臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第30號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 楊政雄律師被 告 廖賢二訴訟代理人 王文廷律師
許朝昇律師被 告 洪沛然訴訟代理人 洪滔然被 告 于樹勇
周吳綺緣周士欽受 告知人 莊中任訴訟代理人 高靜怡律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年1 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖編號I 、J 、K 、L 所示之建物及編號M 所示之庭院及坐落同地段四八九之二地號土地上如附圖編號N 所示之建物遷出，並將上開部分之土地以及如附圖編號I 、
J 所示之建物返還原告。被告周吳綺緣應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖編號K 、L 所示之建物及坐落同地段四八九之二地號土地上如附圖編號N 所示之建物拆除，並將該部分之土地返還原告。
被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽應給付原告新臺幣柒佰柒拾陸萬陸仟零伍元，及其中新臺幣柒佰肆拾萬捌仟參佰伍拾肆元自民國一０七年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自一０八年一月一日起至返還第一項之土地、建物之日止，按月給付原告新臺幣壹拾壹萬玖仟貳佰壹拾柒元。
被告洪沛然應給付原告新臺幣壹佰肆拾柒萬肆仟貳佰柒拾壹元，及其中新臺幣壹佰貳拾壹萬玖仟壹佰捌拾玖元自民國一０七年一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告于樹勇應給付原告新臺幣壹佰壹拾玖萬零參佰貳拾玖元，及其中新臺幣壹佰壹拾萬肆仟壹佰伍拾肆元自民國一０七年一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽負擔百分之六十，被告洪沛然負擔百分之一，被告于樹勇負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍仟陸佰壹拾貳萬玖仟元為被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽供擔保，以新臺幣肆拾萬壹仟元為被告洪沛然供擔保，以新臺幣參拾玖萬陸仟元為被告于樹勇供擔保後，得分別假執行。但被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽如以新臺幣壹億陸仟捌佰參拾捌萬捌仟玖佰捌拾捌元為原告預供擔保，被告洪沛然如以新臺幣壹佰肆拾柒萬肆仟貳佰柒拾壹元為原告預供擔保，被告于樹勇以新臺幣壹佰壹拾玖萬零參佰貳拾玖元為原告預供擔保，得分別免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、本件起訴時原告法定代理人為黃偉政，嗣於本件繫屬中變更為郭曉蓉，有財政部民國107 年12月5 日台財人字第00000000000 號令附卷可佐（見重訴卷二第305 頁），並經郭曉蓉具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第176 條規定尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。查原告起訴時，原係依民法第767 條第1 項、第179 條規定以及原告與被告廖賢二、洪沛然、洪查鳳英、于樹勇分別簽立之租賃契約有關租約終止時應交還租賃物之約定，請求：「（一）被告廖賢二應自坐落臺北市○○區○○段一小段488 、48
8 之10、488 之23及489 之2 地號土地（以下均逕稱地號編號），及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○○號（即同地段3311建號，另含增建部分；以下逕稱系爭11巷12號建物）遷出，並將上開土地及建物返還予原告；暨應給付原告新臺幣（下同）752 萬9,948 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並應自106 年12月1 日起至返還上開土地及建物之日止，按月給付原告15萬1,850 元；（二）被告洪查鳳英、洪沛然應自坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○0 地號土地（以下逕稱地號編號），及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○ 號（即同地段415 建號，另含增建部分；以下逕稱系爭64巷1 號建物）遷出，並將上開土地及建物返還予原告；暨應給付原告114 萬8,420 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並應自106 年12月1 日起至返還上開土地及建物之日止，按月給付原告2 萬3,007 元；（三）被告于樹勇應自坐落臺北市○○區○○段○○段000 00 0000 00 地號土地（以下逕稱地號編號），及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○ 號（即同地段3312建號，另含增建部分；以下逕稱系爭64巷3 號建物）遷出，並將上開土地及建物返還予原告；暨應給付原告95萬9,285 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並應自106 年12月1 日起至返還上開土地及建物之日止，按月給付原告1 萬9,225 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
