臺灣臺北地方法院民事判決 108年度消字第3號原 告 宮欽洋訴訟代理人 余梅涓律師被 告 北吉房屋仲介有限公司兼法定代理人 陳義昌被 告 鄭志成 臺北市○○區○○路○○○巷○弄○○○號2樓共 同訴訟代理人 李明諭律師
陳逸華律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國108年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但
被告同意者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。本件原告起訴時，聲明請求被告陳義昌給付原告新臺幣（下同）112萬元及其利息，嗣於108年3月13日具狀追加北吉房屋仲介有限公司（下稱北吉公司）、鄭志成為被告，並變更聲明如後述原告主張部分，被告陳義昌於訴之變更、追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更、追加。
原告主張：原告經被告北吉公司仲介，於107年11月13日與被
告鄭志成簽訂不動產買賣契約書（下系爭契約），向被告鄭志成購買門牌臺北○○○區○○路○○○巷○弄3之1號2樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地，總價1405萬元，原告於107年11月14日給付被告北吉公司仲介費28萬元；系爭房屋有違章建築且將遭臺北市政府拆除之瑕疵，被告鄭志成卻未告知，致原告權益受損，被告陳義昌受僱於被告北吉公司，亦違反民法第567條所定據實報告及調查義務，未盡民法第535條所定善良管理人注意義務，侵害原告之權利，原告得依民法第227條、第359條規定，請求被告鄭志成減少價金100萬元，並得解除與被告北吉公司間之仲介契約，依民法第227條、第188條、不動產經紀業管理例第26條第2項規定，請求被告北吉公司、陳義昌連帶賠償仲介服務費28萬元及貸款利息228,720元等情。聲明請求命被告北吉公司、陳義昌連帶給付原告508,720元、被告鄭志成給付原告100萬元，及均自追加被告聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，原告願供擔保，請准宣告假執行。
被告辯稱：原告簽訂系爭契約，向被告鄭志成購買系爭房屋及
其基地時，系爭房屋並無原告所稱將遭臺北市政府拆除之違章建築，且被告鄭志成已在系爭契約第9條第4項、實價登錄確認書及對話中，表明系爭房屋有前後陽台外推及2至3坪不在權狀範圍之違章建築，依民法第355條規定，被告鄭志成不負擔保之責；又被告陳義昌已於107年11月7日將系爭房屋之測量成果圖交付原告，測量成果圖顯示系爭房屋原有前後陽台，原告簽訂系爭契約前曾多次進入系爭房屋，一望即知前後陽台已外推且廚房有部分在後陽台外推之位置，被告陳義昌未違反據實報告及調查義務或善良管理人注意義務等語。聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
兩造不爭執事項：
㈠被告鄭志成於99年10月15日因買賣登記為系爭房屋及其基地
之所有權人。（見卷第34頁之原證4建物登記謄本）㈡原告經被告北吉公司（負責人為被告陳義昌）仲介，於107
年11月13日與被告鄭志成簽訂系爭契約，向被告鄭志成購買系爭房屋及其基地，總價1405萬元，原告僅於簽約時給付第1期價金140萬元（依系爭契約第3條約定存入保管銀行之中信房屋房屋交易安全專戶），另於107年11月14日給付被告北吉公司仲介費28萬元（見卷第23頁之原證2匯款申請書）。系爭契約相關約定如下：
⒈系爭契約第9條第4項「本買賣契約標的物之違章建築位置
：…前陽台、後陽台…雙方已確實知悉，甲方（即原告）不得向乙方（即被告鄭志成）主張瑕疵擔保或損害賠償。…如交屋後被通知須拆除（或被拆除），則由甲方自行負擔風險。但乙方若曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知而未於收到通知時立即告知者，甲方仍得…請求減少價金…」。（見卷第19頁）⒉107年8月18日不動產說明書現況調查表第35項「有無違建
或禁建情事」，被告鄭志成勾選「否」並簽名，原告於同年11月13日簽名。（見卷第28頁之原證4）⒊107年11月13日實價登錄確認書「註二：有無增建物或未
辦保存登記建物…有…陽台外推（前後）…」，經原告與被告鄭志成簽名。（見卷第38、153頁之原證4、被證6）㈢臺北巿建築管理工程處網站之「違建查報專區」有關於系爭
房屋於90年4月2日經查報「2樓後」違建之記載，該違建查報案件明細表記載「違建位置：天井」、「違建材料：金屬」、「施工進度：新違建」、「處理方式：自拆」、「結案日期：90年4月10日」。（見卷第25頁之原證3、第81頁之被證3、第105、107頁）㈣原證1至4，被證1至6、8，形式上均為真正。被證7之107年
