臺灣臺北地方法院民事判決108年度簡上字第390號上 訴 人 汪維明訴訟代理人 李鳴翱律師
王東山律師複代理人 許富雄律師被上訴人 林三川訴訟代理人 袁健峰律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國108年8月7日本院臺北簡易庭108年度北簡字第171號第一審判決提起上訴，經本院於民國110年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國101年12月1日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭101年租約），約定上訴人自101年12月1日起向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○段0○段0000地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○○路00號房屋（下稱系爭房屋）如附圖所示編號A面積27.55平方公尺部分（下稱系爭A部分），每月租金為新臺幣（下同）3萬元，租期至104年11月30日為止；於租期屆至前，兩造又於103年11月1日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭103年租約），約定續租4年至107年11月1日止。被上訴人於租期屆滿前之107年8月即發函通知上訴人期滿即終止不再續租，請上訴人依約照原狀遷空交還，以免違約須給付5倍租金之違約金。詎上訴人於租期屆至後，仍未依約交還，無權占用系爭A部分致被上訴人受有相當租金之損害，爰依租賃物返還請求權、民法第179條規定及系爭103年租約第6條約定，求為判命上訴人遷讓返還系爭A部分，並自107年11月2日起按月給付相當於租金之不當得利3萬元及違約金15萬元，合計18萬元等語。並於原審聲明：（一）上訴人應將系爭A部分騰空遷讓返還被上訴人；（二）上訴人應自107年11月2日起至返還系爭A部分之日止，按月給付被上訴人18萬元；（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人自101年12月1日起向被上訴人承租系爭房屋之全部範圍，約定租期至104年11月30日止，每月租金為3萬元，兩造於前開租期屆至前簽立系爭103年租約，約定續租4年至107年11月1日止，嗣又於104年11月21日提前簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭104年租約），約定被上訴人於107年11月1日起至112年8月31日止續租系爭房屋全部予上訴人，是被上訴人提起本件訴訟請求上訴人遷讓系爭A部分，顯無理由，且係以損害上訴人為主要目的，顯屬權利濫用，違反誠信原則。又被上訴人自始僅將系爭房屋中之系爭A部分交付予上訴人使用收益，拒不交付系爭房屋其他部分（下稱系爭他部分），上訴人就此已提起另案遷讓房屋訴訟（本院108年度北簡字第1028號、本院109年度簡上字第13號、最高法院110年度台簡上字第33號；下稱另案遷讓房屋訴訟）。退步言，縱認上訴人有違反兩造間契約之事實，被上訴人就違約金之請求過高，應依目前實務對租約到期後之違約金以租金之1倍計算；另因上訴人實際使用之系爭A部分面積僅有27.55平方公尺，僅占系爭房屋之不到百分之40，是上訴人應繳納之租金數額應以每月1.2萬元計算等語。
三、原審為被上訴人部分勝訴判決，即判決上訴人應將系爭A部分騰空遷讓返還被上訴人，並應自107年11月2日起至返還A部分之日止，按月給付被上訴人6萬元，並就被上訴人勝訴部分諭知假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴並聲明：（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。(被上訴人就敗訴部分未上訴業已確定，不在本件第二審審理範圍)。
四、本院之判斷
（一）被上訴人得請求上訴人騰空遷讓返還系爭A部分：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第455條前段分別定有明文。