」嗣於107 年1 月29日言詞辯論期日當庭撤回對洪查鳳英之訴，並於同年3 月5 日言詞辯論時追加民法第455 條為請求權基礎；復於系爭11巷12號建物、系爭64巷1 號建物、系爭64巷3 號建物經地政機關測量分別占用相關土地之面積及範圍後，於同年10月18日具狀追加被告周吳綺緣、周士欽，依民法第767 條、第179 條規定為對此二人之請求權基礎，並於108 年1 月28日言詞辯論時變更聲明為：「（一）被告廖賢二、周吳綺緣及周士欽應自坐落488 、489 之2 地號土地上如附圖所示編號I 、J 、K 、L 、N 建物及編號M 之庭院遷出，並將上開土地及編號I 、J 之建物返還原告。（二）被告周吳綺緣應將前項編號K 、L 、N 之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告。（三）被告廖賢二、周吳綺緣及周士欽應給付原告778 萬3,013 元，及其中742 萬4,663 元自原告107 年10月18日民事準備六暨追加被告聲請狀繕本送達被告周吳綺緣、周士欽之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽並應自10
8 年1 月1 日起至返還第（一）項土地及建物之日止，按月給付原告11萬9,450 元。（四）被告洪沛然應給付原告150萬4,021 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（五）被告于樹勇應給付原告
121 萬3,483 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（六）願供擔保，請准宣告假執行。」等語，經核原告上開訴之追加、變更，與原訴均係以前開被告中是否有人係無權占用系爭11巷12號建物、系爭64巷1 號建物或系爭64巷3 號建物及所坐落之土地為主要核心爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，應予准許。
三、本件被告于樹勇、周吳綺緣、周士欽經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）原告前與被告廖賢二簽訂有（96）國房租字第20號國有房地租賃契約書（下稱系爭房地租賃契約A ），將原告所管領之坐落488 、489 之2 地號國有土地及其上如附圖編號
I 、J 所示之同屬國有之系爭11巷12號建物（連同附圖編號M 所示之庭院），出租予被告廖賢二，租期自96年9 月
5 日至101 年4 月30日止，廖賢二並於96年9 月5 日出具切結書切結「上列國有房地，確係切結人占用，並無其他戶設籍住用」。詎被告廖賢二擅自將前揭建物及土地交由被告周吳綺緣、周士欽占用，被告周吳綺緣並擅自於上開土地上另行搭建附圖K 、L 、N 所示之增建物而與周士欽共同居住使用，是被告廖賢二就該等房地係屬間接占有人，被告周吳綺緣、周士欽則為該等房地之直接占有人。今系爭房地租賃契約A 於101 年4 月30日租期屆滿，被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽卻迄未遷出返還上開房地，原告自得依民法第767 條第1 項、第455 條、第179 條規定及系爭房地租賃契約A 第5 條第16項約定對廖賢二，依民法第767 、179 條規定對被告周吳綺緣、周士欽，請求其三人均應自占用前開488 、489 之2 地號土地上如附圖所示編號I 、J 、K 、L 、N 建物及編號M 之庭院遷出，並將上開土地及編號I 、J 之建物返還原告，以及給付自101年12月1 日起至返還之日止之相當於租金之不當得利，且被告周吳綺緣並應將前開擅自搭建之編號K 、L 、N 之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告。至被告廖賢二固稱其已於98年9 月18日另與統創建設開發股份有限公司（下稱統創建設公司）之員工莊中任簽訂權利讓渡協議書，將系爭11巷12號建物及所坐落土地之使用權限以及系爭房地租賃契約A 之租賃權利移轉予莊中任，然此係被告廖賢二與他人之法律關係，廖賢二、莊中任既未與原告申請換約，自不得以其與第三人之約定拘束原告。
（二）原告前與被告洪沛然簽訂有（91）國房租字第20號國有房地租賃契約書（下稱系爭房地租賃契約B ），將原告所管領之坐落493 之2 地號國有土地及其上如附圖編號A 、B所示之同屬國有之系爭64巷1 號建物（連同附圖編號C 所示之庭院），出租予被告洪沛然，租期自96年3 月1 日至
101 年2 月29日止，又洪沛然另實際占有使用同屬原告管領臺北市○○區○○段○○段000 ○0 地號國有土地（以下逕稱地號編號）上如附圖編號D 所示之庭院。系爭房地租賃契約B 於101 年2 月29日租期屆滿，被告洪沛然已無占有使用前開房地之正當權限，其卻遲至107 年12月6 日始點交返還上開占用之房地予原告，原告自得依民法第17
9 條規定，請求洪沛然給付自101 年12月1 日起至107 年12月5 日期間之相當於租金之不當得利。
（三）原告前與被告于樹勇簽訂有（91）國房租字第19號國有房地租賃契約書（下稱系爭房地租賃契約C ），將原告所管領之坐落493 之4 地號國有土地及其上如附圖編號E 所示之同屬國有之系爭64巷3 號建物（連同附圖編號F 所示之庭院），出租予被告于樹勇，租期自96年3 月1 日至101年2 月28日止，又于樹勇另實際占有使用493 之3 、493之1 地號上如附圖編號G 、H 所示之庭院。系爭房地租賃契約C 於101 年2 月28日租期屆滿，被告于樹勇已無占有使用前開房地之正當權限，其卻遲至107 年5 月8 日始點交返還上開占用之房地予原告，原告自得依民法第179 條規定，請求于樹勇給付自101 年12月1 日起至107 年5 月
