臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1108號原 告 邱國雄訴訟代理人 黃炳飛律師被 告 邱英昭訴訟代理人 楊華興律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107 年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告於民國89年1 月17日訂立不動產買賣契約（下稱
系爭買賣契約），約定買賣標的為臺北市○○區○○段○○段000 號建物（門牌號碼：臺北市○○○路○ 段○○號），權利範圍為1/3 ，及其坐落之同地段644 、645 地號土地，應有部分為1/3 （下稱系爭房地），總價金新臺幣（下同）2400萬元，被告於89年3 月13日將辦理所有權移轉登記予原告。惟嗣被告爭執原告未付清買賣價金，於103 年2 月催告原告應於103 年2 月15日前給付其餘價金，因原告不置理，被告乃於103 年2 月18日發函解除系爭買賣契約，並於隨後依民法第259 條規定，請求法院判決將系爭房地移轉登記予被告，嗣經本院103 年度重訴字第234 號、臺灣高等法院103年度重上字第787 號、最高法院105 年度台上字第267 號民事判決原告應將系爭房地之所有權移轉登記予被告確定，被告並於105 年3 月7 日持上揭判決辦理所有權回復登記為被告名義。原告因履行系爭買賣契約，代被告墊付土地增值稅及繳付買賣價金共計610 萬238 元，自得依民法第179 條、第259 條第2 款訴請返還。
㈡縱認被告已解除契約得依系爭買賣契約第10條將原告已付之
價款抵作違約金沒收為由為抗辯。惟系爭房地於89年1 月17日買賣總價為2400萬元，嗣於106 年10月12日經展茂不動產估價師聯合事務所估價，系爭房地估價金額為9101萬9256元。又兩造解除契約後，被告除訴請原告返還系爭房地外，更訴請原告給付10多年來出租系爭房地所收取之租金660 萬8234元，系爭房地10多年來，原告善盡管理，不惟被告之權益未曾絲毫受損，反因原告之出租管理而價值倍增，為此請求本院審查上情，酌減違約金為0 元，爰依民法第179 條、第
259 條第2 款之規定，請求擇一為勝訴判決等語，並聲明：被告應給付原告610 萬238 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於89年1 月17日簽訂系爭買賣契約，被告早於89年3 月
13日依約將系爭房地移轉登記至原告名下，但原告卻未依系爭買賣契約第2 條給付尾款。被告多次請求，原告卻多次推諉，被告只好以存證信函為催告請求，然原告仍未付款，被告只好發函解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條及民法第259 條規定解除契約、沒收已付價金並請求回復原狀，業經法院判決原告應將系爭房地之所有權移轉登記予被告確定。
㈡原告主張其為履行系爭買賣契約，代被告墊付土地增值稅及
繳付買賣價金共計610 萬238 元，得依民法第179 條、第25
9 條第2 款訴請返還云云，然被告係依系爭買賣契約第10條規定沒收已付價金610 萬238 元，有法律上原因，不構成民法第179 條不當得利。且依民法第259 條後段規定，兩造另定有系爭買賣契約第10條約定，故不適用同條前段規定，原告之請求顯無理由。
㈢原告主張酌減違約金為0 元，然：
⒈原告長年投資房地產且身價10多億，系爭買賣契約為原告撰
寫提供。房價是因經濟交通政治景氣供需而漲跌，與原告出租與否無關。原告將系爭房地出租10多年，反而證明原告違約後卻坐享10多年租金。
⒉系爭買賣契約第10條約定：「…如乙方（即被告）不賣或不
照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方（即原告）外，另加倍賠償所沒收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」等語，可見原告違約只要沒收1 倍之已收價款即610 萬238 元，被告違約卻要賠2 倍之已收價款即1220萬476 元，系爭買賣契約對原告有利而對被告不利，原告違約之違約金沒有過高，反而過低。
㈣原告主張被告已取回600 多萬元不當得利、多年來原告善盡
管理，系爭房地房價上漲千萬元，違約金過高云云，然系爭房屋共有1-4 樓，其中1 及2 樓長年租給知名西裝店，而該店老闆習慣公證租約並向國稅局申報租金扣除額，另案法官向民間公證人函調租約後才查到部分租金所得，被告才勉強在消滅時效期間內，僅就1 及2 樓取回91年5 月15日起至10
6 年12月14日止之每月租金11萬元的1/3 不當得利，金額計
685 萬6667元，其餘占用期間、樓層，皆由原告獨享全部使用收益之不當得利。原告未依約給付價金，被告身在法國無法舉證，將近20年後，被告起訴請求不當得利時，很多不當得利之損害已逾消滅時效或無法舉證，所以原告獨享全部使用收益之不當得利，被告承受全部不當得利損失。被告沒收的600 萬元違約金根本不足以填補不當得利之損害，原告扣除違約金後仍有獲利，當無違約金過高可言等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。願供擔保請准宣告免予假執行。
三、經查，兩造於89年1 月17日簽訂系爭買賣契約，約定由被告將系爭房地出賣予原告，買賣價金2400萬元，被告業於89年
3 月13日將系爭房地所有權移轉登記予原告。原告未依約給付買賣價金，前後僅共給付610 萬238 元，被告以此為由於
103 年2 月18日通知原告解除系爭買賣契約，並對原告提起訴訟，依民法第259 條請求原告應將系爭房地移轉登記予被告，經本院判決被告勝訴，原告不服，提起上訴，經臺灣高等法院判決上訴駁回，原告復提起上訴，經最高法院判決上訴駁回確定（下稱系爭前案），被告於105 年3 月7 日持系爭前案判決，將系爭房地所有權回復登記至被告名下等情，有系爭買賣契約、系爭前案歷審民事判決書各1 份在卷可稽（見本院臺北簡易庭107 年度北司調字第831 號卷第3 頁至第17頁、第29頁至第30頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真。
