臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第760號原 告 林麗雅訴訟代理人 陳國雄律師
黃英哲律師蔡湘蓁律師複 代理人 曾憲忠律師原 告 林麗貞訴訟代理人 卓家立律師
黃沛頌律師原 告 林盛文被 告 林麗玲
林群翔共 同訴訟代理人 吳光陸律師
吳揚律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109 年2 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文附表一所列各被告應依如附表一應拆除、返還範圍欄所示之方式，將所占用土地返還予原告。
附表二所列各被告應分別給付原告如附表二應給付相當於租金之不當得利數額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項所命給付部分，於原告分別以如附表三原告應供擔保之金額欄所示金額為各被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表三被告應供擔保之金額欄所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項所命給付部分，於原告分別以如附表四原告應供擔保之金額欄所示金額為各被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表四被告應供擔保之金額欄所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1 第1 項定有明文。次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828 條第
3 項定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821 條所明定。該規定依同法第828 條第2 項規定於公同共有準用之，且依同法第831 條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺（最高法院103 年度台上字第139 號判決意旨參照）。經查，原告林麗雅主張臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭251 地號土地）為其所有，臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭247 地號土地，上開2 筆土地下合稱系爭土地）為其與林盛文、林麗貞因繼承而公同共有，然系爭土地遭被告所有之臺北市○○區○○段○○段000 ○號、576 建號、57
7 建號、578 建號（即門牌號碼臺北市○○區○○路○段00
0 號、109 之1 號、109 之2 號、109 之3 號之房屋，下合稱系爭房屋）無權占有，爰依民法第767 條第1 項、第821條、第828 條第2 項規定請求拆屋還地，並依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利。又關於請求被告返還相當於租金之不當得利部分，乃係基於公同共有債權起訴請求被告為給付，為固有必要共同訴訟，揆諸前揭說明，應由公同共有人全體即原告林麗雅、林麗貞與林盛文一同起訴，當事人始為適格。原告林麗雅具狀聲明追加林盛文、林麗貞為原告（見本院107 年度司北調字第518 號卷【下稱調字卷】第5 頁），林麗貞於民國107 年7 月27日具狀同意追加為原告（見本院卷一第40頁），林盛文則拒絕同為原告，經本院於108 年1 月10日裁定命林盛文於裁定送達5 日內追加為原告，林盛文於收受裁定後逾期未為追加，依民事訴訟法第56條之1 第1 項規定，視為已一同起訴，本件當事人適格要件即無欠缺，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。經查，原告起訴聲明為：㈠被告林麗玲、林群翔應將坐落系爭土地上之系爭房屋拆除，並將占用系爭247 地號土地部分返還原告林麗雅及其他共有人；及將占用系爭251 地號土地部分返還原告林麗雅。㈡被告林麗玲、林群翔應給付原告林麗雅、林麗貞及林盛文新臺幣（下同）1,022,965 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢被告林麗玲、林群翔應給付原告林麗雅1,534,450 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告林麗玲、林群翔應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭247 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅、林麗貞及林盛文204,593 元。㈤被告林麗玲、林群翔應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭251 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅306,890 元（見調字卷第3 頁），嗣於10
8 年12月27日變更聲明（見本院卷二第318 至320 頁），再於109 年2 月5 日將聲明變更為：㈠被告應將坐落於系爭24
