臺灣臺北地方法院民事判決108年度簡上字第200號上 訴 人 精簡別墅管理委員會法定代理人 王進玲訴訟代理人 謝子建律師被 上訴人 楊文正訴訟代理人 簡秀娟上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對民國108 年2 月22日本院臺北簡易庭107 年度北簡字第11108 號第一審簡易判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國109年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣（下同）171,108元，及自民國107 年6 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
三、被上訴人應給付上訴人85,610元，及自108 年10月2 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
四、上訴人其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。
五、第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用（含追加之訴）由被上訴人負擔83％，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，同法第446條第1項亦有明定。而前開規定，於簡易訴訟程序之第二審準用之，復為同法第436 條之1 第3 項所明定。
本件上訴人在原審起訴主張請求被上訴人給付105 年5 月起至107 年8 月間積欠之管理費。嗣上訴人提起上訴，並追加請求被上訴人應給付上訴人107年9月至108年10月欠繳之管理費102,060元（見本院卷第181至186頁）。經核上訴人追加請求之基礎事實，與其起訴主張之基礎事實為同一，依上開規定，自應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：被上訴人為門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000 巷00號1 樓（下稱系爭房屋）之區分所有權人，其1樓建物面積58.04 坪，1 樓占用法定空地17.9坪及地下室（下稱系爭地下室）使用面積77.3坪，扣除地下室公共設施14.17 坪，每坪每月以75元計算管理費，又1 樓營業戶應加收管理費20％，按月被上訴人應繳管理費12,510元，105 年5月起至107 年8 月間共應繳交350,280元，惟被上訴人上開期間僅共繳交130,040元，共積欠管理費220,240元。爰依精簡別墅大樓住戶規約（下稱系爭規約）第10條、公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款等規定，提起本件訴訟等語，並於本院審理中，追加請求被上訴人應給付107 年9 月至108年10月欠繳之管理費共102,060 元。
二、被上訴人則抗辯：依104 年區分所有權人會議（下稱系爭區權會議）決議（下稱系爭決議）說明二，管理費計算方式，係以房屋所有權狀上所記載實際坪數來收取調漲，1 樓法定空地及系爭地下室均無權狀，是上訴人應依伊權狀坪數58.04坪計算管理費。又地下室（屬防空避難室）十年來公共管道滲水、漏水、積水，未得到上訴人善意回應，至今無法使用，上訴人強硬索取管理費，並加取商業用費用，實不合理。1 樓法定空地由伊於97年12月10日與上訴人達成和解，按月繳交25,000元回饋金，不應再收取管理費。依原始買賣合約工程合約附件第2 款：本別墅所使用電梯（升降梯）所耗電力之費用及保養費（修理）等，除底層外，其費用由其他各層住戶平均負擔之。1 樓與地下室並未使用電梯，應降低管理費等語。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人應給付上訴人16,232元，及自107 年6 月7 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分全部提起上訴；復於本院審理中追加請求被上訴人給付107年9月至108年10月欠繳之管理費共102,060元本息。上訴人上訴及追加聲明為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人306,068元，及其中204,008元自107 年6 月7 日起，其餘102,060元自108年10月2日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則聲明：上訴及追加之訴均駁回（至於原審判命被上訴人給付部分即16,232元本息，未據被上訴人提起上訴，已告確定，不另贅述）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第258頁）：㈠被上訴人為系爭房屋區分所有權人，其1 樓建物面積，地面
層148.01平方公尺，騎樓43.86 平方公尺，折合坪數58.04坪（1 平方公尺＝0.3025坪），有建築改良物所有權狀在卷可按（見原審卷第67頁）。
㈡上訴人社區（下稱系爭社區）每坪每月以75元計算管理費，
全棟所有營業戶（包含一樓）應加收管理費20％，有104 年8
月18日精簡別墅104 年度區分所有權會議─會議紀錄在卷可按（見原審卷第56至58頁）。