7 日期間之相當於租金之不當得利。
（四）並聲明：
1. 被告廖賢二、周吳綺緣及周士欽應自坐落488 、489 之2 地
號土地上如附圖所示編號I 、J 、K 、L 、N 建物及編號M之庭院遷出，並將上開土地及編號I 、J 之建物返還原告。
2. 被告周吳綺緣應將前項編號K 、L 、N 之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告。
3. 被告廖賢二、周吳綺緣及周士欽應給付原告778 萬3,013元，
及其中742 萬4,663 元自原告107 年10月18日民事準備六暨追加被告聲請狀繕本送達被告周吳綺緣、周士欽之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽並應自108 年1 月1 日起至返還第1 項土地及建物之日止，按月給付原告11萬9,450元。
4. 被告洪沛然應給付原告150 萬4,021 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
5. 被告于樹勇應給付原告121 萬3,483 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
6. 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告廖賢二辯以：被告廖賢二原係訴外人力麒建設股份有限公司（下稱力麒公司）之員工，力麒公司為投資房地產，先指派訴外人即力麒公司員工莊明龍與系爭11巷12號建物之使用戶即被告周吳綺緣，簽訂承租前開建物之權利讓渡書，嗣因莊明龍離職，才將相關權利由莊明龍再轉讓予被告廖賢二，被告廖賢二乃於96年間與原告簽訂系爭房地租賃契約A ，並與周吳綺緣協議，由周吳綺緣繼續使用該建物，被告廖賢二則從未實際居住於該建物。嗣受告知人即統創建設開發股份有限公司（下稱統創公司）員工莊中任向被告廖賢二表示希望受讓系爭11巷12號建物之使用權利，並由統創公司繳納租金，廖賢二遂與莊中任於98年9月18日簽訂權利讓渡書，約定由統創公司負擔系爭房地租賃契約A 之每月租金，並由周吳綺緣繼續居住使用前開建物，被告廖賢二曾將相關資料交莊中任，由莊中任自行向原告申請過戶換約，而據莊中任轉述，莊中任申請過戶換約似遭原告拒絕。嗣於101 年2 月17日因系爭房地租賃契約A 之租賃期限將屆至，被告廖賢二向原告申請續租，惟原告因故不願續約，廖賢二乃於同年10月5 日向原告申請終止系爭房地租賃契約A ，被告廖賢二於前開租賃契約終止後，亦未使用系爭11巷12號建物，且其之戶籍亦於101年11月12日遷出，並已請求周吳綺緣搬離該建物。嗣於10
1 年11月23日，係由莊中任與原告承辦人至系爭11巷12號建物辦理終止租約點交收回事宜，被告廖賢二則未到場，惟當時周吳綺緣拒絕開門，故留下拒絕辦理點交之紀錄。
基此，被告廖賢二既已將系爭11巷12號建物之相關權利讓給莊中任，自非系爭11巷12號建物之承租人，廖賢二雖曾向原告申請終止系爭房地租賃契約A ，惟僅係應莊中任之要求，並依前開租約約定，而以「名義承租人」身分為之，實際承租人仍為莊中任；退步言之，縱認被告廖賢二仍為前開租約之當事人，然於其向原告申請終止租約後，廖賢二即非系爭11巷12號建物之承租人，且未使用該建物，自就該建物無任何支配管領權限，亦非間接占有人，又被告既無使用系爭11巷12號建物之事實，即難認有獲取相當於租金之利益等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）被告洪沛然、于樹勇則以：被告洪沛然使用系爭64巷1 號建物、被告于樹勇使用系爭64巷3 號建物，原係由政府單位配住，後因臺灣省政府提起遷讓房屋訴訟，其等被判敗訴，而經其等繳交相當於租金之不當得利後，經原告同意而分別簽立系爭房地租賃契約B 、系爭房地租賃契約C 承租前開建物及坐落之土地繼續使用。當時承租戶依國有非公用不動產讓售作業程序規定，得向原告申請承租轉承購，其等有提出申請卻被駁回，而其他承購成功者則均係與建設公司合作，並將產權移轉至同一建設公司，顯見當時原告之主管人員有圖利特定人士之嫌。嗣系爭房地租賃契約B 、系爭房地租賃契約C 分別於101 年2 月29日、28日到期後，原告又無故不同意其等續約，同時卻讓其他承租戶續約迄今，至為不公。再者，針對493 之1 地號土地如附圖編號D 所示之庭院，並未計入租賃契約之租金計算範圍，此部分應亦不得計入本件不當得利計算範圍。此外，於前開遷讓房屋事件判決後，原告亦曾同意部分被判敗訴者僅須搬遷而無庸給付不當得利，甚至有於敗訴十多年後始搬遷亦無庸給付者，如今卻未事先告知被告洪沛然、于樹勇，即貿然提起本件訴訟並向其等主張不當得利，似有未洽，實應比照前例，讓其等得免繳不當得利等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（三）被告周吳綺緣、周士欽則以：被告周吳綺緣、周士欽並非系爭11巷12號建物及所坐落基地之直接或間接占有人，僅係被告廖賢二之占有輔助人，故有關系爭11巷12號建物及基地之利益、負擔，均與周吳綺緣、周士欽無關，其等亦無受有不當得利。又周吳綺緣、周士欽係於本件原告追加起訴後，始悉有本件無權占用原告房地情事，若廖賢二同意遷讓及返還土地，其等願配合辦理。再者，原告請求相當於租金之不當得利之數額，亦有過高等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查原告前與被告廖賢二簽訂有系爭房地租賃契約A ，將原告所管領之坐落488 、489 之2 地號國有土地及其上如附圖編號I 、J 所示之同屬國有之系爭11巷12號建物（連同附圖編號M 所示之庭院），出租予被告廖賢二，租期自96年9 月5日至101 年4 月30日止，被告周吳綺緣並於上開土地上另行搭建附圖K 、L 、N 所示之增建物而與周士欽共同居住於前開房地迄今；又原告前與被告洪沛然簽訂有系爭房地租賃契約B ，將原告所管領之坐落493 之2 地號國有土地及其上如附圖編號A 、B 所示之同屬國有之系爭64巷1 號建物（連同附圖編號C 所示之庭院），出租予被告洪沛然，租期自96年
