臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1085號原 告 單玉如被 告 施炳榮訴訟代理人 阮祺祥律師上列當事人間請求確認不動產買賣契約無效等事件，本院於民國107年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又「所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言」，有最高法院42年台上字第1031號判例意旨足參。本件原告主張被告逕自將主要用途為工業用之不動產作為自用住宅使用，已違反法律強制或禁止規定，兩造間買賣契約應屬無效，為被告所否認，從而兩造間買賣契約是否合法有效即屬不明確，有致原告在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之法律上利益，自屬有據，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告前經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房
屋公司）所屬經紀人謝美如之仲介，於民國107年5月20日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約），約定將伊所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍4分之1）暨其上同小段513建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號4樓房屋（權利範圍全部，以下合稱系爭房地）出售予被告，買賣總價金為新臺幣（下同）9,380,000元元，另被告於簽約時同意將系爭房地續租予現承租人毛君，堪認買賣雙方已合意變更系爭買賣契約第17條特別約定事項第9項關於原告應於107年8月11日前完成搬遷、騰空買賣標的，復於同年月20日前與被告完成交屋手續等約定，意即系爭房地仍維持目前使用狀況，現承租人毛君為直接占有人、被告為間接占有人，原告業於107年7月24日辦理所有權移轉登記完竣。詎被告嗣後竟驟然改變心意，逕向現承租人毛君表示其欲將系爭房地收回自住云云，茲因該房地屬第三種工業區，主要用途為「工業用」，按都市計劃法第6條「直轄市及縣（市）（局）政府對於都市計畫範圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計畫之使用」、第32條「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」，再依照臺北市都市計畫施行自治條例第26條規定制定之臺北市土地使用分區管制自治條例（原名稱臺北市土地使用分區管制規則）第3條「本市都市計畫範圍內劃定下列使用分區：三、工業區：㈡第三種工業區」、第36條「在第三種工業區之使用，應符合下列規定：一、不允許使用：㈠第一組：獨立、雙併住宅。㈡第二組：多戶住宅。」等規定可知，被告購買主要用途為「工業用」之系爭房地作為自用住宅使用已違反法律強制或禁止規定，系爭房地買賣契約應屬無效，依民法第113條之規定，除須先塗銷以被告名義於系爭房地設定之最高限額抵押權外，尚將該不動產所有權回復登記予原告。為此原告雖曾以原證3之107年8月1日臺北成功郵局第000604號存證信函通知被告關於主要用途為「工業用」之系爭房地於出售後仍應維持目前使用狀況，現承租人毛君為直接占有人、被告為間接占有人等情，然被告竟以原證4之107年8月6日文山樟腳里郵局第000071號存證信函回復原告表示按系爭買賣契約第17條第9項約定原告應於107年8月11日前完成搬遷、騰空買賣標的，復於同年月20日前與被告完成交屋手續云云。為此，原告爰依民法第71條前段、第113條；都市計劃法第6條、第32條；臺北市都市計畫施行自治條例第26條；臺北市土地使用分區管制自治條例第3條、第36條等規定提起本件訴訟等語。
㈡為此聲明：
⒈確認兩造於107年5月20日就坐落臺北市○○區○○段○○
段000地號土地（權利範圍：4分之1）暨同小段513建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號4樓房屋（即系爭房地）所成立之不動產買賣契約之法律行為無效。
⒉被告應塗銷上揭不動產上以被告名義設定之最高限額抵押權，並將不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告則抗辯則略以：㈠被告於購買系爭房地後均依相關規定合法使用，況買賣雙方
當事人於簽約前均明知系爭房地係屬第三種工業區，仍意思表示合致而簽訂系爭買賣契約，且已辦妥不動產所有權移轉登記，自屬合法有效之法律行為；復參照實務見解認為都市計畫法第6條、第32條、臺北市土地使用分區管制自治條例第3條、第36條等規定，僅係屬行政管制之取締規定，並非效力規定，應無民法第71條之適用餘地，故原告所為之主張請求，顯無理由等語，資為抗辯。
㈡為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第244、245頁）㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍：
4分之1）暨同小段513建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號4樓房屋（即系爭房地）原係屬原告所有之不動產，原告於107年5月20日與被告簽署不動產買賣契約書將系爭房地以總價9,380,000元出售予被告，並於107年7月24日完成所有權移轉登記（見本院卷第29至35頁）。
㈡本院卷第25頁立契約書人欄買方「施炳榮」、賣方「單玉如」之簽名均屬真正。
㈢被告有收到原告所寄發原證3臺北成功郵局000604號存證信函（見本院卷第37至43頁）。
㈣原告有收到被告所寄發原證4文山樟腳里郵局000071號存證信函（見本院卷第45至49頁）。
㈤坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地依臺北市政府
都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區係屬「第三種工業區」（見本院卷第51頁）。
㈥原證7不動產說明書第2頁客戶簽章欄之「施炳榮」、「單玉如」之簽名均係真正（見本院卷第57頁）。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：本件原告主張主張系爭房地係屬第三種工業區不得做為住宅使用，系爭房地買賣契約違反都市計畫法第6條、第32條、臺北市土地使用分區管制自治條例第3條、第36條等規定，依民法第71條之規定應無效，被告應依民法第113條之規定，將系爭房地上最高限額抵押權予以塗銷並將所有權移轉登記予原告云云，然遭被告否認，並以上詞抗辯，經查：
㈠按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定
並不以之為無效者，不在此限」，民法第71條固有明文。然按「土地法第八十二條所謂：『凡編為某種使用之土地不得供其他用途之使用』，係取締規定，而非效力規定」、「系爭土地雖為工業用地，依土地法第八十二條規定，固不得作為其他使用，惟依內政部64.3.22台內地字六二二五六號函釋示，違反此項規定而作其他使用時，僅應由該管主管機關予以取締而已，且該條規定，並無如土地法第三十條第二項所定『違反前項規定者，其所有權之移轉無效』之規定，上訴人執此抗辯被上訴人之買賣契約無效，亦非有理」、「土地法第八十二條僅為取締規定，自不生就該條所指之土地訂立之租約無效之問題」，亦有最高法院71年度台上字第4423號民事判決、71年度台上字第5157號民事判決、87年度台上字第1752號民事判決可茲參照，是依上揭說明，臺北市土地使用分區管制自治條例第36條有關「在第三種工業區之使用，應符合下列規定：不允許使用㈠第一組：獨立、雙併住宅。㈡第二組：多戶住宅。…」，應係取締規定，而非效力規定，合先敘明。
㈡承上，縱系爭房地買賣契約有原告所指違反臺北市土地使用
分區管制自治條例第3條、第36條之規定而作其他使用等情，應僅生由該管主管機關予以取締之效果而以，上揭自治條例既無如土地法第三十條第二項所定『違反前項規定者，其所有權之移轉無效』之規定，從而，原告據此主張系爭房地買賣契約無效，並請求被告應將系爭房地上最高限額抵押權予以塗銷並將所有權移轉登記予原告，顯屬無據。
五、綜上所述，原告爰依民法第71條前段、第113條；都市計劃法第6條、第32條；臺北市都市計畫施行自治條例第26條；臺北市土地使用分區管制自治條例第3條、第36條等規定訴請確認系爭房地買賣契約無效，並請求被告應將系爭房地上最高限額抵押權予以塗銷並將所有權移轉登記予原告，顯無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
民事第四庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
書記官 劉冠伶