臺灣臺北地方法院民事判決 108年度簡上字第137號上 訴 人 徐世強訴訟代理人 JILL KUO被上訴人 楓丹白露社區管理委員會法定代理人 陳昭文訴訟代理人 陳祖珺複代理人 游素珍
鄭忠傑上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國107年12月27日本院臺北簡易庭107年度北簡字第9283號第一審判決提起上訴，本院於108年9月25日詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參仟陸佰參拾捌元部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審主張：上訴人於民國104 年4 月27日向訴外人蔡致中購買被上訴人所管理楓丹白露社區（下稱系爭社區）位於新北市淡水區○○○00號7 樓房屋（下稱系爭房屋），而為系爭社區之區分所有權人，詎上訴人自104 年8 月起至106 年8 月30日止，未依系爭社區管理規約按月繳納管理費，共積欠新臺幣（下同）35,363元，經被上訴人以存證信函催告繳納仍未獲置理，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭社區管理規約第11條第1 項規定提起本訴，請求判命上訴人應給付被上訴人35,363元，及自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：蔡致中出售系爭房屋予上訴人前，曾於103年1
0 月30日繳交被上訴人31,725元作為購買系爭社區B 棟32號B1建物（下稱系爭地下室）應有部分之費用，惟被上訴人遲未將系爭地下室應有部分過戶予蔡致中，故被上訴人給付遲延，蔡致中已將系爭房屋售予上訴人，且遲延後之給付已無利益，被上訴人自應退還上開價金予蔡致中，而蔡致中已將上開債權讓與上訴人，上訴人自得以此債權主張抵銷。又被上訴人於102 年8 月27日委託區權人方素英出名以1,168 萬元得標系爭地下室，經臺灣高等法院105 年度上易字第479號民事判決，認定不符社區住戶規約第11條第2 項約定有「收購資產之必要」，且系爭社區部分住戶竟先私下運作由方素英以1,168 萬元之高價標購系爭地下室，另由趙公溪出面投標形成以「搶標」外觀，再以表決程序有瑕疵且不符系爭規約要件之102 年區權會決議，要求不同意標購系爭地下室之該案上訴人受該決議之拘束，違背其意願強迫分擔費用收購不必要之資產，顯失公平妥當，有違反前揭誠實信用原則，判決被上訴人敗訴確定。則被上訴人向上訴人之前手蔡致中收取31,725元之費用，顯為無法律上之原因而受利益，致上訴人受損害，依民法第179 條規定，被上訴人應將該31,
725 元返還蔡致中。蔡致中已於107 年6 月5 日將該債權讓與上訴人，上訴人自得以之對被上訴人主張抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴判決，即判命上訴人應給付被上訴人35,363元，及自106年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並宣告被上訴人得假執行、上訴人供擔保後得免為假執行。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭房屋（門牌新北市淡水區○○○00號7樓）之區分所有權人。
㈡上訴人自104年8月起至106年8月30日止，未依系爭社區管理規約按月繳納管理費，累計金額為35,363元。
㈢訴外人蔡致中曾經繳納31,725元給被上訴人，並將此部分對被上訴人之權利轉讓與上訴人。
五、本院之判斷：被上訴人主張上訴人積欠管理費累計35,363元等情，雖為上訴人所不爭執，惟上訴人抗辯其受讓訴外人蔡致中對被上訴人31,725元之債權，被上訴人所請求35,363元，於31,725元之範圍應抵銷等語。是本件爭點為：上訴人主張於31,725元之範圍內主張抵銷，有無理由？上訴人應給付被上訴人金額若干？茲分述如下：
㈠上訴人抗辯對被上訴人有31,725元之不當得利債權。經查，
被上訴人主張系爭地下室因遭法院拍賣，被上訴人於101 年12月8 日召開區權人會議（下稱系爭101 年區權會），依社區住戶規約（下稱系爭規約）第11條2 項約定及社區慣例，決議標購系爭地下室，作為社區交誼及開會之用，被上訴人為執行該決議，而於102 年8 月27日委託系爭社區之區權人方素英出名以1,168 萬元得標，嗣經102 年12月14日區權人會議（下稱系爭102 年區權會）決議同意之，而對所有區權人生效，依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第21條規定及系爭規約第11條第2 項、第5 項約定，區權人之一蔡致中依其所有房屋坪數比例而分擔價金31,725元，並交付與被上訴人。惟：
