臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第797號原 告 廖茗鳳訴訟代理人 梅玉東律師被 告 游銘志訴訟代理人 王琛博律師複 代理人 張嘉哲律師上列當事人間請求返還共有物等事件，經本院於中華民國107 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於臺北市○○段○○段○○○○號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○號七樓之二頂層如附圖所示項目
A 之增建物拆除，並將該部分之頂層平台騰空返還予原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新臺幣柒萬玖仟肆佰參拾肆元，及自民國一百零六年九月十二日起至返還第一項所示頂層平台之日止，按月給付原告新臺幣壹仟肆佰伍拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款及第256 條分別定有明文。查，原告起訴時，係主張被告未得全體區分所有權人同意，擅自於屋頂平台搭蓋增建物，而無權占用屋頂平台，乃聲明請求被告應將坐落臺北市○○段○○段○○○ ○號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路○○號7 樓之2 之頂樓增建物（面積以實測為準）拆除，將屋頂平台騰空返還予全體共有人；並自民國101 年6 月6 日起至返還日止，按月給付全體共有人新臺幣（下同）8,000 元（見本院臺北簡易庭106年度北司調字第1079號卷〈下稱調解卷〉第2 至5 頁）。嗣於107 年9 月10日以民事準備二狀，變更訴之聲明為被告應將如附圖所示之增建物（面積79.94 平方公尺）拆除，將屋頂平台騰空返還予全體共有人；並自101 年9 月12日起至10
1 年12月31日止按月給付原告1,521 元，自102 年1 日1 日起至104 年12月31日止按月給付原告1,606 元，自105 年1月1 日起至106 年12月31日止按月給付原告2,167 元，自10
7 年1 月1 日起至返還上開屋頂平台之日止，按月給付原告2,082 元（見本院卷第109 頁）。經核就聲明前段部分，原告起訴請求及變更之聲明內容，均係請求被告應將無權占用之屋頂平台返還全體共有人，僅係依據地政事務所土地複丈測量結果而補充、更正其聲明，應屬補充、更正事實上或法律上之陳述；就聲明後段部分，原告變更所請求不當得利之金額，屬減縮應受判決事項之聲明，均與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：兩造均為臺北市○○段○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，原告為臺北市○○區○○路○○號6 樓之2 房屋所有權人，被告為臺北市○○區○○路○○號7 樓之2 樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人。詎被告未經全體區分所有權人同意，於系爭大廈之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）搭蓋如附圖項目A所示之增建物（面積79 . 94 平方公尺〈不含登記為被告所有之屋頂突出物35.49 平方公尺〉，下稱系爭增建物），然屋頂平台為系爭大廈之共用部分，主要作為火災避難及設置電梯機械室、避雷針、共同天線等目的使用，被告占用屋頂平台搭蓋系爭增建物供其私人居住，且以增建密閉式建物方法為完全獨占排他性之使用，顯不符屋頂平台之設置目的及通常使用方法。另被告未申請變更使用執照，即將屋頂平台變更為住宅內部空間使用，顯與建築法第73條第2 項規定有違，被告顯無占有使用屋頂平台之合法權源。原告及其他共有人屢屢促請被告拆除系爭增建物，並將屋頂平台返還全體共有人，然被告未予置理。因屋頂平台為系爭大廈共用部分，而被告未經全體共有人同意，無權占有屋頂平台興建系爭增建物，且系爭增建物由被告專用並有事實上處分權，故原告得依民法第767 條前段、中段、第821 條規定，請求被告將系爭增建物拆除，並將占用之屋頂平台返還予全體共有人。