臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第156號原 告 許麗玉訴訟代理人 林志豪律師複代理人 劉北芳律師被 告 張瑜玲訴訟代理人 陳威駿律師複代理人 宋穎玟律師上列當事人間確認土地租賃關係不存在等事件，本院於民國107年7 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第一項原為：「確認被告就門牌號市○○市○○區○○街○○○ 號、159 號、162巷8 號1 樓房屋（下合稱系爭房屋）坐落基地之室外空地部分土地與原告間之租賃關係、使用借貸關係均不存在」（見本院簡易庭北司調字卷《下稱調字卷》第2 頁反面）；嗣於民國107 年7 月23日變更聲明為「先位聲明：㈠確認被告就系爭房屋之室外空地部分土地（下稱系爭空地）與原告間之租賃關係不存在。㈡被告應將上開第一項之系爭空地騰空並返還予原告及全體共有人。備位聲明：㈠確認被告就系爭房屋坐落基地之系爭空地與原告間之使用借貸關係不存在。㈡被告應將上開第一項之系爭空地騰空並返還予原告及全體共有人。」（見本院卷第40頁至背面）。經核，原告上開訴之變更，與原訴之基礎事實同一，被告雖不同意變更，惟揆諸首開規定，其變更於法並無不合，自應予准許。
二、次按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例參照）。經查，本件原告請求確認兩造間就系爭房屋外之系爭空地並未成立租賃或使用借貸關係，請求被告應返還系爭空地與全體共有人，而被告係認兩造間就系爭空地有成立租賃或使用借貸關係，故兩造間即有爭執，而此爭執涉及原告對系爭空地得否請求返還，其私法上之地位即處於不安之狀態，得以對被告之確認判決除去之，堪認原告具有即受確認判決之法律上利益，應得提起本件確認之訴，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣兩造於104 年9 月間簽訂房屋租賃契約書，由原告將系爭
房屋出租予被告，租期自104 年9 月1 日至110 年8 月31日止（下稱系爭租約），兩造並約定系爭房屋外之系爭空地，即由該棟大樓全體區分所有權人共有房屋基地之室外法定空地，得由被告合法使用，惟原告既非系爭空地之單獨所有人，於原告未取得他共有人全體同意前，就該空地之全部或任何一部特定部分，並無自由使用收益之權利，僅能基於他共有人全體默示同意就一樓住戶就近管理系爭用地之便，提供予被告合法使用，但並非基於租賃法律關係將系爭空地交予被告使用；且原告就系爭空地本無出租之意思，被告亦明知原告並未得到他共有人全體同意出租，故就系爭空地之部分，雙方間並未成立租賃關係；再者，依公寓大廈管理條例第58條第2 項規定，公寓大廈之法定空地不得為區分所有權人以外之設定專用使用權，也不得損害區分所有權人之權益，故原告實無可能違法將系爭空地出租予被告使用，縱有出租，亦屬違反前開規定而屬無效。然查，被告於簽訂系爭租約後，於系爭房屋形式上雖稱經營美語短期補習班，惟實際上係經營全美語幼兒園，並非立案之美語短期補習班，且自行將系爭空地加裝圍籬，置放溜滑梯、塑膠軟墊等物品，供招收之幼兒喧嘩嬉戲或從事戶外團體活動，每日上下午至少兩次之幼兒活動製造之噪音已影響他共有人之居住安寧，原告即不得容任被告違法使用系爭空地。退步言，縱兩造間就系爭空地上有租賃關係存在，亦因被告未合法使用，侵擾其他共有人，依系爭租約第14條約定，原告亦得解除契約，並以起訴狀作為終止租約之意思表示，故於終止租約後，兩造間就系爭空地即無租賃關係存在。另若認系爭空地並非於系爭租約之範圍內，則原告係基於使用借貸法律關係交付系爭空地予被告作為短期補習班合理、合法使用，然被告違反系爭房屋使用目的開設幼兒園，原告即得依系爭租約第14條約定終止系爭租約，並依民法第472 條第2 款規定終止兩造間就系爭空地之使用借貸法律關係，爰提起本件訴訟，確認兩造間就系爭空地上並未成立租賃或使用借貸之關係，應依民法第821 條規定，請求被告應將系爭空地騰空返還予原告及全體共有人等語。
㈡並聲明：
⒈先位聲明：⑴確認被告就系爭房屋外之系爭空地與原告間之
租賃關係不存在。⑵被告應將上開第一項之系爭空地騰空並返還予原告及全體共有人。
⒉備位聲明：⑴確認被告就系爭房屋外之系爭空地與原告間之
使用借貸關係不存在。⑵被告應將上開第一項之系爭空地騰空並返還予原告及全體共有人。
二、被告則以：兩造於104 年9 月1 日簽定之系爭租約第1 條約定有：「甲方（即原告）房屋所在地及使用範圍台北市○○街○○○ 號、159 號及通化街162 巷八號壹樓，室外空間合法使用」等語，可知系爭租約已約明租賃標的包含室外空間即系爭空地合法使用，且被告於本件訴訟前從未知悉系爭空地尚有其他共有人，原告雖主張系爭空地為其與他人共有，並無單獨出租系爭空地之權利云云，然租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，縱原告未經他共有人之同意，擅將系爭空地全部出租予被告，該租賃契約於兩造間仍為有效；而若原告未經他共有人同意擅將系爭空地全部出租予被告使用，亦屬原告與他共有人間之爭議，尚不得以此作為兩造間就系爭空地租賃關係不存在之事由，是原告之主張，顯有誤會。況原告亦自承被告係基於他共有人之全體默示同意而合法使用系爭空地，顯然共有人間對於一樓住戶就近管理系爭空地一事有默示分管契約存在，而兩造於簽訂系爭租約時，將系爭空地列為租賃標的，被告自有權使用系爭空地。