臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第666號原 告 新北市政府經濟發展局法定代理人 張峯源訴訟代理人 李永裕律師複 代理 人 江俊傑律師被 告 樂陞科技股份有限公司法定代理人 陳國華訴訟代理人 鍾亞達律師上列當事人間請求給付不當得利等事件，經台灣新北地方法院以107年度重訴字第224號裁定移轉管轄，本院於民國107年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟貳佰壹拾伍萬伍仟捌佰參拾柒元，
及自民國一百零七年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬柒仟貳佰貳拾壹元，及自民
國一百零七年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹佰參拾捌萬參仟陸佰貳拾伍元，及自
民國一百零七年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆佰零伍萬元為被告供擔保後，
得假執行；但被告如以新台幣壹仟貳佰壹拾伍萬伍仟捌佰參拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假
執行；但被告如以新台幣壹佰貳拾萬柒仟貳佰貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣肆拾陸萬元為被告供擔保後，得
假執行；但被告如以新台幣壹佰參拾捌萬參仟陸佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告樂陞科技股份有限公司之法定代理人原為許金龍，嗣於訴訟繫屬中變更為陳國華，並經其具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170條、第175條承受訴訟之規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠原告於民國103年3月17日與被告簽訂「新北市新店區『碧潭
有約社區』市有商場招商案契約書」（下稱系爭租約），將如附表所示建物暨基地及車位（下稱系爭租賃物）出租予被告，約定租賃期間自簽約日起至113年3月16日止，並於第3條第1款、第7款約定月租金為新台幣（下同）210萬元（不含加值型營業稅，加值型營業稅由被告負擔），被告應於每年1月31日前繳納當年1月1日至6月30日租金，於7月31日前繳納當年7月1日至12月31日租金，且自簽約日起每屆滿2年（包含免租期間6個月），按行政院主計處公布簽約日相當月份之台灣地區消費者物價指數（總指數）漲跌比率調整月租金，若其漲跌幅度超過5%時按5%計算，若物價指數下跌時則維持前次月租金不予調整（租約簽約時消費者物價指數〈總指數〉為103.05），至有關加值型營業稅、公寓大廈管理費、工程受益費、水費、電費、瓦斯費等費用及附屬租賃物公共設施之水費、電費、公共空調費等其他費用，依租約第11條第3款約定，概由被告負擔（包括免租金期間及契約終止後騰空並回復原狀期間內所生前述費用），並依各該費用應繳納期間繳納，另被告應依第7條第1款、第2款繳納6個月之月租金之履約保證金，被告於租賃期間倘有欠繳租金，原告得由履約保證金抵付，並通知被告立即補足差額，被告違反時，原告得依第10條第1款通知限期改善，未改善者，原告得再命被告1個月內改善，並每日計算懲罰性違約金2萬元，逾期未改善者，原告得終止契約。依簽約月份與105年3月消費者物價指數（總指數）104.47漲幅1.38%計算，月租金於105年3月17日起應調整為2,128,980元（計算式：2,100,000×〈1＋0.0138〉＝2,128,980）。惟被告未於106年1月31日前繳納106年1月1日至6月30日之租金，經原告於106年2月14日、3月7日、4月12日致函催告仍未給付，原告以履約保證金1,260萬元抵扣106年度上半年租金12,773,880元後尚有不足，且已無履約保證金，原告於106年4月27日、5月22日致函限期其補足履約保證金，然被告並未補足，原告復於106年7月25日致函通知被告於同年月31日前補足履約保證金1,260萬元，否則將於同年8月1日終止租約，為附有停止條件之終止租約之意思表示，該函已經被告於同年7月27日收受，然被告於106年7月31日僅繳納630萬元，未補足全額，原告該附有停止條件之終止租約之意思表示即因條件成就而發生終止契約之效力，故系爭租約已於106年8月1日終止，原告再於106年8月3日致函通知被告終止系爭租約，該函已於同年月7日經被告收受，依系爭租約第9條第1款約定，被告應於1個月內騰空系爭租賃物並回復原狀後返還點交予原告，如有附加權利應即註銷（如營業登記等），並應繳清各項租賃物使用之相關費用。被告於106年9月21日雖曾發函通知原告配合點交，惟經原告現場勘查，發現被告尚在拆遷作業中，且其轉租之其他業者仍繼續使用系爭租賃物尚未遷出，被告於107年1月23日將如附表所示建物騰空，並點交相關設備而移轉占有予原告，然就如附表所示共62個車位則迄未移轉占有交還原告，並持續轉租訴外人宏達經營管理顧問有限公司（下稱宏達公司）作收費停車場使用，被告既未將系爭租賃物全部返還原告，參照民法第318條、第235條第1項規定，自不生返還之效力。
