臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第257號原 告即反訴被告 江承蓁訴訟代理人 陳柏舟律師被 告即反訴原告 郭柏呈法定代理人 郭貽輝被 告即反訴原告兼法定代理人 陳貴燕共 同訴訟代理人 謝智潔律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國107 年7 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告移轉如附表所示不動產所有權予被告同時，給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元，及自民國一百零六年十月三十一日起，清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟陸佰零叁元，及自民國一百零七年五月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣肆佰萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟貳佰零壹萬貳仟陸佰零參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條規定自明。查原告起訴時訴之聲明第一項為「被告應於原告辦理臺北市○○區○○街○○巷○○號7 樓房地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣（下同）12,000,000元，並其中500,000 元自民國106 年8 月29日起算，其中11,500,000元自106 年9 月15日起算，各至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，請求權基礎為擇一依民法第92條撤銷意思表思及依民法第179 條、第182 條第2 項，或民法第359 條及第259 條規定；嗣變更訴之聲明第一項為「被告應於原告辦理臺北市○○區○○街○○巷○○號7 樓房屋（應有部分各2分之1及其坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地（應有部分為100000分之1760）（下稱系爭7樓房地）所有權移轉登記予被告同時，給付原告12,000,000元，並其中500,000元自106年8月29日起算，其中11,500,000元自106年9月15日起算，各至清償日止，按週年利率5%計算之利息」、第二項為「被告應給付原告12,603元及自107年5月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，就訴之聲明第一項請求權基礎追加民法第88條規定，及第二項追加民法第176條規定。是原告所為上開訴之聲明第一項為補充事實上或法律上陳述，就請求權基礎及訴之聲明第二項追加，經核其請求之基礎事實均同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，本件原告主張前於106 年8 月29日與被告簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被告出售所有座落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍1760/100000 ）及其上同小段48建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○號7 樓（權利範圍全部）即系爭7 樓房地及頂樓加蓋之房地（下稱系爭7 樓頂建物，與系爭7 樓房地合稱系爭房地）予原告，約定價金為33,800,000元。原告業已支付第一期款及第二期款共12,000,000元，並辦理系爭房地所有權移轉登記予原告。詎原告辦理系爭房地銀行貸款，因銀行要求系爭房地內承租之房客租約更換，原告進入系爭房地內查看始知悉屋內嚴重漏水、壁癌，系爭房地電梯業已老舊須更換，被告為不同意更換之住戶等嚴重瑕疵，且被告銷售系爭房地時所刊登之廣告誆稱「已投資裝潢500 萬」、「頂加已經建管處通過」，系爭房地管理費實際每月3,100元 等，致原告陷於錯誤，信以為真而同意購買系爭房地，是依據民法第88條或第92條規定撤銷系爭買賣契約意思表示，抑或依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，擇一依民法第179 條或第259 條規定請求被告於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告同時返還已繳交之價款12,000,000元。