1.經查，系爭房屋為訴外人郭光復向訴外人交通部臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵局）承租臺北市○○區○○段0○段0000地號土地後所搭蓋之鐵皮建物，自93年12月1日起出租予被上訴人為負責人之訴外人全鳳國際有限公司店面使用，兩造於101年12月1日以被上訴人為出租人、上訴人為承租人簽立有系爭101年租約，其上記載房屋所在地為系爭房屋之門牌號碼，租賃期間為101年12月1日至104年11月30日，每月租金為3萬元；兩造於103年11月1日再簽立系爭103年租約，續租至107年11月1日止。嗣因郭光復與臺鐵局之租期於103年12月31日屆滿後未換約續租，臺鐵局向本院提起104年度重訴字第666號拆屋還地訴訟（下稱另案拆屋還地訴訟），訴請郭光復拆屋還地及返還不當得利，又因郭光復積欠訴外人楊思渝票款，遭楊思渝聲請本院以104年度司執字第25382號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭房屋，兩造乃共同出資予郭光復供擔保停止執行，然因尚有其他債權人併案執行，嗣又重起拍賣程序，兩造即於104年11月16日簽定協議書（下稱系爭協議書），約定共同出資投標系爭房屋，出資比例各半，將來權利比例為被上訴人60%、上訴人40%，嗣被上訴人於104年11月20日得標；又上訴人於106年1月12日催告被上訴人履行系爭協議書內容遭被上訴人拒絕，遂對被上訴人提起履行契約訴訟（本院106年度訴字第1738號判決、臺灣高等法院106年度上字第1625號判決、最高法院107年度台上字第2499號裁定；下稱另案履行契約訴訟），經該案以上訴人並未分攤投標款、系爭協議書於投標翌日即104年11月21日經雙方合意解除為由，判決上訴人敗訴確定等情，為兩造所不爭執，並有系爭101年12月租約、系爭103年11月租約、系爭協議書、本院不動產權利移轉證書、另案拆屋還地訴訟之本院105年11月8日言詞辯論筆錄及和解筆錄、另案履行契約訴訟歷審裁判在卷可稽（見北簡卷第17至29、39至
41、187、193至208、273至278頁、簡上卷一第113至117頁），復經本院依調閱兩造均同意引用為本件卷證資料之另案履行契約訴訟案卷核實（簡上卷二第314頁），堪信為真正。
2.又查，被上訴人自始僅交付系爭A部分予上訴人使用迄今一節，為兩造所不爭執，並經本件原審於108年6月6日會同兩造及臺北市建成地政事務所地政人員至系爭房屋現場履勘及囑託該所測量明確，有勘驗筆錄及該所同年月13日函所附如附圖之土地複丈成果圖附卷可參(見北簡卷第249至255頁）。繼查，被上訴人於系爭103年租約租期屆滿前之107年8月7日已寄發存證信函通知上訴人期滿不續租，並於翌日送達等情，有桃園慈文郵局第000973號存證信函暨掛號郵件收件回執可參（北簡卷第31至37頁），而上訴人並不否認有收受此信函之事實，惟抗辯兩造於系爭103年租約之107年11月1日租期屆滿前，另於104年11月21日提前簽立系爭104年租約，約定被上訴人於107年11月1日起至112年8月31日止期間續租系爭房屋全部予上訴人等語，並提出系爭104年租約為證（北簡卷第105至117頁），然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點即為：兩造是否有達成以系爭104年租約「續約租賃系爭房屋全部至112年8月31日」之合意？而針對此一爭點，上訴人已另對被上訴人提起另案遷讓房屋訴訟，依系爭104年租約請求被上訴人應將系爭他部分騰空遷讓交付上訴人，並應於被上訴人將系爭他部分交付上訴人使用前，按月賠償違約金等語。按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。本件上訴人於另案遷讓房屋訴訟既係以「系爭104年租約」為請求權基礎即訴訟標的，主張兩造以系爭104年租約續約租賃系爭房屋全部至112年8月31日為止，而請求被上訴人交付系爭他部分，則「兩造是否確實有達成上訴人主張以系爭104年租約『租賃包含系爭他部分之系爭房屋全部』之合意」，即為該另案之主要爭點，該另案亦於將此列為爭點後，以上訴人主張之「被上訴人係於104年11月21日於系爭104年租約上簽名」為事實基礎，認定「兩造並未達成上訴人主張之以系爭104年租約『以每月3萬元租賃系爭房屋全部』之合意」，未就租賃契約必要之點達成合致，並未以系爭104年租約成立租賃契約，故判決上訴人敗訴確定，有另案遷讓房屋訴訟歷審裁判存卷為證（簡上卷一第81至90頁、卷二第251至256、483至484頁），且經本院調閱該案歷審卷宗確認無訛。