⒈按區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及
權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議（公寓大廈管理條例第3 條第7 款規定參照）。復由該條例規定可知公寓大廈應經區分所有權人會議決議之事項限於：
1.規約之訂定與修改；2.約定專用或約定共用事項；3.變更公寓大廈構造、外觀及設置廣告物等之行為；4.共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良5.公寓大廈之重建及重建執造申請之名義；6.開放空間及退縮空地供營業使用；7.公共基金之繳納及管理、運用；8.住戶或區分所有權人之強制遷離或強制遷讓；9.非封閉式公寓大廈集居社區多數管理委員會之成立；10.主任委員、管理委員之選任、解任與其委員人數、任期、召集方式及事務執行方法與代理規定；
11.禁止非為區分所有權人之住戶被選任為管理委員、主任委員或管理負責人。如非上開事項，且無涉於加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質等目的，及非區分所有權人間共同事務及涉及權利義務之有關事項，是否可經區分所有權人會議加以決議，誠非無疑。
⒉又系爭101年區權會之「臨時動議提案：B棟B1中庭目前也在
法拍中，是否比照A、C棟B2，等低價時由社區標購？…決議：案經在場參加之區分所有權人多數鼓掌同意，且當場無人提出異議，經主席確認無誤，獲一致通過」等決議內容，該次會議實際出席人數為75席，有101 年度區分所有權人會議第二次開會紀錄在卷可稽（見臺灣士林地方法院104 年度訴字第901 號卷一第11至13頁）而社區總戶數為320 席。是系爭101 年區權會出席者僅約23% ，超過1/5 ，但未達1/2 及2/3 ，不符系爭規約約定之重大事項及一般事項之決議標準。而系爭102 年區權會始作成「同意以現金一次償還購買B棟B1價金1,168 萬元（不同意：4 票，同意：在場多數人）」之決議內容，該次會議實際出席人數為184 席，有102 年度區分所有權人會議紀錄在卷為憑（見臺灣士林地方法院上開案卷一第15、19至20頁）而社區總戶數為320 席，該會議出席人數約為58% ，未達2/3 （約67% ），且系爭102 年區權會之會議記錄上，就此議案僅記載「同意：在場多數人」，未見實際同意人數之記載，則該次會議是否符合出席者3/4 以上同意而為決議，亦屬可疑。
⒊該二次會議縱未經向法院提起撤銷或無效訴訟而仍形式效力
。然系爭101 年區權會議提案內容，係「等低價時由社區標購」，故購買系爭房地之前提應為低價，衡情至少應低於10
1 年12月8 日前系爭房地之拍賣價格，方為低價。然系爭房地於101 年10月17日特拍以680 萬元流標。則系爭社區區分所有權人會議於101 年12月8 日時知悉之拍賣價格，應為68
0 萬元，故當時會議中所認知之低價，亦應與此價格相近。詎被上訴人於系爭房地由第三人再次聲請拍賣後，旋即以1,
168 萬元出價投標，雖高於次高價之投標人趙公溪之出價1,138 萬元，但趙公溪亦為系爭社區之管理總監，則是否有人競標，非無疑義，且高於前次拍賣底價近1 倍，實難認符合系爭101 年區權會議以低價購買系爭房地之決議，故被上訴人自難認係執行上開決議而購買系爭地下室。
⒋被上訴人雖引用系爭規約第11條第2項、第5項主張標購系爭
地下室係作為社區交誼及開會之用而有購買之必要云云。然按區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。公寓大廈管理條例第3 條第7 款、第12款分別定有明文。查系爭規約第11條第2 項雖約定系爭社區有「收購資產之必要」，於公共建設基金不足支應時，各區權人應依區權人會議之決議分擔之語，但系爭規約並無載明何種情況下屬於前述「收購資產之必要」情形，解釋上應參照前述條例規定意旨，以系爭社區區權人之共同事務而為增進共同利益，確保良好生活環境者為限，否則如認社區區分所有權人會議得以多數決任意收購資產，將使社區或不同意或認為不必要之少數區分所有權人需分攤購買資金之支出，實有顯失公平之情形。而系爭社區如未標購系爭地下室是否即無法辦理社區交誼及開會事宜，已非無疑，再參酌系爭社區以系爭102 年區權會決議承認方素英於102 年8 月28日標購系爭地下室以前，均有固定召開區權會及進行管委會運作之客觀事實，有訴外人陳達成、李健德、黃南生、柯武昌、林長惠於臺灣士林地方法院104 年度訴字第901 號事件之證詞為證，且本院經兩造同意調取該案歷審卷宗核確無誤，足認縱未標購系爭地下室，系爭社區仍有其他空間或利用方式得以辦理社區交誼及開會事宜，則被上訴人主張有標購系爭地下室之必要並要求全體區權人負擔云云，尚非可採。