㈡被告於租約終止後，於106年8月2日起至107年1月23日間繼
續占有使用系爭租賃物，受有免繳租金之利益，侵害原告之所有權，致原告受有相當租金之損害12,705,203元（計算式：2,128,980×[ 5＋30/31]＝12,705,203），及自107年2月1日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月於每月末日返還原告2,128,980元暨法定遲延利息，另被告無權占用系爭租賃物所應給付之不當得利、損害賠償，具有補收租金之性質，原告仍應開立統一發票，課徵加值型營業稅，依系爭租約第11條第3款約定，應由被告負擔，而現行加值型營業稅稅率為5%，是被告應就前開不當得利之本金及利息加付5%之金額，爰依民法第179條、第184條第1項前段、第231條第1項規定，請求被告返還所受不當得利及負賠償責任。又系爭租賃物106年9至12月份之管理費共1,174,912元（計算式：
293,728×4＝1,174,912元），及106年9至11月份水費32,309元（計算式：31,660＋649＝32,309），共計1,207,221元（計算式：1,174,912＋32,309＝1,207,221）均係由原告代墊，爰依系爭租約第11條第3款及民法第179條、第176條第1項規定請求被告給付。再被告尚積欠105年1月1日至同年12月31日租金共25,474,843元，及106年7月1日至同年8月1日租金共2,197,657元，前述租金所生加值型營業稅1,383,625元（計算式：〈25,474,843＋2,197,657〉×0.05＝1,383,625，元以下四捨五入）依約應由被告負擔，爰依系爭租約第3條第1款、第11條第3款約定，請求被告給付。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告12,705,203元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自107年2月1日起至遷讓返還系爭租賃物予原告之日止，按月於每月末日給付原告2,128,980元，並自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨依前開本金、利息，按週年利率5%計算之金額；⒉被告應給付原告1,207,221元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊被告應給付原告1,383,625元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒋願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告自105年1月1日起至106年8月1日間未依約給付，係因系爭租賃物發生嚴重漏水之瑕疵，致被告完全無法依承租時原定目的作為辦公室或轉租他人等方式進行使用收益，參照最高法院30年渝上字第345號判例意旨，在修繕完畢以前，被告免其支付租金之義務，故原告該部分請求為無理由。又被告已於106年9月1日將系爭租賃物騰空回復原狀並遷出，未再占有系爭租賃物，且已於同年月21日發函請求原告配合點交，然原告遲未配合辦理。另被告轉租予宏達公司之車位經原、被告口頭約定由原告自行聯絡該公司討論後續承租事宜，被告不參與其中，且被告未再自各轉租人取得106年9月1日後之任何租金利益，原告請求被告返還不當得利、賠償原告所受相當於租金之損害，及代墊之管理費、水費，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告起訴主張兩造於103年3月17日簽訂系爭租約，將系爭租賃物出租予被告，被告將如附表所示車位轉租予宏達公司，被告未給付105年1月1日起至106年8月1日之租金，系爭租約已於106年8月1日終止等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷足稽（見台灣新北地方法院107年度重訴字第224號卷〈下稱新北卷〉第47-58頁），堪以採信。
五、本件之爭點為：㈠被告抗辯因系爭租賃物有漏水瑕疵，原告不為修繕，其就租金給付有同時履行抗辯權，有無理由？㈡被告抗辯被告已於106年9月1日將系爭租賃物騰空回復原狀並遷出，未再占有系爭租賃物，且已於同年月21日發函請求原告配合點交，然原告未配合辦理，被告未取得租金之利益，有無理由？茲分別論述如下：