上開另案確定判決之認定並無顯然違背法令之處，兩造本件所提之證據資料及主張之論據，亦均未逾越其等於另案遷讓房屋訴訟程序中所提出之卷證資料（包含：下述之上訴人所稱「兩造簽立系爭104年11月21日租約時，被上訴人有交付系爭他部分之電動鑰匙照片〈見簡上卷一第119至120、127頁〉」），兩造亦均同意引用另案遷讓房屋訴訟之歷審卷證資料為本件裁判基礎（簡上卷二第314頁），上訴人亦肯認另案遷讓房屋訴訟與本件訴訟之主要爭點均為「兩造是否有達成系爭104年租約之合意」，並迭陳應待另案遷讓房屋訴訟確定後續行本件訴訟程序（簡上卷二第259、314至315頁），足認另案遷讓房屋訴訟上開針對「兩造並未達成以系爭104年租約續約租賃系爭房屋全部至112年8月31日止之合意」之認定，於本件應有爭點效之適用。再查，於另案遷讓房屋訴訟確定判決中，上訴人並不爭執「依系爭101年租約、系爭103年租約，兩造所約定之租賃範圍僅包含系爭A部分」（參見另案遷讓房屋訴訟本院二審確定判決「事實及理由」之「四、
（一）」）；復參諸上訴人於另案拆屋還地訴訟經追加為被告後，於105年11月2日所出具之民事辯論意旨狀中（簡上卷一第311至342頁），亦明白表示：上訴人自101年起僅向被上訴人承租系爭房屋「部分面積」，租期至107年11月1日止（簡上卷一第326頁），在在足徵上訴人於本件主張「兩造自101年12月1日起約定之租賃範圍即包含系爭A部分及系爭他部分之系爭房屋全部」云云，顯非事實。至上訴人所提出系爭他部分之電動鑰匙照片，另案遷讓房屋訴訟確定判決雖未具體就此一證據資料加以論述，然縱加以審酌，若如上訴人所述「被上訴人自101年12月1日兩造有租賃關係開始即係出租包含系爭他部分之系爭房屋全部予上訴人」，則為何被上訴人會遲至其所稱於104年11月21日簽立系爭104年租約時始交付系爭他部分之鑰匙？上訴人於101年12月1日至104年11月20日期間如何對系爭他部分使用收益？上訴人所述顯然互相矛盾。衡情系爭房屋係分為二店面（即系爭A部分、系爭他部分），二者比鄰營業，兩造間又為出租人與承租人關係，則被上訴人主張其當時應係於基於鄰居日常難免有需相互照應之處，始將系爭他部分之電動鐵捲門備用遙控器及該鐵捲門後方之玻璃門備用鑰匙交予上訴人，並不代表有將系爭他部分亦出租予上訴人使用之意等語，尚符常情，堪予採信。是上訴人所述被上訴人交付該等鑰匙一節，亦無法作為被上訴人有連同系爭他部分亦出租予上訴人之認定依據。又上訴人所提出之郭光復於另案履行契約訴訟之證述中（參見簡上卷一第393至402頁），其亦證稱：被上訴人係將系爭房屋之「一部分」轉租予上訴人，使用範圍由兩造自行協商等語（簡上卷一第396頁），而上訴人於對郭光復上開證述表示意見時，亦陳稱：若兩造間系爭協議書之法律關係已解除，應回復原有之租賃關係，此時上訴人依租約給付3萬元租金予被上訴人，即可使用系爭房屋之一半等語（簡上卷一第401頁），益證兩造間自始係成立「以每月3萬元租金租賃系爭A部分」之租賃關係，租賃範圍並未包含系爭他部分乙情無訛，上訴人於本件抗辯兩造之租賃範圍自始包含系爭他部分云云，顯非事實。又另案遷讓房屋訴訟確定判決既係以上訴人主張之「被上訴人係於104年11月21日於系爭104年租約上簽名」為事實基礎，作出「兩造並未達成系爭104年租約之租賃合意」之認定，業如前述，則上訴人於本件另聲請鑑定「系爭104年租約」與「系爭101年租約、系爭103年租約」之用紙、用筆、運筆方式均不相同，欲證明「被上訴人確係於104年11月21日於系爭104年租約簽名」（而非「於系爭101年租約或系爭103年租約簽約時所簽名」）等語，自已無調查之必要，附此敘明。