7 地號土地上，如臺北市建成地政事務所108 年9 月20日、
108 年12月13日土地複丈成果圖（見本院卷二第17、293 頁，下稱附圖）所示編號A （面積7.18平方公尺），編號C 、
D （面積各1.04平方公尺），編號F 、H 、J 、M （面積各
14.58 平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。㈡被告應將坐落於系爭251 地號土地上，如附圖所示編號B （面積4.23平方公尺），編號E 、G 、I 、L （面積各
37.4平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。㈢被告應給付原告林麗雅、林盛文、林麗貞1,238,344 元，及自109 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告應給付原告林麗雅1,543,388 元，及自109 年
2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈤被告應自107 年5 月18日起至返還系爭247 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅、林盛文、林麗貞214,118 元。㈥被告應自107 年5 月18日起至返還系爭251 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅368,016 元（見本院卷二第360 、366 至36
8 頁），核其聲明之基礎事實同一，且係擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說明，於法並無不合，應予准許。
三、本件原告林盛文未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條所列各款情形，應依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告林麗雅、林麗貞主張：㈠系爭247 地號土地原為原告之父林賢喜所有，嗣林賢喜於10
3 年3 月8 日過世，由原告繼承，現為原告公同共有。又系爭251 地號土地原為林賢喜所有，其於103 年1 月23日以贈與為原因，移轉登記予原告林麗雅。另坐落於系爭土地上之系爭房屋原為被告之養父林賢興所有，嗣林賢興於93年6 月25日過世，由被告繼承，現為被告分別共有，權利範圍各2分之1 。惟系爭房屋無正當權源占有系爭土地，原告得依民法第767 條第1 項前段、第821 條、第828 條第2 項規定請求被告拆除系爭房屋。
㈡又被告無權占有系爭土地，因此受有使用該土地之利益，致
原告受有損害，原告得請求被告返還自107 年5 月17日回溯
5 年之相當於租金之不當得利。又系爭房屋占有系爭247 、
25 1地號土地面積分別為21.76 平方公尺（計算式：7.18平方公尺＋14.58 平方公尺＝21.76 平方公尺）、37.4平方公尺，系爭土地102 年至104 年之申報地價為每平方公尺84,000元，105 年至106 年之申報地價為每平方公尺106,400 元，107 年之申報地價為每平方公尺98,400元，以系爭土地申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利，就占用系爭24
7 地號土地部分，被告應給付原告林麗雅、林盛文、林麗貞自102 年5 月18日起至107 年5 月17日相當於租金之不當得利共1,023,166 元（計算式：84,000元×21.76 ×228/365×10% ＋84,000元×21.76 ×2 ×10% ＋106,400 元×21.7
6 ×2 ×10% ＋98,400元×21.76 ×137/365 ×10% ＝1,023,166 元）。另系爭251 地號土地由林賢喜於103 年1 月23日贈與原告林麗雅，故102 年5 月18日至103 年1 月22日相當租金之不當得利共215,178 元（計算式：84,000元×37.4×228/365 ×10% ＋84,000元×37.4×22/365×10% ＝215,
178 元），屬林賢喜之遺產，應由原告共同繼承，故被告應給付原告林麗雅、林麗貞、林盛文共1,238,344 元（計算式：1,023,166 元＋215,178 元＝1,238,344 元），且應自10
7 年5 月18日起至返還系爭247 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅、林麗貞、林盛文相當於租金之不當得利214,11
8 元（計算式：98,400元×21.76 ×10% ＝214,118 元）。再者，就占用系爭251 地號土地部分，被告應給付原告林麗雅自103 年1 月23日起至107 年5 月17日相當於租金之不當得利共1,543,388 元（計算式：84,000元×37.4×343/365×10% ＋84,000元×37.4×1 ×10% ＋106,400 ×37.4×2×10% ＋98,400元×37.4×137/365 ×10% ＝1,543,388 元），並應自107 年5 月18日起至返還系爭251 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅相當於租金之不當得利368,016 元（計算式：98,400元×37.4×10% ＝368,016 元）。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落於系爭247 地號土地上，如附圖所示編號A ，
