元等情，業經被告黃信武於107 年3 月14日言詞辯論期日陳稱：「我有收到原告剛才所說126 萬。」等語無訛，核屬訴訟上自認，依首揭說明，法院自應認其自認之事實為真。至被告黃信武嗣以
107 年7 月12日書狀否認，並於同年7 月25日言詞辯論期日當庭陳稱：被告嘉利世公司曾告訴伊109 萬元有入帳，但事後確認發現伊帳戶並無72萬元入帳等語，經本院詢問被告是否有任何法律上主張時，又答稱：否認有自認云云，依民事訴訟法第279 條第3 項規定，尚難認被告黃信武上開陳述係主張撤銷自認，是法院仍應受其自認拘束。
⒉承㈠所述，本件原告主張依系爭土地買賣契約第14條第1項
規定，請求被告黃信武返還已給付之價金並賠償違約金，應由原告就其所主張權利之要件事實，負舉證之責。又系爭土地買賣契約第14條第1項就「違約之處罰」約定：「乙方違反本約『土地交付』、『瑕疵擔保責任』之規定者，即乙方違約，甲方得定期催告乙方改善，逾期乙方不改善者，甲方得解除本約。乙方除應將甲方已繳之土地價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」與系爭房屋買賣契約第23條之約定內容類似，自應為相同之解釋，是原告應舉證證明其所主張「被告黃信武違反系爭土地買賣契約第8條第1項之約定」、「被告黃信武經原告催告改善後仍不改善」、「原告已因此行使契約解除權」等事實為真實，否則仍應受不利之認定。
⒊經查，原告就其已解除系爭土地買賣契約之事實自始未舉證
證明，且陳稱伊未為解除之意思表示等語，業如前述，則亦難謂原告就此部分之主張已盡舉證之責，是故，原告主張依系爭土地買賣契約第14條第1項約定，請求被告黃信武返還已給付之價金，並賠償違約金云云，亦為無理由。
五、綜上所述，原告主張依系爭房屋買賣契約第23條第1 項、系爭土地買賣契約第14條第1 項約定，分別向被告嘉利世公司、黃信武請求返還原告已給付之價金並賠償違約金，洵屬無據。從而，原告依系爭買賣契約之法律關係，分別請求被告黃信武給付42萬5,500 元，被告嘉利世公司給付144 萬9,00
0 元，均為無理由，應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 10 日
民事第二庭 法 官 何若薇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 10 日
書記官 謝榕芝