11月13日錄影當天，在場者有代書賴威順、賣方仲介張愷元、被告鄭志成、原告、原告之母劉耀美。
本院之判斷：
原告主張：原告經被告北吉公司（負責人為被告陳義昌）仲介，於107年11月13日與被告鄭志成簽訂系爭契約，以總價1405萬元向被告鄭志成購買系爭房屋及其基地，並給付被告北吉公司仲介費28萬元等情，被告不爭執，堪認屬實。
惟原告主張：系爭房屋有違章建築且將遭臺北市政府拆除之瑕疵，被告鄭志成卻未告知，被告陳義昌亦違反民法第567條所定據實報告及調查義務等語，被告則否認之。茲就兩造爭執要點分述如次。
㈠依民法第354條第1項前段、第355條第1項規定，物之出賣人
對於買受人，固應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，惟買受人於契約成立時，知其物有上開瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
㈡原告雖主張：系爭房屋有違章建築且將遭臺北市政府拆除之
瑕疵，被告鄭志成卻未告知，被告陳義昌亦違反民法第567條所定據實報告及調查義務等語，並以臺北巿建築管理工程處網站之違建查報專區有關於系爭房屋於90年4月2日經查報「2樓後」違建之記載，及被告鄭志成於107年8月18日在不動產說明書現況調查表第35項「有無違建或禁建情事」勾選「否」為證（見卷第25頁之原證3、第28頁之原證4），然查：
⒈依系爭房屋於90年4月2日經查報「2樓後」違建之違建查
報案件明細表記載「違建位置：天井」、「違建材料：金屬」、「處理方式：自拆」、「結案日期：90年4月10日」等情（見兩造不爭執事項㈢），可見上開違建查報案件早於90年4月10日即因「自拆」而結案，難認系爭房屋於系爭契約成立時有上開違章建築將遭臺北市政府拆除情形。
⒉被告鄭志成雖於107年8月18日在不動產說明書現況調查表
第35項「有無違建或禁建情事」勾選「否」（見兩造不爭執事項㈡之⒉），惟審酌原告與被告鄭志成於107年11月13日簽訂之系爭契約第9條第4項及系爭契約所附實價登錄確認書已分別記載系爭房屋之違章建築位置在前陽台與後陽台、前後陽台均有外推增建物或未辦保存登記建物，並約定原告不得向被告鄭志成主張瑕疵擔保或損害賠償，如交屋後被通知須拆除或被拆除，應由原告自行負擔風險（見兩造不爭執事項㈡之⒈、⒊），且訂約當時有錄影，原告及其母劉耀美、被告鄭志成、代書賴威順、賣方仲介張愷元均在場（見兩造不爭執事項㈤），被告鄭志成、賣方仲介張愷元當場表明前後陽台均有外推，被告鄭志成並表明後陽台多了近2至3坪，不包含在權狀內（見卷第155至157頁之被證7譯文、第229至231頁之原告準備㈢狀），再參酌系爭契約所附建物測量成果圖顯示系爭房屋原有前後陽台（見卷第37頁之原證4），堪認原告於系爭契約成立時，知悉系爭房屋原有之前後陽台均已外推，且後陽台處另有2至3坪未辦保存登記之增建物，尚難因被告鄭志成於系爭契約成立前曾在不動產說明書現況調查表第35項「有無違建或禁建情事」勾選「否」，而認被告鄭志成未向原告表明系爭房屋之違章建築情形或被告陳義昌違反據實報告及調查義務。
⒊從而，原告主張：系爭房屋有違章建築且將遭臺北市政府
拆除之瑕疵，被告鄭志成卻未告知，被告陳義昌亦違反民法第567條所定據實報告及調查義務等語，不足採信。㈢至於原告雖主張：系爭房屋之後陽台與廚房間有一道牆，原
告不知廚房是違章建築等語，惟原告於系爭契約成立時，知悉系爭房屋後陽台有外推及2至3坪未辦保存登記之增建物，已如前述，原告所稱廚房既與後陽台相鄰，則不論廚房位於外推之後陽台或未辦保存登記之增建物，均在被告鄭志成表明之違章建築範圍內，難認原告不知廚房是違章建築。
㈣綜上，原告於系爭契約成立時，既已知悉系爭房屋原有之前
後陽台均已外推，且後陽台有2至3坪未辦保存登記之增建物，則縱然上開陽台外推及增建情形均屬於民法第354條第1項前段所稱瑕疵，被告鄭志成亦不負擔保之責。故原告以系爭房屋有違章建築且將遭臺北市政府拆除之瑕疵，被告鄭志成卻未告知，被告陳義昌亦違反民法第567條所定據實報告及調查義務為由，依民法第227條、第359條規定，請求被告鄭志成減少價金100萬元，依民法第227條、第188條、不動產經紀業管理例第26條第2項規定，請求被告北吉公司、陳義昌連帶賠償仲介服務費28萬元及貸款利息228,720元，均無理由。
綜上所述，原告依民法第188條、第227條、第359條、不動產
經紀業管理例第26條第2項規定，請求被告北吉公司、陳義昌連帶給付原告508,720元、被告鄭志成給付原告100萬元，及均自追加被告聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 6 日
民事第三庭 法 官 林玲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 6 日
書記官 張婕妤