臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1013號原 告 彭阿斗
彭秀娟共 同訴訟代理人 沈志成律師被 告 林幸茹訴訟代理人 郭承昌律師複代理人 林佳胤上列當事人間回復原狀事件，經臺灣士林地方法院以107 年度重訴字第309 號裁定移送前來，本院於民國107 年12月11日言詞辯言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造於民國106年7月20日簽訂之土地買賣契約書第11條、不動產買買契約書第12條均約定「如有爭議致涉訟時雙方同意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院（見士林地院卷第38、43頁），依上開合意管轄之約定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000地號、119-2地號土地（下稱系爭117地號、119-2地號土地）原分別為原告彭阿斗、彭秀娟父女所有，且坐落系爭117地號、119-2地號土地上同小段293建號建物（系爭293號建物）原為原告彭秀娟所有，系爭117 地號、119-2 地號土地及系爭293號建物，即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號房地（下合稱系爭房地）。系爭房地符合「台北市大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點」規定，故原告彭阿斗、彭秀娟2 人曾於102 年6 月4 日與訴外人宇謙建設股份有限公司（下稱宇謙公司）簽訂容積移轉契約書。又訴外人彭炳煌為原告彭阿斗之子、原告彭秀娟之兄，故原告彭阿斗、彭秀娟2 人於
106 年3 月10日簽立授權書予彭炳煌，授權內容包含辦理系爭房地容積移轉等事宜。其後，彭炳煌不捨變賣祖產，遂與宇謙公司商談終止上開容積移轉事宜。詎宇謙公司明知彭炳煌業經授權全權處理本件容積移轉事宜，竟跳過彭炳煌，私下透過訴外人謝禎祥、被告林幸茹夫妻出面購買系爭房地，且刻意隱瞞容積移轉案已口頭終止，並向原告2 人佯稱係為接續完成上開容積移轉案之容積移轉程序，趁原告彭阿斗已年近九旬，年老昏聵，原告彭秀娟有精神痼疾，辨別能力不足，使原告2 人陷於錯誤，於106 年7 月13日與謝禎祥簽立訂金收據，再於同年月20日簽立買賣契約，總價金分別為新臺幣（下同）3 千萬元及3 千100 萬元，系爭房地並於106年8 月24日移轉登記為被告所有。爰依民法第92條規定，以本件起訴狀繕本之送達代為撤銷系爭房地買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表示。則依民法114 條第
1 項規定，該買賣債權契約行為及移轉所有權契約行為應為自始無效，故依據民法第113 條規定無效法律行為回復原狀請求權，對被告行使權利，請求被告將系爭房地回復登記為原告所有。並聲明：1.被告應將系爭117 地號、119-2 地號土地，分別回復登記為原告彭阿斗、彭秀娟所有。2.被告應將系爭293 號建物，回復登記為原告彭秀娟所有。3.願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯：原告2 人於102 年6 月間與訴外人宇謙公司簽訂容積移轉契約，然因房地產景氣反轉，容積交易市場乏人問津，故106 年6 月、7 月間，原告同意認賠300 萬元容積移轉申辦費予宇謙公司協議終止容積移轉契約，原告起訴狀所指「被告以接續完成容積移轉程序為由」一事，究何所指，令人無法理解。又原告2 人僅授權訴外人彭炳煌處理系爭房地容積移轉事宜，彭炳煌與本件兩造系爭房地買賣契約毫無關係，何來「故意跳過彭炳煌」訂約之有。被告合理懷疑本件訴訟係由彭炳煌所主導，實則彭炳煌覬覦系爭房地已久，原告2 人與彭炳煌之關係，耐人尋味。本件系爭房地買賣契約係原告主動前來洽談，原告一開始出價7 千萬元，被告只願5 千5 百萬元購買，經協商兩造才以6 千1 百萬元成交，且簽約時全程均有公證人陳李聰在場，逐一講解內容，何來詐欺之有。