臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1263號原 告 麻珩訴訟代理人 孫銘豫律師複 代理人 成本鈞律師被 告 郭兆祥訴訟代理人 古嘉諄律師
江如蓉律師吳宜璇律師上列當事人間請求給付委任報酬等事件，本院於中華民國108年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣如起訴狀附表一所示42戶建物（以下合稱系爭建物），在民國96年7月11日以前，原分別為原告麻珩及訴外人張智彥、董炯雄、陳文祥、劉恒、陳銘輝等人所有（上5人以下合稱張智彥等5人），另系爭建物所坐落如起訴狀附表二所示土地（下稱系爭土地），則為訴外人溫麗鴻、董炯雄等人所有或管理，且均位於適於開發、規劃為方正都市更新單元之「榮華一路以東、榮華三路一巷9弄、47弄以西」街廓範圍之內（下稱系爭都更案），故有意開發系爭都更案之業者，必須購入系爭建物及土地。原告參與投資之訴外人榮華開發股份有限公司（下稱榮華公司）及被告參與投資之寶興開發股份有限公司均有意投資開發系爭都更案，故兩造因而相識，被告更進而了解最有能力整合系爭建物整體出售事務（下稱系爭事務）者，非已介入系爭都更案多年之原告莫屬，適於96年上半年間，榮華公司有意退出系爭都更案之開發，被告得悉後即邀請原告幫忙處理系爭事務，經原告應允後，兩造即於96年5月25日就被告委託原告進行系爭事務事宜簽立協議書（下稱系爭委託協議），約定：「一、甲方（即原告）及相關所有權人（即張智彥等5人）於榮華三路之地上建物共計42戶（即系爭建物），乙方（即被告）同意依議定之價購金額每戶另行增加五十萬元價金…補償予甲方。三、甲乙雙方約定倘於6月30日前…相關土地買賣未能達成，則有關地上建物之買賣契約依本協議書之時間內履行，並完成合約之簽認。」等事項，嗣又於協議書上記載：「附加：2.第三條之約定時間由96年6月30日延長至96年7月15日。」，亦即兩造約定原告若於96年7月15日前就系爭事務為被告達到系爭建物買賣合約之簽訂，被告應以每戶50萬元（42戶為2,100萬元）計算委託報酬予原告。系爭委託協議簽立後，原告即積極處理系爭事務，並於96年7月11日之約定期限內完成系爭建物全部出賣予被告之買賣契約之簽訂，被告應即給付2,100萬元委託報酬予原告，經原告多次口頭請求，被告初以系爭都更案尚未開發完成推託，原告亦礙於自己與榮華公司間之投資合夥關係尚待被告協助而未積極請求，嗣原告再於106年4月11日以律師函催告被告給付系爭報酬，然被告竟故意將買賣協議之價金與系爭報酬混為一談，以存證信函覆稱業已給付完結而企圖矇混。
(二)系爭委託協議雖約定被告同意另行增加50萬元之「價金」予原告，然第1條已明確記載被告就其購買系爭建物之價金已經議定，而無再同意原告可增加50萬元與賣方議價之必要，且既已載明每戶另行增加並固定為50萬元補償予原告，可知兩造真意係給付委任報酬，只不過此項給付係緣於原告促成被告與系爭建物全體所有人簽立買賣契約，始便宜以每戶增加50萬元之方式計算委任報酬，並順勢以價金稱之；倘若為買賣價金，解釋上即應給付出賣人，然系爭委託協議之受補貼當事人僅有原告1人，而非全體出賣人，足見系爭委託協議約定之另行增加且僅給付原告1人之每戶50萬元價金其真意為給付原告之委託報酬，只不過便宜行事而以價金稱之。另被告提出「臺北市榮華都市更新案合作開發備忘錄」（下稱系爭備忘錄）、被告與原告及董炯雄等人簽訂之不動產買賣協議書及99年9月29日就上開不動產買賣協議而簽訂之增補協議書，與系爭委託協議均無關係，系爭備忘錄與正式契約有別，且早已失效，其內容、當事人與系爭委託協議均不相同，另依債之相對性原則，被告依不動產買賣協議及增補協議書所為給付，亦與系爭報酬無關。
(三)爰依系爭委託協議之約定及民法第233條第1項之約定，請求被告給付系爭報酬及遲延利息。並聲明：被告應給付原告2,100萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告答辯略以：
