臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第233號原 告 蔡堅義訴訟代理人 李富湧律師被 告 黃志光訴訟代理人 鐘為盛律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國107 年10月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件原告起訴時，訴之聲明第1 項原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）815 萬2,551 元整，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五之利息。」，此有民事起訴狀在卷可稽（見本院卷第13頁）；嗣將聲明減縮如後述原告聲明所示，亦有107 年9 月26日民事準備書㈡狀附卷足憑（見本院卷第303 頁）。經核原告所為上開訴之變更，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊曾擔任新北市深坑地區（深坑、石碇、平溪）農會之理事長，平時有從事土地仲介等相關事務。被告知悉上情後，於102年間告知原告：坐落於新北市○○區○○段
537 、539 、585 、1465地號土地（下稱系爭土地）有意出售，希望伊幫忙找尋買主，因消息來源為訴外人陳樂綺（原名陳玉燕）地政士提供，若仲介成功，所獲得之仲介費將由兩造及陳樂綺3 人均分等語。伊應允後，即介紹訴外人趙子雲向系爭土地之所有權登記名義人林和世購買系爭土地，雙方於同年7 月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣總價為新臺幣（下同）4 億1,578萬135元。且被告於斡旋過程中擔任賣方仲介之代表，於同日與林和世簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定以買賣雙方承買出售差額每坪5,000 元，依實際坪數計算，由賣方給付上開差額予仲介方作為服務傭酬及處理標的物應負責之費用。嗣伊受賣方之委託，已完成系爭土地之除草、整地、鑑界、排除工廠廢水、遷移墳墓等事務，並將系爭土地點交予買方，而買方已給付全部買賣價金予賣方，賣方亦給付服務傭酬及處理標的物應負責之費用合計2,250萬元予被告。綜上，伊與被告已於102年10月中旬在臺北市○○區○○○路○段之莫凡彼咖啡館（下稱系爭咖啡館）達成由3 人均分賣方仲介報酬之協議，是2,250萬元之報酬自應由兩造及陳樂綺3人均分，故依上開協議請求被告給付750萬元（計算式：2,250萬元÷3＝750萬元）等語。並聲明：㈠被告應給付原告750 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間並無分配系爭土地賣方仲介報酬三分之一予原告之協議；且依訴外人賣方林和世之妻即證人古若蘭及陳樂綺之證述，可知系爭土地之賣方仲介共有5 人，並未包括原告，自無原告所稱「由3 人均分賣方仲介報酬」之情形。又系爭協議書為系爭土地賣方林和世與伊簽訂之仲介費用協議書，事涉賣方仲介費之計價方式及仲介費金額，原告既自稱為賣方仲介之一，卻未參與攸關其利益之系爭協議書之簽訂，且未持系爭協議書之影本，顯違常情。況原告既已受領系爭土地之買方仲介報酬，原告顯係與買方成立居間契約，依常理伊不可能在未受領買方仲介報酬之情形下，同意原告再參與賣方仲介報酬之分配。再者，原告雖有參與系爭土地之鑑界、除草、遷移墳墓等事務，然原告係基於買方仲介人及為避免影響系爭土地買賣契約之履行，始由買賣雙方仲介共同處理上開事務，則原告以其有參與系爭土地之除草、遷移墳墓等事務，作為兩造間有約定居間報酬分配之依據，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保，請准予免為假執行。