又系爭房地依103 年迄今民樂街透天厝之實價登錄，本件被告買受系爭房地，實已超出市場行情，且兩造系爭房地買賣契約並約定「買方同意民樂街12號2 樓以上仍讓彭阿斗先生無償居住至不願居住或發生繼承時終止」之買賣條件，益證被告並無趁原告2 人陷於錯誤而簽約之行為等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證理由：原告主張被告利用原告彭阿斗已年近九旬，年老昏聵，原告彭秀娟有精神痼疾，辨別能力不足，致原告2人陷於錯誤，而簽署系爭房地之訂金及買賣等契約文件，故原告得依法撤銷該買賣契約及所有權移轉登記之物權行為，並請求被告將系爭房地所有權回復登記為原告所有等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人；法律行為經撤銷者，視為自始無效。當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定，民法第92、114 條亦分別著有明文。惟民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，然主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、44年台上字第75號判例要旨參照）。
是以，本件原告主張係受詐欺而陷於錯誤，使其出售並移轉系爭房地所有權予被告之意思表示云云，原告自應就其前開主張有利於己之事實負舉證責任。
2.經查：⑴本件被告主張原告2 人於106 年7 月20日出售系爭房地並簽
訂買賣契約書，且同時經本院所屬民間公證人陳李聰公證，又辦理公證時，原告2 人之意思清楚，可為完整意思表示等情，有兩造間土地買賣契約書、不動產買買契約書（下合稱系爭房地買賣契約書）2 份、106 年度北院民公聰字第525號、第526 號公證書影本各1 份及照片4 張在卷為證（見士林地院卷第34至44頁、本院卷第49頁）。觀諸前揭公證書明確記載：「公證人所見狀況及其他實際體驗之方法與結果：
1.請求人表示擬就後附之契約請求准予公證。2.請求人所提身分證明文件及相關證件，經核與其身分契約內同尚屬相符。」「公證人闡明權之行使與請求人所為之表示：經公證人依公證法第柒拾壹條規定闡明契約約定之法律意義及效果後，請求人均表示暸解及承認後附約內容與其真意相符，並簽名或蓋章。」等語，是系爭房地買賣契約書之內容係兩造請求公證，迭經公證人依公證法第71條之規定闡明契約約定之法律意義及效果後，確認兩造均承認契約內容與其真意相符，始簽名蓋章等情無訛。足見原告2 人與被告間就買賣系爭房地並為移轉所有權之意思表示已經合致，堪信系爭房地買賣契約應與兩造之真意相符而有效成立等情，至為明確。
⑵另系爭房地實際買受人為被告之配偶即證人謝禎祥於本院言
詞辯論期日到庭證稱：「（現在擔任何職？）我是在開中藥行。（是否知道宇謙公司？）知道。（你之前是否曾經擔任宇謙公司的董事或是其他職務？）沒有。（之前是否曾經因為不動產開發或是買賣與宇謙公司有任何合作？）沒有。（為什麼知道宇謙公司這家公司？）是我朋友開的。（朋友的姓名？）王凱弘。（你是否知道原告彭阿斗、彭秀娟，曾經與宇謙公司簽立容積移轉契約？）我有聽彭秀娟說過，我是後來才知道的。（你說後來才知道，是在本件買賣簽約之前或是之後？）簽立買賣契約當中，是彭秀娟提起的。（你既然跟宇謙公司的王凱弘是朋友，你在本件買賣契約簽立之前都沒有聽王凱弘說過有跟原告簽立容積移轉契約？）好像有聽他們說過，但事實際情形我不知道。（你在跟原告簽立買賣契約之前，應該就知道原告有跟宇謙公司簽立容積移轉契約？）有聽過。（既然你在本件買賣契約簽立之前，就聽過原告跟宇謙公司簽立容積移轉契約，簽立過程中彭秀娟也有提到這件事事情？你有沒有在簽約的時候，問原告容積移轉契約進行的狀況如何？）彭秀娟有提起，現在容積移轉有四、五年沒有買賣了，因為市場景氣不好，因為要做容積移轉要等六至八年而且要在再投入3 到4 千萬元整理房子，所以彭秀娟沒有辦法，所以才想要賣房子。（彭秀娟在描述這樣的情況時，彭阿斗在嗎？）在。（既然彭阿斗在，彭阿斗有沒有將彭秀娟描述的過程有加入任何的意見？）彭秀娟說因為沒有收入，所以沒有辦法照顧他的爸爸，所以要把房子賣掉，才有辦法照顧爸爸。父女都商量好要賣房子了。（在簽立本件賣賣契約之前有無跟原告確認容積移轉契約是否已經終止？）有的。他們說因為他們要跟人家解約，要給付違約金給宇謙公司，這件事情我知道，但是實際他們父女跟宇謙公司怎樣，我不是當事人，我不曉得，我也不在場，是他們兩方面的事情。（你聽原告這麼說的時候，你有沒有跟他確認容積移轉已經終止？）有的，他有拿解約的合同給我看，不然我買一間有房子的問題，不是很麻煩，這件事情我當然要確定。（買賣價金分別是3000萬元，3100萬元？）對。（價額是何人提出？）是我們討價還價的價額，因為在談價錢的時候是彭阿斗、彭秀娟跟我談的價額，他們出7 千萬元，我出5500萬元，他們有降我有升，後來到6100萬元，我有說我最高價額是6000萬元，但是後來我加100 萬元，最後以6100萬元成交，這是雙方議價出來的。