(一)系爭都更案土地及建物之買受事宜，原由被告所投資之德盛開發股份有限公司（下稱德盛公司）於93年6月19日與榮華公司簽訂系爭備忘錄，委由榮華公司與地主簽訂權利移轉協議書，以利德盛公司取得土地及建物所有權，而依系爭備忘錄約定，德盛公司協議由榮華公司處理之戶數共有91戶，雙方並已於備忘錄附件二表2-2約定各戶買賣價金。嗣原告向被告表示其可協助處理系爭建物42戶買受事宜，被告為加速取得該部分建物，兩造乃於96年5月25日簽訂系爭協議書，約定由原告協助處理系爭建物42戶買賣事宜，因考量系爭備忘錄協議之價格或可能不為地主接受，為增加原告完成洽談之機會，被告遂同意原告就系爭備忘錄議定之價格於每戶50萬元範圍內有加價權限，兩造乃於系爭協議書第1條前段約定「乙方同意依議定之價購金額每戶另行增加50萬元之價金」，該條所稱之「議定之價購金額」即指系爭備忘錄附件二表2-2所載之價格。惟被告簽訂系爭協議書後，考量原告與地主洽談狀況，復同意原告依42戶洽談情況，可逐戶調整價格再經被告確認，不受原先每戶加價50萬元之限制，經原告協助洽談後，被告與包含原告在內之7位地主於96年7月10日就系爭建物42戶簽訂不動產買賣協議書。依96年7月10日不動產買賣協議書，原告就其所有22戶之買賣價金較系爭備忘錄議定之價金高出2,667萬1,198元，顯較系爭協議書約定之每戶50萬元加價金額為高。又系爭協議書所載溫代書之姓名為溫麗鴻，與原告同為系爭42戶建物所有權人之一，其亦有意協助整合，乃同時與欲與被告共同投資之林堉璘董事長洽談系爭建物買賣事宜，為加速完成開發，兩造於系爭協議書第1 條但書約定若溫代書與林董事長約定之補貼價金高於兩造約定，則以該協議為準。
(二)被告於96年7月10日與原告等建物所有權人簽訂不動產買賣協議書後，因原告等建物所有權人前均向被告借款，故三方就未履約事項及借款相關事宜，於99年9月29日簽訂增補協議書，依增補協議書第6條第3項約定，原告同意獲得結案獎勵金400萬元後，就系爭建物買賣事宜不得再以任何理由向被告或其他原所有權人要求補助或獎勵。足見兩造就系爭建物之買賣，先前若有除價金以外之給付約定，亦以增補協議書第6條之結案獎勵金相關約定取代，原告亦不得再要求被告給付其他補助或獎勵。被告就包含系爭增補協議書約定之270萬8,000元在內之所有系爭建物買賣相關契約義務，均已依約履行完畢，此由被告收受原告106年4月11日之律師函後，即以106年4月28日存證信函向原告澄明，且獲原告106年5月9日回函表示「很抱歉未詳察，造成困擾，深感抱歉」即可證明，原告請求被告給付委任報酬2,100萬元及遲延利息，並無理由。
(三)聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其為系爭都更案其中地上建物42戶之所有權人之一，被告為有意投資開發系爭都更案之業者；兩造於96年5月25日就系爭都更案之土地與房屋價購事宜簽訂系爭協議書；嗣於96年7月11日，原告等建物所有權人與被告簽訂不動產買賣協議書，將系爭建物42戶全部出售與被告；買賣雙方又於99年9月29日就前開不動產買賣協議書及97年3月6日借款協議書，簽訂增補協議書等情，業據原告提出系爭協議書、不動產買賣協議書、增補協議書等件影本為證（見本院卷第21至33頁、第39至43頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張被告應依系爭協議書第1 條之約定，給付每戶50萬元共計42戶之委任報酬2,100 萬元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號裁判要旨參照）。本件原告主張兩造約定如其於96年7月15日前為被告完成系爭建物買賣合約之簽訂，則被告應給付原告以每戶50萬元計算之委託報酬，既為被告所否認，自應由原告就兩造有此約定之事實負舉證責任。
