臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1118號原 告 吳允寧訴訟代理人 陳郁婷律師複代理人 王介文律師追加 原告 吳汶慧被 告 朱麗雲訴訟代理人 楊國宏律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國108年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○號八樓之十一）遷出，並騰空返還予原告及追加原告。
被告應自民國一百零六年四月十日起至騰空返還臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物予原告及追加原告之日止，按月給付新臺幣壹萬貳仟元予原告及追加原告公同共有。
被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○號八樓之十一，權利範圍：全部）以及臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地（權利範圍：各為一萬分之五十）所有權移轉登記予原告與追加原告公同共有。
原告及追加原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告及追加原告共同負擔。
本判決第一項於原告及追加原告以新臺幣貳佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒佰捌拾壹萬肆仟捌佰捌拾元為原告及追加原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項就已到期部分，於原告及追加原告按月以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬貳仟元為原告及追加原告預供擔保，得免為假執行。
原告及追加原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者。不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款，第262 條第1 項分別定有明文。
二、查，原告提起本件訴訟，原係以朱麗雲及卜維廉為被告，並先位聲明:㈠被告朱麗雲應自臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○號8樓之11，下稱系爭房屋）遷出，並騰空返還予原告吳允寧與吳汶慧。㈡被告朱麗雲應自民國106年1月19日起至騰空返還系爭房屋予原告吳允寧及吳汶慧之日止，按月給付新臺幣(下同)12,000元予原告吳允寧及吳汶慧公同共有。㈢被告朱麗雲應將系爭房屋(權利範圍全部)以及臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地（下稱系爭土地，權利範圍各為10000分之50）所有權移轉登記予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。㈣被告朱麗雲或卜維廉應給付150,968元，及自106年1月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。備位聲明:㈠被告卜維廉應給付7,814,880元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。
㈡被告朱麗雲或卜維廉應給付150,968元，及自106年1月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。再備位聲明:㈠被告朱麗雲或卜維廉應給付3,600,000元，及自106年2月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。㈡被告朱麗雲或卜維廉應給付150,968元，及自106年1月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。
三、原告嗣於審理中撤回對卜維廉之訴及再備位聲明，並變更先位聲明第2、4項為:㈡被告朱麗雲應自106年4月10日起至騰空返還系爭房屋予原告吳允寧及吳汶慧之日止，按月給付12,000元予原告吳允寧及吳汶慧公同共有。㈣被告朱麗雲應給付184,000元，及自106年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。