（你願意花6100萬元買那麼舊的房子，目的為何？）這是我的投資，以後景氣好的時候，我可以做都更，也可以做容積移轉，但是目前景氣不好，經過一年多前屋主可以來質疑我買房子要做什麼，我認為問這種事情，不禮貌，這是我個人的投資。「（在買賣這間房子之前跟原告熟？）不熟。（為什麼會有這個機會簽立這件買賣契約？）這是王凱弘跟我介紹。（請回想一下當初王凱弘如何跟你介紹房子？）他跟我說彭阿斗、彭秀娟他們有房子要賣。（王凱弘為什麼介紹你，為什麼不介紹其他人買？）王凱弘他叫我看房子，看我有無意願要買，我說房子價錢若是可以的話，可以阿。我買房子我是好意，幫他們解決困難，我也是花不少錢買房子，為什麼經過一年多，才來訴訟，我房子還是借彭阿斗彭秀娟他們住在裡面，他們說他們住習慣了，我只是因為他們是老人家，才借他們住，這樣我要請律師叫他們搬家，因為我是很好意的，彭阿斗、彭秀娟也沒有付我房租，結果他們還提起訴訟。」等語（見本院卷第84至88頁）。由上可知，證人謝禎祥出面洽談買受系爭房地，並由證人謝禎祥之配偶即被告與原告2 人簽訂系爭房地之買賣契約，則系爭房地買賣法律關係成立於兩造之間，顯然與訴外人宇謙公司無涉。且原告2 人前於102 年6 月4日與宇謙公司簽立之容積移轉契約書，亦與被告無涉，則原告主張被告隱瞞容積移轉案已口頭終止之情，顯然邏輯謬誤，不足採憑。另原告主張因證人謝禎祥及被告佯稱為接續完成上開容積移轉案之容積移轉程序，必須簽立買賣契約，致原告陷於錯誤云云，核與證人謝禎祥前揭證述內容迥異，已難憑採，參以原告2 人與宇謙公司間102 年6 月4 日容積移轉契約書（見士林地院卷第26至30頁），與兩造間106 年7月20日系爭房地買賣契約書，兩者內容南轅北轍，原告2 人自無混淆容積移轉契約書及買賣契約書而陷於錯誤之可能，則原告主張因受詐欺而誤以為係接續完成上開容積移轉程序云云，顯屬無稽。
⑶又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立（民法第345 條參照）。亦即，買賣契約係以價金及標的物為其要素，價金及標的物屬買賣契約必要之點，若當事人對此兩者意思一致，其契約即為成立。則兩造所簽立之系爭房地買賣契約書2 份（見士林地院卷第36至44頁），各僅3 頁、4 頁及14條、15條條文，條款簡單易懂，並無內容繁複、深奧難懂之處，且多屬一般不動產買賣契約基本約定事項，再參酌系爭房地買賣契約書同時經兩造簽署之公證書上明確記載，係經公證人依公證法第71條之規定闡明契約約定之法律意義及效果後，確認兩造均承認契約內容與其真意相符，始簽名蓋章等情，業如前述，顯見原告2 人於
106 年7 月20日出售系爭房地予被告並簽訂買賣契約書及辦理公證時，原告2 人意思清楚，瞭解系爭房地買賣契約內容包括買賣標的、買賣價金等必要之點，並可為完整之意思表示，並無受被告之詐欺，而陷於錯誤出售系爭房地等情甚明。至原告主張訴外人宇謙公司，跳過彭炳煌，私下透過訴外人謝禎祥、被告林幸茹夫妻出面購買系爭房地云云，查原告該等主張，迄今未能舉證以實其說，且亦未能說明該等事由有何成為出賣系爭房地意思表示之法律上內涵，而致原告2人意思表示錯誤之問題。再審酌兩造系爭房地買賣契約尚約定被告同意原告彭阿斗無償居住至不願居住或發生繼承時為止，若非被告本於誠信締約原則，就其買受之系爭房地，大可不必同意無償讓原告彭阿斗繼續居住，更足徵被告並無何詐欺之行為至為明確。從而，本件原告2 人未就被告究係施以何種詐術即故意佯以何種不實之事，使原告陷於錯誤而為意思表示各情舉證說明之，僅空言主張原告彭阿斗已年近九旬，年老昏聵，原告彭秀娟有精神痼疾，辨別能力不足等情，而徒言指摘被告有詐欺行為云云，自難信實，不足採信。
五、綜上所述，原告未能證明被告有以詐術而使其等為簽立系爭房地買賣契約之意思表示，故原告主張撤銷系爭房地買賣契約意思表示及所有權移轉登記之物權行為，並請求被告應將系爭房地回復原狀，返還登記予原告所有，核屬無據，應予駁回。又原告請求被告辦理系爭房地之所有權移轉回復登記，係屬意思表示請求權之請求，本不得請求宣告假執行，故原告聲請為假執行宣告，本於法不合，且因原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，其假執行之聲請亦應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 21 日
民事第二庭 法 官 林禎瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 24 日
書記官 鄭玉佩