(三)查依系爭協議書約定：「一、甲方（即原告）及相關所有權人於榮華三路之地上建物共計42戶，乙方（即被告）同意依議定之價購金額每戶另行增加五十萬元之價金，但倘若溫代書與林董事長嗣後約定之補貼價金超過上項金額時，則以該協議之金額為準，倘低於上項金額時，乙方仍同意以本補貼之價金補償予甲方。」是依上開「乙方（即被告）同意依議定之價購金額每戶另行增加五十萬元之價金…補償予甲方（即原告）」之文義解釋，應係指被告同意依每戶議定之價購金額增加50萬元之價金補償予原告，原告主張此50萬元價金係委託處理事務之報酬，與契約文義已有未合；況為他人處理事務而約定報酬乃事理之常，該款項如係被告委託原告處理系爭建物買賣契約簽訂事宜之報酬，何以不於協議書明文約定為委任報酬，反記載為價金補償？又關於系爭都更案土地及建物之買受事宜，原由德盛公司於93年6月19日與榮華公司簽訂備忘錄，委由榮華公司與地主及地上物權利人簽訂權利移轉協議書，此有系爭備忘錄可按（見本院卷第135至149頁），而依系爭備忘錄約定，德盛公司委託榮華公司處理之戶數共有91戶，雙方並於備忘錄附件二約定有地上物之補償預算及各戶補償價金，然依被告與原告等建物所有權人於96年7月10日簽訂之不動產買賣協議書，原告所有之22戶建物之買賣價金總計6,473萬5,000元（見本院卷第29、31頁），較系爭備忘錄議定之價金3,806萬3,802元（見本院卷第145至147頁、第151頁）高出2,667萬1,198元，平均每戶增加一百餘萬元，較系爭協議書約定之每戶50萬元加價金額為高。被告就此辯稱兩造於96年5月25日簽訂系爭協議書，約定由原告協助處理系爭建物42戶買賣事宜，因考量系爭備忘錄協議之價格或可能不為所有權人接受，故於系爭協議書第1條約定原告就系爭備忘錄議定之價格於每戶50萬元範圍內有加價權限，惟事後考量原告與地主洽談狀況，復同意原告可依42戶洽談情況逐戶調整價格再經被告確認，而不受系爭協議書每戶加價50萬元之限制，經原告協助洽談後，被告與原告等建物所有權人於96年7月10日簽訂不動產買賣協議書，原告所有22戶之買賣價金較系爭備忘錄議定之價金每戶增加逾系爭協議書約定之每戶50萬元等情，尚非無稽。再者，兩造及其他建物所有權人於簽訂不動產買賣協議書後，復就該不動產買賣協議書及97年3月6日簽訂之借款協議書復行簽訂增補協議書，於增補協議書第六條約定：「二、甲方（即被告）同意原借款協議書借予乙方六人（即其他建物所有權人）及丙方（即原告）之1,100萬元，更新改為-折抵200萬元作為給予丙方之結案獎勵金，亦即其餘所借款900萬元同第5條之處置方式。再者，甲方同意原應由丙方自行負擔其股東間分擔額度之708,000元亦由甲方支付予丙方，支付方式由甲丙雙方自行協調處理。三、丙方同意獲得上述兩項結案獎勵金共計400萬元後，就96年7月11日所簽訂之不動產買賣協議中有關42戶房屋買賣事宜不得再以任何理由向甲方或乙方六人要求補助或獎勵。」（見本院卷第39至41頁）。是縱認系爭協議書約定之加價補償金為處理系爭建物買賣之委任報酬，而原告業已完成該不動產買賣契約之簽訂，則兩造於簽訂增補協議書時，既約定原告於獲得上述兩項結案獎勵金共計400萬元（被告給付部分為270萬8,000元）後，就不動產買賣協議中有關42戶房屋買賣事宜，不得再以任何理由向被告要求補助或獎勵，即原告不得再依系爭協議書或其他理由向被告請求給付之意，否則被告如依系爭協議書既已負有支付2,100 萬元委任報酬之義務，何以又簽立增補協議書同意再行給付原告270萬8,000元之結案獎勵金？至於兩者金額之懸殊或係因原告所有建物最後談定之買賣價金高出被告當初之預算甚多之故，仍不足為原告有利之認定。末觀之原告曾以106年4月11日律師函督促被告履行系爭協議書同意就每戶另行增加50萬元之補貼事宜（見本院卷第36頁），被告即以106年4月28日台北榮星郵局590號存證信函覆稱有關買賣房地應給付之所有款項業已給付完結等語（見本院卷第37頁），原告於106年5月9日回函稱「來函敬悉，很抱歉未詳察，造成困擾，深感抱歉…」等語（見本院卷第103頁），顯已自承其就系爭協議書所為之主張有失察情事，今又主張被告應依系爭協議書給付委任報酬2,100 萬元及遲延利息，益難認有理由。
四、綜上所述，原告所舉證據均不足以證明兩造就系爭協議書有何給付委任報酬之約定。從而，原告依系爭協議書之約定，請求被告給付委任報酬2,100萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 9 日
民事第三庭 法 官 鍾淑慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 9 日
書記官 石勝尹