四、原告另主張被告應返還已付買賣之價金610 萬238 元，縱令原告得依系爭買賣契約沒收買賣價金作為違約金，違約金亦過高，應予酌減為0 元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠被告得否依系爭買賣契約沒收已付買賣之價金610 萬238 元作為違約金？㈡原告主張違約金過高應予酌減，是否有理由？應予酌減至若干？㈢原告本件請求有無理由？㈠被告得依系爭買賣契約沒收已付買賣之價金610 萬238 元作為違約金：
按「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」，系爭買賣契約書第10條定有明文。而系爭買賣契約之買賣價金2400萬元，原告未依約給付買賣價金，僅給付買賣價金610 萬238 元，被告以原告未付清買賣價金為由解除系爭買賣契約，並提起系爭前案，請求原告應將系爭房地移轉登記予被告，被告經前案判決勝訴確定等情，已如前述，則被告辯稱依系爭買賣契約第10條之約定，得沒收原告已經支付之買賣價金610 萬238 元作為違約金，自屬可採。且被告受領此部分利益，係有法律上原因，且系爭契約既已約定將已付價款抵作違約金，即屬民法第259 條所規定之「契約另有訂定」之情形，原告主張被告應依民法第
179 條、第259 條之規定，返還此部分金額云云，顯屬無據。
㈡原告主張違約金過高應予酌減無理由：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。此項核減，不論係懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。又按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得依職權減至相當之金額。至違約金之約定是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院87年度台上字第2563號、102 年度台上字第1606號判決意旨可資參照）。查系爭買賣契約第10條並未約定違約金屬懲罰性質，依民法第250 條第2 項，此部分違約金應屬賠償總額預定性違約金之性質。而：
⒈細繹系爭買賣契約第10條，係分別約定買方即原告不買或不
按約定日期付款，及賣方即被告不賣或不照約履行應盡義務時，各自之違約金條款，若買方即原告有上述違約情形時，已付價款由賣方即被告沒收並解約，反觀若賣方即被告有上述違約情形時，除應退還已付價款，並應加倍賠償已付價款，始得解約，由違約金條款，尚有買賣雙方不同之違約金條款，可見系爭買賣契約第10條，係經雙方詳細磋商後約定，本諸契約自由原則，法院自應尊重此部分契約約定，且比較買賣雙方之違約金條款，係賣方即被告違約，違約金負擔較高，可見系爭買賣契約第10條之約定，並無任何對買方即原告不利之情事。
⒉又本件買賣價金係2400萬元，被告業已移轉系爭房地之所有
權，原告僅給付610 萬238 元，已如前述，足見原告在被告依約移轉系爭房地所有權之情形下，違約未依系爭買賣契約給付完足之價金。且被告前於89年3 月13日依系爭買賣契約將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於103 年2 月18日解除系爭買賣契約後，於105 年3 月7 日持系爭前案判決將系爭房地所有權返還登記至被告名下等情，亦已如前述，可見被告自89年3 月13日移轉登記系爭房地所有權給原告，及自
103 年2 月18日解除系爭買賣契約後，歷時數年始將系爭房地之所有權回復登記至其名下，此數年間因此無從以所有權人之身分處分、使用及收益系爭房地，被告依系爭買賣契約第10條約定，沒收相當於買賣總價金約25％（計算式：610萬238 元÷2400萬元≒25％）之價金作為違約金，難認有何過高情事。
⒊再原告雖主張系爭房地之市價因原告妥善之管理，市價漲3
至4 倍，且被告亦向原告請求租金約600 多萬，被告並無損失，反而獲有近7000萬元之利益，卻仍收取違約金，違約金誠屬過高云云。查被告固抗辯原告未於起訴狀提及系爭房地市價或租金收益，違反適時提出主義，應駁回此部分攻擊方法云云。查原告固於起訴狀未提及此部分事實，然原告係於第一次言詞辯論期日，本院與之確認主張酌減違約金之理由時，即主張此部分事實，且於被告對於系爭房地市價有所爭執後，隨即提出相應之證據，有本院107 年12月3 日言詞辯論筆錄及原告107 年12月6 日民事準備書狀各1 份在卷可參，難認原告有延滯訴訟之意圖，被告此部分抗辯，尚無足採。又被告固然對於系爭房地經鑑定現值9101萬9256元之事實無爭執，然系爭房地之市價之漲跌，與系爭房地之產權狀況、交通位置、不動產市場繁衰及社會經濟發展較為相關，難認悉因原告管理得當所致。且被告向原告請求出租系爭房地之租金收益，係依不當得利之法律關係請求，本屬被告法律上權利，難認被告係額外獲取利益，是原告所主張之系爭房地市價漲跌、租金收益等因素，均不應影響本院對於違約金是否過高之判斷。
㈢原告本件請求無理由：
兩造已於系爭買賣契約第10條另行約定，原告違約未依約付款時，被告得沒收原告已經支付之買賣價金，被告受領此部分利益係有法律上原因，且原告主張違約金過高，應予酌減，並無理由，是本件原告依民法第179 條、第259 條第2 款之規定，主張被告應返還610 萬238 元云云，均屬無據。
五、從而，原告依民法第179 條、第259 條第2 款之規定，請求被告應給付原告610 萬238 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
民事第一庭 法 官 李子寧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
書記官 簡素惠