、C 、D 、F 、H 、J 、M 之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
⒉被告應將坐落於系爭251 地號土地上，如附圖所示編號B 、
E 、G 、I 、L 之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
⒊被告應給付原告林麗雅、林盛文、林麗貞1,238,344 元，及
自109 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒋被告應給付原告林麗雅1,543,388 元，及自109 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒌被告應自107 年5 月18日起至返還系爭247 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅、林盛文、林麗貞214,118 元。
⒍被告應自107 年5 月18日起至返還系爭251 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅368,016 元。
⒎原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告林盛文未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、被告則以：㈠兩造之祖父為林溪圳，育有林賢喜、林賢興、林賢信三子，
兩造為林賢興、林賢喜之子女，林溪圳生前經營事業有成，陸續置產、建築房屋，採用家族制度，就其子孫維持家族型態共同生活，並由林溪圳為家長，所購置之土地，均由其指定以三子或長孫名義登記，所興建之房屋，亦由其分別指定登記為三子所有，但均由林溪圳管理、處分、分配，並負擔子孫之生活費用，土地、房屋登記名義人無權置喙。林溪圳過世後，林賢喜、林賢興、林賢信仍同意延襲林溪圳之模式處理財產，共推林賢興為家長，管理、處分、分配家產，新增購置之土地、房屋亦由林賢興決定登記何人，相關手續由其以登記名義人辦理，子孫均接受，此係由上而下，並非彼此間有何約定，法律上之定性應為「家」，並由家長分配、處分家產。嗣林賢興於93年6 月25日過世後，林賢喜於93年12月初宣布各人名下財產由個人收回管理，結束林氏家族之家的型態，致生土地與房屋非同一人所有及使用者非所有人之爭議。又系爭247 、251 地號土地（66年7 月6 日重測前分別為有明段2 小段58、56地號）原屬家產，並由林溪圳決定分別於35年7 月25日、60年6 月18日登記為林賢喜所有，而系爭房屋係59年11月24日建築完成，林溪圳決定在系爭土地上以林賢興為起造人興建系爭房屋，並由林賢喜出具58地號土地使用權證明書，另由56地號土地所有權人陳村煌、陳憲治、陳廷雲出具土地使用權證明書，林賢喜出具之土地使用權證明書不僅係林溪圳所決定，且林賢喜應有同意，足見系爭房屋使用系爭土地興建，係基於家產之處理，當時土地所有權人林賢喜並無反對，故非無權占有。此外，林賢喜取得系爭251 地號土地所有權至過世前，長達40餘年均無反對，足認林賢喜應有同意興建系爭房屋之意，依民法第148 條第2 項規定，原告不得再為爭執。再者，原告於本院108 年度重訴字第1035號拆屋還地等事件，亦以林賢興、林賢信出具土地使用同意書主張為有權占有，基於同一事務應為相同處理之經驗法則及論理法則，系爭房屋應為有權占有系爭土地。
㈡臺北市○○路○ 段○○○ 號房屋原屬林氏家族家產，登記為林
賢信所有，林賢信對居住該房屋之林賢喜、林盛文以無權占有為由起訴，請求遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，嗣雙方簽訂租賃契約，林賢信撤回起訴，是雙方已就原使用之家產法律關係，債之更改為租賃關係，此債之更改應及於全部家產，故系爭房屋與系爭土地應有租賃關係。另系爭房屋使用系爭土地因現已無家產關係，發生情事變更，為避免拆屋損及該房屋之經濟價值及社會利益，且不可再無償使用，故應調整兩造間法律關係為租賃關係，並由被告給付租金。且系爭土地及系爭房屋均為林溪圳出資取得，實質上應為其一人所有，雖林溪圳將系爭土地及系爭房屋分別登記為林賢喜、林賢興所有，惟系爭土地及系爭房屋本屬林氏家族之同財共居財產，一方面在家之關係終止前有處分權者為林溪圳，另一方面為尊重林溪圳之安排，希望子孫繼續維持家產關係，不欲彼此分家，而林賢喜就系爭土地上有系爭房屋從未異議，則在家之關係終止後，依相類似之案件，應為相同處理之法理，應類推適用最高法院48年台上字第1457號裁判及民法第425 條之1 第1 項規定，認為有租賃關係。此外，原告為林氏家族之第三代，知悉林氏家族財產處理方式，且林氏家族房地之互相交叉持有，應係祖先希望子孫彼此緊密合作，不要輕易分家，則原告起訴請求拆除系爭房屋，有違祖先意旨，依民法第148 條規定，應予駁回。
㈢再者，系爭房屋已老舊，且2 至4 樓原為原告林麗雅使用，