㈠原告主張被告未給付105年1月1日起至106年8月1日之租金，
經原告於106年7月25日致函通知被告於同年月31日前補足履約保證金1,260萬元，否則將於同年8月1日終止租約，被告屆期未補足保證金，系爭租約已於106年8月1日終止等情，未經被告否認，堪信屬實。被告抗辯其於自105年1月1日起至106年8月1日間所以未依約給付，係因系爭租賃物發生嚴重漏水之瑕疵，致被告完全無法依承租時原定目的作為辦公室或轉租他人等方式進行使用收益一節，經原告否認，被告應就上開有利於己之事實負舉證之責。
㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人應即通知出租人，民法第423條、第437條第1項分別定有明文。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權（最高法院69年度台上字第1798號民事裁判參照）。被告抗辯系爭租賃物自105年1月1日起發生嚴重漏水之瑕疵云云，並提出光碟1片為證，惟原告於106年4月27日、5月22日發函催告被告給付租金，被告於106年6月12日回函僅稱：被告將於6月30日前補足106年上半年度尚未完全繳納之租金773,975元，使得本年度已經產生之租金，先獲得給付。就遲延利息、履約保證金、租金稅額及滯納金部分，因金額甚鉅，本公司已預定於6月16日召開股東會，本公司之董事會目前屬看守之性質，不宜做成重大營運決策。待股東會後董監事改選完成，將由新任董監事了解全盤事實後做出決議，估計可於8月底前提出具體之補足方案等語，有原告、被告前開函文在卷可憑（見新北卷第59-63頁），並未對被告就租金給付有同時履行抗辯事由置一詞，再被告嗣於106年9月21日發函原告，內容略為：原告依兩造間簽訂之「新北市新店區捷運新店站開發親水平台維護管理認養契約」要求被告修繕，惟被告認原告要求修繕部分非屬該約約定範圍，及被告已於106年9月1日遷出系爭租賃物等語，有該函在卷可查（見本院卷第45頁），仍未就系爭租賃物有何漏水事宜要求原告修繕之事，足認於原告催告被告給付租金之前，被告均未表示系爭租賃物有漏水瑕疵，原告應為修繕，以及被告未給付租金係行使同時履行抗辯權。從而，被告抗辯因系爭租賃物之漏水瑕疵，被告始拒絕給付租金云云，與事實不符，為無可信。
㈢被告另抗辯被告已於106年9月1日將系爭租賃物騰空回復原
狀並遷出，未再占有系爭租賃物，且已於同年月21日發函請求原告配合點交，然原告遲未配合辦理云云。惟被告與原告於107年5月30日簽署點交確認書，載明：雙方已會同完成商場設備點交手續，就被告返還之財產數量及狀況，確認如下：⒈雙方就商場設備點交情形，於107年1月23日作成會議紀錄暨點交清冊…，又兩造於107年1月23日開會之結論略為：
市有商場空調設備、機電工程、電梯電扶梯工程、商場鐵捲門、汙水系統、消防系統等，除以下說明各項與原始點交不符外，其餘設備均與原始點交相同等語，有點交確認書、「碧潭有約市有商場點交作業」會議紀錄在卷可查（見本院卷第105-109頁），堪認兩造於107年1月23日始完成前開商場設備點交。被告前開抗辯所提證據僅為被告於106年9月21日106陞總（函）字第049號函，查該函記載：「另，本公司已於106年9月1日遷出『碧潭有約社區』市有商場，懇請新北市政府經濟發展局偕同新北市新店區公所，儘速辦理租賃物返還點交作業」等語（見本院卷第45頁），然原告於接獲該函後於106年10月11日回覆：「貴公司於前揭函文提及已於106年9月1日遷出旨揭商場，惟經本局現地場勘，旨揭商場內仍進行拆遷作業，不符旨揭商場經營管理契約規定之騰空租賃物返還要件，且向貴公司承租使用旨揭商場之業者仍未遷出，請貴公司再行確認旨揭商場確實騰空後，再函邀本局辦理旨揭商場返還點交作業，以維護貴公司權益」等語，有原告106年10月12日新北經招字第1061921473號函附卷可稽（見本院卷第93頁），被告復未舉證被告已發函通知原告會同辦理點交，從而，被告前揭抗辯與事實不符，亦無可採。㈣兩造於107年1月23日之點交作業會議紀錄及107年5月30日之
點交確認書均未就系爭租賃物中如附表所示之車位尚未點交為何等記載，原告亦從未就如附表所示之車位應予返還向被告為何催告，堪認兩造已於107年5月30日以點交確認書確認被告已履行系爭租約之返還租賃物之義務。被告抗辯原告向被告稱會自行向宏達公司討論後續承租事宜，應屬可採。從而，原告請求被告自107年1月23日以後仍應就系爭租賃物所受占有利益返還不當得利，為無理由。
㈤系爭租賃物於107年1月23日始經兩造會同辦理點交，業如前
述，則被告自106年8月2日起至107年1月23日止繼續占有使用系爭租賃物，受有相當於租金之不當得利12,155,837元（計算式：2,128,980×[ 5＋22/31]＝12,155,837），原告請求被告返還系爭租約終止後即106年8月2日起迄被告點交返還系爭租賃物107年1月23日期間相當於租金之不當得利，即有理由，至原告請求金額計算至107年1月31日，並無可採。