被告即反訴原告（下稱被告）則於本件言詞辯論終結前之107 年3 月8 日，主張原告即反訴被告（下稱原告）未依約給付價金，經被告於106 年11月2 日、11月23日委託律師函催被告給付價金，逾期即依系爭買賣契約第10條約定解除契約並將既付價金抵作違約金，且以本件反訴起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，請求原告先位依民法第767 條第1 項規定塗銷系爭房地所有權登記，或備位依民法第179規定移轉系爭房地所有權登記予被告。經核反訴與本訴均係基於系爭房地所生之爭執，且與原告於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽連，揆諸上開說明，被告提起反訴合於民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項之規定，應予准許。另被告提起反訴時，訴之聲明第一項原告應將系爭7 樓房地所有權移轉登記予被告2 人，第二項為原告應將106 年10月20日設定於系爭7 樓房地、權利人為訴外人第一商業銀行股份有限公司之最高限額抵押權（字號松山字第121140號）辦理塗銷登記，請求權基礎為系爭買賣契約第8 條、第10條約定及民法第254 條、第259 條規定；嗣變更訴之聲明第一項先位聲明為原告應將系爭7樓房地於106年10月20日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷、回復登記予被告所有，備位聲明為原告應將系爭7 樓房地所有權移轉登記予被告各二分之一，先位聲明請求權基礎為系爭買賣契約第10條約定、第767條規定，備位聲明為系爭買賣契約第10條約定、民法第179條規定；並撤回反訴訴之聲明第二項。是被告所為上開訴之變更，經核其請求之基礎事實均同一，與原反訴間具有共同性，而就原反訴請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、本訴部分㈠原告主張：原告前於106 年8 月29日與被告簽署系爭買賣契
約，約定由被告出售系爭房地予原告，約定價金為33,800,000元。原告業已支付第一期款及第二期款共12,000,000元，並辦理系爭房地所有權移轉登記予原告。詎原告辦理系爭房地銀行貸款，因銀行要求系爭房地內承租之房客租約更換，原告進入系爭房地內查看始知悉屋內嚴重漏水、壁癌，系爭房地電梯業已老舊須更換，被告為不同意更換之住戶，且被告未證明系爭7 樓頂建物之使用權利等嚴重瑕疵。另被告銷售系爭房地時所刊登之廣告誆稱「已投資裝潢500 萬」、「頂加已經建管處通過」、「每月管理費1,550 元」，然系爭房地管理費實際每月3,100 元等，致原告陷於錯誤，信以為真而同意購買系爭房地，如原告知悉前揭情事即不為買受之意，是依據民法第92條、第88條規定擇一撤銷系爭買賣契約意思表示，抑或主張前揭情事更構成瑕疵，依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，擇一依民法第179 條或第259 條規定請求被告於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告同時返還已繳交之價款12,000,000元。另原告已代被告繳納系爭7樓房地之房屋稅12,603元，爰依民法第176條規定請求被告償還費用及利息。並聲明：⒈被告應於原告辦理系爭7樓房地所有權移轉登記予被告同時，給付原告12,000,000元，並其中500,000元自106年8月29日起算，其中11,500,000元自106年9月15日起算，各至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告應給付原告12,603元，及自107年5月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：原告未就其在系爭買賣契約為意思表示時，內容
有何錯誤、系爭房地物之性質有何錯誤為具體之說明。另就原告主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約意思表示部分，系爭房地於出售時現況即為系爭7 樓房地有7 間套房，系爭7 樓頂建物有2 間套房，均供出租所用，承租人有權拒絕兩造進入，因此備註現況交屋，此為原告所同意，原告亦明知入內看屋需得承租人之同意，縱使確有原告所稱被告告拒絕原告進屋查看，原告亦得拒絕購買；另原告所稱之漏水、壁癌、水龍頭是鬆的、鏡子是劣的等，又與詐欺有何關聯？且簽約時已明定現況交屋，代書並當場說明，原告如認不能看屋而不願意購買，實不應與被告簽署系爭買賣契約；況系爭7樓房地屋齡高達30-40年，普通使用痕跡乃屬正常現象，而系爭房地在買賣時9 間套房均滿租狀況，其中有8 位房客均已承租1 年以上，均未稱房屋狀況不好，是既已依現況點交，被告自無庸負修繕漏水之責，為求圓滿履約，乃於原告主張有漏水時，自行施作防水處理及油漆粉刷。