在其遷離時破壞屋內設備、地板、窗戶等處，被告無從使用該房屋，自無使用土地之收益，故原告以申報地價10% 計算相當於租金之不當得利顯屬過高，應酌減為以申報地價1%計算為宜。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷二第362 至363 頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠系爭247 地號土地原登記為原告林麗雅、林麗貞、林盛文之
父林賢喜所有，林賢喜於103 年3 月8 日死亡後，於105 年
8 月17日以繼承為原因登記為原告公同共有；系爭251 地號土地原登記為林賢喜所有，於103 年1 月23日以贈與為原因登記為原告林麗雅所有。
㈡系爭房屋原登記為被告之父林賢興所有，林賢興於93年6 月
25日過世後，由被告以繼承為原因登記為所有人，現被告登記權利範圍各2分之1。
㈢系爭房屋目前由被告占有使用中。
㈣系爭房屋占有上開土地之範圍及面積如附圖所示。
五、得心證之理由：原告主張系爭土地為其所有，系爭房屋無權占用系爭土地，爰請求被告將系爭房屋占用系爭土地部分拆除，並將所占用土地返還予原告，及賠償原告相當於租金之不當得利等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠被告是否無權占用系爭土地如附圖所示編號A 、B 、C 、D、E 、F 、G 、H 、I 、J 、L 、M 部分：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地，占有人對土地所有權
存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，應由占有人就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。準此，被告如抗辯係有權占用土地，應由被告就有權占有之事實負舉證責任，如不能證明係有權占有，則應認原告之請求有理由。
⒉經查，原告主張其所有之系爭土地為被告所有系爭房屋占有
乙節，經本院會同兩造並囑託臺北市建成地政事務所測量結果，系爭房屋占用系爭247 地號土地如附圖所示編號A 部分之面積為7.18平方公尺，編號C 、D 部分之面積各為1.04平方公尺，編號F 、H 、J 、M 部分之面積各為14.58 平方公尺；占用系爭251 地號土地如附圖所示編號B 部分之面積為
4.23平方公尺，編號E 、G 、I 、L 部分之面積各為37.4平方公尺，有勘驗筆錄、附圖及系爭房屋照片可稽（見本院卷一第275 至277 頁，卷二第17、191 至207 、293 頁）。而系爭247 地號土地為原告林麗雅、林麗貞、林盛文所公同共有，系爭251 地號土地為原告林麗雅單獨所有，系爭房屋為被告林麗玲、林群翔所共有，應有部分各2 分之1 等情，有系爭土地、系爭房屋登記謄本為證（見本院卷一第16至23頁），堪信為真實。
⒊至被告雖以前詞置辯，惟查：
⑴被告辯稱：林氏家族成員名下之財產，均先後由林溪圳、林
賢興集中分配、處分，系爭房屋占有系爭土地亦係因林賢興統籌分配之故，是系爭房屋占有系爭土地屬有權占有云云。①然綜觀林氏家族成員於本院98年度金重易字第7 號刑事案件中陳述之內容（見本院卷一第122 至141 頁）：
訴外人即林氏家族第三代三房長子林新翔之妻劉惠娟陳稱：
：「林家第二代二房林賢興繼續執行經營管理之利益分配，係遵照第一代林溪圳之林家財產分配原則，即林家財產（不動產及動產）由第二代三房均分，各房不動產分得多者，動產（各式金融商品）分得較少，不動產分得少者，動產分得較多…林氏家族成員每人均開立有活期存款帳戶，…帳戶開立後，均交由林賢興管理使用，即為所謂『公家帳戶』，大凡林家財產房屋之租金收入，及債券、基金之匯回金額、存款利息…等收入，均係存入該等公家帳戶中，或留為零用金使用；需用錢時，再依林賢興之指示，由該等帳戶中領出，故無論是租金收入或基金匯回金額…等收入項目，除小部分之零用金外，均合流於上開公家帳戶中，一併以供使用於家族產業各式開銷之支出，並非某筆租金收入或基金匯回金額用予對應支付某些特定的支出。亦即林賢興執行管理林家產業，係以統收統支方式集中統籌管理收益，併同支付費用並分配利益，各人分配之利益又持續共同經營管理，繼續創造財富再為分配，彼此間不分你我，此為自林溪圳於64年7 月22日死亡以來，行之多年、一直延續下來的管理模式，其間並無任何改變。」等語。
訴外人林新翔陳稱：「與本案事實有關之保險，於所有權之
歸屬上雖係分配給被告林新翔所有，但在林賢興尚在世時，相關印章、保險契約等資料均由林賢興掌控管理，直至林賢興93年6 月25日死後，始於93年7 月間始交由伊取回自行管理…被告林新翔並不參與記帳管錢之事，今僅因被動接受動產利益之分配。」等語。
訴外人即林溪圳之三子林賢信陳稱：「最早伊父親還在時，
係二哥林賢興幫伊父親管理財產，父親過世後，自然即由伊二哥林賢興管理…家族成員所有存摺、印章、租約、權狀均由林賢興保管，林氏家族成員以家族資產用何人名義購買基金、保險、定存、外匯，伊跟大哥林賢喜都不知道，都是二哥林賢興在處理…以前伊父親在世時曾經講過，伊與林賢興、林賢喜等林氏家族成員分得不動產少者，即分得較多之動產，但是沒有寫成書面，如今他過世才會有這麼多爭議。…伊名下的不動產是伊父親買的，那些房子的建築費用是由伊父親管理的財產當中去建造的，…增加的不動產就是伊等土地再去蓋的房子，伊不用出資，78至83年間，伊與林新翔分別從林賢興那裡以買賣或贈與為由，取得榮星段7 小段7 地號及7 之1 地號的土地持分，所需價金1 億多元也都是公的錢出的，其他人也是一樣，當時並未講明何人房屋的租金收入只能買那個人的土地、蓋那個人的房子，所有租金收入都是交由林賢興去運用、分配利益，房子是林賢興蓋的，也是由林賢興管理，房子蓋好以後要登記給何人，都是林賢興在管理分配，他決定之後，伊等就配合去辦理，也沒有拿過租金，是林賢興分配生活費用給伊，伊名下不動產的稅捐與費用也是他在負擔，包括福全醫院，所有的建築物都是林賢興用公家的錢蓋的。」等語。