另變更備位聲明為:㈠被告朱麗雲應給付1,410,383元，及自106年8月5日起至清償日止，按日給付3,600元予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。㈡被告朱麗雲應給付184,000元，及自106年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。原告上開所為訴之變更，核與前開規定相符；又撤回被告卜維廉部分，亦經卜維廉表示同意(見本院卷第310頁)，故均應予准許，合先敘明。
四、追加原告吳汶慧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面:
一、原告主張略以:㈠原告吳允寧及追加原告吳汶慧之父親即被繼承人吳家強，於
106年4月10日與被告訂立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定吳家強以總價金360萬元將名下系爭房屋及系爭土地(下合稱系爭房地)出售並移轉登記予被告，然吳家強於106年8月4日將系爭房地移轉登記予被告後，歷經吳家強多次催款，被告均稱無力籌措。嗣後吳家強於107年4月19日過世，而被告迄今仍未依系爭買賣契約之約定給付買賣價金尾款共計1,410,383元，顯已給付遲延，原告及追加原告遂以民事陳報（二）狀之繕本送達為催告與附停止條件解除系爭買賣契約之意思表示，而上開書狀繕本已於108年1月2日送達被告，然被告仍未於催告期限內即108年1月7日前給付買賣價金尾款1,410,383元，則系爭買賣契約已於108年1月8日經原告及追加原告合法解除，被告自應依民法第259條第1款與系爭買賣契約第9條第3項約定，移轉並騰空返還系爭房地予原告及追加原告公同共有。
㈡又系爭房地於106年4月10日簽立系爭買賣契約時，即由被告
占有居住，且現仍由被告繼續占有系爭房地，而系爭買賣契約已於108年1月8日經原告合法解除，故系爭買賣契約已溯及失效，觀之系爭買賣契約訂立前，被告係以每月租金12,000元向吳家強租賃系爭房地，則被告依民法第259條第3款之規定，應自106年4月10日受領系爭房地占有時起至騰空返還系爭房地之日止，按月給付12,000元予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。
㈢縱認原告不得解除系爭買賣契約而請求被告移轉並騰空返還
系爭房地，然被告亦已遲延給付系爭房地買賣價金尾款1,410,383元，原告亦得依民法第367條與系爭買賣契約第9條第4項約定，請求被告給付1,410,383元，及自106年8月5日起至清償前開款項之日止，按日給付3,600元予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。
㈣此外，於系爭買賣契約訂立前，被告即未依被告與吳家強間
之租賃契約(下稱系爭租賃契約)約定，按月給付租金12,000元，迄今仍積欠租金184,000元，是原告亦得依民法第233條第1項、第439條與系爭租賃契約第3、4條約定，請求被告給付184,000元欠租，及自106年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧與吳汶慧公同共有。
㈤並聲明:
⒈先位聲明：
①被告應自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告吳允寧及追加原告吳汶慧。
②被告應自106年4月10日起至騰空返還系爭房屋予原告吳允
寧及追加原告吳汶慧之日止，按月給付12,000元予原告吳允寧及追加原告吳汶慧公同共有。
③被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告吳允寧及追加原告吳汶慧公同共有。
④被告應給付184,000元，及自106年4月11日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧及追加原告吳汶慧公同共有。
⑤第一、二、四項聲明，原告願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①被告應給付1,410,383元，及自106年8月5日起至清償日止
，按日給付3,600元予原告吳允寧及追加原告吳汶慧公同共有。
②被告應給付184,000元，及自106年4月11日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息予原告吳允寧及追加原告吳汶慧公同共有。
③原告願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以:㈠系爭房地買賣係發生於000年初，吳家強與被告朱麗雲約定
由被告買受系爭房地，被告旋即開立發票日106年4月20日、金額300萬元之支票予吳家強，雙方並約定106年4月10日正式簽訂買賣契約，106年4月10日簽約當日，吳家強並未攜帶房屋、土地所有權狀及其他移轉登記之必備文件到場，惟被告為表誠信，仍應吳家強之要求，當場改交付200萬元現金，同時另行交付60萬元做為代墊各項稅賦之用，並收回發票日106年4月20日之支票，雙方復約定餘款於交屋時同時結清，吳家強並在系爭買賣契約之其他特約事項或變更約事欄上簽名蓋章。
