臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第55號原 告 伍萬料訴訟代理人 呂丹琪律師被 告 葉永棟訴訟代理人 劉宏邈律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自民國一百零六年十一月二十一日起至租賃關係終止之日止，按月給付原告按如附表計算方式所示之租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，先位聲明第2項及備位聲明原係請求被告自民國106年11月21日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5萬344元，嗣於107年9月4日變更其訴之聲明為請求自106年11月21日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告5萬2,414元，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告於106年11月21日由法院拍賣程序取得坐落臺北市○○
區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）並登記為所有人，系爭土地於拍賣程序因無人應買，由原告為債權人表示願意承受，而取得所有權。被告所有門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○號未辦保存登記之建物（下稱系爭建物）未經原告同意占有使用系爭土地如附圖所示面積及範圍，且無合法使用權源，爰依民法第767條規定請求被告拆除系爭建物，將土地騰空返還原告。
㈡被告無權占有原告所有系爭土地，獲有相當於租金之利益，
系爭土地位於萬華鬧區，附近商店林立，離西門捷運站步行約10分鐘，交通便利，隔壁為知名飯店，土地利用價值極高，經法院指派不動產估價師估價結果認每月合理租金為5萬2,414元，爰依民法第179條規定請求被告給付不當得利。
㈢若認被告占有系爭土地適用民法第425條之1第1項規定，原
告則依民法第425條之1第2項規定，請求法院酌定租金金額為每月5萬2,414元。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應將坐落系爭土地上系爭建物面積86平方公尺拆除，將土地騰空返還原告。
⑵被告應自106年11月21日起至被告騰空返還土地之日止，按月給付原告5萬2,414元。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：被告應自106年11月21日起，按月給付原告5萬2,414元。
二、被告則以：㈠訴外人葉永安及葉永興於53年2月17日共同購買系爭土地，
各自取得系爭土地應有部分2分之1，並在系爭土地上興建系爭建物。系爭建物於73年間因葉永安個人債務問題，遭其債權人聲請法院查封拍賣，後由訴外人宋鳳芹於74年間拍定取得，被告再於74年7月2日向宋鳳芹買賣取得。葉永興所有系爭土地應有部分則於104年間遭其債權人聲請法院查封拍賣，由訴外人羅春梅優先承買取得，葉永安所有系爭土地應有部分亦信託登記予羅春梅名下，嗣後原告於106年拍賣取得系爭土地。系爭建物與土地原均屬於葉永安及葉永興所有，嗣後異其所有人時，依據民法第425條之1規定或類推適用同法規定，推定系爭建物與系爭土地間有法定租賃關係存續，原告不得請求拆屋還地及相當於租金之不當得利。
㈡系爭建物坐落系爭土地原均屬葉永安及葉永興所有，應無向
系爭建物所有人收取系爭土地租金之意，且被告自74年7月2日起向宋鳳芹買賣取得系爭建物時起，系爭土地所有權人未曾向被告收取租金，原告明知系爭建物坐落於系爭土地仍願買受系爭土地，應承受前手之義務，默許被告無償使用系爭土地。
㈢縱原告有權請求被告給付租金，原告於起訴前未向被告為請
求給付租金之意思表示或催告，應自被告收受起訴狀翌日起算租金。系爭土地坐落於○○區○○街內，非直接面臨康定路、內江街等主要交通幹道，而隆昌街路寬不到4公尺，汽車無法臨時停車，不適合經營商業，系爭土地之經濟價值實難謂高，租金之計算基準至多以申報地價額年息3％至5％計算為妥，原告請求金額顯有過高等語，資為抗辯。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張伊於106年11月21日，經由本院105年度司執字第96837號強制執行事件之拍賣程序，拍定取得原屬訴外人羅春梅所有之系爭土地，並於同日辦妥所有權移轉登記，而系爭土地為未辦理保存登記建物即系爭建物所占用，占用面積為86平方公尺之事實，業據其提出土地登記謄本、民事執行處通知、不動產權利移轉證書等件為證（見本院卷第8至11頁），並經本院囑託臺北市建成地政事務所測量並製有土地複丈成果圖可稽（見本院卷第68、68-1頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制；又前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，早經最高法院48年台上字第1457號著有判例，至89年5月5日增訂之民法第425條之1之規定，僅係使之明文化。