五、得心證之理由：㈠上訴人向被上訴人收取其使用系爭地下室及1樓法定空地部分之管理費，為有理由：
1.按系爭規約第10條第1項、第2項分別約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。一、公共基金。二、管理費。」、「管理費由各區分所有權人原向建商承買銷售時之建物使用面積（含頂樓加蓋及一樓佔用法定空地及地下室使用面積應一併計入），平均分擔計算繳納管理費，授權委員會訂定，公佈後實施」，此有系爭規約1份在卷可稽（見原審司促卷第18至19頁）。本件被上訴人為系爭房屋區分所有權人，地面層148.01平方公尺，騎樓43.86 平方公尺，折合坪數58.04 坪（1 平方公尺＝0.3025坪）。又被上訴人有買受取得1樓法定空地及系爭地下室之使用權等情，業據其提出委託代建房屋合約為證（見本院卷第135至145頁）；上訴人亦未爭執被上訴人有使用權（見本院卷第179頁）。準此，上訴人依系爭規約第10條第2項約定，請求被上訴人給付其使用法定空地及地下室面積部分之管理費，核屬有據。
2.系爭社區已於104 年8 月18日召開系爭區權會議，針對管理費之議案，說明為：「1.本大樓每月確實有收支上的缺口（赤字），現在收取的管理費是包含公設，但有些住戶有收，有些沒有收，而且每戶公設多少應該由地政事務所來測量才公平。2.管理費的計算，建議應由住戶所有權人的房屋所有權狀上的實際坪數來收取調漲。3.出席區權人提議調漲管理費為每坪70元、75元、80元三種金額供大家表決，另大樓營業戶加收管理費百分之二十亦應包含一樓營業戶」，嗣經決議結果為：「一、以上述說明1、2方式收取管理費，同意26票，本案通過。二、管理費調整金額經表決70元20票、75元22票、80元0票，本案通過管理費調整為每坪75元。三、經表決僅1票，同意二樓以上營業戶加收管理費百分之二十。
四、全棟所有營業戶（包含一樓）加收管理費百分之二十，22票同意，本案通過」，有系爭決議附卷可考（見原審司促卷第12至13頁）。足認上訴人主張系爭社區管理費之計算方式，自105年2月起已從原本之每坪60元，調高為每坪75元，全棟所有營業戶（包括1樓）另加收20％，亦非無憑。
3.被上訴人雖援引系爭決議，抗辯應依房屋所有權狀記載之實際坪數來收取管理費，不應包含其使用系爭地下室及1樓法定空地面積部分等語。惟細究上開說明1、2之前後文義，決議之所以「房屋所有權狀上的實際坪數」收取，係為改善現階段「公設」即一般理解之「共用部分」面積不明，且有些住戶有收、有些沒收導致之不公平現象等情。此與被上訴人就其使用系爭地下室及1樓法定空地，乃係供作自己專用，使用面積又屬特定之情形明顯不同。且被上訴人所專用系爭地下室及1樓法定空地部分，規約已有明白揭示應一併計入管理費之計算，解釋上並無不明確或造成住戶間不公平情事。可見被上訴人占用系爭地下室及1樓法定空地部分之管理費問題，本非該次決議討論之範疇，自不能拘泥於上開決議之文字用語，而忽略其他區分所有權人作成決議時之真意，解為其等有以上開決議推翻原先系爭規約第10條第2項約定之意思。是被上訴人此部分抗辯，尚無可取，計算管理費時仍應依規約第10條第2項約定，一併計入被上訴人使用系爭地下室及1樓法定空地面積部分。
㈡上訴人使用系爭地下室之面積為60坪，不須加計20％之管理費：
1.依被上訴人所提出之委託代建房屋合約第1條記載，所買入之第一層及地下室使用權計建坪約120坪左右（見本院卷第135頁），復衡酌1樓建物部分折合坪數為58.04 坪，則被上訴人主張其買受之地下室面積為60坪（即120坪之一半），實非無據。上訴人逕以系爭社區地下室登記之面積總計為51
0.62平方公尺（本院卷第201頁使用執照存根參照）即154.5坪，由被上訴人與訴外人即系爭社區14號1 樓住戶共同占用，自行推算出系爭地下室面積為77.3坪等語，尚難遽採；而上訴人亦未提出其他證據證明被上訴人買受使用範圍為77.3坪，自應以被上訴人不爭執之60坪認定系爭地下室之面積。
⒉系爭地下室被上訴人抗辯原來為照相館，然已沒有營業，並
非作營業使用等語。而上訴人則表示：被上訴人現在並未作營業使用，但拿來作營業用倉儲使用，即有放照相館之器材等語（見本院卷第178頁）。查上訴人所指105年度北小字第3575號之勘驗筆錄（見該卷第178頁），其內容為系爭地下室有攝影室、廁所、擺放雜物及擺放相片、沖洗機、桌椅及邊櫃等，依上開內容尚難逕認系爭地下室仍為營業中之狀態，上訴人亦未提出其他證據證明系爭地下室確仍有作營業使用，自無從採認。至於現堆放照相館之器材一節，與認定是否為營業使用尚屬有間，是上訴人主張系爭地下室應比照營業戶加收20％之管理費等語，為無理由。
㈢被上訴人每月繳交之回饋金25,000元與管理費無涉，被上訴人仍應繳納其使用1樓法定空地部分之管理費：
查就兩造間之本院97年度重訴字第78號案件，前就一樓法定空地測量後，面積為79平方公尺（即約23坪），有該和解筆錄之附件複丈成果圖可佐（見原審卷第69至71頁）；且被上訴人亦不爭執該測量結果（見本院卷第174頁）。而上訴人本件係主張一樓佔用法定空地17.9坪，小於上開坪數，則上訴人之主張，自堪採認。上訴人雖曾以被上訴人無權占用1樓法定空地之事實，對上訴人提起返還不等得利等事件，嗣並成立訴訟上和解，被上訴人並依和解內容，自97年10月1日起按月給付上訴人25,000元之回饋金迄今等情，為兩造所不爭執，並有上開和解筆錄可佐（見原審卷第69至71頁）。