㈡雙方簽訂系爭買賣契約後，吳家強即一直未與被告連絡，經
被告一再催請辦理房地移轉登記，吳家強為要求被告給付尾款，才於106年7月底自行備妥土地登記申請書、土地暨建築改良物所有權買賣移轉契約書、委託書、身分證影本、契約申報書、土地增值稅申報書及委任登記暨實際資訊申報登錄確認書等件交予被告，被告乃再交付尾款予吳家強，並將上開文件交予代書辦理移轉登記完畢，是系爭房地既完成買賣行為且登記為被告朱麗雲所有，被告亦已依債之本旨交付價金完畢，原告及追加原告主張依民法254條規定解除契約，其先位聲明第1、2、3項主張，均無理由。
㈢如認被告就尾款給付部分未盡舉證之責，然被告業已舉證支
付價金中之大部分，原告及追加原告仍堅以解除契約，要求返還房地，而改變業已完成之法律關係，有權利濫用之嫌，原告及追加原告要求返還系爭房地之要求自不應准許。再退萬步言，如認原告及追加原告解除系爭買賣契約合法，被告應將系爭房地返還予原告及追加原告時，被告主張應於原告及追加原告給付所受領之全部價金及自受領時起按年利率百分之5計算之利息返還予被告之同時，被告始負返還房地之責。
㈣再者，吳家強與被告間之租金給付，或以匯款方式為之，或
以現金支付之方式為之，均端賴吳家強之要求，而系爭房屋係屬屋齡數十年之老舊房屋，被告承租後，時常發生電路系統損壞、熱水系統損壞、水管破裂等事，甚至於發生過因水管破裂，造成樓下住戶房屋損害之維修，而依租賃契約約定，上開損害係屬房東即吳家強應負擔之責任，惟吳家強均要求被告找尋水電工程行維修，被告乃多次找尋水電工程行代為維修，所發生維修費用，吳家強即以租金代替之，故被告並未積欠吳家強任何租金。至雙方簽訂買賣契約時，被告均已依約給付租金無訛，否則吳家強於簽訂買賣契約時，為何未於買賣契約簽訂時，要求被告給付租金，或於系爭買賣契約書內載明，被告既未積欠租金，原告及追加原告先位聲明第4項及備位聲明第2項主張，自無理由。
㈤原告及追加原告備位聲明第1項部分，因系爭房地買賣價金
業已全數給付完畢，則原告及追加原告自無要求被告再行給付之權利；縱認被告應再付買賣價金尾款，亦非為原告及追加原告所主張之1,410,383元，原告及追加原告不爭執被告業已給付220萬元價金，被告僅應再給付140萬元，而其主張之違約金，自106年8月5日計算至今，卻高達180餘萬元，顯不合理，故如認被告應再給付買賣價金尾款，自應依民法第252條規定予以酌減至合理之數額。
㈥並聲明:⒈原告先位、備位之訴均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，以代釋明，請准免為假執行。
三、本件不爭執事項(見本院卷第312頁):㈠原告吳允寧與追加原告吳汶慧為吳家強之繼承人，吳家強於
107 年4 月19日死亡。㈡被告與吳家強於106 年4 月10日訂立如附件12號所示之不動
產買賣契約書( 即系爭買賣契約），約定吳家強以總價3,600,000 元將臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○ 號8 樓之11；權利範圍：
全部）與臺北市○○區○○段○○段000 0000 地號土地（權利範圍各為10000 之50）出賣予被告。
㈢吳家強於106 年8 月4 日以買賣為原因，將臺北市○○區○
○段○○段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○○○ 號8 樓之11，權利範圍全部）以及臺北市○○區○○段○○段000 0000 地號土地（權利範圍各為10000 分之50）移轉登記予被告朱麗雲。
㈣被告於106年4月10日交付2,000,000元予吳家強。
㈤被告於106年4月10日交付200,000元予黃龍彥。
㈥依照系爭買賣契約其他特約或變更約事項所載，系爭房地買
賣餘款，於交屋時同時結清，本件系爭房地已於106 年8 月
4 日完成交屋給被告朱麗雲，本件餘款價金清償期為106 年
8 月4 日。㈦系爭房地現由朱麗雲占有使用。
㈧系爭買賣契約當事人為吳家強與被告朱麗雲；另原證7 號系爭租賃契約是由卜維廉代理被告朱麗雲與吳家強所簽立。
㈨系爭房地移轉所繳納土地增值稅為189,617 元。
四、本件爭執之事項:㈠先位聲明部分：
⒈被告朱麗雲是否已依系爭買賣契約約定，給付買賣價金尾
款1,410,383 元予吳家強？⒉系爭買賣契約於何時解除？⒊原告與追加原告依民法第254 條規定與系爭買賣契約第9
條第1 項約定，以107 年12月28日民事陳報二狀送達解除系爭買賣契約有無理由？⒋原告與追加原告依民法第259 條第1 款規定與系爭買賣契