三、經查，原告從事土地仲介業務，被告於102 年間告知原告：系爭土地之所有人有意出售系爭土地，請原告協助找尋買主等語，原告遂於102 年10月中旬，邀集訴外人即寶路建設股份有限公司（下稱寶路公司）土地開發部副主任林志佳與被告在系爭咖啡館見面洽談買賣事宜。嗣於103 年7 月24日，系爭土地之出賣人林和世與買受人趙子雲簽訂系爭契約，約定買賣總價為4 億1,578 萬135 元，買賣雙方已完成價金給付，並於同年9 月23日將系爭土地所有權移轉登記予趙子雲。又被告於同年7 月24日與林和世（由其配偶古若蘭代理）簽訂系爭協議書，其中第3 至5 條分別約定：「買方與賣方承買出售價差額每坪伍仟元整，依實際坪數計算，其差額由甲方（指林和世）給付乙方（指被告）作為服務傭酬及處理標的物上應負責之費用。」、「乙方黃志光為居間仲介之代表人，而就其居間有相關參與者，人數及分配辦法由乙方自行負責，概與甲方無涉。」、「另有買方與甲方所訂土地買賣契約記載由買方支付新台幣伍拾萬元整給甲方作為地上物遷移費用，而甲方同意將此款項提供給予乙方，作為處理排除工廠廢水、墳墓等事務費用（含國有土地及地上墳墓）」。另被告受領系爭土地之賣方給付服務傭酬及處理標的物上應負責之費用合計2,250 萬元後，並未將賣方仲介報酬分配予原告等情，為兩造均不爭執（見本院卷第159 、16
1 、173 、174 頁），並有系爭契約、系爭土地第一類謄本、新北市地籍異動索引、系爭協議書、華泰商業銀行信託部
107 年4 月25日華泰總信託字第1070003240號函及附件之不動產買賣價金信託契約書、信託專戶收支明細表等在卷可稽（見本院卷第21至43、73至93、131 至133 、139 至145 頁），是上開事實均堪認定。
四、得心證之理由：㈠按稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，為民法第565條所明定，依此規定，居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，至媒介居間，則係受契約當事人雙方委託，斡旋於當事人雙方之間，與報告居間僅向一方當事人報告訂約之機會者有所不同。又居間契約成立之方式於法無特別規定，屬諾成契約，應依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。而所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院29年上字第762 號判例意旨參照）。是不論係何種居間類型，依民法第153 條之規定，必當事人雙方就契約主體、報告居間或媒介居間等必要之點意思表示互相一致，始得謂居間契約已經成立。再按當事人主張利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有庛累，亦應駁回於告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨足參）。本件原告主張兩造已於10
2 年10月中旬，在系爭咖啡館達成由兩造及陳樂綺3 人均分系爭土地賣方仲介報酬之口頭協議之情，為被告所否認，揆諸上開說明，應由原告就兩造間有達成上開協議乙節，負舉證之責。
㈡原告雖主張系爭土地之賣方仲介為兩造及陳樂綺3 人，兩造
已達成由3 人均分賣方仲介報酬2,250 萬元之協議云云。惟查，證人陳樂綺於本院審理時具結證稱：伊有參與系爭土地之買賣，因為伊和古若蘭認識，古若蘭請伊幫忙找尋系爭土地之買主，所以伊介紹被告給古若蘭認識，包括伊、被告、曾貴爵、章孝虎、林文將等5 人都一起協助找尋買主，也約定要共同分配仲介費；古若蘭不希望有太多仲介，希望由伊和被告擔任賣方仲介之代表；後來是由被告找到原告，由原告找到買主寶路公司，而此買主不需要貸款，所以古若蘭決定出售系爭土地給寶路公司；原告是系爭土地之買方仲介；賣方仲介費是由賣方仲介5 人平分，伊分配到450 萬元等語（見本院卷第254 至262 頁）；證人古若蘭亦結證稱：系爭土地之登記名義人是林和世，但實質所有人包括林和世及其他兄弟姊妹、家族成員，合計大約40人，系爭土地之買賣、簽約都是由伊及林和世家族代表處理；伊請陳樂綺地政士幫忙找系爭土地之買主，後來陳樂綺找被告等5 、6 人來跟伊和林和世家族商談，其中並未包括原告，而林和世的兄弟說不要找這麼多仲介，只要找一個人做代表就好，陳樂綺說要由被告作為代表；伊曾在寶路公司開會時及在系爭土地現場看過原告，原告自稱是寶路公司之仲介等語（見本院卷第20
