臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第304號原 告 蔡錦麗訴訟代理人 馬在勤律師複代理人 陳佳雯律師被 告 陳桂美訴訟代理人 林文淵律師上列當事人間不動產所有權移轉登記等事件，本院於107年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示房屋及土地所有權移轉登記予原告。
被告應自附表所示房屋遷出，並將該屋謄空返還予原告。
被告應自民國一零七年三月二十一日起，至將附表所示房屋謄空返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。
本判決主文第二項於原告以新臺幣參佰貳拾伍萬零肆佰貳拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰柒拾伍萬壹仟貳佰陸拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第三項，原告於屆期部分，以新臺幣參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告於屆期部分，如以新臺幣壹萬元預供擔保，得免為假執行。
事 實
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國94年間購買如附表所示之臺北市○○區○○路○○號11樓之1房地（下稱系爭11樓之1房地；起訴狀附表顯然誤載「新北市」部分，均應更正為「臺北市」）及同號10樓之3房地(下稱10樓之3房地)，於94年10月27日均借名登記在被告名下，惟原告仍保有此二房地之所有權狀正本。而被告於94年10月27日受託出名登記後，表示有意以市價購買系爭11樓之1房地，並請求借住，俟支付價金後，再請原告將權狀交付被告即可，惟價額並未確定，原告因與被告交好，故應允被告之請求，並出借系爭11樓之1房地予被告直至被告給付買賣價金予原告為止。嗣被告向原告借款新臺幣(下同)30萬元裝潢系爭11樓之1房屋，並自95年4月間入住迄今。
(二)詎被告遲未與原告簽訂買賣契約，復以所有權人自居，於103年11月21日向臺北市建成地政事務所申請補發系爭11樓之1房地及10樓之3房地之所有權狀。原告為維護自己權益，遂於107年1月8日函催被告與原告簽訂買賣契約或給付價金，惟被告置之不理，原告再於107年1月22日發函表示，就系爭11樓之1房地終止使用借貸契約、借名登記契約，解除買賣預約、被告所稱之買賣契約(本院卷第69頁)。則被告自原告終止借名契約後，原告依民法第179條不當得利或類推適用民法第541條第2項規定，擇一請求被告移轉系爭11樓之1房地所有權登記予原告。又被告於原告終止使用借貸契約後，係無權占有系爭11樓之1房地，原告依民法962條、第179條、第184條規定，擇一請求判決如聲明第二項所示，並就被告無權占有期間致原告受有無法使用收益系爭11樓之1房屋之損害，依民法第184條規定，請求被告按月給付如聲明第三項所示金額。
(三)爰聲明：
1.被告應將如附表所示房屋及土地所有權移轉登記予原告。
2.被告應自附表所示房屋遷出，並將該屋謄空返還予原告。
3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至將附表所示房屋謄空返還予原告之日止，按月給付原告25,000元。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告為系爭11樓之1房地之所有權人，與原告並無借名登記與使用借貸關係。按兩造約定原告以公平市價賣出系爭11樓之1房地及10樓之3房地予被告後，因系爭11樓之1房地及10樓之3房地之公平市價為560萬元，被告遂於95年7月6日以自己名義，向彰化銀行西門分行申貸，並以自己名下系爭11樓之1房地、10樓之3房地及同址10樓之2房地供擔保，取得660萬元款項後，旋將650萬元匯至原告指定之帳戶，用以清償上揭房地買賣價款560萬元及借款90萬元，另餘10萬元由被告留用。此外，被告自行支付代書費、保險費、帳管費，可見被告已付清價款，取得系爭11樓之1房地所有權。嗣後被告亦自行清償上揭銀行貸款完畢，並給付歷年各項稅費，可見被告確為系爭11樓之1房地之所有權人。
(二)因被告向原告購買系爭11樓之1房地前，仍對原告有130餘萬元欠款未償，另於向彰化銀行取得貸款前，向原告配偶借款50萬元，又因裝潢系爭11樓之1房屋向原告借款30萬元，故被告取得彰銀貸款660萬元中，除留用10萬元外，其餘650萬元匯付原告，供清償價金560萬元及欠款90萬元，致上揭債務仍有132萬餘元未償(本院卷第133頁)，始未取回系爭11樓之1房地之所有權狀。
(三)爰聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如為不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、不爭執事項：
(一)系爭11樓之1房地、同號10樓之3及10樓之2房地均於94年10月27日，登記在被告名下。
(二)原告於107年1月22日對被告發函表示終止借貸契約、借名登記契約，解除買賣預約、被告所稱之買賣契約(本院卷第69頁)。
四、得心證理由：原告主張伊為系爭11樓之1房地所有權人，與被告就該房地成立借名登記與使用借貸法律關係，現已終止借名登記、使用借貸契約與買賣預約，被告應將系爭房地之所有權移轉登記予伊，並返還該房地及賠償無權占有之損害等情，惟被告否認之，並以前詞置辯。茲就本件爭點與本院判斷析述如下：
(一)原告得否請求被告為系爭11樓之1房地之所有權移轉登記?