再者，被告占用屋頂平台受有相當於租金之使用利益，致原告受有不能使用之損害，且兩者有相當因果關係，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利，而系爭土地於99年至102 年、102 年至104 年、105 年至106 年、107 年之公告地價分別為80,105元、84,581元、114,151 元、109,674元，被告無權占用面積為79.94 平方公尺，按年息10% 計算，則原告請求自起訴日即106 年9 月12日回溯5 年及起訴後至返還日止之相當於租金之不當得利（詳細計算式如附表一），應屬有據。為此，依民法第767 條前段、中段、第821條規定，起訴請求被告返還共有物，另本於不當得利之法律關係，起訴請求被告返還相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠、被告應將如附圖所示之增建物（面積79.94 平方公尺）拆除，將屋頂平台騰空返還予全體共有人；並自101 年
9 月12日起至101 年12月31日止按月給付原告1,521 元，自
102 年1 日1 日起至104 年12月31日止按月給付原告1,606元，自105 年1 月1 日起至106 年12月31日止按月給付原告2,167 元，自107 年1 月1 日起至返還上開屋頂平台之日止，按月給付原告2,082 元。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於82年7 月28日購買系爭房屋時，系爭增建物已存在，建設公司於66年會同地主聯名申請起造系爭大廈時，即一併興建系爭增建物，並將所有權登記於系爭房屋。且71年11月12日空拍圖已可見屋頂平台有系爭增建物存在，足認系爭增建物確為被告前手所搭蓋，而被告輾轉購入系爭房屋，迄今居住長達24年，並未為增建、改建，維持承買時現況使用至今，且系爭大廈住戶曾口頭同意系爭增建物由被告使用，被告則繳納包含系爭增建物之管理費。此外，被告亦繳納包含系爭增建物之房屋稅。系爭增建物為建設公司合法興建，並由被告取得所有權，自有使用權益，並非無權占有。退步言，縱認系爭增建物逾越權狀坪數，然屋頂建物既列入系爭房屋之登記，而其餘住戶均無屋頂建物所有權，足見建商與住戶約定屋頂平台由系爭房屋住戶使用，且被告前手搭蓋系爭增建物，而持續使用屋頂平台，被告為善意第三人，則基於前手與全體住戶間默示合意，後手繼受人亦應繼受，自難認被告係無權占用屋頂平台，加以被告自82年間遷入系爭房屋後，即管理並使用系爭增建物，長達24年間，全體住戶均可共見共聞，卻未有異議之情，亦足認全體住戶已默示成立分管協議，遑論被告有就系爭增建物繳交管理費及房屋稅之情，益證全體住戶顯非單純沈默，而係默許同意屋頂平台之分管協議，是被告就屋頂平台有合法使用權源。甚者，被告已依民法第820 條第1 項規定，取得共有人過半數及其應有部分合計過半數之多數決，同意被告依現況使用屋頂平台，更見被告就屋頂平台具合法使用權源，而原告雖謂本件應適用民法第819 條第2 項規定，然被告並未於屋頂平台搭蓋增建物（物權行為），僅係就屋頂平台現狀繼續使用（管理行為），自應適用民法第820 條第1 項規定，原告主張顯有誤會。被告僅繼續就屋頂平台現況為使用，並未堵住頂樓樓梯出入口或鎖上頂樓大門，其他住戶均得進出通行，又系爭增建物僅占屋頂平台部分面積，未使屋頂平台喪失作為火災避難所之用途，並無造成逃生或安全之疑慮，被告管理屋頂平台並未逾越一般社會通念所能接受之使用方式，更況系爭增建物上有水塔及機房，係供全體住戶使用，倘拆除系爭增建物，反恐影響公共安全等語，資為抗辯。並聲明：
㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，兩造均為系爭大廈之區分所有權人，系爭大廈坐落於系爭土地上，並於66年興建完成，被告自82年7 月28日起登記為系爭房屋所有權人，系爭房屋所有權登記內容有包含附屬建物即位於系爭屋頂平台上之屋頂突出物面積35.49 平方公尺。系爭屋頂平台除屋頂突出物外，為系爭大廈全體區分所有權人所共有，系爭增建物占用系爭大廈屋頂平台之情形，即如臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖編號A 部分所示，占用面積79.94 平方公尺。系爭土地之公告地價於101 年為每平方公尺80,105元；於102 年至104 年均為每平方公尺84,581元；於105 年至106 年均為每平方公尺114,151 元；於107 年為每平方公尺109,674 元等情，為兩造所不爭執，並有土地所有權狀、建物所有權狀、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、照片、建築改良物所有權狀、臺北市建成地政事務所建築改良物堪測成果表、臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖、地價查詢多功能服務系統在卷可稽（見調解卷第6至16頁、本院卷第24至25頁、第31頁、第83頁、第115 頁、第331 頁），堪信此部分之事實為真實。