約第9 條第3 項約定，請求被告自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空返還，且將系爭房地所有權移轉登記予原告與追加原告公同共有，有無理由？⒌原告與追加原告依民法第259 條第3 款規定，請求被告自
106 年4 月10日起至騰空返還系爭房地之日止，按月給付12,000元予原告及追加原告公同共有，有無理由？⒍原告與追加原告依系爭租賃契約第3 、4 條約定、民法第
233 條第1 項與第439 條規定，請求被告給付184,000 元及自106 年4 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告與追加原告吳汶慧公同共有，有無理由？㈡備位聲明部分：
⒈原告與追加原告依民法第367 條規定與系爭買賣契約第9
條第4 項約定，請求被告給付1,410,383 元及自106 年8月5 日起至清償日止，按日給付3,600 元予原告與追加原告公同共有，有無理由？⒉原告與追加原告依系爭租賃契約第3 、4 條約定、民法第
233 條第1 項與第439 條規定，請求被告給付184,000 元及自106 年4 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告與追加原告公同共有，有無理由？
五、得心證之理由:㈠被告所提之攻防方法並無民事訴訟法第196條第2項延滯訴訟之情事:
⒈按當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻
擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。民事訴訟法第196條第2項前段定有明文。是依前開法條意旨，當事人雖逾時始行提出攻擊或防禦方法，倘無礙訴訟之終結，法院自不得予以駁回。
⒉原告主張被告於108年2月12日始提出民事答辯暨調查證據
聲請狀，所辯權利濫用、同時履行抗辯與違約金酌減等多項防禦方法，並請求調查吳家強所有之銀行帳戶與傳喚證人周紹隆，已違反民事訴訟法第196條第2項規定。然按民事訴訟法第196條之適用，須當事人主觀上有延滯訴訟之意圖，或有不即時提出該攻擊或防禦方法之重大過失歸責事由，並致有礙訴訟之終結者方始當之。經查，兩造對被告是否有給付系爭房地買賣價金尾款予吳家強一事迭有爭執，則被告乃於上開期日提出民事答辯暨調查證據聲請狀以為抗辯，並聲請調查證據以為證明，尚難謂被告主觀上有延滯訴訟之意圖或有重大過失不提出之情事，是原告主張係無可採，先予敘明。
㈡被告朱麗雲是否未依系爭買賣契約約定，給付買賣價金尾款
予吳家強？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按，請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院28年上字第1920號判例意旨參照）。本件被告與吳家強於106年4月10日訂立系爭買賣契約，約定吳家強以總價3,600,000元將系爭房地出賣予被告，是被告與吳家強間存有系爭買賣契約一節，有系爭買賣契約在卷可稽(見本院卷第220頁至第232頁、第312頁)，且為兩造所不爭執，則對於被告所抗辯業已給付系爭買賣價金尾款予吳家強一事，依前述舉證責任分配原則，應由被告負舉證之責。
⒉經查，依照系爭買賣契約其他特約或變更約事項所載，買
方即被告朱麗雲代墊之各稅賦，於完稅款中扣除後餘款交由賣方即吳家強收受；買方即被告朱麗雲於106年4月10日支付現金200萬元，系爭房地買賣餘款，於交屋時同時結清；另依系爭買賣契約第10條約定，雙方同意共同委託地政士辦理本約相關手續，此觀系爭買賣契約即明(見本院卷第230頁、第232頁)；又依證人即地政士助理黃龍彥之證述可知，上開約定買方代墊之各稅賦，僅有土地增值稅，且被告所交付之20萬元為價金之一部分，所餘尾款為140萬元等語(見本院卷第315至316頁、第320頁)，而兩造就被告於106年4月10日交付200萬元予吳家強及於同日交付20萬元予證人黃龍彥代繳土地增值稅，且系爭房地移轉所繳納土地增值稅為189,617元等節並不爭執(見本院卷第312頁)。從而，堪認黃龍彥係受吳家強及被告委託處理代墊稅賦款項交付事宜，則於被告交付20萬元予黃龍彥，完成代繳土地增值稅後，所餘餘額10,383元(計算式:200,000元－189,617元＝10,383元)即可認係由黃龍彥代原告收受，則原告主張被告依系爭買賣契約之約定，所應給付系爭房地買賣價金尾款為140萬元。
⒊又被告雖辯稱其係以現金方式交付價金予吳家強，且若被
告未依約交付買賣價金尾款，吳家強豈有將系爭房地交予代書辦理移轉登記予被告之理云云而為抗辯。然查：
⑴證人黃龍彥證稱:「(問:你因為處理系爭房屋交易從被