然依上述原因事實可知，上開回饋金之性質屬被上訴人使用1樓法定空地之對價，與管理費係為支應公共基金之目的無涉，且被上訴人係自97年間起即開始給付回饋金，上訴人亦自陳於104年之系爭決議前，亦均有繳交一樓法定空地之管理費（見本院卷第88、133頁），自此亦可知管理費與回饋金性質上實屬二事。是被上訴人辯稱：1 樓法定空地由伊於97年12月10日與上訴人達成和解，按月繳交25,000元回饋金，不應再收取管理費等語，尚無可取。
㈣被上訴人就系爭房屋所應繳納之管理費不應扣除騎樓面積：
系爭房屋其1 樓建物面積，地面層148.01平方公尺，騎樓43.86 平方公尺，折合坪數58.04 坪（1 平方公尺＝0.3025坪），有建築改良物所有權狀在卷可按（見原審卷第67頁）（見不爭執事項㈠）。堪認1樓建物及騎樓部分，均屬被上訴人之專有部分，故無論係依系爭規約第10條第2項或系爭決議，騎樓部分均應計入管理費之計算無誤。至於上開騎樓有無依習慣或法令供「公眾」通行之事實，則屬另一問題，亦不影響本件前開認定。
㈤被上訴人抗辯：依原始買賣合約工程合約附件第2 款：本別
墅所使用電梯（升降梯）所耗電力之費用及保養費（修理）等，除底層外，其費用由其他各層住戶平均負擔之（見本院卷第101頁）。1 樓與地下室並未使用電梯（升降梯），應降低管理費等語。然查上訴人本件請求管理費之數額，既係依住戶區分所有權會議之104年系爭決議而來（見不爭執事項㈡），則上訴人就管理費之請求數額，依法本屬有據。且公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度本有不一，是公寓大廈管理條例第10條第2 項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定。本件被上訴人雖為1樓住戶，未使用電梯之公共設施，然因其將1樓作營業使用，亦會吸引不特定消費者行經社區周遭造成維護管理上的難度增加，故許多住商混合之社區，均有做出營業戶加收管理費之決議，衡情亦非無所據，亦無違反公序良俗情事，徵以，系爭決議以每坪每月以75元計算管理費，就營業戶加收管理費20％管理費，並無可認有明顯不合理或有違比例原則情事，本院基於私法自治原則，就上開應由區分所有權人自治決議之事項，尚難逕予介入。是被上訴人上開以原始買賣合約工程合約附件第2款予以爭議目前所收取之管理費數額多寡，亦無可取。
㈥本件被上訴人依系爭規約第10條第2項約定，應按系爭房屋之
建物所有權狀登載面積即58.04坪，加計系爭地下室使用面積60坪及1樓法定空地使用面積17.9坪，共計135.94坪（計算式：58.04＋60＋17.9＝135.94）計算管理費；又依系爭決議，自105年2月起，每坪管理費由60元調漲至75元，營業戶尚應加計20％，本件被上訴人所有1樓建物部分及使用1樓法定空地部分係供營業使用，為被上訴人所不爭執，地下室部分則非營業使用等情，均已認定如前，故被上訴人自105年2月起每月應繳之管理費數額為11,335元【計算式：（58.04＋17.9）×75元×1.2＋60×75元＝11,334.6元，元以下四捨五入】。
則被上訴人於105 年5 月至107 年8 月應繳管理費317,380元（11,335元×28月），被上訴人上開期間實繳金額130,040
元之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第184至185、258頁），則被上訴人尚欠187,340元，原審判決上訴人勝訴之金額為16,232元，經扣除上開款項，上訴人仍得再請求被上訴人給付171,108元。是以，上訴人請求被上訴人應再給付171,108元，及自支付命令送達翌日即107 年6 月7 日（見原審司促卷第29頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由。另上訴人追加請求被上訴人給付107 年9 月至108 年10月欠繳之管理費共102,060 元部分，依上說明可知，被上訴人應給付之管理費為158,690元（11,335元 ×14月），被上訴人實繳金額73,080元，為兩造所不爭執（見本院卷第185至186、258頁），則被上訴人尚欠85,610元，是以上訴人請求被上訴人應給付85,610元，及自108年10月2日（108年10月1日上訴人向被上訴人追加請求102,060 元，見本院卷第177、181頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分，則為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依系爭規約第10條、公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款請求被上訴人應再給付171,108元，及自1
07 年6 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又追加之訴部分，上訴人追加請求被上訴人給付85,610元，及自108 年10月2 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之追加請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文所示。中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 郭思妤
法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
書記官 王曉雁