⒌綜上，被上訴人購買系爭地下室不符管理條例第21條規定及
系爭規約第11條第2 、5 項約定要件，其自不得對區分所有權人收取分攤費用，則被上訴人向蔡致中31,725元費用並無法律上之原因，並致蔡致中受有金錢之損害，蔡致中對被上訴人即有31,725元之不當得利債權。而蔡致中將此債權轉讓與上訴人，為兩造所不爭執。是上訴人對被上訴人確有31,725元債權存在。
㈡原審以被上訴人僅係代為執行全體共有人決議之事項，區分
所有權人繳納管理費用對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會；訴外人蔡致中前所繳付原告之31,725元，實係償還被上訴人及張明珠等8 人為全體區分所有權人墊付買賣價金之款項，兩造無債權可抵銷等語，固非無見。惟按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：
「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：
「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790 號民事判決意旨參照）。查本件既以被上訴人管委會執行區權人會議決議事項之外觀，且以被上訴人名義向區權人收取費用，費用類型又係公寓大廈管理條例第21條之分擔費用，則被上訴人依前揭意旨於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，惟被上訴人收取費用不符管理條例第21條之要件，已如前述，則所生不當得利返還義務，上訴人自可以對被上訴人主張。至於被上訴人收取費用後，是否用以償還其他墊付買賣價金之區權人，則屬被上訴人與墊付價金區權人間之獨立法律關係，與兩造間之不當得利返還法律關係無涉，附此敘明。
㈢另按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。經查，上訴人對被上訴人有不當得利債權31,725元，而被上訴人對上訴人有管理費給付債權35,363元，兩債權均屬金錢給付，種類相同，且均屆清償期，上訴人主張在31,725元之範圍內主張抵銷，與上揭規定相符，應予准許。兩造間債權互相抵銷後，上訴人對被上訴人仍欠3,63
8 元（計算式：35,363－31,725＝3,638 ），則原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭社區管理規約第11條第1 項規定請求被告給付3,638 元，為有理由，逾此範圍，則屬無據。
㈣末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被上訴人對上訴人之請求權，係屬於給付未有確定期限之金錢債權，揆諸前述規定，被上訴人主張上訴人應自支付命令狀繕本送達翌日即106年10月7日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人應給付大樓管理費35,363元，固屬有據，惟上訴人抗辯對被上訴人有不當得利債權31,725元得為抵銷，亦有理由。是經抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人3,638元，及自106年10月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，故本件被上訴人請求在3,638元之範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍則無理由，應予駁回。原審關於命上訴人給付超過上開部分並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就該部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為准、免假執行之宣告，並無不合，上訴人猶執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄，則無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，上訴人之上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 李子寧法 官 薛嘉珩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
書記官 劉庭君