告處收受多少金錢？)代墊款是20萬元，其他我還沒有收，因為還沒有結案。」、「(問:所謂你還沒有收，是指你應該要收，但是被告還未給付的嗎？)對。」、「(問:內容是什麼？)辦理代書費用那些，就是指契約書第5頁上面關於代書費用等還沒有給我。」、「(問:這份合約106年4月10日簽立，為何拖到106年8月才過戶？)因為貸款一直辦不下來。」、「(問:這房地貸款也是你去辦的？)本來我幫朱麗雲辦，我也找了銀行來辦理，但是朱麗雲資格問題，一直遲遲辦不下來。」、「(問:
後來銀行貸款還是沒有辦下來？)是的。」、「（提示附件11號存證信函即本院卷第208頁）(問:你說你的當事人提不出尾款支付證明，這尾款支付證明是指被告要將尾款給付給吳家強，有給付給吳家強的證明？)是。
」、「(問:後來吳家強有無再跟你表示尾款有無收到的事情？)沒有，後面都沒有消息。」、「(問:既然吳家強沒有跟你表示尾款有無收到問題，為何你會寄送上開存證信函上面記載有關於尾款事宜？)因為朱麗雲要跟我拿權狀，尾款未結我不能交付給他，朱麗雲就請律師發存證信函給我，後來我權狀有交給律師，因為我想律師是公正的第三人，但是還是沒有交給本人。」等語(見本院卷第320頁至第323頁)，並有存證信函附卷可佐（見本院卷第208頁），是被告未曾提出尾款支付證明與證人黃龍彥一節，即可認定。
⑵又依吳家強名下所有各金融機構往來帳戶所示，除其於
華南商業銀行帳戶於106年4月10日有存入現金200萬元之紀錄，核與系爭買賣契約所載被告於106年4月10日支付現金200萬元予吳家強一節相符外，並無其他大筆款項存入，此有吳家強名下所有之中國信託商業銀行、聯邦商業銀行、華南商業銀行、國泰世華商業銀行、郵政劃撥儲金無交易活動證明書等件附卷可參(見本院卷第558頁至第580頁)，況衡諸常情，本件買賣價金尾款為140萬元，尚難謂非屬鉅額價款，且兩造就被告前所開立發票日為106年4月20日之支票作廢乙情尚有記載於系爭買賣契約中，則若被告果有支付該等價金之事實，理應有提領款項之紀錄或簽立支付之憑證等件可稽，並如同前已交付金額方式註記於系爭買賣契約。惟依系爭買賣契約所示並無相關註記，且被告就剩餘之買賣價金尾款是否有於106年8月4日前交付予吳家強一節，均未能舉證以實其說，自難對其為有利之認定。
⑶此外，被告辯雖稱其購買系爭房地時，係先出售另一房
產，並由該筆房產買受人安新建築經理股份有限公司於106年3月31日將現金匯入訴外人卜維廉所有之帳戶，被告並於同日將現金領出，以備吳家強要求以現金支付之用云云，然觀諸被告就此部分，僅提出卜維廉存摺交易明細為據(見本院卷第488頁)，且上開交易明細亦僅能證明確有一筆買賣價金3,035,358元於106年3月31日匯入卜維廉之帳戶，並於同日領出300萬元之事實，而吳家強係於106年4月10日收受現金200萬元、證人黃龍彥則於同日收受被告所交付之20萬元，亦如前述，是無從證明此部分現金係用以支付系爭房地買賣款項之全部款項。
⒋是以，被告所舉相關事證，均未能使本院產生信其所抗辯
價金已清償之事實為可採之心證，且依前開吳家強名下所有之各金融機構往來帳戶資料，亦均無法證明被告確有給付系爭房地買賣價金尾款之事實，則堪認原告主張被告尚未給付系爭房地買賣價金尾款140萬元予吳家強之情事，應可採信。
㈢系爭買賣契約於何時解除？原告及追加原告依民法第254條
規定與系爭房地買賣契約第9條第1項約定，以107年12月28日民事陳報(二)狀送達解除系爭買賣契約有無理由？⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第229條第1項、第254條、第258條第1、2項分別定有明文。次按買方如有違反本約各項義務者，即為買方違約。賣方得定相當限期催告履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金。系爭買賣契約第9條第1項亦有明定。又契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，雖可同時為附停止條件之解除契約之意思表示，即於他方當事人未依限履行時，停止條件成就，發生契約解除之效力，無須另為解除契約之意思表示；惟催告中是否已為附條件之解除契約之意思表示，應依當時之事實及全催告意旨、證據資料判斷之，不得拾掇其中一二語，致失其真意（最高法院92年台上字第651號判決意旨參照）。
⒉經查，依照系爭買賣契約其他特約或變更約事項所載（見
本院卷第232頁），系爭房地買賣餘款，應於交屋時同時結清，是被告至遲應於106年8月4日交付系爭房地買賣尾款予吳家強，而被告未能證明確已給付系爭房地買賣價金尾款之事實，亦如前述，是原告及追加原告共同以107年12月28日之民事陳報(二)狀，催告被告應於上開書狀送達之日起5日內給付餘款予原告與追加原告，若逾期未給付，渠等2人即同時以上開書狀之繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，而不再另為解除契約之意思表示，有民事陳報(二)狀附卷可佐(見本院卷第374頁至第380頁)；而上開書狀繕本業已於108年1月2日送達被告等節，亦有原告所提出之掛號郵件執據暨投遞成功查詢頁面在卷可憑(見本院卷第448頁至第449頁)，自生催告之效力，且依民法第122條之規定，應以108年1月7日為催告期間之末日。