四、兩造之爭點及論述：原告主張系爭屋頂平台為系爭大廈全體區分所有權人所共有，被告無權占用系爭屋頂平台搭蓋系爭增建物，應予以拆除，並騰空返還占用之系爭屋頂平台，及給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠、被告有無合法占用系爭屋頂平台之正當權源。㈡、被告請求被告拆除系爭增建物，騰空返還系爭屋頂平台，有無理由。㈢、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由。如有理由，其金額為若干。現分述如下：
㈠、被告有無合法占用系爭屋頂平台之正當權源：
1.系爭屋頂增建物並非登記為被告所有之系爭房屋之附屬建物「屋頂突出物」乙節，有107 年8 月13日臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖、本院107 年6 月29日勘驗筆錄可稽（見本院卷第69頁、第81至83頁），堪信為真。從而，被告辯稱：建設公司於66年會同地主聯名申請起造系爭大廈時，即一併興建系爭增建物，並將所有權登記於系爭房屋云云，顯非屬實，不可採信。
2.證人即系爭大廈原始住戶王榮桐於本院審理時證稱：系爭房屋的第一手買受人是我的董事長，那時我常上去屋頂平台，系爭增建物是從董事長開始就有了，系爭增建物不是建商蓋的就是第一手的董事長蓋的，82年也就是被告買的應該是第三手，系爭增建物面積、外觀均未改變，是維持使用現況到現在等語（見本院卷第380 頁），參以系爭大廈68年7 月1日之空拍圖顯示是時系爭大廈屋頂僅有突出物，惟71年11月12日至83年6 月24日之空拍圖顯示系爭大廈屋頂已有系爭增建物存在之情，為兩造所不爭執，並有本院107 年10月22日言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第331 頁）。足認系爭增建物並非建商所蓋，而是系爭房屋第一手買受人所建，空拍圖才會由68年間僅攝得屋頂平台上之突出物，以及被告所稱之圍牆，然至71年間卻攝得有屋頂之系爭增建物即明。是被告辯稱系爭增建物係前手所興建，可以採信。
3.按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。系爭屋頂平台既屬系爭大廈全體區分所有權人共有，共有人如未與其他共有人成立約定專用之分管契約，即逕行占用系爭屋頂平台之全部或一部，自屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權請求除去其妨害。本件被告辯稱其非無權占有系爭屋頂平台乙節，既為原告所否認，即應由被告就有利於己之有權占有使用系爭屋頂平台之正當權源負舉證證明之責。經查：
⑴被告辯稱：系爭屋頂突出物登記為被告所有，可見建商曾與
住戶約定系爭屋頂平台由系爭房屋區分所有權人使用，被告為善意第三人，基於前手與全體住戶之默示合意，被告自可繼受而有權占用系爭屋頂平台；且被告管理使用系爭增建物已達24年，全體區分所有權人可共見聞，卻無異議，足認其等已默示成立分管協議云云。惟系爭屋頂突出物登記為被告所有，與建商有無與住戶約定系爭屋頂平台由系爭房屋區分所有權人使用，並無必然關連，被告所為之推論，無足憑採。又縱原告或其等前手之其他系爭大廈區分所有權人長期未就系爭房屋之所有權人占用系爭屋頂平台乙節，提出異議，然被告既未舉證證明其他區分所有權人有何積極作為足以推論同意系爭房屋之所有權人占有系爭屋頂平台，按前說明，衡情僅能認為其他區分所有權人為單純沉默，尚無與系爭房屋之區分所有權人成立分管契約之默示意思表示，是被告此部分抗辯，尚非可採。
⑵被告又辯稱：被告就系爭增建物繳納房屋稅、管理費，可證
其有合法占有權源，且全體住戶並非單純沉默云云。然房屋稅單僅為國家稅捐機關為達課稅目的而核發，非但房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有權人，亦不能執以作為建物為有占有合法權源之依據，是被告執其繳納房屋稅以證其有合法占用系爭屋頂平台之權源，以及經全體區分所有權人默示同意云云，自屬無據。又就管理費部分，被告辯稱其就屋頂增建物部分，每月額外多繳500 元云云，被告則主張多繳的坪數即為屋頂突出物之坪數等語。觀之系爭大廈96年9 月管理費用通知表，2C、3C、5C、6C建坪均為44.12 坪，被告所屬之7C為54.86 坪，則以系爭大廈同位置之各層區分所有權人之坪數44.12 坪加計屋頂突出物10.74 坪（屋頂突出物面積為35.49 平方公尺，換算後，即約為10.74 坪〈計算式：