又原告主張被告不同意更換電梯部分，亦與民法第92條規定無涉，況原告與郭貽輝一同看屋時，即須搭乘電梯至七樓，對於電梯之現況一清二楚，且電梯之更換為大樓管理委員會之職責，被告是否同意更換電梯與詐欺亦無關；管理費部分，系爭房地包含7 樓及7 樓頂建物，依管委會認知每層一戶，系爭房地分屬2 層，管理費當然為1,550×2之3,100 元，被告均已誠實告知，顯無詐騙之情；系爭7 樓頂建物部分，實經臺北市建築管理工程處（下稱建管處）違建查報隊現場履勘，認屬83年12月31日前既存違建，列入分類分期程序處理，暫免查報處分，是系爭7 樓頂建物雖屬無權狀之違章建築，建管處已派員勘查且拍照存證，認定為83年12月31日前既存違建，無礙公共安全、公共衛生及都市景觀、都市計畫，屬於拍照列管暫免查報，核與廣告刊登之頂加經建管處通過相符；至原告主張系爭房地存有屋內嚴重漏水、壁癌，系爭房地電梯業已老舊須更換，被告為不同意更換之住戶等嚴重瑕疵云云，依前述，屋內漏水、壁癌等，業經約定為現況交屋，原告已拋棄物之瑕疵擔保責任，且系爭房地並未交付予原告，自無從主張瑕疵擔保責任等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分㈠被告起訴主張：兩造於106 年8 月29日簽署系爭買賣契約，
原約定價金為36,000,000元，分三期給付，並依現況交屋，然簽約後原告卻諉稱系爭房地有瑕疵，要求減少價金，被告遂同意將價金降為33,800,000元，而於特約條款註記，原告依約給付第一期500,000 元、第二期1,500,000 元後，被告旋將系爭7 樓房地所有權移轉登記予原告。詎原告未依系爭買賣契約第8 條約定於產權移轉登記完成後3 日內付清尾款，經被告多次催告仍未給付，被告乃於106 年11月2 日、23日發函催告原告給付價金，逾期即依系爭買賣契約第10條約定解除系爭買賣契約，並將既付價金抵做違約金沒收。原告迄今尚未給付價款，爰以107 年3 月8 日以反訴狀主張解除系爭買賣契約。為此，爰依系爭買賣契約第10條約定解除系爭買賣契約，並先位依民法第767 條第1 項規定請求塗銷系爭房地所有權移轉登記，備位依民法第179 條規定請求移轉房地所有權登記予被告。並先位聲明：（一）原告應將系爭
7 樓房地於106年10月20日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷、回復登記予被告所有；備位聲明：（一）原告應將系爭7樓房地所有權移轉登記予被告各二分之一；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
㈡原告則以：被告提起反訴請求移轉系爭7 樓房地所有權登記
予被告，然原告業已訴請被告於原告移轉系爭7 樓房地所有權予被告同時，給付原告已付之價金，是被告之反訴無訴之利益。另原告業已主張回復原狀移轉房地予被告，被告並未爭執，自無起訴之必要；又本件係因系爭房地有明顯瑕疵，被告不為補正，已行使物之瑕疵擔保請求權，無給付遲延之責任，被告主張依系爭買賣契約第10條約定解除系爭買賣契約，洵屬無據；縱認被告主張原告違約有理由，然本件並未交屋，房租收益仍由被告收取，並未受有損害，依民法第25
2 條規定約定之違約金過高，請求依法酌減，並依民法第25
9 條規定返還予原告。並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實㈠兩造前於106 年8 月29日簽署系爭買賣契約，約定由被告出
售系爭7 樓房地予原告，約定價金為33,800,000元。原告業已支付第一期款及第二期款共12,000,000元，系爭房地所有權業已於106 年10月20日，以買賣為登記原因所有權移轉登記予原告。
㈡被告曾於591 房屋交易網站（下稱系爭網站）刊登出售房地如原證2 現狀特色說明。
㈢原告委託陳柏舟律師於106 年10月30日以中和秀山郵局存證
號碼000129號從證信函通知被告，依民法第92條、第88條撤銷系爭買賣契約意思表示，並依民法第359 條規定主張瑕疵擔保責任，解除系爭買賣契約，被告於同年10月31日收受。
㈣原告委託陳柏舟律師於106 年12月11日以土城青雲郵局存證
號碼358 號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，並主張同時履行抗辯及請求返還已付價金12,000,000元，被告於同年12月13日收受。
㈤被告於106 年11月2 日委託智博法律事務所催告原告於函到
3 日內給付系爭買賣契約剩餘價款，違者將解除系爭買賣契約並沒收已繳付之12,000,000元，原告於同年11月7 日收受。