7 至212 頁），足徵系爭土地之賣方代表古若蘭委由陳樂綺尋找買主後，實際上與林和世家族接洽之賣方仲介應為陳樂綺、被告等5 或6 人，顯與原告所稱賣方仲介為兩造及陳樂綺共3 人之說法不同。又原告自承：伊與被告在系爭咖啡館約定賣方仲介報酬由兩造及陳樂綺3 人平分後，伊沒有特別跟陳樂綺提到這件事情；伊有擔任系爭土地買方之仲介，有關買方之傭金是由伊與林志佳、趙子雲議定金額，並由伊及介紹人「小任」取得，伊有收到買方趙子雲給付之傭金，數額大約為買賣金額之百分之一等語（見本院卷第115 、124、195 、307 頁）。惟衡諸經驗法則判斷，原告既擔任系爭土地之「買方」仲介，並已受領「買方」給付之仲介報酬，豈有同時擔任「賣方」仲介及領取「賣方」仲介報酬之理？且系爭土地之賣方仲介報酬既高達2,000 餘萬元，倘兩造間真有達成由兩造及陳樂綺3 人均分賣方仲介報酬之協議，原告豈有不向陳樂綺確認被告所述仲介報酬分配方式之真實性，或由3 人簽署書面協議，以確保其權益之可能？尤以原告身為買方之仲介，明知買賣雙方早於103 年底間已完成系爭土地之過戶並給付買賣價金完畢，卻遲至107 年1 月12日（見民事起訴狀之本院收狀戳，本院卷第13頁）始提起本件請求給付賣方居間報酬之訴訟，亦有違常理。是原告主張兩造已達成其可獲分配系爭土地賣方仲介報酬三分之一之協議云云，尚難採信。
㈢原告固主張：依系爭契約第12條第3 、4 、6 款及系爭協議
書之約定，應由賣方仲介負責處理排除系爭土地之鄰房工廠廢水、遷移墳墓、除草等事務，而上開事務均係由伊雇工處理，足證伊有擔任系爭土地賣方之仲介，否則不可能無償替被告處理賣方仲介應辦理之事務云云。被告對於原告有處理系爭土地之除草、鑑界、遷移墳墓及排除鄰房工廠廢水等事務，均不爭執，僅辯稱：原告係基於買方仲介之身分，與賣方仲介共同處理上開事務，以促成買賣契約之履行等語。觀之系爭契約第12條特約事項第3 至6 、8 款分別約定：「本約土地鄰房工廠廢水賣方應負責處理不得流入本約土地內及負責遷清本約土地上之墳墓。」、「被本約包圍之國有地，賣方應本約簽定完成後90日內協助申購及確認有無墳墓之存在，若有墳墓存在則賣方應協助遷移或再行協議，協議不成雙方同意無條件解除本買賣契約。」、「本約簽定完成時，甲方（指趙子雲）願意同時支付新台幣伍拾萬元整於乙方（指林和世），以負責協助處理本條第3 、4 款之事項。」、「本約土地上所有違章建物由乙方負責於交付土地同時騰空點交予甲方，其權利即歸屬為甲方所有，並將該違章建物之水電收據交付甲方，乙方應將房屋稅籍過戶於甲方。」、「本約簽訂完成後90日內賣方應完成上述第三、四、六款之約定，期限內未能完成時經雙方書面協議，若協議不成雙方同意無條件解除，價金信託費用由雙方平均分攤；期限內完成上述第三、四、六款之約定，經甲方確認後7 日內開始依一般買賣，所有權移轉乘序進行過戶手續。」（見本院卷第25頁）；且系爭協議書第3 至5 條分別約定：「買方與賣方承買出售價差額每坪伍仟元整，依實際坪數計算，其差額由甲方（指林和世）給付乙方（指被告）作為服務傭酬及處理標的物上應負責之費用。」、「乙方黃志光為居間仲介之代表人…」、「另有買方與甲方所訂土地買賣契約記載由買方支付新台幣伍拾萬元整給甲方作為地上物遷移費用，而甲方同意將此款項提供給予乙方，作為處理排除工廠廢水、墳墓等事務費用（含國有土地及地上墳墓）」（見本院卷第131 頁）。可知系爭土地之買賣雙方已約定由賣方負責處理：⑴排除鄰房工廠廢水流入系爭土地、⑵申購國有地、⑶確認系爭土地上有無墳墓存在，如有則應協助遷移墳墓、⑷騰空點交系爭土地上之違章建物等事務（下稱系爭四事務），並約定由買方支付50萬元予賣方，作為處理上揭