3 月1 日至101 年2 月29日止，又洪沛然另實際占有使用同屬原告管領之國有493 之1 地號土地上如附圖編號D 所示之庭院，被告洪沛然於107 年12月6 日始點交返還上開占用之房地予原告；另原告前與被告于樹勇簽訂有系爭房地租賃契約C ，將原告所管領之坐落493 之4 地號國有土地及其上如附圖編號E 所示之同屬國有之系爭64巷3 號建物（連同附圖編號F 所示之庭院），出租予被告于樹勇，租期自96年3 月
1 日至101 年2 月28日止，又于樹勇另實際占有使用493 之
3 、493 之1 地號上如附圖編號G 、H 所示之庭院，被告于樹勇於107 年5 月8 日始點交返還上開占用之房地予原告等情，為兩造所不爭執，並有上開土地、建物登記謄本、系爭房地租賃契約A 、B 、C 、原告107 年11月29日台財產北管字第10785057850 號函等件各1 份在卷可稽（重訴卷一第12頁、第13頁反面至第16頁、第61、70至72頁、卷二第220 、
270 頁），復經本院於107 年5 月8 日會同臺北市建成地政事務所地政人員至現場履勘及囑託該所測量明確，有勘驗筆錄、現場照片、該所107 年11月1 日北市建地測字第1076011865號函所附如附圖之土地複丈成果圖附卷可參（重訴卷二第144 至147 、150 至157 、208 至209 頁），堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽部分：
1. 被告周吳綺緣、周士欽係以直接占有人身分、被告廖賢二以
間接占有人身分，無權占用488 、489 之2 地號土地及其上如附圖所示編號I 、J 建物及編號M 之庭院，被告周吳綺緣並擅自於488 、489 之2 地號土地上加蓋如附圖編號K 、L、N 所示之增建物：
（1）經查，針對原告所管領之坐落488 、489 之2 地號國有土地及其上如附圖編號I 、J 所示之同屬國有之系爭11巷12號建物（連同附圖編號M 所示之庭院），原告原係出租予被告周吳綺緣，嗣周吳綺緣於94年12月13日與莊明龍簽立讓渡書，將該承租權利讓渡予莊明龍，其後莊明龍又於96年8 月1 日與被告廖賢二簽立租賃權讓渡書，將該承租權利又轉讓予廖賢二，嗣廖賢二即於96年間持上開讓渡書等資料，向原告申請過戶換約續租前開房地，而與原告簽立系爭房地租賃契約A 等情，為被告廖賢二所自陳無訛（重訴卷二第197 頁反面），亦經被告周吳綺緣於本院前開履勘現場陳述確有與莊明龍簽立讓渡書一節屬實（重訴卷二第146 頁），並有被告周吳綺緣與莊明龍之讓渡書、被告廖賢二向原告申請承租之申請資料中所附其與莊明龍之租賃權讓渡書、過戶換約申請書、原告相關簽呈及函文等件在卷為證（重訴卷一第214 至229 頁、卷二第252 至253頁）。被告廖賢二於向原告申請承租時，業已切結前開房地確係其實際占用一節明確，有其於96年9 月5 日書立之切結書附於系爭房地租賃契約A 申請案卷中可佐（重訴卷一第221 頁），至前開房地現固為被告周吳綺緣、周士欽實際居住，為原告、被告周吳綺緣、周士欽、廖賢二所均不爭執，並經本院前開履勘期日勘驗屬實（重訴卷二第14
5 頁）。然按請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941 條規定為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人（最高法院90年度台上字第2217號判決意旨參照）。本件依被告廖賢二就此說明：此係因被告廖賢二與周吳綺緣協議，由其繼續居住使用上開房地。被告廖賢二與周吳綺緣係成立「附條件使用借貸的法律關係」，所附的條件就是「要由廖賢二向原告申購上開房地完成之後，周吳綺緣要搬離上開房地」。（既然廖賢二針對上開房地與周吳綺緣成立所謂附條件使用借貸的法律關係，則廖賢二就上開房地是否即為間接占有人？）依廖賢二與原告間的租賃契約，是間接占有人等語（重訴卷二第68頁、第274 頁反面至第275 頁、第288 頁反面），此與被告周吳綺緣、周士欽亦陳稱其二人確係經廖賢二同意下，於前開房地居住使用迄今，若廖賢二同意遷讓返還，其二人亦願配合辦理一節（重訴卷二第293 、30
0 頁），亦可參佐。堪認被告廖賢二與原告簽訂系爭房地租賃契約A 後，被告周吳綺緣、周士欽即以直接占有人身分、被告廖賢二則以間接占有人身分，占有使用前開房地，被告周吳綺緣並自行加蓋前開增建物等事實。