四、其次，原告主張因意思表示錯誤或受詐欺而購買系爭房地，依民法第88條、第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，或主張系爭房地存有瑕疵，依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並擇一依民法第179 條規定或民法第259 條規定請求被告於原告移轉系爭7 樓房地所有權登記予被告時，返還原告已付之價金及利息，另依民法第176 條規定請求被告返還代付之房屋稅等情，為被告所否認，並以前情置辯；另被告主張原告未依約給付第三期款，依系爭買賣契約第10條約定，以本件反訴起訴狀解除系爭買賣契約，並先位依民法第
767 條規定塗銷系爭7 樓房地所有權移轉登記，或備位依民法第179 條規定請求原告移轉系爭7 樓房地所有權登記予被告等情，為原告所否認，並以前情置辯，是本件應審酌為㈠原告主張依民法第88條或第92條規定撤銷系爭買賣契約意思表示，並依民法第179 條規定請求被告返還已給付之價金，是否有據？㈡原告主張系爭房地存有瑕疵，依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條規定請求被告返還價金，是否有據？㈢原告依民法第176 條規定請求被告給付代繳納之系爭7樓房地之房屋稅12,603元，是否有據？（四）被告主張原告未依約給付第三期款，依系爭買賣契約第10條約定解除系爭買賣契約，是否有據？茲分論述如下：㈠原告主張依民法第88條或第92條規定撤銷系爭買賣契約意思
表示，並依民法第179 條規定請求被告返還已給付之價金，是否有據？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條規定自明。而有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依前開規定第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之（最高法院99年度台上字第678 號判決參照），換言之，倘買受人對於買賣標的物之性質（用途與價值）發生誤認，而一般人若處於表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，且該項物之性質在交易上確屬重要，表意人自得依民法第88條第2項規定將此項錯誤之意思表示予以撤銷（最高法院82年度台上字第215 號、105 年度台上字第2080號判決均同此意旨）。是民法第88條撤銷權之規定，乃係為救濟因表意人主觀上之認知與事實不符，因而造成意思表示錯誤之情形而設，其過失之有無，自以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準，較能與立法意旨相呼應。準此，原告固主張被告於看屋時推稱房客不願配合拒絕看屋，事後發現房屋有嚴重瑕疵，及稱管理費為每月1,550 元，實際為3,100元，以及被告為不同意更換電梯之住戶、頂樓無合法證明、房屋沒有5,000,000元裝潢價值等，若知其情事即不為買受之意思表示云云。然查：
⑴稽之系爭買賣契約第9 條約定「本買賣不動產未點交前，其
室內外門窗及公共設施等定著物，移交前增築部分，賣方自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀交與買方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用。…」、第14條第1、3項約定「（一）房屋依現況點交。…（三）雙方同意更正買賣總金額為參仟參佰捌拾萬元」（見本院卷卷一第8頁至第10頁），及參以被告刊登於系爭網站上記載略為「樓層7F/8F」、「1.本屋降價2 成割愛7/8二層，從4500萬降至3660萬…2.買本屋，七樓7間套房月收租7萬餘，8樓2戶收租2萬8千…3.本屋七樓產權42.55建坪八樓無產權38建坪共80建坪…」（見本院卷卷一第12頁、第124 頁），以及依證人即地政士黃言廉於本院審理時證稱：簽約時賣方有說樓上是他自己蓋，是合法建築，有經過建管處核准函，但沒有產權等語（見本院卷卷一第263 頁背面），衡以系爭買賣契約價金與被告在系爭網站上所刊登之價金金額相距甚少，且系爭買賣契約亦記載包含增築部分，足見系爭買賣契約不動產標示雖僅記載系爭7 樓房地，惟被告出售之標的包含頂樓增建部分，是除系爭7 樓房地為買賣標的外，尚包含系爭7 樓頂建物，合先敘明。
⑵另原告主張被告於看屋時推稱房客不願配合拒絕看屋，事後
發現房屋有嚴重瑕疵，及未舉證裝潢有5,000,000 元部分，依證人即安泰商業銀行經理林明宗於本院審理時證稱簽約當時原告並未反應沒有看過房屋等語（見本院卷卷一第187 頁），及證人黃言廉於本院審理時證稱買方並未抗議無法看屋等語（見本院卷卷一第264 頁），是由前揭證人之證詞可知，原告並未就無法看屋部分提出爭執，且原告亦不否認有進入系爭7 樓房地、系爭7 樓頂建物各看一戶套房（見本院卷卷一第236 頁），衡以系爭買賣契約之價金原高達36,000,000元（見本院卷卷一第7 頁），且原告於簽署系爭買賣契約前確實有進入系爭房地內查看屋況，自對於系爭房地內共有
