臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第774號原 告 方欣晃
方品又前列二人共同訴訟代理人 方俊頌
林美倫律師陳勵新律師安玉婷律師被 告 周峻漢上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號二樓、三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零七年五月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣陸萬伍仟元。
被告應自民國一百零七年五月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣陸萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○號2樓及其上增建之3樓房屋（下合稱系爭房屋），約定租期自民國106年8月14日起至109年8月13日止，被告應於每月14日前給付每月租金新台幣（下同）65,000元。詎被告僅給付2個月租金後，於106年10月14日後再無給付租金，原告已於106年11月24日以存證信函請求被告給付積欠之2個月租金共13萬元，然未獲給付，原告復於107年3月19日以存證信函請求被告於文到5日內給付積欠之租金325,000元，逾期即終止租約等語，惟被告逾期仍未給付，原告遂於107年4月25日致函被告終止雙方間之租約，爰依民法第767條第1項前段、中段及第455條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；復依民法第179條規定，請求被告自107年5月1日起至遷讓返還之日止，按月返還無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利65,000元；另依兩造間租約第11條約定，被告應於租約期滿或提前終止時，將系爭房屋遷讓交還原告，未即時遷出交還時，原告得請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，按房租壹倍計算之違約金，原告已於107年4月25日致函終止租約，至遲被告應於107年4月30日收受，隨即依約遷讓返還房屋，然迄未返還，原告自得請求自終止租約之翌日即107年5月1日起至遷讓返還之日止，按月給付違約金65,000元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應自107年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告65,000元；㈢被告應自107年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告65,000元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上者，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦定有明文。上開關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。查被告自106年10月14日起未給付租金，而以押租保證金13萬元抵償106年10月、11月之欠租後，至107年3月19日原告寄發永和郵局第104號存證信函催請被告於函到後5日內給付積欠租金，逾期終止租約等語時，被告積欠之租金數額已逾2個月以上，原告復於107年4月25日以永和郵局第146號存證信函表示終止租約，該終止契約之意思表示，應屬合法有效。系爭租約既因被告未繳納租金，經原告合法終止，故被告已無合法正當權源使用系爭房屋，原告依民法第455條前段規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，自屬合法有據。至原告主張依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請騰空遷讓返還系爭房屋部分，因原告未能舉證其乃系爭房屋之所有權人，故此部分主張即無可採。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。本件被告無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1635號判例參照）。查原告已於107年4月25日以永和郵局第146號存證信函合法終止系爭租約，其後被告已無合法正當權源使用系爭房屋，然被告仍無權占有系爭房屋，顯獲有相當於租金之利益，參酌原告先前將系爭房屋出租予被告時，每月所收取之租金為65,000元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金之標準，是原告請求被告自107年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其無權占用系爭房屋所獲得相當租金之利益65,000元，為有理由。
㈢復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。經查，依系爭租約第11條約定：「…承租人應於租約期滿或提前終止時，將租賃房屋遷讓交還出租人，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，承租人未即時遷出交還房屋時，出租人得向承租人請求自終止契約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租壹倍計算之違約金。」系爭租約業於107年4月25日以永和郵局第146號存證信函合法終止，業如前述，依約被告即應將系爭房屋遷讓返還予原告，而被告迄未遷讓交還系爭房屋，是原告依前開約定請求自107年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付房租一倍即65,000元之違約金，為有理由。
五、從而，原告依民法第455條前段、第179條及系爭租約第11條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自107年5月1日起至遷讓返還之日止，按月給付原告65,000元，另自107年5月1日起至遷讓返還之日止，按月給付原告65,000元，為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 31 日
民事第八庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 31 日
書記官 黃巧吟