（2）被告周吳綺緣、周士欽雖辯稱其等僅為被告廖賢二之占有輔助人，並非占有人等語。惟按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條固有明文。然民法第942 條所謂受他人指示之輔助占有人，僅該他人為占有人之規定，重在輔助占有人對物之管有係受他人之指示而為，至是否受他人之指示，則應就自為指示之他人與受指示者間之內部關係加以觀之並證明。所謂內部關係，即該條所指之受僱人、學徒或其他類似之關係，與同法第941條所定基於租賃、借貸關係而對於他人之物為直接占有者，該他人為間接占有人之情形不同。主張自己係他人之占有輔助人者，應從其內部關係證明其使用系爭房屋係受他人之指示，否則難謂其為占有輔助人。（最高法院84年度台上字第2818號、87年度台上字第308 號、91年度台上字第1388號判決意旨參照）。經查，被告廖賢二係將上開房地使用借貸予被告周吳綺緣等人居住使用，雙方間並無任何受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，被告周吳綺緣、周士欽占用上開房地係經廖賢二同意借貸而占有，並非受被告廖賢二之指示為之，故被告周吳綺緣、周士欽就上開房地應係（身為間接占有人之）廖賢二之直接占有人，並非占有輔助人。
（3）被告廖賢二雖辯稱：其已於98年9 月18日與莊中任簽訂權利讓渡協議書，將上開房地相關租賃權利讓與莊中任，之後即由莊中任繳納租金，且於系爭房地租賃契約A 租期屆滿而終止時，廖賢二已將戶籍遷出，已非上開房地之承租人或直接、間接占有人等語，而提出其與莊中任簽立之權利讓渡協議書為證（重訴卷二第104 至107 頁）。然依系爭房地租賃契約A 第5 條第8 項第1 款約定：承租人不得擅自將租賃物之一部或全部轉讓或轉租他人使用；同條第12項約定：承租人如將租賃物轉讓第三人使用，應事先徵詢出租機關之同意；同條第13項約定，承租人經徵詢出租機關同意將租賃權轉讓第三人時，應於轉讓事實發生之日起一個月內會同受讓人向出租機關申請過戶換約（重訴卷一第196 頁），基此，被告廖賢二欲與莊中任以前開權利讓渡協議書轉讓上開房地租賃權，自應事前徵得原告之同意，且後續並應辦理換約程序。佐以被告廖賢二自莊明龍受讓上開房地之租賃權利時，廖賢二、莊明龍亦係向原告提出申請、經原告同意後履行過戶換約等程序一節，亦如前述，可見被告廖賢二對此一轉讓租賃權應踐行之流程應知悉甚詳。再觀諸被告廖賢二與莊中任上開權利讓渡協議書，於第2 條第1 項就「權利移轉」事項亦約定雙方仍需辦理相關租約轉讓手續等情（重訴卷二第104 頁反面），益徵被告廖賢二確知即使已與莊中任簽訂前開權利讓渡協議書，後續仍需向原告申請系爭房地租賃契約A 之租約移轉事項。而本件被告廖賢二、莊中任迄未經原告同意上開租賃權轉讓，亦未向原告辦理租約移轉完竣一節，為被告廖賢二所不否認（重訴卷二第123 頁反面、第275 頁），並經證人莊中任到庭結證並未向原告申請轉租成功乙情明確（重訴卷二第296 頁），可見被告廖賢二確實並未依系爭房地租賃契約A 上開約定，經原告同意將上開房地之租賃權轉讓予莊中任，以及履踐系爭房地租賃契約A 承租人轉換之程序，自不得以僅具相對效力之其與莊中任間上開權利讓渡協議書，對原告主張已生租賃權移轉、承租人轉換之效力，此與實際租金係由何人繳納、原告是否知悉被告廖賢二有與莊中任簽立前開權利讓渡協議書（「知悉」不等同於「同意」）、廖賢二與莊中任該（均僅於此二人間有相對效力之）權利讓渡協議書內之詳細約定內容，均無有涉。基此，原告仍得依系爭房地租賃契約A ，主張被告廖賢二為上開房地之承租人，此由被告廖賢二迄至系爭房地租賃契約A 已於101 年4 月30日租期屆滿後之同年10月間，仍以上開房地承租人之身分出具申請書，向原告申請終止租賃契約一節（見重訴卷一第191 頁申請書），亦見被告廖賢二雖與莊中任簽訂前開權利讓渡協議書，其於系爭房地租賃契約A 租期屆滿後之101 年10月間，仍以上開房地之承租人自居。是被告廖賢二於系爭房地租賃契約
A 租期屆滿時，確仍具有上開房地之承租人身分，原告自得依民法第455 條規定，請求被告廖賢二履行返還所承租之上開房地之義務。而系爭房地租賃契約A 已於101 年4月30日租期屆滿，然上開房地迄今仍為（與廖賢二成立使用借貸關係之）被告周吳綺緣、周士欽所持續居住使用迄今，業如前述，被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽亦未就舉證證明其等就上開房地有何合法占用之權源，顯見被告廖賢二並未履行上開返還租賃物之義務。又依系爭房地租賃契約A 第5 條第8 項第2 款約定，被告廖賢二不得擅自將上開房地全部或一部轉由他人使用（重訴卷一第196 頁），被告廖賢二亦於96年申請承租時，切結上開房地確為其占用，並無他人住用之情（重訴卷一第221 頁），然被告廖賢二卻擅自將上開房地使用借貸予被告周吳綺緣等人居住使用，致系爭房地租賃契約A 租期屆滿後，迄未能完成點交返還予原告之義務，被告廖賢二甚自承其於收訖原告於101 年11月間寄發通知於同年月23日辦理點交返還事宜之書函（見重訴卷二第235 至237 頁）後，僅將該書函轉知（未依系爭房地租賃契約A 約定、經原告同意轉讓租賃權之）莊中任，廖賢二並未於點交當日到場，嗣後據悉點交當日周吳綺緣拒絕開門，故並未點交返還等語（重訴卷二第102 頁反面、第251 頁、第289 頁反面），可見被告廖賢二於對於上開房地已無合法占用權源後，亦未出面向被告周吳綺緣等人表示終止前開使用借貸之法律關係，是被告廖賢二仍具上開房地間接占有人之身分，被告周吳綺緣、周士欽則仍為直接占有人。從而，原告依民法第455條規定對被告廖賢二，依民法第767 條規定對被告周吳綺緣、周士欽，請求應自坐落488 、489 之2 地號土地上如附圖所示編號I 、J 、K 、L 、N 建物及編號M 之庭院遷出，並將上開土地及編號I 、J 之建物返還原告，且請求被告周吳綺緣拆除其中擅自於上開土地上增建之附圖編號K、L 、N 地上物，將該等土地騰空返還，自為有據。又原告係因被告廖賢二違約擅將上開房地使用借貸予被告廖賢二等人居住使用，又於租約屆滿後未履踐返還租賃物義務，而持續無法對上開房地使用收益，被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽自分別構成無法律上原因受有間接、直接占有上開房地之利益，致原告受有無法使用收益之損害，原告依民法第179 條規定，請求被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽共同負擔自101 年12月1 日起至返還前開房地之日止，相當於租金之不當得利返還義務，亦為有理。