9 間套房情形及2 間套房內外屋況知之甚詳，則於被告稱要經過承租人同意始得進入全部套房內查看屋況，而未堅持須確認全部屋況，且於查看系爭7 樓房地、系爭7 樓頂建物中各一間套房後，即同意依系爭房地現況交屋，顯見如有後續原告所主張之瑕疵及未舉證5,000,000 元裝潢部分，應屬原告自己之過失而為意思表示，此核與民法第88條規定之要件不符。
⑶又原告主張被告稱管理費為每月1,550 元，實際為3,100 元
，及被告為不同意更換電梯之住戶，而為錯誤意思表示部分部分。參以系爭網站上雖記載「管理費用：1550元/月」（見本院卷卷一第124 頁），惟此部分顯屬原告對於就其決定為購買系爭房地意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，且一般人若處於表意人地位，亦無從僅以管理費之誤認而得主張依民法第88條規定之撤銷；另被告縱使為不同意更換電梯之住戶，然系爭房地既已出售予原告，且稽之原證15電梯汰舊更新調查意見表（見本院卷卷一第132 頁），上開意見表內系爭7 樓房地所有權人並未勾選，且意見表上日期為106 年10月16日，斯時系爭房地亦已出售予原告，被告如何表達同意或反對更換電梯之意思表示，況此亦非屬系爭買賣契約之內容，亦非原告主觀上之認知與事實不符之情形，實無意思表示錯誤之適用。
⑷末原告主張系爭7 樓頂建物非屬合法證明云云。稽之系爭網
站上所記載現狀特色說明略為「…3.本屋七樓產權42.55 建坪八樓無產權38建坪共80建坪建築…4.…頂加已經建管處通過」（見本院卷卷一第12頁），可知系爭7 樓頂建物為未依法為所有權登記之違章建築，且經建管處通過之建築；再佐之建管處107 年3 月16日北市都建查字第10736400200 號函暨所附資料，系爭7樓頂建物前經104 年3 月間查報，並於105年6 月拆除新增建之壁體，及剩2 個使用單元，已符合屋頂既存違建新增隔間牆處理原則，列入分類分期計畫處理，並有照片可按（見本院卷卷一第143 頁至第167 頁），及建管處107 年6 月11日北市都建查字第10749047500 號函說明二略為「經查該址違建未經申請擅自搭建，已違反建築法及違章建築處理辦法等相關規定，前經本府都市發展局104 年
3 月23日北市都建字第10460137100 號函以既存違建隔出3個以上使用單元查報在案，並於105 年6 月15日列入分類分期結案，經本處違建處理科於107 年5 月28日派員現場勘查後與原結案態樣不符，至是否涉及拆後重建將由本處違建查報隊派員釐清後，依規定續處」（見本院卷卷二第10頁），而所稱之原結案態樣不符經本院電聯前揭函文承辦人員回覆稱多了活動式拉門等語（見本院卷卷二第55頁背面），以及依臺北市違章建築處理規則第4 條第2 款規定「既存違建：
指民國53年1月1日以後至民國83年12月31日以前已存在之違建。」、第25條第1 項規定「既存違建應拍照列管，列入分類分期計畫處理。」，足見系爭7 樓頂建物為83年12月31日以前已存在之違建，經臺北市政府拍照列管，列為分類分期計畫處理，是被告在系爭網站上記載「8樓無產權」，「頂加已經建管處通過」並未為錯誤之記載；況參以原告所提出之建管處違建查報專區網頁資料所載，系爭7 樓頂建物已記載為91年7 月25日拍照列管、104 年3 月23日局稿、105 年
7 月1 日拍照列管（見本院卷卷一第13頁），益徵原告於購買系爭房地前即可對於系爭7 樓頂建物加以查證，而被告亦說明8 樓無產權，頂樓加蓋經建管處通過，如原告在購買系爭房地前對於系爭7 樓頂建物是否為合法建無存有疑慮，即應要求被告提出相關資料佐證；甚且，臺北市政府對於違章建築之處理分為既存違建、新增違建，而有不同之處理方式，已規範明確，一般人均能知悉；再參以本院勘驗之原告與證人林明宗間之錄音光碟內容略為「原告：那我慢慢再看，我又不是自己住很急，我是只是純投資，我可以…」、「原告：就像你說的我也可以再去買法拍屋阿，肯定更便宜，你說就像我貸款這麼容易，到時候我就是不要，可以看法拍屋嘛」（見本院卷卷二第66頁），堪認原告購買系爭房地係以投資為目的而非自住，亦即原告顯非首次購屋消費者，則對於購買頂樓加蓋是否涉及既存違建或新增違建，顯難諉為不知，故被告既未以錯誤之資訊提供予原告，使原告形成購買系爭房地之意思表示有不正確之認識，自難認有何錯誤之意思表示。至建管處雖函覆系爭7樓頂建物現況與105 年7 月1日態樣不符，然該處亦表示為多活動式拉門，此部分縱使拆除，亦不妨礙系爭7 樓頂建物為既存違建，尚得繼續使用之狀態，不生影響是否有構成錯誤之意思表示。
⑸從而，原告主張系爭買賣契約為意思表示錯誤，依民法第88條規定撤銷之，洵屬無據。
⒉次按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者