又被告並未於上開催告末日前給付系爭房地買賣價金尾款予原告及追加原告，則原告及追加原告主張依據系爭買賣契約第9條第1項約定，請求解除系爭買賣契約自屬有據，可認系爭買賣契約已於108年1月8日經原告及追加原告2人依約定合法解除。
⒊又被告雖辯稱若認其尚未給付系爭房地買賣價金尾款，然
其亦已給付大部分價金，則原告及追加原告仍以此解約，有權利濫用之嫌云云。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。民法第148條第1項固有明文。惟所指權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院71年台上字第737號判例參照）。準此，權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，如行使權利者之主觀上非專以損害他人為主要目的，縱因權利之行使致影響相對人之利益，亦難認係權利濫用。而被告既經原告及追加原告依系爭買賣契約第9條第1項約定，限期催告而未如期履行，原告及追加原告自得依約解除系爭買賣契約已如前述，是可認此為原告及追加原告正當權利之行使，又原告及追加原告解除上開契約雖足已使被告喪失利益，然觀之其非以損害被告為主要目的，是尚不能謂有權利濫用之情事，從而，被告前揭所辯，亦無足採。
㈣原告與追加原告依民法第259條第1款規定與系爭買賣契約第
9條第3項約定，請求被告自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空返還，且將系爭房地所有權移轉登記予原告與追加原告公同共有，有無理由？⒈按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之，民法
第259條第1款定有明文。次按如因一方違約致本契約解除，雙方應無條件配合辦理回復原狀手續，並由可歸責之一方負擔有關稅費。系爭買賣契約第9條第3項亦有明定。⒉經查，系爭房地既經原告及追加原告合法解除已如前述，
則依上開約定，被告自應將所受領之系爭房地返還，並應配合辦理回復原狀手續。是以，原告及追加原告請求被告自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空返還，且將系爭房地所有權移轉登記予原告與追加原告公同共有，均屬有據，應予准許。
㈤原告與追加原告依民法第259條第3款規定，請求被告自106
年4月10日起至騰空返還系爭房地之日止，按月給付12,000元予原告及追加原告公同共有，有無理由？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法第259條第3款定有明文。是買受人受領房屋已居住相當期間，於買賣契約解除後，自應估計與租金額相當之金錢返還出賣人(最高法院78年度台上字第611號判決要旨參照)。基上說明，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，是買受人受領房屋已居住相當期間，於買賣契約解除後，固得估計與租金額相當之金錢返還出賣人，惟其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。
⒉經查，系爭買賣契約業已合法解除，兩造應互負回復原狀
之義務已如前述，而系爭房地雖經吳家強於106年8月4日以買賣為原因，辦理移轉登記予被告，因認已完成系爭買賣契約所定之交屋約定，惟依證人黃龍彥之證述可知，系爭房地於106年4月10日系爭買賣契約訂立時，被告即已居住在內(見本院卷第323頁)，又系爭房地現由被告朱麗雲占有使用一節，為兩造所不爭執，是參諸上揭說明，應認被告自106年4月10日即已受領系爭房地，則原告及追加原告依民法第259條第3款規定，請求被告自106年4月10日起至騰空返還系爭房地之日止，按月給付當於租金額之利益返還予原告及追加原告公同共有，自屬有據。
⒊又就被告占有系爭房地所受相當於租金額之利益，本院審
酌於系爭買賣契約訂立前，被告係以每月租金12,000元向吳家強租賃系爭房地，此有房屋租賃契約書(下稱系爭租賃契約)在卷可稽(見本院卷第77頁至第78頁)，而以上開租金數額經換算後，可認系爭房屋每平方公尺之租金約為221元【計算式:12,000元÷(層次面積41.07平方公尺+附屬建物面積4.14平方公尺+共有部分面積1925.56平方公尺×權利範圍90 6/192556)≒221元】(見本院卷第65頁)，觀諸系爭房地周圍不動產租賃之之數額介於每平方公尺340元至550元間，此亦有內政部不動產交易實價查詢服務網不動產租賃查詢表為據(見本院卷第79頁)，是原告所主張以每月12,000元為標準計算相當於租金之不當得利，應屬可採。