1.按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張與被告就系爭11樓之1房地有借名登記契約等情，惟被告否認之，依上揭規定，原告自應就借名委任關係存在之事實負舉證之責。
2.次按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，仍應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第97號、98年度台上字第990號判決意旨參照）。
3.查原告主張系爭房地與10樓之3房地均其所有而同時借名登記於被告名下等語，業據其提出系爭11樓之1房地所有權4件狀、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本、1724號建物建物異動索引表等件為佐，而被告亦不否認其於95年7月前未曾支付系爭11樓之1房地買賣價金之事實，僅辯稱其另與原告有買賣契約，且已付清價金等情。而就兩造間有無買賣契約部分，雖被告辯稱其與原告商談之買賣標的係二間房屋，共二個契約，對10樓之3有一個買賣合意，對11樓之1有一個買賣合意，當時10樓之3跟11樓之1房地價金共計560萬元，沒有單獨對11樓之1房地有價金之約定；被告向銀行取得高額貸款並將其中560萬元給付為價金後，即取得二間房地之所有權；因為當時不知道銀行會撥貸多少錢，所以不可能約定價金跟欠款都還清才成立買賣合約等情(本院卷第563至565頁)，惟質諸被告為何不於付清價款後取回系爭11樓之1房地所有權狀，被告陳稱縱有貸款660萬元，扣除650萬元支付價金、50萬元清償借款後，尚不足清償已積欠債務212萬餘元，所以無法取回系爭11樓之1房地所有權狀云云。
按諸一般交易常情，倘被告匯付之650萬元確為二間房地之全部價金，且被告對原告之借款餘額僅餘100至200萬元間，顯然被告以任何一間房地供其欠款之擔保即足，被告至少可持有一間房地所有權狀，並無於銀行核貸後又將二間房地之所有權狀均交予原告收執之理，更無長期容忍原告收執被告已付清價款之其中一間房地所有權之必要。再參酌被告自陳曾多方尋找願貸560萬元以上之銀行乙節，與其提出另案審理筆錄中，另案證人陳素雲證稱尹為被告友人，被告曾找過很多家銀行申貸，希望貸得560萬元或600萬元等情相符（本院卷第243頁），堪認被告對其申貸成功時，所付價款足以取得二間甚或至少一間房地所有權狀乙事知之甚明，惟被告竟未於事前就二間房地各自約定價金，釐清自己可取得何間所有權，更於申貸後未保留已付清價款之其中一間或二間房地所有權狀，嗣於付款後猶未向原告索討（參見本院卷第189頁被告偵訊筆錄、本院卷第279、281頁彰化商業銀行西門分行回函），以保障被告作為不動產買受人之權益，所為乖違常情甚明，遑論被告辯稱先受登記為所有權人，嗣後近年餘始交付買賣價金乙節，對出賣人即原告之價金請求權保障至為不利，更有違常理。至被告辯稱有繳納歷年水電稅費等節，僅為出名人與借名人間就系爭11樓之1房地使用收益之內部約定，再衡諸兩造就系爭11樓之1房地為無償之使用借貸關係(理由如後所述)，兩造約定由被告同時享有使用利益與稅費負擔，並無不合常理之處，仍難執此節推認被告為所有權人。是原告主張被告僅為出名人，伊為實質所有權人，故由伊持有系爭11樓之1房地所有權狀，且尚未與被告訂立買賣契約，被告匯付之650萬元亦非買賣價金等情，應屬可信，被告所辯難認可採。
4.末按，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1項及第541條第2項定有明文。又借名登記契約在性質上應與委任契約同視，並類推適用民法委任之相關規定，依前開規定，借名人自得隨時終止借名登記契約，並請求受任人將所取得之權利移轉予委任人。查系爭11樓之1房地為原告購置，借用被告名義登記為所有權人，兩造間就系爭房地成立借名登記契約，已如前述，原告業以存證信函為終止兩造間借名登記契約之意思表示，經被告於107年1月22日收受（本院卷第73頁），則兩造間之借名登記契約已告終止，原告主張依終止借名登記契約後之法律關係，類推適用民法第541條第2項規定，請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，自屬有據。至原告另依民法第179條規定選擇合併請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告部分，即無審究之必要，併予敘明。
(二)原告得否請求被告自附表所示房屋遷出，並將該屋謄空返還予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起，至將附表所示房屋謄空返還予原告之日止，按月給付原告25,000元?