，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第858 號判決意旨參照）。準此，原告主張被告於看屋時推稱房客不願配合拒絕看屋，事後發現房屋有嚴重瑕疵，及稱管理費為每月1,550 元，實際為3,100 元，以及被告為不同意更換電梯之住戶、頂樓無合法證明、房屋沒有5,000,000元裝潢價值等受詐欺而為系爭買賣契約意思表示，為被告所否認，即應由原告負舉證責任。查：
⑴參以證物11、12之照片，系爭房地分隔出之套房內，浴廁門
口、牆壁確實有嚴重之漏水、滲水、混凝土剝落及壁癌狀況（見本院卷卷一第118 頁至第123 頁），且依原告與系爭房地承租戶之對話內容，承租人提及颱風天地上有水流出來、馬桶只要上大號就塞住、之前郭先生都是敷衍過去、化妝桌鏡子是裂的、浴室水龍頭及門把是鬆的、床墊有被燒過痕跡等語（見本院卷卷一第107 頁至第117 頁），原告亦有告知其他承租人如有修繕（像壁癌、水龍頭）盡快告知，並請承租人拍照（見本院卷卷一第108 頁），顯見原告雖於購買系爭房地前有進入系爭7 樓房地、系爭7 樓頂建物內各查看一間套房，然查看之套房未具有如前之浴廁門口、牆壁有嚴重之漏水、滲水、混凝土剝落及壁癌狀況；況由證物11之照片觀之，牆壁漏水、滲水、剝落及壁癌情況相當嚴重，恐已有相當長之時間；又衡以被告於系爭網站上就裝潢程度記載高檔裝潢、系爭房地現狀特色說明為已投資裝潢5,000,000 元（見本院卷卷一第12頁、第124 頁），及佐之本院勘驗被告所提出系爭房地現況照片（見本院卷卷二第104 頁至第112頁），套房外部並未有任何漏水、滲水、混凝土剝落、壁癌等情，以及參以系爭房地套房內現況（見本院卷卷二第119頁至第129 頁），雖僅有系爭7 樓房地6 號房間牆壁有明顯之水漬外，並未有其他明顯之牆壁漏水、滲水、剝落及壁癌情況；然酌之前揭照片拍攝處均未有浴廁門口處，及如原告於簽署系爭買賣契約前，僅可查看前揭均無前揭牆壁漏水、滲水、剝落及壁癌情況之套房，顯難苛責原告負有知悉有前揭狀況之責任；再者，依前述，系爭房地為被告自行投資裝潢，且承租人亦有將前揭牆壁漏水、滲水、剝落及壁癌情況反應予被告，被告自應對於系爭房地內各個套房狀況知之甚詳，卻對於買賣標的物之實際狀況未為真實之陳述；審酌原告所認知系爭房地現況如為無任何如證物11、12照片所示牆壁漏水、滲水、剝落及壁癌情況（見本院卷卷一第118頁 至第123 頁），且套房外觀均如被證6 照片所示（見本院卷卷二第119 頁至第129 頁），依常情一般人可能會相信系爭房地確實有如系爭網站上所記載高檔裝潢、已投資5,000,000元裝潢等情，因而與被告簽署系爭買賣契約，惟被告卻就標的物現況為不實之陳述，隱瞞系爭房地有前揭應修繕之項目，且就高檔裝潢、已投資5,000,000 元裝潢部分並未提出相關證據佐證，衡情如系爭房地確實有投資5,000,000 元，實不會有前揭證物11、12照片所示之須修繕項目，原告購買系爭房地時係可預見無庸投入其他資金裝潢、修繕，是該部分不真實陳述實已屬重要且有影響原告意思形成過程，揆諸前揭說明，原告自得主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約意思表示。至被告辯稱系爭買賣契約約定現況交屋，原告已查看屋況，並無詐欺云云，系爭買賣契約第14條第1 項雖記載為現況交屋，惟此僅係對於買賣標的物之交付為約定，被告不得就屋況為變動，並未免除被告應對於系爭房地現況為真實陳述之義務，是被告此部分所辯，不足為採。
⑵至原告另主張就管理費每月1,550 元，實際為3,100 元部分
，非意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，堪認為被告之誤繕；而被告為不同意更換電梯之住戶部分，審酌電梯為公共設施，是否修繕需經由區分所有權人會議決議之，被告縱未同意更換電梯，亦與系爭買賣契約之意思形成過程無關；又頂樓無合法證明一節，依前認定，被告係說明頂加為經建管處通過，且無產權，換言之已就系爭7 樓頂建物為違章建築為說明，況證人黃言廉亦證稱系爭7 樓頂建物是被告自己蓋，沒產權，有建管處核准函文等語（見本院卷卷一第263 頁背面），是系爭7 樓頂建物既為既存違建，屬臺北市政府拍照列管分類分期計畫處理，則被告就此部分之描述顯非為不真實之陳述，至多僅能視為對於物之性質為不真實陳述，而此部分既為原告可得自行查詢，顯難認被告有何為不真實之陳述致原告為系爭買賣契約之意思表示。
⑶又被告辯稱系爭買賣契約原約定價金為36,000,000元，嗣因
原告主張有壁癌等瑕疵，因而降價為33,800,000元云云。然依證人林明宗、黃言廉、證人即第一商業銀行忠孝路分行職員張峻瑋於本院審理時均證述買賣價金原本為36,000,000元，後因原告認為她買的比較貴，並沒有反應其他問題所以（見本院卷卷一第187 頁背面、第263 頁、第265 頁），及佐之第一商業銀行忠孝路分行107 年4 月17日一忠孝路字第00