35.49*0.3025=10.735 ，小數點後二位四捨五入〉）之總和，適與原告稱多繳的坪數即為屋頂突出物之坪數相符，是原告所述較為可採，被告未能就系爭增建物有額外繳納管理費一事，舉證以實其說，難認所辯為可採。從而，自無從以被告有繳納管理費，謂全體區分所有權人知悉且同意被告占有使用系爭屋頂平台。
⑶被告辯稱其已依民法第820 條之規定，取得系爭大廈應有部
分及共有人過半數之同意，而有正當使用權源等語。查，①查，如前所述，兩造均不爭執系爭增建物至遲自71年起即已
設置於系爭屋頂平台，而系爭增建物之設置係屬對系爭屋頂平台之管理行為，則依98年1 月23日修正前民法第820 條第
1 項「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」及民法物權編施行法第1 條：「物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」等規定，就修正後之民法第820 條，因無溯及適用之特別規定，故98年7 月23日以後發生之事件，方有修正後民法第820 條之適用，98年7 月23日前已發生之事件，仍適用修正前之規定。是以，本件系爭增建物設置在系爭屋頂平台，應適用修正前民法第820 條第1 項規定，即需經系爭屋頂平台全體共有人同意始得為之。
②被告並未舉證證明於98年7 月23日之前，系爭增建物之設置
係經全體共有人同意，而被告提出之107 年8 、9 月間系爭大廈部分區分所有權人同意被告維持現況使用系爭增建物之聲明書等件，其簽立之時間均係在98年7 月23日之後，且亦非經全體共有人同意，按上說明，系爭增建物占有系爭屋頂平台，即屬無權占有。
③據此，被告辯稱其已依民法第820 條之規定，取得系爭大廈
應有部分及共有人過半數之同意，而有正當使用權源等語，即非可取。
㈡、被告請求被告拆除系爭增建物，騰空返還系爭屋頂平台，有無理由：
復按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第
3 人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。原告主張被告以系爭增建物無權占用系爭屋頂平台，為有理由，已如上述，則依上說明，原告依民法第767 條第1 項、第821 條之規定，請求被告將如附圖所示項目A 即系爭增建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他共有人，即屬有據。
㈢、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由。如有理由，其金額為若干：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。復按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第169 號著有判例參照）。本件被告以系爭增建物無權占用系爭屋頂平台，而消極減免其應支付使用該土地之代價，即受有利益，並因而致原告受有損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還於本件起訴前5 年起迄被告返還所占用之系爭屋頂平台之日止按月給付之相當於租金之利益，於法洵無不合。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。另土地法第97條第1 項所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。而土地法第148 條規定土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條第1項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭大廈位在臺北市中山區，距離捷運出口約5 、600 公尺，生活機能及交通便利，本院審酌上情及被告使用系爭增建物供作放置物品之用所能獲利之情形等因素，認以該部分土地申報地價總價額年息7%計算為適當。