原告另主張依系爭租約第14條約定中止系爭空地之租賃關係云云，惟於訂約之初，原告即知悉租賃物將供作被告經營兒童補教業使用，且被告向來教導學童應注意音量，又經環保局檢驗結果並未超標，已確認並無噪音過大之情形，是被告並無原告所稱之違約情形，原告自不得任意終止系爭租約；而租約未終止，被告使用系爭空地自有合法權源，原告身為出租人，自不得依民法所有物返還請求權之規定請求被告返還系爭空地。倘若，系爭空地之其他共有人否認上開默示分管契約，對被告請求返還系爭空地，則被告自得依民法第347 條準用第349 條、第353 條規定，請求原告負權利瑕疵擔保之債務不履行責任等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於104 年9 月簽訂系爭租約（見調字卷第7 、8 頁）。
㈡上開租約第1 條有：「甲方（即原告）房屋所在地及使用範
圍台北市○○街○○○ 號、159 號及通化街162 巷八號壹樓，室外空間合法使用」之約定。
四、本件之爭點為：㈠原告請求確認兩造間就系爭空地並未成立租賃契約關係，被
告應將系爭空地騰空返還予原告及全體共有人，有無理由？㈡原告請求確認兩造間就系爭空地並未成立使用借貸關係，被
告應將系爭空地騰空返還予原告及全體共有人，有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造於租賃契約即已約明租賃標的範圍包含系爭空地：
依兩造簽訂之系爭租約第1 條約定：「甲方（即原告）房屋所在地及使用範圍台北市○○街○○○ 號、159 號及通化街16
2 巷八號壹樓（即系爭房屋），室外空間合法使用」等語（見調字卷第7 頁），可知兩造於系爭租約已約明租賃標的包含「系爭房屋之室外空間」（即系爭空地），應堪認定。而按「租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人」、「共有物全部或一部出租，屬民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。如部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有人固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效」，此分別有最高法院91年度台上字第1537號及76年度台上字第1571號民事判決意旨可資參照。原告雖主張其僅為系爭空地共有人之一，並非單獨所有權人，無單獨出租系爭空地之權利云云，但依前開判決意旨所示，原告縱未經其他區分所有權人同意，擅以自己名義出租系爭空地予被告，系爭租約於兩造間仍為有效，是原告請求確認兩造間就系爭空地並未成立租賃契約關係，被告應將系爭空地騰空返還予原告及全體共有人，應無理由。
㈡原告不得任意終止與被告之系爭租約：
原告主張因被告未合法使用系爭空地，故依系爭租約第14條約定終止與被告之租賃關係一節，並提出費用說明及系爭空地街景圖為據（見調字卷第10頁及本院卷第43頁），惟為被告所爭執。經查，原告雖提出費用說明及系爭空地街景圖用以證明被告經營幼兒園及私自裝設圍籬之情事，然被告否認上開費用說明之形式上真正，且謂其確實經營補教業，並非原告所指之幼兒園，並否認柵欄是被告自行設置等語。按當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責。負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任（最高法院106年度台上字第2062號民事判決意旨參照）。查，被告既否認經營幼兒園及私自裝設圍籬等情事，依前開判決意旨所示，原告即應就此對其有利之事實負舉證責任，但原告亦未能舉證證明上開招生費用之形式上真正及被告於系爭空地經營之事實，尚難認被告有其所指之違法使用系爭空地之情形，故其主張被告違約而得終止系爭租約，難認有據。
㈢兩造間就系爭空地有租賃關係，業如前所述，是原告請求確
認兩造間就系爭空地並未成立租賃契約關係，被告應將系爭空地騰空返還予原告及全體共有人，並無理由。至原告備位主張兩造間就系爭空地並未成立使用借貸關係，縱屬有理由，但因兩造就系爭空地有租賃關係，原告亦不能依此主張被告應將系爭空地騰空返還予原告及全體共有人，是其備位主張，亦屬無理由。
六、綜上所述，原告無法證明與被告間之系爭租約之租賃標的不包含系爭空地，且無法證明被告有違約而得中止租約之情事，其自無權聲請被告騰空返還系爭空地予原告及其他共有人之可言；又系爭空地雖為原告與其他區分所有權人所共有，原告擅將系爭空地交予被告使用，亦屬原告與他共有人間之爭議，尚不得以其與被告間無使用借貸關係請求被告騰空返還系爭空地予原告及其他共有人。從而，原告主張：⒈先位聲明：⑴確認被告就系爭房屋外之系爭空地與原告間之租賃關係不存在。⑵被告應將上開第一項之系爭空地騰空並返還予原告及全體共有人。⒉備位聲明：⑴確認被告就系爭房屋外之系爭空地與原告間之使用借貸關係不存在。⑵被告應將上開第一項之系爭空地騰空並返還予原告及全體共有人，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經認與本件判決結果無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
書記官 林玗倩