被告林麗玲陳稱：「與本案事實有關之保險，於所有權之歸
屬上雖係分配給被告林麗玲所有者，但在林賢興尚在世時，相關印章、保險契約等資料由林賢興掌控管理，直至林賢興93年6 月25日死後，於93年7 月間始交由伊取回自行管理…被告林麗玲不參與記帳管錢之事，僅因以二房成員身份被動接受動產利益之分配。…林賢興告訴伊說他有用伊的名字買了定存、保險、債券、基金，…林賢興是說因為房子蓋的時候，伊還在唸書，所以伊的房子沒有，他就說給伊一些這個東西」等語。
②承上林氏家族成員所述，可知林氏家族之資產大多均為第一
代林溪圳投資購買，或第二代林賢興以公款購置，林溪圳死亡後由林賢興集中統籌管理收益，並支付費用及分配利益，在林賢興去世前，均維持該共管之狀況，待林賢興死亡後，林氏家族於93年間，經由林賢喜終止共同經營管理關係，改為林家家族成員各自管理名下之財產。是林賢興將林氏家族資產之土地、房屋分別登記在不同房子孫名下，致生房屋使用土地之權利不明狀況，應係因上開管理者於共同經營管理關係中，於不同階段分配利益而使家族成員分別獲得登記為各宗不動產所有權人之故，實屬其於斯時考慮如何公平分配而本於個人之規劃所為，且關於原屬家族資產卻登記於成員名下之財產，其法律關係為如何，實難一概而論。實務上多有被繼承人因避稅等多種考量，在購入不動產之初時即分別登記於各繼承人名下，被繼承人於在世時對該不動產具有實質管理權限，然若該不動產於被繼承人去世時仍然存在，即有屬於該登記名義之繼承人所有之意涵存在，亦即某種程度之家族財產預為分配。是以，本件自難認為該等登記成員間互有交換使用不動產之默示意思表示，或彼此間業已成立使用借貸、租賃或分管契約，抑或以曾因統籌管理而使用之情形逕認現仍屬有權占有。
⑵被告辯稱：依據卷附土地使用權證明書，足見系爭房屋占用
系爭土地不僅為林溪圳所決定，且為原地主所同意，是系爭房屋並非無權占有系爭土地云云。惟：
①按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分，前
者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，應依民事訴訟法第357 條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正（最高法院91年度台上字第1645號判決意旨參照）。再按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基於債之相對性，存在於出具者與被證明者之間，且土地使用權同意書僅為其上載明供建商申請營造執照使用之證明，僅係一行政上措施，不得憑為永久無償、有權占有之依據（最高法院93年度台上字第577 號、99年度台上字第1759號、93年度台上字第1572號、102 年度台上805 號判決意旨參照）。又地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的，地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地，則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力（最高法院93年度台上字第577 號判決意旨參照）。
②經查，被告所提出之土地使用權證明書（見本院卷一160 頁
，卷二第167 頁，及臺北市建築管理工程處108 年10月31日北市都建秘字第1080154724號函暨所附資料），原告爭執其形式上之真正，被告自應就其真正負舉證責任。被告雖辯稱該證明書為土地登記名義人提出，應為斯時土地實質所有權人所同意，且土地所有權人歷經多年均未爭執，自為真正云云。然此僅屬被告主觀臆測之詞，尚非有客觀證據資料可資佐證，且原告或其前手於提起本件訴訟前，僅單純未行使權利，亦不足以使他人以為所有權人已拋棄權利或已就土地之使用有相關約定。再依據33年公布之建築法第11條規定，起造人申請建造執照僅需附具土地權利證明文件，非必須提出土地所有權狀，如提出土地使用權同意書、土地租賃契約書亦可，顯見於59年間申辦營造執照時，主管建築機關僅形式審查核對該土地登記簿謄本所載權利人與土地使用權利證明文件一致，主管機關即視為合法有效文件，並不實質審查土地使用權證明書上之簽章是否真正，主管機關之承辦人亦不負實質審認是否真正所有人之義務，是以，原告既未舉證證明上開土地使用權證明確實為土地所有權人所簽署、蓋印同意，自難以此逕行認定其為真正。抑且，土地使用權證明書僅係依建築法規定，為配合當時起造人申請營造執照之行政措施所書立，提出之對象為建築主管機關，並非私法上對特定人所為意思表示，而細譯該土地使用權證明書之內容，其僅記載供陳村煌、陳憲治、范嬌、林賢興等人申請營造執照使用等語，揆諸前揭說明，上開證明書自僅為申請建造執照等行政上措施之用，不得逕憑為永久無償、有權占有之依憑。準此，被告以上開土地使用權證明書為其占有系爭土地之正當權源，亦屬無據。