059 號函暨所附貸款申請書，原告係於106 年9 月18日向第一商銀忠孝路分行申請貸款，依被告所提出修繕之收據、估價單及原告所提出與承租人之對話內容（見本院卷卷一第82頁及背面），被告所稱修繕之時間為106 年10月22日、同年10月28日，承租人提出修繕項目亦為106 年10月間，是系爭買賣契約價金更正時間尚未有因原告要求被告修繕情事發生，尚難認系爭買賣契約價金之更正係因為前揭壁癌等情形而降價，被告此部分所辯，亦不足採。
⒊又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第179 條前段、第230 條規定自明；又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，為民法第182 條第2 項前段所明定，此係課予惡意受領人附加利息返還不當得利之責任，該項利息應自受領人知無法律上之原因時起算（最高法院105年度台上字第800 號判決意旨參照）。準此，原告業於106年10月30日依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約意思表示，並於同年月31日送達被告，則被告受領系爭買賣契約第1、2期款即無法律上原因，並可認被告係於106 年10月31日知悉無法律上原因，則原告亦得主張依民法第182 條第2 項規定請求被告返還利息。
⒋綜上，原告主張於106 年10月30日以板橋文化路郵局存證號
碼002868號存證信函通知被告，依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，並於翌日送達（見本院卷卷一第126 頁），業生撤銷之效力，依民法第179 條規定請求被告於系爭7 樓房地所有權移轉登記予被告時，給付原告12,000,000元，及自10
6 年10月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。
㈡原告主張系爭房地存有瑕疵，依民法第359 條規定解除系爭
買賣契約，並依民法第259 條規定請求被告返還價金，是否有據？原告以單一聲明，依民法第88條、第92條、第359 條規定，請求法院擇一為其有利之判決。本院已依民法第92條規定，為原告有利之判決，則關於第359 條規定部分，即毋庸論述，附此敘明。
㈢原告依民法第176 條規定請求被告給付代繳納之系爭7 樓房
地之房屋稅12,603元，是否有據？按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第176 條第1 項、第114 條第1 項規定自明。準此，原告業已依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約意思表示，則系爭買賣契約自始無效，原告未取得系爭7樓房地之所有權，依法被告仍為系爭7 樓房地所有權人，依房屋稅條例第4 條規定，房屋稅向房屋所有人徵收之，是系爭7 樓房屋稅自應由被告負擔，而原告業已於107 年5 月31日繳納系爭7 樓房地房屋稅，有臺北市稅捐稽徵處107 年房屋稅繳款書、交易記錄明細表可佐（見本院卷卷二第38頁至第39頁），核屬有利於被告而管理事務，依民法第176 條規定被告應返還原告代繳之房屋稅及自支出時起之利息。
㈣被告主張原告未依約給付第三期款，依系爭買賣契約第10條
約定解除系爭買賣契約，是否有據？⒈原告雖辯稱本件業經原告訴請被告於原告移轉系爭7 樓房地
所有權予被告同時，給付原告已付之價金，是被告之反訴無訴之利益云云。惟查原告提起本件訴訟係主張依民法第第88條、第92條規定撤銷系爭買賣契約或主張係爭房地有瑕疵依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，請求被告返還所受領之價金，核與被告反訴主張原告未依系爭買賣契約第10條約定給付第三期款，解除系爭買賣契約，兩訴之原因事實、請求權基礎、訴訟標的、訴之聲明均不相同，縱使原告已聲明移轉系爭7 樓房地所有權予被告，然此係原告行使撤銷或解除權所致，與被告主張可歸責於原告而解除系爭買賣契約所生之系爭7 樓房地所有權登記之回復有異，被告提起反訴依法自有訴之利益，原告前揭所辯，不足為採。
⒉不當得利、法律行為之撤銷及契約之解除，其彼此間之成立
要件及效力互不相同。被上訴人就前述之法律關係間，究竟如何為客觀之合併？原審審判長未依民事訴訟法第199 條第