⒋從而，原告與追加原告民法第259條第3款規定，請求被告
自106年4月10日起至騰空返還系爭房地之日止，按月給付12,000元予原告及追加原告公同共有，為有理由，應予准許。
㈥被告主張對原告本件請求為同時履行抗辯，並主張違約金過
高而應予酌減，是否有理由？⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。為民法第264條第1項所明定。所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例參照）。次按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第251條、第252條分別定有明文。再按違約金之約定，係基於個人自主意思所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其拘束。倘法院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認當事人就違約金所約定之數額並無違背契約正義而有過高情事，即無酌減必要（參見最高法院103年度台上字第1899號判決意旨參照)。
⒉被告雖辯稱系爭房屋總價金為360萬元，而被告至少業已
給付220萬元，則原告等人將上開已給付之價金全數沒收充作違約金，顯屬過高而應予酌減云云。惟查，被告既於訂立系爭買賣契約時既已衡量自己履約之意願、經濟能力、雙方違約時可能所受之損害後，而為上開違約金之約定，且系爭房地之交易價格，相較與一般市場交易行情確屬較低，有內政部不動產交易實價查詢服務網不動產買賣查詢表可稽(見本院卷第103頁)，而被告於本件起訴後，旋即於107年10月26日就系爭房屋設定最高限額抵押權予第三人，有建物登記第二類謄本可佐（見108年度全字第46號卷第83頁），是衡酌前開情節，堪認本件違約金尚無過高之情事，應認並無酌減之必要。
⒊至於被告辯稱原告及追加原告應將所受領之全部價金及自
受領時起按年利率百分之5計算之利息返還予被告之同時，被告始負返還系爭房地之責云云。然查，依系爭買賣契約第9條第1項約定「買方如有違反本約各項義務者，即為買方違約。賣方得定相當限期催告履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金。」等語。準此，系爭買賣契約既為被告基於自主意思所約定，且無酌減必要，則原告及追加原告依上開約定，定相當限期催告被告履行後，被告逾期仍未履行，原告及追加原告自得將被告已給付之買賣價款全數沒收充作違約金，自屬有據。
㈦原告與追加原告依系爭租賃契約第3、4條約定、民法第233
條第1項與第439條規定，請求被告給付184,000元及自106年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告與追加原告公同共有，有無理由？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段所分別明定。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第233條第1項亦有明定。
⒉本件原告及追加原告主張被告於106年4月10日簽立系爭買
賣契約以前，即未依系爭租賃契約約定，按月給付租金12,000元，而被告自103年5月起至106年4月10日止，僅給付共計240,000元租金，是其迄今仍積欠租金達184,000元等語。惟此為被告所否認，並以系爭房屋之租金或以匯款方式支付，或以現金支付，且雙方訂立系爭買賣契約時，被告均已給付租金，否則吳家強於簽訂系爭買賣契約時，為何未要求被告給付租金；又系爭房屋老舊，維修費用已逾20萬元，自應抵充租金而無欠租等語而為置辯。經查:⑴系爭租賃契約係由卜維廉代理被告朱麗雲與吳家強所簽
立，被告朱麗雲與吳家強於106年4月10日就系爭房屋確有租賃關係等情，為兩造所不爭執；又系爭租賃契約第
3、4條明文約定：「租金每個月新台幣壹萬貳仟元正(收款付據)乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外)」、「租金…，每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延」，此有系爭租賃契約附卷可證(見本院卷第77頁至第78頁)，而卜維廉自103年5月起至106年4月10日止，以電匯方式匯款240,000元至吳家強所有之華南商業銀行帳戶一節，亦有華南商業銀行之存摺明細為證(見本院卷第81頁至第101頁)，堪可認定。⑵經查，依證人周紹隆之證述可知，因系爭房屋老舊，有