⑶被告辯稱：本件應有民法第425 條之1 規定之類推適用云云
。然按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地（最高法院101 年度台上字第923 號判決意旨參照）。是以，「類推適用」本應以兩事項間具本質類似性，依法律規範意旨應同予規範，竟有一事項疏未規範，造成「法律漏洞」產生為其前提。觀之民法第425 條之1 立法理由，係以：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時…應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當對價」等內容，足徵該條規定係為體現房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得使用權之情事，但為免過於追求、維護房屋經濟價值，致無法活化土地之利用，故該規定應以房屋本具有權使用基地為前提要件。是立法者就前揭推定租賃關係之規定，已有所考量並加以規範，難謂有何法律漏洞可言。被告既未證明該等土地及房屋曾同為一人所有或系爭房屋屬有權使用系爭土地之狀況，要難認定與該條文規定間具本質上之類似性，自無類推適用之餘地。
⒋綜上，本件被告既無法提出積極證據證明系爭房屋占有系爭
土地如附圖所示編號A 至J 、L 、M 所示部分之權利，則系爭房屋自屬無權占有。
㈡原告得否依據民法第767 條第1 項、第821 條、第828 條第
2 項規定，請求被告拆屋還地部分：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。第820 條、第821 條及第826 條之1 規定，於公同共有準用之。民法第767 條第1 項、第821 條、第828 條第2 項分別定有明文。查原告為系爭土地之所有人、公同共有人，業如前述，其依民法第767 條第1 項、第82
1 條、第828 條第2 項規定，請求被告拆除系爭房屋占有如附圖所示編號A 至J 、L 、M 部分，並將上開遭占有之系爭土地返還予原告，為有理由，應予准許。
⒉被告辯稱：原告主張拆除系爭房屋占用系爭土地部分有權利
濫用及違反誠信原則云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737 號、45年台上字第105 號裁判意旨參照）。經查，原告為系爭土地所有權人，而被告占有上開土地並無正當權源，已如前述，則原告本於所有權之關係，請求被告拆除該等建物，自係權利之正當行使，又拆除該建物雖將損及被告就系爭房屋之所有權，然系爭房屋於61年興建完成，及被告於96年4 月14日因繼承而取得所有權迄今（見本院卷一第20至23頁），已使用相當之時間，衡諸常情，隨著時間經過，建物之價值將因折舊而逐年遞減，與土地增值之特性相反，是經比較衡量後，被告因拆除該房屋所受之損失，與原告完整處分、運用該等土地所得之利益相較，尚無顯然失衡之情事。抑且，被告占用該等土地已有相當時日，其等利用土地之經濟價值已足彌補房屋遭拆除之損失，自難認原告行使權利有何以損害被告為目的、或犧牲他方利益以圖利自己之情形。此外，原告或其前手於提起本件訴訟前，除單純沈默外，並無任何舉動或特別情事，足使被告信賴其不行使系爭土地相關權利，且已登記不動產所有人行使所有物返還請求權，並無民法第125 條消滅時效規定之適用，所有權人仍得隨時請求返還所有物，未積極行使權利，尚無法使他人以為所有權人已拋棄權利，自難僅以原告久未行使權利，即認其行使權利違反誠信原則。是被告此部分所辯，要屬無據。
㈢原告得否依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利？若可，得請求之金額若干部分：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。次按租金之請求權因5 年間不行使而消滅，為民法第126 條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，該他人之返還利益請求權之時效期間為5 年（最高法院96年台上字第2660號判決意旨參照）。本件系爭房屋無權占用系爭247 地號土地如附圖所示編號A 部分之面積為7.18平方公尺，編號
C 、D 部分之面積各為1.04平方公尺，編號F 、H 、J 、M部分之面積各為14.58 平方公尺；占用系爭251 地號土地如附圖所示編號B 部分之面積為4.23平方公尺，編號E 、G 、
I 、L 部分之面積各為37.4平方公尺，且系爭251 地號土地原為林賢喜所有，嗣於103 年1 月23日以贈與為原因移轉登記予原告林麗雅所有，均已如前述。而本件原告於107 年4月26日提起本件訴訟（見調字卷第2 頁），則原告主張被告受有相當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求被告給付自102 年5 月18日起至107 年5 月17日止相當於租金之利益，及自107 年5 月18日起至返還前開土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80 %為其申報地價。