1.按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。又借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464條、第470條分別定有明文。
2.查原告主張系爭11樓之1房屋於94年10月27日登記為被告所有後，嗣經被告借款裝潢該屋後，自95年4月起居住迄今之事實(本院卷第13頁)，為被告所不爭執(參見本院卷第123頁之被告答辯意旨「(三)」)，且被告與原告間並無買賣契約之事實，已如前述，則原告將系爭11樓之1房屋無償提供被告居住，自堪認其等間就系爭房屋已成立使用借貸契約一節為真正。而依原告主張，前揭使用借貸契約，並未定有期限，亦不能依借貸之目的而定其期限，依上揭規定，貸與人自得隨時請求返還借用物即系爭11樓之1房地。又原告業以存證信函為終止兩造間使用借貸契約之意思表示，並經被告於107年1月22日收受（本院卷第73頁），堪認上揭使用借貸契約即告消滅，被告已無占有使用該屋之權源，原告自得依民法第184條第1項前段規定，請求被告就其無權占有使用系爭11樓之1房地之行為，負損害賠償責任，並依民法第213條第1項規定，請求被告自系爭11樓之1房屋遷出，並將該屋謄空返還予原告，以回復原告損害發生前之原狀。至原告另依民法第179條、第962條規定選擇合併請求之部分，即無審究之必要，併予敘明。
3.次按社會通常之觀念，無權占有他人之房屋，即致他人受有相當於租金之損害，並得依土地法第97條關於房屋計收租金之規定，作為計算賠償之標準(最高法院49年台上字第1230號民事判例參酌)。另土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率百分之十為限。又上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準，惟此以週年利率百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額週年利率百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，有最高法院46年臺上字第855號、68年臺上字第3071號判例意旨可供參照。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，地政機關公告之地價而言(參見該條例第16條)。經查，
(1)本件於107年3月起訴時，系爭11樓之1房地之建物部分估定價額為每平方公尺14,782元(本院卷第429頁)，附表所示178與180地號土地之公告地價各為89,795元、83,814元(本院卷第557頁)，有系爭11樓之1房地所有權狀、臺北市政府地政局107年8月29日北市地價字第1076013219號函及附表所示土地公告地價查詢資料乙紙可稽，則依土地法第97條規定計算之11樓之1房地之租金上限，應為13,168元。計算式：(建物面積46.9平方公尺+7.32平方公尺+共有部分1732建號894.89平方公尺*權利範圍0.0076+1740建號43.36平方公尺*權利範圍0. 1070)*14,782元/12月*10%=8088元，元以下四捨五入。(土地應有部分面積178地號405平方公尺*權利範圍0.0076* 89,795元+180地號523平方公尺*權利範圍0.0076*83,814元)/12月*10%=5079元，元以下四捨五入)。
(2)再參酌系爭11樓之1房地位於臺北市○○區○○路，為住宅，屬於城市地方，有土地法等前開規定之適用，又其坐落地點鄰近西門町商圈，生活機能與交通機能非差，105年12月至106年12月間內政部不動產交易實價查詢服務列有相關「住宅大樓(11樓以上含有電梯)」之交易資料有四筆，屋齡介於16至28年間，平均價格為每坪49.1萬元(本院卷第97頁)，並有原告提出系爭房地內政部不動產交易實價查詢服務網頁面資料附卷供佐，併審酌兩造使用系爭房地之經濟價值等一切情狀，堪認原告請求每月相當於租金之損害1萬元，為土地法第97條第1項規定土地及其建築物申報總價週年利率7%至8%程度，應屬適當，其請求被告給付如主文第三項所示(起訴狀繕本送達日為107年3月20日，回證參見本院卷第109頁)，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，兩造就系爭11樓之1房地成立借名登記契約與使用借貸契約，原告終止各該契約後，被告並無占有使用系爭11樓之1房地權源，原告請求被告將系爭11樓之1房地所有權移轉登記予原告，並請求如主文第二、三項所示，為有理由，應予准許；其餘請求，為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，除主文第一項不適於假執行及原告敗訴部分外，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
民事第二庭 法 官 林修平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
書記官 賴靖欣附表，系爭11樓之1房地：
┌─┬──────────────────────┬─┬─────┬────────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權利範圍 ││ ├───┬───┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ ││ │ │區 │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼───┼───┼───┼──────┼─┼─────┼────────┤│1 │臺北市○○○區○○○段│四小段│ 178 │建│ 405 │10000分之76 │├─┼───┼───┼───┼───┼──────┼─┼─────┼────────┤│2 │臺北市○○○區○○○段│四小段│ 180 │建│ 523 │10000分之76 │└─┴───┴───┴───┴───┴──────┴─┴─────┴────────┘┌─┬───┬───────┬───┬───────────────────┬───┐│編│ │基 地 坐 落│建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │ │樣主要├───────────┬───────┤ ││ │建 號 ├───────┤建築材│層 次 面 積 │ 附屬建物用途 │ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │ │ 範圍 ││號│ │ │屋層數│合 計 │ │ │├─┼───┼───────┼───┼───────────┼───────┼───┤│1 │1724 │臺北市萬華區福│鋼筋混│11層：46.90平方公尺 │陽台：7.32平方│ 全部││ │ │星段四小段178 │凝土造│ │公尺 │ ││ │ │、180地號 │、11層│ │ │ ││ │ ├───────┤ │ │ │ ││ │ │臺北市萬華區康│ │ │ │ ││ │ │定路24號11樓之│ │ │ │ ││ │ │1 │ │ │ │ ││ ├───┼───────┴───┴───────────┴───────┴───┤│ │備考 │共有部分： ││ │ │（一）臺北市○○區○○段○○段0000○號，面積894.89平方公尺，權利範圍 ││ │ │ 10000之76。 ││ │ │（二）同小段1740建號，面積43.36平方公尺，權利範圍10000分之1070。 │└─┴───┴───────────────────────────────────┘