另原告請求被告應給付上開期間不當得利金額之加值型營業稅，惟原告請求被告給付之請求權基礎為民法第179條之不當得利，並非依據兩造間系爭租約之契約關係，並無原告應開立租金統一發票之法律理由，原告主張被告應負擔上開期間之加值型營業稅，核無所據，不應准許。又系爭租賃物106年9至12月份之管理費共1,174,912元，及106年9至11月份水費32,309元，共計1,207,221元均係由原告代墊，以及被告承租系爭租賃物期間105年1月1日至同年12月31日、106年7月1日至同年8月1日之加值型營業稅共計1,383,625元（計算式：〈25,474,843＋2,197,657〉×0.05＝1,383,625，元以下四捨五入）依約應由被告負擔等一情，有管理費收繳憑證、新北市政府經濟發展局黏貼用紙2紙、台北自來水事業處水費繳費憑證2紙在卷可查（見新北卷第105-111頁）。
而系爭租約第11條第3款約定：「租賃物之加值型營業稅、公寓大廈管理費、…水費、電費…概由乙方（即被告）負擔（包括租賃物免租金期間及契約終止後騰空並回復租賃物原狀期間內所生前述費用，亦由乙方負擔）…」等語，則原告依前開約定請求被告給付上開費用，均有理由，應予准許。
六、從而，原告依民法第179條規定及系爭租約第3條第1款、第11條第3款，請求被告給付：㈠106年8月2日起至107年1月23日止相當於租金之不當得利12,155,837元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年3月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡系爭租賃物之管理費、水費1,207,221元，及自107年3月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢系爭租約約定應由被告負擔之加值型營業稅1,383,625元，及自107年3月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，被告聲請調查證人林建僥，待證事項為系爭租賃物之漏水情形、106年9月1日時原告未將系爭租賃物修繕至無漏水狀態等情（見本院卷第137頁），並無調查之必要性。兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
民事第八庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
書記官 黃巧吟附表┌──┬────────────────┬──────┬────┐│編號│建號/門牌號碼 │車位編號 │車位面積││ │ │ │ （㎡） │├──┼────────────────┼──────┼────┤│1 │新北市○○區○○段○○○○○號（門牌│29、30、39、│127.28 ││ │號碼：新北市○○區○○路○○○號） │40 │ │├──┼────────────────┼──────┼────┤│2 │新北市○○區○○段○○○○○號（門牌│61、11、44、│600.23 ││ │號碼：新北市○○區○○路○○○號2樓│45、48、50、│ ││ │） │51、52、53、│ ││ │ │54、55、56、│ ││ │ │57、58、59、│ ││ │ │60、62、8、9│ │├──┼────────────────┼──────┼────┤│3 │新北市○○區○○段○○○○○號（門牌│12、13、14、│491.69 ││ │號碼：新北市○○區○○路0段00號 │15、16、17、│ ││ │地下1樓） │18、19、20、│ ││ │ │21、22、23、│ ││ │ │24、25、283 │ ││ │ │、47 │ │├──┼────────────────┼──────┼────┤│4 │新北市○○區○○段○○○○○號（門牌│26、27、28、│186.56 ││ │號碼：新北市○○區○○路0段00號 │41、42、43 │ ││ │） │ │ │├──┼────────────────┼──────┼────┤│5 │新北市○○區○○段○○○○○號（門牌│2、31、32、 │487.33 ││ │號碼：新北市○○區○○路0段00號2│33、36、37、│ ││ │樓） │38、3、46、5│ ││ │ │、63、64、65│ ││ │ │、66、67、6 │ │├──┼────────────────┼──────┼────┤│6 │新北市○○區○○段○○○○○號（門牌│4 │31.82 ││ │號碼：新北市○○區○○路○○○號） │ │ ││ │ │ │ │└──┴────────────────┴──────┴────┘