2 項行使闡明權之職責，遽謂被上訴人依民法第92條第1 項撤銷契約「或」依民法第256條、第359條之規定，解除契約，均屬有據。並認其依不當得利之法律關係，請求上訴人給付如第一審判決主文第一項、第二項所示之金額本息，為無不合，已非允洽；況契約若已解除，何能再為撤銷？抑或如已撤銷，何能再為解除？苟被上訴人均得撤銷或為解除，原審未說明被上訴人是否「全體」有合法為撤銷或解除之意思表示及其證據，自嫌疏略（最高法院91年度台上字第2332號判決意旨參照）。準此，依前述，系爭買賣業已於106 年10月31日，因原告依民法第92條規定行使撤銷系爭買賣契約之意思表示送達原告而生無效，並使系爭買賣契約自始不生效力，是系爭買賣契約既不生效力，自不容被告於嗣後為解除系爭買賣契約之意思表示，則被告主張其以反訴起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，即不生解除之效力，合先敘明。
⒊次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交
易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院84年度台上字第
169 號判決意旨參照）。準此，依前述，系爭房地確實有如原告所主張之牆壁漏水、滲水、剝落及壁癌情況，並有建管處所稱之7 樓頂建物現況與105 年7 月1 日態樣不符，為多活動式拉門等瑕疵，雖前揭瑕疵於系爭房地交付前發現，揆諸前揭說明，被告應有交付無瑕疵物之義務，原告自得拒絕受領；況依106 年10月30日以板橋文化路郵局存證號碼002868號存證信函，原告以依法催告被告補正，被告僅提出證7之收據、估價單為之（見本院卷卷一第82頁及背面），實難遽認被告確實已完成補正瑕疵，揆諸前揭說明，原告拒絕給付價金，依法洵屬有據。至被告辯稱本件業已約定現況交屋，原告已拋棄瑕疵擔保責任，然依證人黃言廉所證稱：現況為房子出租中，換約時點交，沒有特別就屋內狀況說明等語（見本院卷卷一第263 頁），可見因系爭房地分隔為9 間套房，且均為出租中，如非已現況點交，無法交付系爭房地予原告，是此部分現況點交應係如證人黃言廉所證述，況原告並未於系爭買賣契約中約定拋棄物之瑕疵擔保責任，足見除被告確實有就瑕疵部分排除負擔義務外，被告應有給付無瑕疵物之義務，是被告主張原告未依約給付第三期款，解除系爭買賣契約亦無足採。
五、綜上，原告主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約意思表示，並依民法第179 條、第182 條第2 項規定請求被告於原告移轉系爭7 樓房地所有權予被告同時給付原告12,000,000元，及自106 年10月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；以及主張依民法第176條規定請求被告給付代繳之房屋稅12,603元，及自107年5月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許。逾此部分為無理由，應予駁回。另被告主張依系爭買賣契約第10條約定解除系爭買賣契約，並先位依民法第767 條規定請求塗銷系爭
7 樓房地所有權，備位依民法第179 條規定請求移轉系爭7樓房地予被告，均無無理由，應予駁回。又兩造均陳明就本訴及反訴部分均願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，就本訴原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。就本訴原告敗訴部分及反訴部分，暨經駁回，其假執行亦失所附麗，應一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 7 日
民事第七庭 法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 7 日
書記官 鄭雅雲附表：
┌────────────────────┬─┬──────┐│土地座落 │地│ 面積 │├────┬────┬──┬───┬───┤ │（平方公尺）││縣 市 ○鄉鎮市區○段 ○○段 │地號 │目│ │├────┼────┼──┼───┼───┼─┼──────┤│臺北市 │松山區 │延吉│三 │228 │ │ 1,684 │├────┼────┴──┴───┴───┴─┴──────┤│權利範圍│1760/100000 │└────┴────────────────────────┘┌────────────────────┬────────┐│建物座落 │面積 │├────┬────┬──┬───┬───┤（平方公尺） ││縣 市 ○鄉鎮市區○段 ○○段 │建號 │ │├────┼────┼──┼───┼───┼────────┤│臺北市 │松山區 │延吉│三 │48 │111.87 ││ │ │ │ │ │陽台10.70 │├────┼────┴──┴───┴───┴────────┤│權利範圍│各二分之一 │└────┴────────────────────────┘