至被告周吳綺緣、周士欽另辯稱其係於原告本件追加起訴其二人時，始悉有前開無權占用原告房地一事等語。然按不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任。民法第182 條第1 項固有明文。惟此所謂其所受之利益已不存在者，非指所受利益之原形不存在者而言，原形雖不存在，而實際上受領人所獲財產總額之增加現尚存在時，不得謂利益已不存在（最高法院41年台上字第637 號裁判意旨參照）。查本件被告周吳綺緣、周士欽現仍持續占有使用前開房地迄今，就就原告請求之民國101 年12月1 日起迄今之相當於租金不當得利，被告周吳綺緣、周士欽係取得未支付使用代價、財產數額未予減少之利益，此部分利益目前自仍存在，是縱認被告周吳綺緣、周士欽前開所辯屬實，原告仍得依民法第179 條規定請求其二人返還前開所受相當於租金之不當得利。
2. 原告得向被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽請求之相當於租金不當得利數額：
（1）按土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權施行條例施行細則第21條前段亦分別有所規定。查被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽無權占用原告所管領之488 、489 之2 地號國有土地如附圖編號I 、J 、K、L 、M 、N 所示之範圍及其上編號I 、J 之同屬國有之系爭11巷12號建物，而直接占有人即被告周吳綺緣、周士欽係將該等房地作為居住使用，故原告主張本件應依前揭土地法、土地法施行法、平均地權施行條例細則之規定，以公告地價週年利率百分之10作為本件請求相當於租金不當得利之上限，應為有據，合先敘明。
（2）次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查，488 、489 之2 地號土地及系爭11巷12號建物鄰近善導寺捷運站，位處住宅區，交通便利，鄰近之忠孝東路2 段上則有商業使用等情，為本院到場勘驗明確，有前開勘驗筆錄以及附近區域之GOOGLE地圖網頁資料在卷可憑（重訴卷二第145 頁反面、第149 頁），是本院審酌前開房地所在位置、生活機能及交通狀況尚稱便利良好，以及被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽使用之經濟價值及所受利益等情，認前開房地之租金應以占用之土地公告地價以及系爭11巷12號建物申報總價週年利率百分之5 計算為適當。依此，附圖編號I 、J 、K 、L 、M 、N 占用488 、
489 之2 地號土地之面積為242 平方公尺，而488 、489之2 地號土地於101 年之公告地價均為每平方公尺7 萬8,
100 元、102 至104 年之公告地價均為每平方公尺8 萬9,
300 元、105 年至106 年之公告地價均為每平方公尺12萬4,000 元、107 年起迄今之公告地價均為每平方公尺11萬8,000 元（見重訴卷二第307 至308 頁），系爭11巷12號建物於101 年迄今之課稅現值均為5 萬6,100 元（見重訴卷二第316 至318 頁臺北市稅捐稽徵處中正分處108 年1月16日函所附房屋稅課稅現值明細表）。則原告得請求被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽共同給付自101 年12月1 日起至同年12月31日止計1 個月期間之相當於租金不當得利金額為7 萬8,985 元（計算式：〈5 萬6,100 ＋7 萬8,10
0 ×242 〉×5%÷12＝7 萬8,985 ，元以下四捨五入，下同），自102 年1 月1 日起至104 年12月31日止計3 年期間之相當於租金不當得利金額為325 萬5 元（計算式：〈
5 萬6,100 ＋8 萬9,300 ×242 〉×5%×3 ＝325 萬5 ），自105 年1 月1 日起至106 年12月31日止計2 年期間之相當於租金不當得利金額為300 萬6,410 元（計算式：〈
5 萬6,100 ＋12萬4,000 ×242 〉×5%×2 ＝300 萬6,41
0 ），自107 年1 月1 日起至107 年12月31日止計1 年期間之相當於租金不當得利金額為143 萬605 元（計算式：
〈5 萬6,100 ＋11萬8,000 ×242 〉×5%＝143 萬605 ），以上共計776 萬6,005 元，以及針對其中101 年12月1日至107 年9 月30日期間之不當得利金額即740 萬8,354元自原告民事準備六暨追加被告聲請狀繕本送達被告周吳綺緣、周士欽翌日即107 年10月30日起（重訴卷二第211、212 頁），至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自108 年1 月1 日起至返還前開房地之日止，按月共同給付11萬9,217 元之相當於租金不當得利（計算式：
〈5 萬6,100 ＋11萬8,000 ×242 〉×5%÷12＝11萬9,21
7 ）。
（二）被告洪沛然、于樹勇部分：
1. 查被告洪沛然於系爭房地租賃契約B 租期101 年2 月29日屆
滿後，仍繼續占有使用原告所管領之493 之1 、493 之2 地號國有土地如附圖編號A 、B 、C 、D 所示部分以及其上同屬國有之編號A 、B 之系爭64巷1 號建物，直至107 年12月