平均地權條例第16條前段亦有明文。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。本院審酌系爭房屋位於臺北市○○區○○路1 段與桂林路交叉路口附近，該房屋1 樓為耳鼻喉科醫院營業使用、2 至4 樓無人居住使用，且與捷運龍山寺站步行約5 分鐘之距離，附近商家林立、商業活動頻繁等情，有地圖、勘驗筆錄、照片等件在卷可憑（見調字卷第21頁，本院卷一第275 至278 頁，卷二第191 至207 頁），是本院依照系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等因素，認原告主張按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之6%計算被告無權占有系爭土地所受相當於租金之利益，應屬適當。
⒊又系爭247 地號土地於林賢喜死亡後，原告三人因繼承而為公同共有，系爭251 地號土地由原告林麗雅因贈與而取得。
另系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號A 至J 、L 、M 部分，且系爭247 、251 地號土地遭占用面積分別為21.76 平方公尺（計算式：7.18平方公尺＋14.58 平方公尺＝21.76平方公尺）、37.4平方公尺，業如前述，而系爭土地於102年至104 年間、105 年至106 年間、107 年間之每平方公尺公告地價分別為105,000 元、133,000 元、123,000 元，此有系爭土地公告地價及土地公告現值查詢資料可稽（見本院卷二第326 至329 頁），則系爭土地於102 年至104 年間之申報地價為每平方公尺84,000元（計算式：105,000 元×80% ＝84,000元），於105 年至106 年間之申報地價為每平方公尺106,400 元（計算式：133,000 元×80% ＝106,400 元），於107 年間之申報地價為每平方公尺98,400元（計算式：123,000 元×80% ＝98,400元），故原告得請求被告給付相當於租金之不當得利如下：
⑴原告林麗雅、林麗貞、林盛文請求被告應給付部分：
①被告占用系爭247 地號土地面積為21.76 平方公尺，原告林
麗雅、林麗貞、林盛文得請求被告給付自102 年5 月18日起至107 年5 月17日相當於租金不當得利共613,900 元（計算式：84,000元×21.76 ×228/365 ×6%＋84,000元×21.76×2 ×6%＋106,400 元×21.76 ×2 ×6%＋98,400元×21.7
6 ×137/365 ×6%＝613,900 元，元以下四捨五入），及自
107 年5 月18日起至返還系爭247 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅、林麗貞、林盛文相當於租金之不當得利128,
471 元（計算式：98,400元×21.76 ×6%＝128,471 元，元以下四捨五入），逾此部分請求係屬無據，應予駁回。
②被告占用系爭251 地號土地面積為37.4平方公尺，於原告林
麗雅受贈取得前，即於102 年5 月18日至103 年1 月22日間，其相當於租金之不當得利應屬林賢喜之遺產，由原告三人繼承，故原告林麗雅、林麗貞、林盛文得請求被告給付自10
2 年5 月18日至103 年1 月22日相當於租金之不當得利共129,107元（計算式：84,000元×37.4×228/365 ×6%＋84,000元×37.4×22/365×6%＝129,107 元，元以下四捨五入），逾此部分請求係屬無據，應予駁回。
③綜上，原告林麗雅、林麗貞、林盛文得請求被告給付共743,
007 元（計算式：613,900 元＋129,107 元＝743,007 元），及自107 年5 月18日起至返還系爭247 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅、林麗貞、林盛文128,471 元。
⑵原告林麗雅請求被告應給付部分：
被告占用系爭251 地號土地面積為37.4平方公尺，原告林麗雅得請求被告給付自103 年1 月23日起至107 年5 月17日相當於租金之不當得利共926,033 元（計算式：84,000元×37.4×343/365 ×6%＋84,000元×37.4×1 ×6%＋106,400 元×37.4×2 ×6%＋98,400元×37.4×137/365 ×6%＝926,03
3 元，元以下四捨五入），及自107 年5 月18日起至返還系爭251 地號土地之日止，按年給付原告林麗雅相當於租金之不當得利220,810 元（計算式：98,400元×37.4×6%＝220,
810 元，元以下四捨五入），逾此部分請求係屬無據，應予駁回。
⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查原告請求被告給付相當於租金之不當得利，並無確定期限，亦無約定遲延利息之利率，是依前揭說明，原告主張以訴狀最後送達被告翌日起算遲延利息，即屬有據。準此，本件民事更正訴之聲明狀於109 年
2 月5 日送達被告，有言詞辯論筆錄在卷為憑（見本院卷二第360 頁），從而，原告請求被告給付自109 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條、第