3.系爭屋頂平台坐落之系爭土地自99年1 月1 日至101 年12月31日之公告地價均為每平方公尺80,105元，自102 年1 月1日至104 年12月31日之公告地價均為每平方公尺84,581元，自105 年1 月1 日至106 年12月31日之公告地價均為每平方公尺114,151 元，自107 年1 月1 日之公告地價均為每平方公尺80,105元，有臺北市地價查詢系統可稽（見本院卷第11
5 頁）。準此，原告請求被告給付自起訴時回溯5 年即101年9 月12日起至107 年9 月11日止，共計79,434元，暨自起訴後至返還所占用之系爭屋頂平台之日止，按月給付1,457元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條之規定，請求被告應拆除系爭增建物，並將所占用之系爭屋頂平台騰空返還原告，另請求被告給付原告79,434元，及自起訴後至返還所占用之系爭屋頂平台之日止，按月給付1,457 元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
書記官 林立原附表一：
┌─────────────────────────────────────┐│按月給付相當於租金之不當得利金額： ││當期申報地價（即公告地價80%）×占用面積×10%×原告應有部分12＝應付金額 │├────┬────────┬──────┬────┬──────┬────┤│占用部分│ 占 用 期 間 │當期申報地價│占用面積│原告應有部分│應付金額│├────┼────────┼──────┼────┼──────┼────┤│579地號 │101年9月12日起至│64,084元 │79.94㎡ │324/9096 │1,521元 ││土地 │101年12月31日止 │ │ │ │ ││ ├────────┼──────┼────┼──────┼────┤│ │102年1月1日起至 │67,665元 │79.94㎡ │324/9096 │1,606元 ││ │104年12月31日止 │ │ │ │ ││ ├────────┼──────┼────┼──────┼────┤│ │105年1月1日起至 │91,321元 │79.94㎡ │324/9096 │2,167元 ││ │106年12月31日止 │ │ │ │ ││ ├────────┼──────┼────┼──────┼────┤│ │107年1月1日起至 │87,739元 │79.94㎡ │324/9096 │2,082元 ││ │107年9月11日止 │ │ │ │ │└────┴────────┴──────┴────┴──────┴────┘附表二┌────────────────────────────────────────────┐│相當於租金之不當得利金額： ││當期申報地價（即公告地價80%）×占用面積×7%×原告應有部分×占用期間＝應付金額 │├────┬─────────┬──────┬────┬──────┬────┬─────┤│占用部分│占 用 期 間 │當期申報地價│占用面積│原告應有部分│應付金額│ 合 計 │├────┼─────────┼──────┼────┼──────┼────┼─────┤│579地號 │101年9月12日起至 │64,084元 │79.94㎡ │324/9096 │3,885元 │79,434元 ││土地 │101年12月31日止 │ │ │ │ │ ││ ├─────────┼──────┼────┼──────┼────┤ ││ │102年1月1日起至 │67,665元 │79.94㎡ │324/9096 │26,974元│ ││ │104年12月31日止 │ │ │ │ │ ││ ├─────────┼──────┼────┼──────┼────┤ ││ │105年1月1日起至 │91,321元 │79.94㎡ │324/9096 │36,405元│ ││ │106年12月31日止 │ │ │ │ │ ││ ├─────────┼──────┼────┼──────┼────┤ ││ │107年1月1日起至 │87,739元 │79.94㎡ │324/9096 │12,170元│ ││ │107年9月11日止 │ │ │ │ │ │├────┴─────────┴──────┴────┴──────┴────┴─────┤│按月給付相當於租金之不當得利金額： ││當期申報地價（即公告地價80%）×占用面積×7%×原告應有部分12＝應付金額 ││87,739元×79.94㎡×7%×324/909612＝1,457元 │└────────────────────────────────────────────┘