6 日始點交返還上開房地予原告。被告于樹勇則於系爭房地租賃契約C 租期101 年2 月28日屆至後，仍繼續占有使用原告管領之493 之1 、493 之3 、493 之4 地號國有土地如附圖編號E 、F 、G 、H 所示部分以及其上同屬國有之編號E之系爭64巷3 號建物，直至107 年5 月8 日始點交返還上開房地予原告等情，業如前述。被告洪沛然、于樹勇並未提出任何其等於與原告所簽訂之租賃契約租期屆滿後，仍得分別繼續占用前開房地之合法權源並加以舉證，堪認原告主張被告洪沛然自101 年3 月1 日至107 年12月5 日期間，被告于樹勇自101 年2 月29日至107 年5 月7 日期間，分別係無法律上原因而受有占用前開房地之利益，致原告受有無法對該等房地使用收益之損害，是原告依民法第179 條規定，請求被告洪沛然、于樹勇應返還於上開期間之相當於租金不當得利，自屬有據。至被告洪沛然、于樹勇辯稱：原告無正當理由拒絕其等續約租約及申購之申請，且亦曾免除其他承租戶不當得利責任等語，然原告既為國有土地之管領人，自得審酌是否續租或是否同意承租戶之申購，以及是否與占用戶達成減免不當得利請求數額之和解事宜，難認原告負有需一律准許續租、申購或減免不當得利請求數額之義務，是被告洪沛然、于樹勇亦不得以此免除返還不當得利之責任。又原告本件係依民法第179 條規定請求被告洪沛然、于樹勇返還於租賃契約屆滿後仍無權占用上開房地期間之不當得利，並非依據租賃契約之法律關係請求約定之租金，是被告洪沛然另稱493 之1 地號土地附圖編號D 部分並非租賃契約範圍一節，無論是否屬實，均無礙於其仍需就無權占用編號D 部分土地負擔不當得利返還責任之認定。
2. 本院審酌被告洪沛然占用之493 之1 、493 之2 地號國有土
地如附圖編號A 、B 、C 、D 所示部分以及其上系爭64巷1號建物，以及被告于樹勇占用之493 之1 、493 之3 、493之4 地號國有土地如附圖編號E 、F 、G 、H 所示部分以及其上系爭64巷3 號建物，與被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽前開占用之488 、489 之2 地號土地與系爭11巷12號建物之地理位置、生活機能、交通狀況皆相近，為本院到場勘驗明確，有前開勘驗筆錄以及附近區域之GOOGLE地圖網頁資料可佐，故認被告洪沛然、于樹勇相當於租金之不當得利數額亦應以占用之土地公告地價以及系爭64巷1 號建物、系爭64巷
3 號建物申報總價週年利率百分之5 計算為適當。依此，以
493 之1 、493 之2 、493 之3 、493 之4 地號土地於101年之公告地價均為每平方公尺7 萬8,100 元、102 至104 年之公告地價均為每平方公尺8 萬9,300 元、105 年至106 年之公告地價均為每平方公尺12萬4,000 元、107 年起迄今之公告地價均為每平方公尺11萬8,000 元（見重訴卷二第309至312 頁），而系爭64巷1 號建物於101 年課稅現值為10萬7,800 元、102 年課稅現值為10萬5,300 元、103 年課稅現值為10萬2,700 元、104 年課稅現值為10萬100 元、105 年課稅現值為9 萬7,600 元、106 年課稅現值為9 萬5,000 元、107 年課稅現值為9 萬2,400 元，系爭64巷3 號建物於10
1 年課稅現值為8 萬5,300 元、102 年課稅現值為8 萬3,30
0 元、103 年課稅現值為8 萬1,200 元、104 年課稅現值為
7 萬9,200 元、105 年課稅現值為7 萬7,200 元、106 年課稅現值為7 萬5,100 元、107 年課稅現值為7 萬3,100 元（見前開臺北市稅捐稽徵處中正分處108 年1 月16日函所附房屋稅課稅現值明細表）。則原告得請求被告洪沛然給付自10
1 年12月1 日起至同年12月31日止計1 個月期間之相當於租金不當得利金額為1 萬5,321 元（計算式：〈10萬7,800 ＋
7 萬8,100 ×45.7〉×5%÷12＝1 萬5,321 ），自102 年1月1 日至102 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為20萬9,316 元（計算式：〈10萬5,300 ＋8 萬9,300×45.7〉×5%＝20萬9,316 ），自103 年1 月1 日至103 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為20萬9,18
6 元（計算式：〈10萬2,700 ＋8 萬9,300 ×45.7〉×5%＝20萬9,186 ），自104 年1 月1 日至104 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為20萬9,056 元（計算式：
〈10萬100 ＋8 萬9,300 ×45.7〉×5%＝20萬9,056 ），自
105 年1 月1 日至105 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為28萬8,220 元（計算式：〈9 萬7,600 ＋12萬4,000 ×45.7〉×5%＝28萬8,220 ），自106 年1 月1 日至106 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為28萬8,090 元（計算式：〈9 萬5,000 ＋12萬4,000 ×45.7〉×5%＝28萬8,090 ），自107 年1 月1 日至107 年12月5日計11月又5 日期間之相當於租金不當得利金額為25萬5,08