828 條第2 項、第179 條等規定，請求被告分別拆除如附表一應拆除返還範圍欄所示之地上物，將該部分土地返還予原告，及被告分別給付如附表二應給付相當於租金之不當得利數額欄之金額，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 2 月 21 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 21 日
書記官 李佳儒附表一：
┌──┬───────┬────────────────────────┐│編號│被告 │應拆除、返還範圍 │├──┼───────┼────────────────────────┤│1 │林麗玲、林群翔│被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土││ │ │地上，如附圖所示編號A （面積7.18平方公尺）、編號││ │ │C （面積1.04平方公尺）、編號D （面積1.04平方公尺││ │ │）、編號F （面積14.58 平方公尺）、編號H （面積14││ │ │.58 平方公尺）、編號J （面積14.58 平方公尺）、編││ │ │號M （面積14.58 平方公尺）之地上物拆除，並將該部││ │ │分土地返還予原告。 │├──┼───────┼────────────────────────┤│2 │林麗玲、林群翔│被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土││ │ │地上，如附圖所示編號B （面積4.23平方公尺）、編號││ │ │E （面積37.4平方公尺）、編號G （面積37.4平方公尺││ │ │）、編號I （面積37.4平方公尺）、編號L （面積37.4││ │ │平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告││ │ │。 │└──┴───────┴────────────────────────┘附表二：
┌──┬───────┬────────────────────────┐│編號│被告 │應給付相當於租金之不當得利數額（新臺幣） │├──┼───────┼────────────────────────┤│1 │林麗玲、林群翔│被告應給付原告林麗雅、林麗貞、林盛文743,007 元，││ │ │及自109 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算││ │ │之利息。 │├──┼───────┼────────────────────────┤│2 │林麗玲、林群翔│被告應給付原告林麗雅926,033 元，及自109 年2 月6 ││ │ │日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 │├──┼───────┼────────────────────────┤│3 │林麗玲、林群翔│被告應自107 年5 月18日起至返還如附表一編號1 應拆││ │ │除、返還範圍欄所示土地之日止，按年給付原告林麗雅││ │ │、林麗貞、林盛文128,471元。 │├──┼───────┼────────────────────────┤│4 │林麗玲、林群翔│被告應自107 年5 月18日起至返還如附表一編號2 應拆││ │ │除、返還範圍欄所示土地之日止，按年給付原告林麗雅││ │ │220,810元。 │└──┴───────┴────────────────────────┘附表三：
┌───────┬──────────────┬──────────────┬──────┐│被告 │原告應供擔保之金額（新臺幣）│被告應供擔保之金額（新臺幣）│備註 │├───────┼──────────────┼──────────────┼──────┤│林麗玲、林群翔│3,234,986元 │9,704,960元 │附表一編號1 │├───────┼──────────────┼──────────────┼──────┤│林麗玲、林群翔│5,560,133元 │16,680,400元 │附表一編號2 │└───────┴──────────────┴──────────────┴──────┘附表四：
┌───────┬──────────────┬──────────────┬──────┐│被告 │原告應供擔保之金額（新臺幣）│被告應供擔保之金額（新臺幣）│備註 │├───────┼──────────────┼──────────────┼──────┤│林麗玲、林群翔│247,669元 │743,007元 │附表二編號1 │├───────┼──────────────┼──────────────┼──────┤│林麗玲、林群翔│308,677元 │926,033元 │附表二編號2 │├───────┼──────────────┼──────────────┼──────┤│林麗玲、林群翔│各到期部分以每期42,823元 │各到期部分以每期128,471 元 │附表二編號3 │├───────┼──────────────┼──────────────┼──────┤│林麗玲、林群翔│各到期部分以每期73,603元 │各到期部分以每期220,810 元 │附表二編號4 │└───────┴──────────────┴──────────────┴──────┘附圖：