些東西需要更換，故其自101年起已多次為被告及卜維廉維修系爭房屋、水電，而前前後後就系爭房屋已維修有20萬元等語，並有福泰水電工程行之估價單5紙為憑(見本院卷第490頁至第492頁、第598頁、第601頁)，又衡諸周紹隆描述:「(問:您剛才有說去那棟大樓，請你說那棟大樓地址為何？)那棟大樓我很熟，那是在新東陽對面，很久之前卜維廉有跟我講詳細地址，我現在不知道地址，但是我知道地方所在是該棟大樓8樓出電梯右轉第一間。」等語(見本院卷第600頁)，核與系爭房屋所在樓層相符，且證人周紹隆與兩造並無利害關係，復經具結後始為證述，應可擔保其所言證述之可信性，應可採信，則被告所辯係以修繕系爭房屋費用抵充租金一節，亦非無據。
⑶又吳家強與被告於106年4月10日簽立系爭買賣契約時，
並未就被告是否有積欠租金而需清償進行討論一節，業據證人黃龍彥證述：「（問：土地移轉登記送件是在106年8月的時候辦理？）對。」、「（問：他們兩造在簽立房屋買賣契約有無提到有租金欠款的事情，要一併付清？）沒有。」、「（問：吳家強有無在簽約當下要求朱麗雲將之前租的租金付清才會進行後續房屋買賣？）沒有。」等語明確（見本院卷第323頁）；另參諸系爭買賣契約所示（見本院卷第232頁），吳家強與被告於106年4月10日書立其他特約或變更約事項時，亦未曾就被告是否有積欠系爭房屋租金一節為任何記載；此外，再參以原告所提出吳家強與被告對話錄音譯文所示，吳家強於該次對話中，已就系爭房地買賣價金給付金額、時間及被告前已交付支票取回等節進行磋商，亦從未提及被告尚有積欠租金未給付，而有催討之舉措（見本院卷第73至75頁），果若被告確有積欠吳家強租金達184,000元，何以吳家強於前揭磋商時，就增值稅如何扣除等，已與被告詳加討論，然確從未就積欠租金一節為隻字片語，並願將系爭房地繼續出售予被告，則被告辯稱其於簽立系爭買賣契約時，並未積欠吳家強租金等語，已非無憑。
⑷綜上可認被告並無積欠吳家強系爭房屋租金情事，則原
告及追加原告主張被告尚積欠租金，而為請求被告給付184,000元及自106年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告與追加原告公同共有，為無理由，應予駁回。
㈧原告與追加原告備位聲明第一項主張依民法第367條規定與
房地買賣契約第9條第4項約定，請求被告給付1,410,383元及自106年8月5日起至清償日止，按日給付3,600元予原告與追加原告公同共有，有無理由？⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義
務。民法第367條定有明文。又各方如有遲言給付之情形，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價款千分之一計算遲延利息予他方，系爭買賣契約第9條第4項亦有明定。⒉經查，本件原告及追加原告提起先位、備位之訴均主張被
告並未給付系爭房地買賣價金尾款，而本院就被告因未給付系爭房地買賣價金尾款，故系爭買賣契約業經原告及追加原告合法解除，而認原告及追加原告先位主張被告應移轉並返還系爭房地為有理由，已如前述，則就原告及追加原告此部分備位訴之聲明，即無認定裁判之必要。
㈨至原告及追加原告備位聲明第2項亦係依系爭租賃契約第3、
4條約定、民法第233條第1項與第439條規定，請求被告給付184,000元及自106年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告與追加原告公同共有，此部分顯與其先位聲明第4項重複，並經本院就其先位聲明第4項已為論斷如上，自無再予論述之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告及追加原告基於系爭買賣契約及民法第259條解除契約、回復原狀等之規定，請求被告應自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告及追加原告，並應自106年4月10日起至騰空返還系爭房屋予原告及追加原告之日止，按月給付12,000元予原告及追加原告公同共有，另應將系爭房地所有權移轉登記予原告與追加原告公同共有，均為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件判決主文第1項、第2項原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 108 年 6 月 11 日
民事第二庭 法 官 呂煜仁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 11 日
書記官 蔡月女