又所謂「房屋受讓人」，應擴及於受讓未經建物所有權第一次登記（即未經保存登記）之房屋，而具有事實上處分權之人（最高法院89年度台上字第284號判決參照）。又基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價；又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，最高法院68年臺上字第3071號判例參照。經查：
㈠系爭土地原係葉永安及葉永興等2人於53年2月17日購得，應
有部分各2分之1，並在系爭土地上興建系爭建物，嗣後葉永安及葉永興向臺北市工務局申請改建系爭建物，並於54年9月25日取得營建執照，有臺北市建成地政事務所舊土地登記簿、人工謄本及臺北市工務局54營字第1170號營造執照存根可稽（見本院卷第38、150頁），足認系爭建物係經臺北市工務局准允興建之建物。詎於73年間，系爭建物全部因葉永安債務問題，遭其債權人聲請法院查封拍賣，後由訴外人宋鳳芹於74年間拍定取得，被告再於74年7月2日向宋鳳芹買受；而葉永安於104年9月21日將其所有系爭土地應有部分2分之1信託登記予訴外人羅春梅名下，葉永興所有系爭土地應有部分2分之1係於104年間遭其債權人李日樂聲請法院查封拍賣，由羅春梅於104年12月24日主張優先承買取得；嗣後原告於106年11月21日拍賣取得系爭土地，有不動產權利移轉證書、讓渡書、異動索引、土地登記申請書等件為憑（見本院卷第35、36、134至208頁）。是系爭土地及建物曾同為葉永安及葉永興所有及具有事實上處分權，嗣後分別由原告取得系爭土地所有權，及被告取得系爭建物之事實上處分權，自應推斷其後系爭土地之受讓人，默許受讓系爭建物事實上處分權之人繼續使用土地，並推定彼等間在系爭建物得使用期限內，存有租賃關係，被告所有系爭建物占用系爭土地即為有權占有，是原告依民法第767條第1項、第179條規定請求被告拆屋還地並給付不當得利，即無理由。又原告既因拍定而取得系爭土地之所有權，其主張與系爭建物之事實上處分權人即被告間，就系爭建物之使用系爭土地，具有租賃關係，應屬可取。
㈡被告雖以伊自74年7月2日起向宋鳳芹買賣取得系爭建物時起
，系爭土地所有權人未曾向伊收取租金，足認系爭土地所有權人默示同意伊無償使用系爭土地云云。然本院105年度司執字第96837號強制執行事件拍賣系爭土地，於拍賣通知載明：「…第三人葉○棟（即被告）具狀稱：上開建物…有民法第425條之1規定之法定租賃關係等語，拍定人如就第三人葉○棟上開主張有爭執，因屬實體爭執事項，非執行法院所得審酌，應由拍定人另尋訴訟途徑認定之…」（見本院卷第9頁反面），可徵被告亦明知伊係與系爭土地所有權人成立法定租賃關係而非使用借貸關係，況按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言；使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利，最高法院49年台上字第381號、59年台上字第2490號判例可資參照，該使用借貸僅屬債之關係，究不得拘束非契約相對人之原告。是被告執此抗辯原告應受該無償使用或使用借貸法律關係之拘束云云，自不足取。㈢爰斟酌系爭土地坐落於臺北市○○區○○街，鄰近西門國小
、西門町商圈、捷運西門站、中興大橋等，所在區域商業繁榮、交通便利，因屬早期發展地區，整體市容景觀較為老舊（見外放估價報告書16頁）；又系爭土地106年度公告土地現值為2,631萬4,022元（30萬5,977元/平方公尺×86平方公尺=2,631萬4,022元，見本院卷第8頁），系爭建物尚未辦理保存登記，面積、構造及屋齡等均無記載，構造以加強磚造、屋齡依54營字第1170號營造執照登載日期54年6月1日判定，已逾50年，結構耐震安全性較為堪慮且功能落伍，經濟使用效益不彰，受限於臨街路寬及偏處商圈外圍，建物適宜供住宅或住辦使用，與鄰近建物使用用途相當，標的建物與週遭環境適合度良好（見外放估價報告書第19至21頁）等一切情狀後，認被告應給付之租金數額，以按系爭土地各該年度申報地價年息9％計算為適當。
㈣按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。本件兩造間經認定存在租賃關係，並核定其年租金，原告請求被告應自取得所有權之日即106年11月21日起至租賃關係終止之日止按月分別給付上開金額之租金，應屬有理。被告抗辯自收受起訴狀繕本之日起給付租金，洵無足採。
五、綜上所述，原告先位聲明依民法第767條第1項、第179條規定請求被告拆除系爭建物後騰空返還系爭土地，及請求被告給付相當於租金之不當得利，並無理由，應予駁回。原告備位聲明依民法第425條之1規定，請求被告按月給付每月按土地申報地價年息9％計算之租金（計算式詳如附表），應予准許，逾此範圍之請求，不應准許，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
民事第八庭 法 官 徐淑芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附表：106年11月21日起至租賃關係終止之日止，被告應按月給
付租金之計算方式：（系爭臺北市○○區○○段0○段000地號土地自106年11月21日起依各該年度之申報地價）×86平方公尺（佔用土地面積）×9％×（申報地價之各該年度內，佔用上開土地之期間）÷12中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
書記官 賴竺君