⑴、⑵、⑶事務之費用，而賣方如未能於簽約後90日內完成系爭四事務，且雙方協議不成時，均同意無條件解約，如賣方於期限內完成系爭四事務，經買方確認後7 日內開始辦理一般買賣、過戶手續；又賣方與仲介代表即被告則約定，由仲介人員代為處理系爭契約所約定應由賣方辦理之系爭四事務，賣方則給付以每坪5,000 元依實際坪數計算之金額予仲介，並將買方依系爭契約所給付之50萬元交付仲介，作為服務傭酬及處理系爭四事務之費用甚明。
㈢查證人陳樂綺於本院審理時證稱：原告代表買方仲介，被告
代表賣方仲介，買賣雙方仲介為了讓這個案子成交，均有處理系爭契約第12條第3 、4 款所約定應由賣方處理之事務；兩造均有辦理系爭土地除草，被告也有處理墳墓遷移的事情等語（見本院卷第255 至262 頁）；證人古若蘭亦結證稱：
系爭契約第12條第3 、4 、6 款約定賣方應於簽約後90日內完成之上4 項事務，伊都是委由被告處理，至於被告如何處理或委託何人處理，伊都不干涉等語（見本院卷第209 頁）。復觀諸卷附基隆金寶塔建設開發股份有限公司之統一發票及永久使用權狀各2 紙（見本院卷第153 、177 頁），可徵被告確有支出系爭土地辦理遷移墳墓所需之購買靈骨塔費用；且原告自承：被告有給付伊僱用工人及購買塔位之費用；伊有收取辦理排除工廠廢水、遷移墳墓之處理費50萬元等語（見本院卷第161 、215 頁）。綜上各情，足證被告確與原告共同辦理系爭契約所約定應由賣方辦理之系爭四事務，並給付原告雇工費用，亦將古若蘭所交付之50萬元轉交予原告作為事務處理費用，尚難認原告係無償處理賣方仲介事務之情形。況查，系爭土地之賣方代表古若蘭已證稱未委任原告辦理系爭四事務，而原告身為系爭土地買方之仲介，其為促成系爭土地買賣之履約，避免因賣方未能完成系爭契約第12條第3 、4 、6 款約定之事務而導致解除契約，遂積極協助賣方仲介辦理上開事務，亦合於常情，自難以原告有辦理排除系爭土地之鄰房工廠廢水、遷移墳墓、除草、鑑界等事務，遽認原告除擔任系爭土地之買方仲介外，亦擔任賣方仲介之情形。
五、綜上所述，原告未能證明其與被告有於102 年10月間達成由兩造及陳樂綺3 人均分賣方仲介報酬之協議，從而原告依上開協議關係，請求被告給付750 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，原告雖聲請傳訊證人林志佳作證，欲證明兩造與林志佳於102 年10月中旬在系爭咖啡館討論時，已約定買賣價金為每坪8 萬5,000 元，且林志佳知悉系爭土地有污染源、其上有墳墓等情事，故仲介傭金包含處理上開事務之費用云云；然查，系爭契約已約定由賣方負責處理系爭四事務，賣方則與被告約定由賣方仲介負責辦理系爭四事務，而原告縱有辦理系爭四事務，尚不足以認定其有擔任賣方之仲介，或兩造已達成原告可獲分配賣方仲介報酬三分之一之協議，業經本院認定如前，自無傳訊林志佳作證之必要。至原告雖請求傳訊證人曾貴爵、章孝虎、林文將3 人作證，欲證明上3 人並未參與系爭土地買賣之仲介，亦未獲取賣方仲介報酬各450 萬元，以彈劾被告及證人陳樂綺證述之真實性云云；惟參酌最高法院17年上字第917 號判例意旨，本件應先由原告負責舉證兩造間有達成賣方仲介報酬分配之協議，而原告既未能證明其主張之事實為真，則被告所辯由其、陳樂綺、曾貴爵、章孝虎、林文將等5 人分配賣方仲介報酬之事實，即便舉證不足，仍應駁回於告之請求。況依卷內相關事證，已足釐清本件爭點，是此部分證據調查聲請，即無調查之必要。至兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 30 日
民事第五庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 30 日
書記官 林奕瑋