3.依上，兩造並未達成系爭104年租約之合意，兩造間之租賃關係應以系爭103年租約為準，租期於107年11月1日屆滿，被上訴人已於107年8月8日通知上訴人期滿不續租，已如前述，則被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人騰空遷讓返還系爭A部分，即屬有據。又被上訴人已於104年11月21日在系爭執行事件中拍定取得包含系爭A部分在內之系爭房屋實際所有權，則其於系爭103年租約租期屆滿時請求上訴人依約騰空遷讓返還系爭A部分，以對系爭A部分行使排除他人干涉之自由使用、收益之所有權人權限，自非以損害被上訴人為主要目的，並無上訴人抗辯之違反誠信原則之情。上訴人雖又以「另案拆屋還地訴訟中法院勘驗測量之系爭A部分面積為28.7平方公尺，與本件原審測量之面積27.55平方公尺有些許落差」一節，而聲請再次勘驗測量等語，並提出本院105年1月20日北院木民物104年度重訴字第666號函、地籍圖及勘驗筆錄為證（簡上卷一第255至269頁），另經本院調閱另案遷讓房屋訴訟中影印附卷之上開另案複丈成果圖核實（參見108年度北簡字第1028號卷第107頁）；審酌該另案勘驗測量日期為105年2月24日，與本件原審係於108年6月6日，相隔已近3年半，系爭房屋又屬未辦保存登記之建物，房屋現況本可能有些微變動，當以較為近期之本件原審勘驗測量結果為準，應無再次勘驗測量之必要，併此敘明。
（二）被上訴人請求自107年11月2日起至返還系爭A部分之日止，按月給付相當於租金之不當得利及違約金部分：
1.相當於租金之不當得利部分：查系爭103年租約租期屆滿後，上訴人已無占有使用系爭A部分之正當權源，其迄未遷讓返還，自屬無權占有系爭A部分，應返還相當於租金之不當得利；又兩造自始係約定「上訴人以每月3萬元租金作為向被上訴人承租系爭A部分之代價」，業如前述，是被上訴人請求給付自107年11月2日起至返還系爭A部分之日止，相當於兩造原約定之每月租金數額即3萬元之不當得利，核屬有據，上訴人抗辯應將3萬元數額依系爭A部分占系爭房屋之面積比例計算，並非有理。
2.違約金部分：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。而違約金之約定，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。是違約金之約定是否過高，依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。經查，依系爭103年租約第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（北簡卷第21頁），觀諸其文義，並未特別約定此違約金係屬懲罰性違約金性質，揆諸上開說明，應認此條違約金約定係屬損害賠償額預定之違約金。本院審酌上訴人未依約履行遷讓返還系爭A部分之義務，被上訴人所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，而目前社會經濟處於存款低利率之狀況，以及被上訴人已針對上訴人未遷讓返還期間請求依原定租金之不當得利等一切情狀，認被上訴人依系爭103年租約上開約定請求之違約金應予酌減為按月以租金之1倍即3萬元計算，始為適當。
五、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、民法第179條規定及系爭103年租約第6條約定，請求上訴人應將系爭A部分騰空遷讓返還被上訴人，並請求自107年11月2日起至返還系爭A部分之日止，按月給付被上訴人6萬元，為有理由，應予准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另系爭A部分為27.55平方公尺，占系爭房屋69.56平方公尺之39.61%，而系爭房屋拍定價格為360萬300元，依此比例計算，系爭A部分之價額應為142萬6,079元（計算式：360萬300元×39.61%＝142萬6,079元，元以下四捨五入），故本件依民事訴訟法第436條之2規定，應屬不得上訴第三審之案件，於本件二審判決時即已確定，已無諭知假執行及免為假執行之必要，故上訴人雖另針對原審判決諭知之假執行及免為假執行之供擔保數額有所爭執，此部分亦已無審究之必要，附此敘明。至上訴人另有溢繳本件二審裁判費部分，本院已另行裁定予以退還。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
民事第二庭 審判長 法 官 林鈺琅
法 官 李子寧
法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
書記官 黃品蓉