2 元（計算式：〈9 萬2,400 ＋11萬8,000 ×45.7〉×5%÷12×〈11＋5/31〉＝25萬5,082 ），以上共計147 萬4,271元，以及針對其中於原告起訴狀繕本送達被告洪沛然時（即
107 年1 月26日；見重訴卷一第52頁）業已達於給付期限之
101 年12月1 日至106 年12月31日期間之不當得利金額即12
1 萬9,189 元，自起訴狀繕本送達翌日即107 年1 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。而原告得請求被告于樹勇給付自101 年12月1 日起至同年12月31日止計
1 個月期間之相當於租金不當得利金額為1 萬3,860 元（計算式：〈8 萬5,300 ＋7 萬8,100 ×41.5〉×5%÷12＝1 萬3,860 ），自102 年1 月1 日至102 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為18萬9,463 元（計算式：〈8萬3,300 ＋8 萬9,300 ×41.5〉×5%＝18萬9,463 ），自10
3 年1 月1 日至103 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為18萬9,358 元（計算式：〈8 萬1,200 ＋8 萬9,300 ×41.5〉×5%＝18萬9,358 ），自104 年1 月1 日至
104 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為18萬9,258 元（計算式：〈7 萬9,200 ＋8 萬9,300 ×41.5〉×5%＝18萬9,258 ），自105 年1 月1 日至105 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為26萬1,160 元（計算式：〈7 萬7,200 ＋12萬4,000 ×41.5〉×5%＝26萬1,16
0 ），自106 年1 月1 日至106 年12月31日計1 年期間之相當於租金不當得利金額為26萬1,055 元（計算式：〈7 萬5,
100 ＋12萬4,000 ×41.5〉×5%＝26萬1,055 ），自107 年
1 月1 日至107 年5 月7 日計4 月又5 日期間之相當於租金不當得利金額為8 萬6,175 元（計算式：〈7 萬3,100 ＋11萬8,000 ×41.5〉×5%÷12×〈4 ＋5/31〉＝8 萬6,175 ），以上共計119 萬329 元，以及針對其中於原告起訴狀繕本送達被告于樹勇時（即107 年1 月26日；見重訴卷一第54頁）業已達於給付期限之101 年12月1 日至106 年12月31日期間之不當得利金額即110 萬4,154 元，自起訴狀繕本送達翌日即107 年1 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
五、綜上所述，原告依民法第455 條規定對被告廖賢二，依民法第767 條規定對被告周吳綺緣、周士欽，請求應自坐落488、489 之2 地號土地上如附圖所示編號I 、J 、K 、L 、N建物及編號M 之庭院遷出，並將上開土地及編號I 、J 之建物返還原告，且請求被告周吳綺緣拆除其中擅自於上開土地上增建之附圖編號K 、L 、N 地上物，將該等土地騰空返還，並依民法第179 條規定，請求被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽給付自101 年12月1 日至107 年12月31日期間之相當於租金不當得利776 萬6,005 元，以及其中101 年12月1 日至
107 年9 月30日期間之不當得利金額即740 萬8,354 元自10
7 年10月30日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自108 年1 月1 日起至返還前開房地之日止，按月共同給付11萬9,217 元；以及依民法第179 條規定，請求被告洪沛然給付101 年3 月1 日至107 年12月5 日期間之相當於租金不當得利147 萬4,271 元，以及其中101 年12月1 日至
106 年12月31日期間之不當得利金額即121 萬9,189 元，自
107 年1 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；暨依民法第179 條規定，請求被告于樹勇給付101 年
2 月29日至107 年5 月7 日期間之相當於租金不當得利119萬329 元，以及其中101 年12月1 日至106 年12月31日期間之不當得利金額即110 萬4,154 元，自107 年1 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告除以民法第767 條規定外，亦依民法第455 條、系爭房地租賃契約A 第5 條第16項約定為依據，請求法院擇一判准被告廖賢二應遷讓返還前開房地，係以單一聲明請求本院擇一為有利判決，本院既以民法第767 條規定就上開部分為原告有利之判決，自無庸再論究民法第455 條或系爭房地租賃契約A第5 條第16項約定部分，併予敘明。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，分別酌定相當之擔保金額宣告之（其中就被告廖賢二、周吳綺緣、周士欽占用之系爭11巷12號建物及土地之返還部分，爰依育德國際不動產估價師事務所107 年2 月5 日估價報告書鑑定之價值為依據）；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
書記官 黃品蓉